сулейманов алмаз рафикович биография
Бизнесмену Алмазу Сулейманову удалось через суд доказать — торговый комплекс XL ему продали мошенническим путем
Суд приговорил к двум годам лишения свободы условно бывшего владельца торгового центра XL на проспекте Ямашева. Но наказание с осужденного тут же сняли
Евгений Шамаев — Казань
Сегодня Ново-Савиновский районный суд приговорил к двум годам лишения свободы условно бывшего владельца торгового центра XL на проспекте Ямашева. До этого дня Алексей Михайлов находился под подпиской о невыезде. Однако уголовное наказание с него тут же сняли. Бывший владелец торгового центра попал под амнистию в честь 70-летия Победы. Зал суда он покинул сам.
По всей видимости, наибольший интерес для «Барс синтез» представляло не наказание бывшего владельца XL. Им нужно было признать мошенническими дополнительные соглашения с операторами торгового центра, которые сдавали в аренду площади XL. Они не были указаны Михайловым в договоре купли-продажи торгового центра.
Уголовное дело в отношении бизнесмена было возбуждено 13 января 2014 года. На первых порах производство велось по статье «Мошенничество», но в суд дело уже пришло с переквалификацией на статью «Превышение должностных полномочий».
По словам Назаровой, сразу после того, как XL перешел в руки Сулейманову, у нее и других операторов начались бесконечные проверки. Со старым владельцем ТЦ компания Назаровой подписала договор до 2021 года. Операторов всячески выдавливали, вместо того, чтобы тратить деньги на привлечение арендаторов, «Квадратный метр» решил просто отнять их у операторов, сетует Назарова.
ООО «Маркет» держался, пока в марте не сгорел «Адмирал». После прокуратура закрыла в Казани целый ряд торговых объектов, в том числе «XL-базар».
Компания Сулейманова воспользовалась этим и потребовала с ООО «Маркет» заплатить аренду за месячный простой. Но не получив деньги, обратилась в Ново-Савиновский суд, где обременительный контракт между новыми владельцами и «Маркетом» был разорван в одностороннем порядке, рассказывает Назарова.
После устранения нарушений пожарной безопасности «XL-базар» вновь открылся этим летом, однако контракты с торговцами администрация ТЦ заключила уже напрямую. После чего «Квадратный метр» обратился вновь в суд с иском к «Маркет», дабы арендатор все же уплатил 2,9 млн рублей аренды за простой.
Также после обращения представителей компании Сулейманова в управления СКР по РТ было возбуждено уголовное дело в отношении бывшего владельца ТЦ XL Алексея Михайлова. Его заподозрили в мошенничестве при подписании дополнительных соглашений по контракту с Назаровой. В них обговаривалось, что контракт не может быть разорван в одностороннем порядке. Следкомом уголовное дело было передано в Ново-Савиновский суд. Сама же Назарова, по ее словам, разорилась.
Компания Сулейманова претензии Назаровой, которые та обильно высказывала в СМИ, до последнего времени никак комментировала. Однако на прошедшем в пятницу, 4 декабря, заседании Ново-Савиновского суда по делу Михайлова, журналисту KazanFirst все же удалось поговорить с представителем Сулейманова. Юрист «Барс синтеза» пояснил: у них есть, что сказать и Назаровой и общественности.
«Мы считаем, что это неэтично — давать комментарии во время судебных процессов, это давление на ход судебного разбирательства, хотя именно таким давлением и занимается Назарова, — пояснил представитель “Барс-синтеза”. — Как только будут вынесены судебные решения в арбитраже и по делу Михайлова, мы обязательно обратимся к СМИ со своей позицией, и расскажем нашу точку зрения, приведем свои факты и доводы».
