Сектор недвижимость американские акции

18.09.202219.09.2022 admin 0 Comments

Акции жилой недвижимости США

Рынок жилой недвижимости преподнес огромный сюрприз своим инвесторам. Ситуация парадоксальная, потому что количество безработных растёт, и спрос на ипотечные кредиты в США тоже растёт.

Одной из главных причин являются низкие процентные ставки. В июне ставки по ипотеке в США составляли чуть более 3%. Ставки по ипотеке в России к концу 2020 года могут опуститься до 7% и ниже благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и госпрограмме льготных кредитов, считают эксперты. Европейский рынок недвижимости тоже чувствует себя неплохо. Только за 2020 год недвижимость в Германии подорожала на 12% (в перерасчёте на год). Следующим фактором для роста спроса на недвижимость является ситуация с самоизоляцией во время карантинных мер. Все большим спросом пользуются одноквартирные жилые дома.

Рынок жилой недвижимости США за 2020 года вырос на 11,15%. Акции отдельных строительных компаний выросли за последний квартал более чем на 30%. Мы выбрали компании, которые, по нашему мнению, являются наиболее перспективными для инвестирования. Данные представлены в таблице.

В таблице представлены одни из крупнейших компаний в строительстве жилой недвижимости, которые ожидают увеличения прибыли более чем на 10% в ближайшие годы. Средний показатель P/E по отрасли равен 9,52. Средний показатель долговой нагрузки компании по отрасли 3,5.

Для более консервативных инвесторов, которые предпочитают вкладываться в фонды или индексы, дабы избежать риска банкротства отдельных компаний, существуют следующие виды ETF-фондов сектора недвижимости:

Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE: VNQ ) является крупнейшим ETF на REITs. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособными являются дивидендные сектора, к которым относятся и REITs. Американские REITs обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью. Данный фонд выплачивает 4,10% дивидендов.

SPDR® Dow Jones REIT ETF (NYSE: RWR ) выплачивает дивиденды в размере 4,48%. Индекс измеряет динамику крупнейших компаний США в сфере недвижимости.

iShares Cohen & Steers REIT ETF (NYSE: ICF ). Управляющая компания BlackRock. Фонд инвестирует более 90% своих активов в акции и депозитарные расписки компаний, входящих в индекс. Фонд выплачивает 2,89% дивидендов.

Активы недвижимости в портфеле служат не только диверсификацией рисков инвестора, но и помогают неопределенность на рынке пережить с меньшими потерями.

Источник

Как заработать на американской стройке. Обзор акций девелоперов США

Ипотечный бум в США в самом разгаре: продажи домов растут, а с ними и акции девелоперов. С января они показывают средний прирост 24%, вдвое обгоняя широкий рынок. Для сравнения, столько же эти бумаги принесли за весь предыдущий год. Рассмотрим компании отрасли, достойные для покупки на средний срок.

Тотальный дефицит домов

Положение в строительной отрасли США традиционно оценивают по двум основным критериям: динамика цен на новые дома и объем продаж. Опережающий индикатор, за которым следит весь рынок, это ежемесячные housing starts (закладка новых домов) от Бюро статистики.

Последние данные (за июнь) показали 1,6 млн единиц жилья, что примерно на уровне доковидного февраля 2020 г. Но если взглянуть на цифры в разрезе 15 лет, то фактически рынок еще только восстанавливается после обвала 2007–2009 гг. И он проделал лишь половину пути.

Пандемия разбалансировала рынок, вызвав перебои в поставках материалов и нехватку рабочих рук. Это привело к затяжному дефициту предложения на рынке. Если в обычные годы число готовых домов и проектов на стадии фундамента продавалось примерно одинаково, то сейчас американцы готовы скупать проектное жилье так же активно, как в 2007 г.

Ключевой драйвер продаж — это исторически минимальные ипотечные ставки в США (сейчас в среднем 2,9% годовых), что делает девелоперов уязвимыми перед возможным ростом ставки ФРС. Однако средний платеж по ипотеке тоже на историческом дне (3,5% дохода) при обычных 4–5%. То есть прибавка 0,25–0,5% от ФРС в обозримой перспективе рынок не подорвет и проблемой не станет ни для покупателей, ни для строителей.