Трейдер ТАИФа строит торговую империю
 |
| ООО «Барс Синтез» приобрело у структур банка «Зенит» торговый центр XL (р анее принадлежал «Сувар-Казань», но в счет долгов перешел под контроль банка «Зенит» ) в Ново-Савиновском районе Казани за более чем 1 млрд. рублей |
ОТДАЛИ БОЛЬШЕ МИЛЛИАРДА
«Первоначально торговый комплекс принадлежал девелоперской компании «Сувар Казань», но после кризиса 2008 года, поскольку он был заложен по кредиту, перешел кредитору — банку «Зенит». Покупателем стали структуры «Барс Синтез». Сумма сделки — более 1 миллиарда рублей», — рассказал «БИЗНЕС Online» источник, знакомый с ситуацией. — Площадь здания — 37 тысяч квадратных метров. В здании четыре основных этажа, пятый этаж — антресоль, шестой — подвал. XL — это первый в Казани дисконт-центр, где представлены дисконтные магазины «Спортмастера», Adidas, Reebok, Nike, Zolla. Якорными арендаторами торгового центра являются все эти перечисленные бренды, но в формате дисконт».
По словам другого источника, для покупки ТЦ покупатель привлек кредит в одном из банков. «Барс-синтез» приобрел сформированный действующий бизнес в виде дисконт-центра XL. Он также владелец большей части «Савиново». Поэтому, получая под управление оба актива, у собственника комплекса появляется возможность развивать обширную торговую площадку, — считает эксперт. — Среди недостатков объекта — это проблемы с парковкой, торговые моллы не связаны с парковкой. Как любой торговый объект, XL нуждается в рекламной поддержке. Что касается стоимости продажи, то цена неплохая».
 |
| «Барс-синтез» также владеет большей частью ТК «Савиново» |
ТРЕЙДЕР — РАНТЬЕ
В официальной справке компании «Барс Синтез» говорится, что она образована в 2001 году и является крупным российским полимерным трейдером. Причем значительную долю в реализации занимает продукция подконтрольного ТАИФу — ОАО «Казаньоргсинтез». Видимо, по этому за собственником «Барс Синтез» Алмазом Сулеймановым закрепилась репутация человека, близкого к ТАИФу.
Среди активов «Барс Синтез» — собственный склад на более 15 тыс. т полимерного сырья и железнодорожная ветка. Последние, к слову сказать, были приобретены у ОАО «Республиканский оптовый продовольственный рынок». Собственником и директором ООО «Барс Синтез» является Сулейманов, который руководит в основном молодым женским коллективом.
Компания дважды входила в число Топ-300 крупнейших компаний Татарстана по версии «БИЗНЕС Online» (107-е,146-е места) с оборотом около 2 млрд. рублей. По итогам 2012 года выручка составила 1,57 млрд. рублей, а чистая прибыль — 24 млн. рублей. Правда, сейчас ООО «Барс Синтез» в процессе реорганизации.
Напомним, что газета «БИЗНЕС Online» ранее писала о том, что «Барс Синтез» становится активным игроком на рынке недвижимости. В частности, она приобрела торговый комплекс «Савиново». По данным участников рынка, «Савиново» первоначально принадлежал девелоперской группе ФОН, но затем «Барс Синтез», ранее кредитовавший застройщика, забрал торговый комплекс в счет оплаты долга. Также «Барс Синтез» приобрел в одной из двух фоновских высоток на проспекте Ямашева пристроенный офисный центр. Среди других объектов «Барс Синтеза» можно также назвать строящийся в центре Казани 8-этажный офисно-гостиничный комплекс на ул. Некрасова, 9. Его общая площадь — 8238 кв. м, а площадь офисной части — 3200 кв. метров. Впрочем, компании пришлось отстаивать право на участок, где стоит гостиница, через суд. Согласно СПАРК, Сулемайнов числился собственником (данные за 2011 год) ООО «ЖК «Молодежный» (как известно, ФОН возводит на Ноксинском спуске одноименный ЖК «Молодежный»).