Долгосрочный прогноз — также в пользу роста рынка. Население США прибывает по 1,5–2,5 млн человек в год. Обеспеченность домами среди американцев сейчас составляет 65,8% против 69% в начале века. Рынку есть куда расти.

Крупные игроки

В России торгуется втрое больше американских девелоперов, чем российских: всего 13 фишек (суммарно в США их 24). Но есть большое отличие рынка США от отечественного: если у нас топ-2 компании держат пятую часть всех новостроек, то в Америке топ-10 не дотягивают даже до 10%.

Строительный рынок в Америке очень фрагментирован. У каждой компании есть свои опорные штаты и города, и ни одна не лидирует в целом по стране. Выбирать эмитента следует с учетом местной демографии, национального состава, рисков локальных локдаунов и других деталей. Среди лидеров по объему ввода жилья российскому инвестору доступны 8 фишек.

Лучшие из лучших

Строительные бумаги имеют уникальную для сегодняшнего рынка особенность: несмотря на опережающий рост, у них по-прежнему заниженные мультипликаторы в сравнении с остальным рынком. Это одна из самых дешевых отраслей по показателям P/E.

Отбирая лучшие бумаги, стоит прежде всего обращать внимание на маржинальность: рост инфляции — это не только плюс для динамики выручки девелоперов, но и рост издержек (падение маржи). Очень важным критерием также стоит считать размер долговой нагрузки: компании с долгом выше 0,5 размера активов попросту не готовы к росту ставок на рынке.

Таким образом, в лидеры выбивает три акции девелоперов США: D.R. Horton, PulteGroup и Meritage Homes. Среднесрочные таргеты по этим акциям на рынке сейчас дают потенциал роста на 22%, 35% и 28% соответственно.

Главное

Акции строителей обгоняют по росту широкий рынок уже второй год подряд, отыгрывая дефицит нового жилья, созданный пандемией, и низкие ипотечные ставки. Долгосрочные прогнозы по рынку жилья также позитивные: ввод в эксплуатацию все еще далек от показателей 15-летней давности.

На СПБ Бирже торгуется 13 американских девелоперов, каждый из которых представляет собственный портфель из штатов, городов и регионов. Поэтому для инвестиций стоит рассматривать не только самые крупные фишки. В целом девелопмент остается одной из лучших идей в сегменте недооцененных бумаг. Топ-3 наиболее перспективных на данный момент: DHI, PHM и MTH с потенциалом роста (исходя из консенсуса) до 35%.

БКС Мир инвестиций

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Представляем вашему вниманию необычный сегмент финансовых инструментов — биржевые фонды недвижимости REITs.

Недвижимость — ценность на все времена. Однако у недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от многих биржевых инструментов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов, их неоднородность, значительные транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Инвесторам, не готовым к таким трудностям, стоит обратить внимание на бумаги фондов (или трастов) недвижимости — Real Estate Investment Trust (REIT). Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Также бывают публичные, но не котируемые REITs, и частные структуры. В рамках нашего обзора мы расскажем об этом биржевом инструменте, оценим тенденции сегмента и выберем фаворитов в рамках индустрии.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью. В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

1) инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

2) получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

3) выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

4) выплачивать налоги в качестве корпорации;

5) управляться советом директоров или попечителями;

6) иметь не менее 100 акционеров;

7) 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.

Финансовые преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).

• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, где сейчас находится американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.

FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейшим ETF на REITs является фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги прибавили около 20%. Сегмент REITs стал одним из лучших на рынке США в этом году. Этому способствовала просадка процентных ставок на фоне смягчения риторики ФРС. Ставка по 30-летней ипотеке ушла ниже 4% годовых.

В долгосрочном разрезе VNQ уже около четырех лет торгуется в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособными являются дивидендные сектора, к которым относятся и REITs.

График Vanguard REIT ETF с 2012 года

Исходя из графика цен на недвижимость и динамики новостроек, можно предположить, что в перспективе 1-1,5 года возможен явный разворот на рынке жилой недвижимости в США. Снижение ставок ФРС в среднесрочной перспективе может поддержать сегмент, но в случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

За последний год National rent index вырос на 1,6%. По сравнению с предыдущими годами произошло замедление, индекс уже не догоняет 2% уровень инфляции.

В случае коммерческой недвижимости возможны схожие тенденции. На диаграмме от Statista хорошо видно замедления годовых темпов прироста NCREIF Property Index, отражающего цены на коммерческую недвижимость в США — офисную, складскую, в сфере ритейла и пр. Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

2) Добавим фактор сравнительной оценки. Отфильтруем бумаги по показателю P/FFO. Низкие/высокие значения мультипликатора в нашем случае положительно коррелируют с низкими/высокими значениями простого и форвардного P/E (с учетом прибыли за последние 12 месяцев и прогноза Reuters по прибыли на ближайшие 12 месяцев).

3) Оценим финансовые метрики и консенсус-таргеты инвестдомов. Уберем из выборки бумаги с экстремально высокими значениями мультипликаторов, отрицательными ожиданиями по динамике прибыли на акцию (EPS) на этот год, наибольшей премией к средним таргетам аналитиков. Оставляем Simon Property Group — в этом году ожидается 11% снижение EPS, но мультипликаторы низки. Итог — 7 бумаг.

4) Оценим дивиденды.

Уберем бумаги с чрезмерно высоким уровнем выплат из чистой прибыли и высоким отношением этого показателя к среднему значению за 10 лет.

5) Итог. Получаем выборку из трех бумаг. Simon Property Group и Realty Income относятся к циклическим ритейл-REITs. В долгосрочном периоде подходила бы к этим бумагам с осторожностью. Equinix специализируется на дата-центрах, эта бумага менее связана с циклами экономики. Все три фаворита торгуются не только на рынке США, но и на Санкт-Петербургской бирже. REITs из сферы здравоохранения в окончательную выборку пока не вошли. В S&P 500 таких бумаги две, и у них чрезмерно завышены мультипликаторы. Ввиду близости практически всех бумаг сектора к средним таргетам аналитиков имеет смысл подождать просадки для покупок.

БКС Брокер

13 лучших REIT, в которые стоит инвестировать в 2021 году

Недвижимость обеспечивает диверсификацию и доход гораздо выше среднего уровня по рынку. Ниже перечислены лучшие REIT, которые вы можете купить в 2021 году.

Последствия пандемии COVID сделали 2020 год очень трудным для инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Несмотря на щедрые дивиденды, акции сектора недвижимости на бирже в прошлом году потеряли 2%.

REIT розничного и офисного типа особенно сильно пострадали из-за карантина и перехода на работу из дома, так как помещения стояли пустыми и не приносили арендную плату. Даже лучшие REIT года (промышленные и специализирующиеся на складах самостоятельного хранения) в 2020 году пострадали от негативного воздействия и принесли всего 9% и 10% общей доходности, что ниже показателей S&P 500.

Но есть и хорошая новость для инвесторов. Доходность REIT в начале нового года очень высокая. Vanguard REIT ETF (VNQ) даёт 4,2% по текущим ценам – почти в три раза больше, чем рынок в целом, и примерно в четыре раза больше доходности 10-летних казначейских облигаций.

Более того: благодаря вакцинам от COVID, сигнализирующим о возможном конце пандемии, и готовности акций REIT к отскоку в 2021 году сейчас идеальное время для получения отличной доходности от недвижимости.

Далее мы рассмотрим 13 лучших REIT на 2021 год – список компаний из сектора недвижимости, представляющих множество отраслей. Большинство из них отличаются отличными балансами и предлагают стабильно растущие дивиденды, и все они имеют высокие перспективы роста в следующем году.

Данные актуальны по состоянию на 14 января. Доходность дивидендов рассчитывается путём пересчёта последней выплаты в годовое исчисление и деления на цену акций. REIT ранжированы по доходности в обратном порядке.