ДОЛГИ И КРЕДИТЫ
Согласно СПАРК, бизнес у ЗАО «ТК «Икс-эль» в последнее время шел, мягко говоря, не очень успешно. Оператор одноименного торгового центра по итогам 2012 года получил 138,6 млн. рублей убытка при выручке в 165,4 млн. рублей. Материальные внеоборотные активы компании оцениваются в том же году в 1,4 млрд. рублей. При этом у торгового комплекса имеется долгосрочная и краткосрочная кредиторская задолженность в более 1 млрд. рублей. Согласно данным от 2011 года, собственником молла значится некая Илина Равилевна Сафина. Гендиректором ЗАО «ТК «Икс-эль» числится Алексей Михайлов (он также является директором ЗАО «Ф.П.Финанс», оператор ТЦ «Бахадир» на ул. Сары Садыковой). По словам участников рынка, Михайлов является управляющим на объектах банковской группы «Зенит». Правда, в самом банке «Зенит» опровергают, что они являлись собственникам XL.
Однако то, что банк имеет отношение к торговому комплексу, можно найти в отчетности «Сувар-Казань», которая публиковалась в связи с размещением облигационного займа. Для примера можно взять отчет за первый квартал 2009 года.
Здесь указывается, что «нежилые помещения цокольного этажа с №38 по №276, 57а, 57б, 57в, 69а, 71а, 72а, 74б, 106а, 125а, 202а; 1 этажа с №29 по №140, 51а, 51б, 51в, 71а, 71б, 77а, 84а, 87а, 87б, 94а, 97а, 97б; 2 этажа с №1 по №59, 19а, 19б, 19в, 39а, 41а, 41б, 52а; 3 этажа с №1 по №100; 4 этажа с №1 по №67, 18а, 18б, 18г, 32а, 32б, 32в; мансарды с №1 по №21, общая площадь 36304,20 кв. м по адресу: Казань, пр. Ямашева, 97», а также «земельный участок, общ. площадь 18440 кв. м по адресу: Казань, пр. Ямашева» находятся с июня 2006 года до 4 мая 2011 года в залоге у банка «Зенит». Но, как известно, кризис подкосил «Сувар-Казань», который был вынужден просроченные кредиты погашать собственной недвижимостью.
Последние следы смены собственника можно найти все в том же СПАРК. Так, 13 августа создается ООО «ТК «Икс-эль», где 100% собственником является Сулейманов. Сам Сулейманов не стал комментировать произошедшие изменения.
«МНЕ КАЖЕТСЯ, ЧТО МИЛЛИАРД РУБЛЕЙ ЗА ЭТОТ ТОРГОВЫЙ ОБЪЕКТ — НЕ САМАЯ АДЕКВАТНАЯ СУММА»
Газета «БИЗНЕС Online» опросила мнение экспертов о произошедшей сделке.
Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «УК «Идея Капитал»:
— XL изначально был непростым объектом, но он нашел свою нишу, позиционировал себя как дисконт-центр и собрал довольно интересный набор ритейлеров, и работал успешно. Несмотря на это, вопросы периодически возникали, в том числе и при составлении рейтингов торговых центров. XL вызывал ряд вопросов по эксплуатации, но это, на самом деле, проблема не только этого торгового центра, но и всего казанского рынка.
С точки зрения ценовых параметров, мне кажется, что сумма в миллиард рублей за этот торговый объект — не самая адекватная. При арендных ставках от полутора до трех тысяч рублей за квадратный метр стоимость должна быть гораздо выше. Торговые центры Казани находятся в достаточно жесткой конкуренции между собой. Но мне кажется, XL как комплекс был успешным и пользовался спросом со стороны покупателей. Это был и районный торговый центр, и, кроме того, большое количество дисконт-магазинов обеспечивало большой поток со всего города. Острых проблем у комплекса я не вижу. Кроме того, он находится в динамично развивающемся районе.
Думаю, для профессиональной управляющей компании разница в концепциях объектов не является серьезной проблемой. И не думаю, что будет серьезное изменение подходов, ведь речь идет о возмещении текущего дохода.