American Tower (AMT, 214,19$) – лидер в области телекоммуникационной инфраструктуры. Этот REIT владеет глобальным портфелем из 181 000 вышек сотовой связи, включая 41 000 объектов в США, 75 000 объектов в Индии, а также множество объектов, разбросанных по всей Европе, Африке, Южной и Центральной Америке.

American Tower может увеличить прибыль, увеличив количество арендаторов на каждую вышку. Учитывая рост распространения мобильных устройств на 8% в год, использования данных на 28% в год и внедрение технологии 5G, REIT готов максимально эффективно использовать свои существующие договоры аренды и привлекать новых арендаторов.

Кроме того, American Tower извлекает прибыль из высокодоходных международных возможностей, ускоряя свою новую программу строительства и совершая приобретения. В этом году REIT расширяется на Канаду через приобретение компании InSite Wireless Group, которой принадлежит 3000 объектов связи по всей территории США и Канады, в рамках сделки на 3,5 млрд долларов, которая сразу приведёт к увеличению показателя «средства от операций» (funds from operations, FFO, важный показатель прибыльности REIT).

UBS также отмечает, что недавно объявленная сделка по покупке Telxius Towers сделает «АМТ второй по величине независимой компанией из сферы вышек сотовой связи в Европе, которой будет принадлежать 31 тысяча объектов«.

«Мы сохраняем конструктивный взгляд в отношении AMT, учитывая привлекательную оценку и видимость сильного долгосрочного роста на фоне развертывания 5G и ввода новых объектов«,

– говорит аналитик Батя Леви. Его прогноз цены в 270$ подразумевает рост на 26% –

«если эта цель будет достигнута, American Tower окажется одним из лучших REIT 2021 года«.

Компания имеет годовой скорректированный рост FFO более 15% за последние 10 лет и сохранила устойчивость во время пандемии, обеспечив 15% скорректированного роста FFO в течение квартала, который закончился в сентябре.

American Tower начал выплачивать дивиденды в 2011 году и с тех пор радовал инвесторов повышением дивидендов в каждом квартале; выплата в 21 цент на акцию в первом квартале 2012 года выросла до 1,14$ на момент последнего распределения. Кроме того, выплаты довольно консервативны и находятся на уровне 60%, то есть, инвесторы могут рассчитывать на столь же большой рост дивидендов в ближайшие годы.

Equity LifeStyle Properties (ELS, 59,62$) владеет участками, где арендаторы размещают быстросборные дома, курортные коттеджи и жилые автофургоны (RV). Принадлежащие ему 415 объектов расположены в популярных курортных и туристических местах и охватывают около 158 000 мест проживания в тридцати трёх штатах. Многие из объектов выходят окнами на озеро, реку или океан, при этом 120 сообществ находятся в пределах 10 миль от побережья США.

Инвестиции в Equity LifeStyle Properties связаны с переездом из городов уходящих на пенсию «бэби-бумеров«, при этом каждый день до 2030 года возраста 65 лет достигает примерно 10 000 пожилых людей. Арендаторы владеют помещениями, размещенными на участках, и платят REIT по договорам аренды, которые ежегодно продлеваются.

Эта бизнес-модель обеспечивает рост доходов с каждого участка в среднем более чем на 4% в год, опережая по этому показателю как квартирные REIT, так и общие темпы роста сектора. Компания продемонстрировала большую устойчивость во всех бизнес-циклах, поддерживая ежегодный рост FFO на 9% и ежегодный рост дивидендов на 24% с 2006 года.

Equity LifeStyle постоянно превосходит оценки аналитиков по FFO на 2021 финансовый год и недавно расширил свой портфель через приобретение новых объектов недвижимости в Калифорнии, Нью-Джерси, Флориде и Вирджинии, а также земельных участков, прилегающих к четырём уже имеющимся паркам.

Эти приобретения финансировались за счёт доступных свободных денежных средств. Аналитики прогнозируют, что FFO на акцию составит 2,17$ в 2020 году и 2,31$ на акцию в 2021 году – это легко покроет дивиденды REIT в размере 1,37$.