Искандер Юсупов — коммерческий директор «УК «Унистрой»
— Не совсем понятно по цене, более 1 миллиарда — неконкретная формулировка. Учитывая площадь и успешность ТЦ, цена метра, на мой взгляд, должна быть не менее 40 тысяч рублей или выше, но это в не меньшей степени зависит и от того арендного дохода, который дает XL. Что касается концепции, последние годы XL позиционировался как дисконт-центр. Если вначале его арендаторы были разнонаправленными, то сейчас по большей части — это магазины одежды, развлекательная составляющая комплекса постепенно сошла на нет. Думаю, это оттянуло большую часть аудитории в пользу «Парк Хауса», который стал в Ново-Савиновском районе олицетворением молла, куда люди приходят семьями, где можно найти товары для самых разных сегментов и интересов, имеется разнообразие закусочных, и, что немаловажно, можно занять детей разного рода развлечениями, такие гости в любом случае оставляют свои деньги в ТЦ. На мой взгляд, сужение направленности не пошло XL на пользу, так как сузило аудиторию, превратив в большой магазин одежды.
Мурат Ахмеров — гендиректор ООО «Девелоп групп»:
Рейтинг «Реального времени»: владельцы самых дорогих торговых центров Татарстана
Цена «XL» и «Меги» взлетела за год в 3-5 раз, почему чиновники посчитали неарендные площади, как «Парк Хаусу» повезло в Екатеринбурге и не повезло в Казани
В нашем очередном материале о рынке коммерческой недвижимости РТ — рейтинг рантье по кадастровой стоимости, который с 1 января 2015 года можно официально считать своеобразным «восхождением на эшафот»: чем больше кадастровая стоимость, тем выше налог на имущество, что в свете падения покупательской активности «отъест» от доходов ТЦ изрядный кусок. Газета «Реальное время» попыталась выяснить, почему девелоперы начинают избавляться от ТЦ и как в минземе посчитали стоимость комплексов, включая неарендные площади. А также узнала, что стоимость ТК «XL» за год выросла в 2,7 раза, «Меги» — в 5 раз, и удивилась тому, как повезло «Парк Хаусу» в Екатеринбурге и почему-то не повезло в Казани. Не пожалела республика и саму себя: министру финансов РТ Радику Гайзатуллину, возможно, придется объясняться по налоговому бремени неприбыльного Агропарка с министром сельского хозяйства Маратом Ахметовым.
Почему рейтинг крупнейших рантье стал «восхождением на эшафот» татарстанских девелоперов
Рейтинг крупнейших рантье Татарстана, который можно было бы составить, проранжировав девелоперов не по объему принадлежащих им коммерческих площадей, а по кадастровой стоимости этого имущества, на самом деле в свете последних фискальных событий превращается чуть ли не в «список пострадавших от налогового бремени». Дело в том, что с 1 января этого года вступили в силу изменения в закон «О налоге на имущество организаций», вводящие исчисление налоговой базы для недвижимости из кадастровой стоимости вместо остаточной, усредненной, которая действовала ранее и была меньше кадастровой в разы. Именно эти изменения заставили татарстанский минземимущества составить базу данных ТЦ республики, куда не вошли объекты меньше 3 тыс. кв. м (их изменения не коснулись — пока). Оценку недвижимости по всей республике проводила компания РКЦ «Земля». Оценка проводилась массовым методом, то есть без учета индивидуальных особенностей каждого объекта. Понятно, что предпринимателей такой подход не радует.
Автоматически в список вошли крупнейшие девелоперы, ритейлеры и рантье, для которых попадание в список сопряжено с головной болью. Причем не столько из-за увеличения самой налоговой ставки (а с 2020 года по такой схеме будут начисляться вообще все виды налогов на имущество), которая тем не менее для них тоже не подарок: налоговая ставка в этом году составит 1,2%, в 2016-м — 1,5%, в 2017-м — 1,8%, в 2018-м и в последующие годы — 2%. Главным ударом по рантье стало исчисление размера налога исходя из кадастровой оценки имущества, которая в сравнении с оценкой БТИ в ряде случаев выросла в десятки раз. Напомним, ТПП РТ уже в марте заявила о поступлении десятков жалоб от владельцев коммерческой недвижимости, налог на которую в результате изменения схемы налогообложения вырос в несколько раз: бизнесмены ждали, что палата поможет пересмотреть результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости или же «протолкнуть» в Госсовете льготы для облегчения материального положения бизнеса в кризис. Кадастровая стоимость в отдельных случаях увеличивается в 11-12 раз, сообщил тогда глава ТПП РТ Шамиль Агеев (о том, что 111 казанских ТЦ оценили в 75,7 млрд рублей, газета «Реальное время» уже писала). В татарстанские суды за последние три года в ходе оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (и рантье желали бы, что очевидно, вероятнее всего, в наши рейтинги, например, вообще не попадать) был подан 1 281 иск. Противостояние владельцев ТЦ с чиновниками не уникально: в Москве и Екатеринбурге торговые центры также пытаются оспорить резкое повышение налогов, связанное с увеличением кадастровой стоимости.
Казанский ЦУМ будет платить теперь «в десятки раз больше»
Владельцы «Эссена» и «ЦУМа» в глубокой печали, пока минфин РТ ожидает роста налоговых доходов
Любопытно, что один из попавших в наши рейтинги гендиректор ЗАО «Эссен Продакшн АГ» Леонид Барышев, депутат Госсовета РТ и владелец сети «Эссен» (в списке по кадастровой стоимости своего имущества его 80 тыс. кв. м коммерческих площадей, которыми он владеет с партнером Вадимом Махеевым, стоимостью 2,5 млрд рублей обеспечили ему 9-е место), в ходе обсуждения закона в Госсовете осенью 2014 года самолично подсчитал, что на его «Эссен» тем самым налоговый прессинг вырастет на 30% — на 5 млн рублей. По его оценкам, казанский ЦУМ (владельцы его 13-е в нашем списке «восходящих на налоговый эшафот» — кадастровая стоимость здания составила 1,8 млрд рублей) будет платить «в десятки раз больше» — из-за высокой амортизации при остаточной стоимости (по которой налог на недвижимость платился ранее) значительно ниже, чем реальная рыночная и кадастровая.
Представители самого минзема также заявляли, что ЦУМ окажется в числе компаний, которые больше всего могут пострадать из-за введения «кадастрового налога», поскольку до этого из-за высокой амортизации и БТИшной оценки они платили государству за владение ТЦ весьма скромные суммы. Пожалуй, кто по-настоящему радуется новому налогу, так это министр финансов РТ Радик Гайзатуллин, заявивший, что нововведения могут принести в бюджет республики дополнительно 300-330 млн рублей в год. В условиях экономического спада это, согласитесь, немало.
Радик Гайзатуллин подсчитал, что нововведения могут принести в бюджет республики дополнительно 300-330 млн рублей в год
Ряд рантье начинает избавляться от своих ТЦ, переставших приносить прибыль
Позднее стало известно, что власти как РФ, так и РТ услышали вопль рантье по всей стране и, кажется, предполагают растянуть введение налога и если вообще его не приостановить, то хотя бы «сделать более длительные ступени». Иначе, предупреждают девелоперы, инвестиционная деятельность в торговле может вообще остановиться. Тем более что даже сегодня многие девелоперы, инвестируя в свою деятельность, вынуждены закладывать собственные ТЦ банкам — по-видимому, в противном случае им не видать кредитов как своих ушей. А аренда площадей, судя по всему, явно не перекрывает инвестиционные затраты (можно даже предположить, что с ухудшением дел в торговле в ходе экономического спада ряд владельцев ТЦ может разве что «выходить в ноль»). Неудивительно, что отдельные рантье уже принимают радикальное решение и рантье быть перестают.
Так, владельцы челнинского «Торгового квартала» — а он попал в наш рейтинг-«плач Ярославны» на 17-е место (кадастровая стоимость ТЦ площадью 37,4 тыс. кв. м составила 1,7 млрд рублей) — решили избавиться от курочки, несущей золотые яйца, но ставшей вдруг балластом. Напомним, Андрей Толмачев, глава группы «Миг», выставил «Квартал», открытый в 2006 году, на продажу в апреле. Вероятной причиной продажи наблюдатели считают как раз новый налог на недвижимость, привязанный отныне к кадастровой стоимости. Именно поэтому в 2015 году владельцы должны будут заплатить 20,4 млн рублей, в 2016-м — 25,5 млн рублей, в 2017 году — 30,6 млн рублей, в 2018 году — 34 млн рублей.
Кадастровая стоимость ТЦ «Мега Казань» выросла до 7,4 млрд рублей
Как стоимость «Меги» выросла за год в 3-5 раз, и почему собственники с этим не согласны
Занявшие 1-е место в рейтинге самых богатых рантье республики шведские бизнесмены из IKEA Ингвар Кампрад и сыновья наверняка взглянули на новую кадастровую стоимость принадлежащего им ТЦ «Мега Казань» с ужасом: 7,4 млрд рублей! И это только казанский ТЦ, а ведь в России компании принадлежит 14 торговых центров в 11 городах совокупной торговой площадью 1,3 млн кв. м. В 2009 году IKEA приостановила развитие в России, заявив, что сосредоточится на развитии существующих торговых центров.
Насколько масштабно увеличение стоимости, можно представить, если вспомнить, что еще в прошлом году «Мега» объявляла о начале реновации комплекса стоимостью… в 1,5 млрд рублей. Впрочем, в этом году менеджмент «Меги», видимо, пересчитав, дал понять, что стоимость ТЦ составляет порядка 2,5 млрд рублей. Это следует хотя бы из заявления замуправляющего ТЦ «Мега Казань» Лианы Сиразетдиновой, которая тогда выразила свое несогласие с оценкой минзема: «Мы будем оптимизировать наши затраты по всем торговым центрам «Мега» в России. Изначально нам сказали, что кадастровая стоимость будет стремиться к рыночной, но когда мы увидели разницу в три раза, мы пришли в Комитет земельных и имущественных отношений и сказали, что данная разница слишком велика и мы оставляем за собой право произвести экспертизу и прийти с нашим предложением».
Лиана Сиразетдинова (справа) несогласна с оценкой минзема
Девелоперы считают, что считать кадастровую стоимость следует, исключая неарендные площади ТЦ
Обладатели 2-го места в нашем рейтинге тоже фактически его оспаривают. Владельцам ТЦ «Кольцо», ГУМ, ТЦ «Эдельвейс» братьям Хайруллиным, как посчитали в минземимуществе, принадлежит коммерческих площадей (1 14,6 тыс. кв. м) на 6,7 млрд рублей. Как опять же пообещал нашей газете еще в марте Ильяс Ганиев, гендиректор ТЦ «Кольцо», менеджмент ТЦ, «тоже, как и «Мега», проведет экспертизу». Фактически намекнув на неверность подсчетов: чиновники не обратили внимания, что больше 50% площади «Кольца» — «это не место, где происходит обмен денег на товар, большую площадь ТЦ занимают коридоры и подсобные помещения». В итоге, по словам Ганиева, «из-за увеличения налогов окупаемость новых объектов может вырасти до 15 лет», тогда как раньше было 7-10 лет. Все это, считают девелоперы, приведет к уменьшению планов новых строек в отдаленных от центра города и спальных районах, так как инвесторам вряд ли будет интересна такая долгая окупаемость.
Больше 50% площади «Кольца» занимают коридоры и подсобные помещения
Минзем уравнял в стоимости сеть автосалонов с Suvar Plaza
Любопытно, что «Сувар», несмотря на то, что по коммерческим площадям заметно уступает совокупной площади автосалонов Вячеслава Зубарева (у последнего 93,8 тыс. кв. м, а площадь Suvar Plaza, согласно расчетам минзема, —74,5 тыс. кв. м), по кадастровой стоимости они почему-то фактически равны. Стоимость зубаревских автосалонов — 4,18 млрд рублей. Он занимает 4-ю строчку рейтинга самых богатых девелоперов. Таким образом, владельцы «Сувара», занимавшие в рейтинге девелоперов с наибольшим количеством коммерческих площадей лишь седьмую строчку, в рейтинге по кадастровой стоимости фактически ворвались в тройку лидеров. Рады ли владельцы этому факту, впрочем, исходя из вышесказанного, еще большой вопрос.
Почему «Южный» больше по площади, чем «Корстон», но стоит дешевле его
Похожая удивительная ситуация с респектабельным «Корстоном», которым владеют москвичи (ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок» и ТД «Русская тройка»). Судя по подсчетам его кадастровой стоимости, 66,5 тыс. кв. м коммерческих площадей гостиничного торгово-развлекательного комплекса «Корстон-Казань» оценены в 3,7 млрд рублей. Это 5-я строчка в нашем рейтинге. Тогда как гораздо больший по площадям ТРЦ «Южный» (владелец — «Казстройинвест», 77,8 тыс. кв. м) стоит, по оценкам минземимущества, всего 3,4 млрд рублей (7-е место в рейтинге). Возможно, «дешевизна» «Южного» в сравнении с «Корстоном» объясняется в том числе и разницей в местоположении. Напомним, строительство ГТРК обошлось инвесторам в 1,2-1,3 млрд рублей.
66,5 тыс. кв. м коммерческих площадей респектабельного «Корстона» оценены в 3,7 млрд рублей
История повторяется: несколько лет назад девелоперы оспаривали кадастровую стоимость земли
Между прочим, структуры Малыгина уже оспаривали решения республиканских властей — впрочем, тогда, в 2010 году, это касалось резкого увеличения пересчитанной кадастровой стоимости земельных участков. Осенью 2013 года ООО «Агава» (оператор сети «Мегастрой») частично выиграло дело касательно участков. Тогда представители компании заявляли, что считают убытками «разницу в цене самих участков, которая появилась из-за повышения выкупной стоимости земли: в 2012 г. кабмин изменил методику расчета выкупной стоимости — с 11-кратной до 17-кратной ставки земельного налога. «В итоге в общей сложности компания уплатила за участки цену, установленную на декабрь 2012 г., — 25,2 млн руб., почти на 9 млн руб. больше, чем в случае начисления по старой методике. В целом убытки, по подсчетам компании, составили 16,93 млн руб.». Суд встал на сторону компании.
Кадастровая стоимость фактически уравняла «Парк Хаус» с «Корстон-Казань»
Как «Парк Хаусу» повезло в Екатеринбурге и не повезло в Казани
Методика подсчета сказалась и на владельцах ТРК «Парк Хаус» — 6-е место в рейтинге: его коммерческие площади составляют 70,5 тыс. кв. м, что больше «Корстона» на 4 тысячи «квадратов», но меньше малыгинских «Мегастроев» и общей площади владений Барышева с Махеевым (сети «Эссен» — 79,9 тыс. кв. м, 2,5 млрд рублей). Несмотря на это, кадастровая стоимость фактически уравняла «Парк Хаус» (3,75 млрд рублей) с «Корстон-Казань» (3,77 млрд рублей). Владелец ТРК — а им, напомним, является через кипрский офшор MD Russia Holding Limited крупный европейский игрок Atrium European Real Estate, контролирующий, помимо казанского, еще семь ТЦ в России — вряд ли будет приветствовать такое положение.
Впрочем, менеджмент одного из екатеринбургских «Парк Хаусов» заявил, что в компании «и раньше платили налоги по кадастровой стоимости, поэтому нас не особо коснулись изменения законодательства». Однако такой философский взгляд объясняется весьма просто. Дело в том, что как раз екатеринбургскому «Парк Хаусу» повезло: крупный ТРЦ «Парк Хаус» по кадастру стал с 1 января 2015 года стоить в 2,2 раза меньше, чем расположенный через дорогу торговый центр площадью в 8 раз меньше. Наблюдатели в Свердловской области неравнозначную стоимость объектов также списывают на несовершенство методики, по которой проводилась оценка.
Будет ли Марат Ахметов обсуждать вопрос по налогам на Агропарк с коллегой Радиком Гайзатуллиным?
Сам Татарстан насчитал себе (за владение центром на Ямашева, частью «Мебельграда» и Агропарком) 2,45 млрд рублей — это почетное 10-е место. Чему вряд ли будет рад Марат Ахметов, который, напомним, на последней встрече с предпринимателями Закамья заявлял, что Агропарк не прибылен (Рустам Минниханов подтвердил, что он «выходит в ноль»). Однако республике нельзя поступить так, как поступил бы любой девелопер на ее месте, — взять и поднять арендные ставки. Фермеры — не владельцы бутиков, они разбегутся тут же. Как раз проблема уже (!) высоких арендных ставок стала одной из обсуждаемых на «Откровенном разговоре», где врио президента попросил разобраться. Как министр сельского хозяйства РТ Марат Ахметов будет решать вопрос с налогами (которые вообще могут «сожрать» любую потенциальную прибыль парка) со своим коллегой министром финансов РТ Радиком Гайзатуллиным — вот что было бы любопытно узнать.
Марату Ахметову предстоит решать вопрос с налогами Агропромпарка
«Бахетле» прогнозировала рост цен из-за роста налога на имущество
Известная бизнесвумен Казани Муслима Латыпова, владеющая на пару с супругой столичного мэра Ильсура Метшина сетью «Бахетле» — Латыповой минзем насчитал стоимость ее трех ТЦ в размере 1,8 млрд рублей (14-е место в рейтинге), — на тех же «горячих» заседаниях в стенах Госсовета, когда там принимали закон о новом налоге, жаловалась на высокую кадастровую стоимость и прогнозировала рост цен на продовольствие после введения нового налога.
По-видимому, на решении Латыповой в феврале этого года уволить 600 человек сказались не только повышение стоимости кредитов, прекращение работы поставщиков и спад покупательской активности, но и новый налог на имущество.
На решении владелицы «Бахетле» уволить 600 человек, вероятно, сказались не только повышение стоимости кредитов и спад покупательской активности, но и новый налог на имущество
Как минзем «удорожил» ТК «XL» с 700 млн рублей до 1,87 млрд, и что из этого выйдет
Перечислять рантье, для которых попадание в рейтинг означает лишь сплошные неприятности и головную боль, можно бесконечно. Поставить «красивую точку» для примерного представления разницы прежней стоимости ТЦ и новой кадастровой можно, используя случай ТК «XL», менеджмент которого (как и владельцы центра с осени 2013 года — ими стало ООО «Барс Синтез», за которым стоит семья Сулеймановых) наверняка испытал настоящее потрясение в начале этого года.
Когда в июне стало известно, что государство намеревается повысить налоги для владельцев ТЦ, это вызвало оживленные споры. Однако бывший управляющий казанского ТЦ «XL» Леонид Рахимов тогда оптимистично рассчитал, что с переходом на кадастровую оценку торговые комплексы должны будут отчислять в бюджет 7-9% доходов: «Стоимость здания «XL» — примерно 700 млн рублей, соответственно, 2% — это 14 млн рублей в год или 7% в структуре доходов». По его тогдашним словам, только в Казани под предложение минфина потенциально попадает несколько десятков ТЦ, «но их владельцы все же не разорятся — ежегодная выручка комплексов составляет в среднем 200 млн рублей». А теперь взглянем на данные минземимущества и нашего рейтинга, в котором Сулеймановы заняли 11-ю строчку: им государство насчитало 1,87 млрд рублей. Именно столько, по оценке минзема, стоит ТК «XL» площадью 36,4 тыс. кв. м.
Таким образом, стоимость комплекса за год выросла в 2,7 раза! А с нею, разумеется, и новый налог, который в случае ставки в 2% составит для Сулеймановых с 2018 года 37,4 млн рублей в год. За 2015 год владельцы же вынуждены будут уплатить 22,4 млн рублей. То есть уже с этого года выплаты составят не 7%, а 11,2% в структуре доходов. А если представить, сколько только за последние месяцы в итоге повышения кредитов и спада покупательской активности (см. ситуацию с «Бахетле») потеряли в прибыли владельцы ТЦ, в том числе и семья Сулеймановых, вряд ли стоит надеяться на то, что ежегодная выручка и по итогам 2015 года составит те самые средние 200 млн рублей. Следовательно, спорный налог может «съесть» и четверть доходов торговых комплексов, а в худшем случае и того больше.
Фактический владелец
Собственники
Название объекта
Правообладатель
Кадастровая стоимость площади, млн руб.