Аналитик Berenberg Bank Киган Карл инициировал отслеживание акций ELS с рейтингом Buy в октябре. Он считает, что инвесторы недооценивают сильные фундаментальные показатели REIT, и прогнозирует рост выше среднего в 2021 году.

«Мы считаем, что 2021 год станет ещё одним отличным периодом для ELS с опорой на позитивный импульс, который мы наблюдали во 2020«,

– добавляет Джеффри Спектор из BofA Securities –

«Фундаментальные показатели отрасли остаются очень хорошими, что должно привести к высокому чистому операционному доходу с каждого участка в 2021 году, и мы ожидаем, что он будет одним из самых высоких среди всех REIT«.

Связанные с COVID тенденции перехода к приёму пищи дома растягивают цепочки поставок, связанные с хранением продуктов питания. Americold (COLD, 34,18$) выделяется из числа конкурентов как редкий публично торгуемый REIT, специализирующийся на складах с регулируемой температурой. Ему принадлежит 185 холодильных складов, занимающих площадь в 1,1 млрд кубических футов в США, Канаде, Южной Америке и Австралии.

Americold является важным звеном в цепочке поставок от фермы к столу. В список его 2600 клиентов входят ведущие национальные и международные производители продуктов питания и дистрибьюторы, такие как ConAgra (CAG), Unilever (UL), Kraft Heinz (KHC), Safeway и Kroger (KR).

Увеличение арендной платы по контрактам, рост заполняемости и улучшение клиентской базы способствовали устойчивому расширению маржи и росту годовой выручки Americold на 8% с 2015 года. Данный REIT также расширяется за счёт строительства и приобретений; он рассчитывает закрывать по крайней мере два-три крупных проекта расширения/строительства каждый год, и у него уже есть потенциальные инвестиции на сумму более миллиарда долларов.

Americold заплатил 1,74 млрд долларов за приобретение частной компании Agro Merchants Group, четвёртого в мире оператора складов с регулируемой температурой и его клиентской базы в 2900 человек. Эта покупка способствует росту FFO и увеличивает долю Americold на американском рынке холодильных хранилищ до 20% – ведущего показателя по отрасли.

В течение первых девяти месяцев 2020 года REIT расширил свое присутствие в северо-восточной части страны, купив восемь холодильных складов у конкурента и инвестировав 84 млн долларов в расширение своего подразделения в Арканзасе, обслуживающего бренды ConAgra.

Несмотря на пандемию, Americold смог добиться увеличения продаж почти на 13% и роста базовой EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации) на 20% в течение первых девяти месяцев 2020 года.

Это один из самых молодых операторов в нашем списке, в который входят лучшие акции американских компаний сектора недвижимости типа REIT в 2021 году. Он получил публичный статус в январе 2018 года, и с тех пор получает оценки Strong Buy или Buy от четырёх из пяти аналитиков Уолл-стрит, которые его отслеживают.

Многие инвесторы, думая об акциях производителей марихуаны, вспоминают компании, которые обслуживает Industrial Properties (IIPR, 189,77$).

IIPR приобретает предприятия по выращиванию и переработке каннабиса, а затем сдаёт их производителям по долгосрочным контрактам тройной нетто-аренды. Это единственный котирующийся на NYSE REIT, который специализируется на выращивании каннабиса в медицинских целях. По состоянию на декабрь 2020 года портфель REIT состоял из шестидесяти шести объектов площадью 5,4 млн квадратных футов в шестнадцати штатах. Сроки аренды составляют в среднем 16,1 года, при этом имущество сдано в аренду на 99,3%.

Показатели этого REIT за прошедший год были впечатляющими. Скорректированный FFO вырос на 79%. Дивиденды взлетели почти на 60% в результате нескольких повышений. Акции при этом выросли на 125%.

Новые арендаторы и объекты недвижимости будут стимулировать будущий рост. В декабре REIT приобрёл недвижимость в Массачусетсе и Вашингтоне, подписав контракт с компанией по выращиванию и переработке каннабиса 4Front, которая стала новым арендатором. Для этого REIT аналитики прогнозируют рост FFO на акцию в 2021 году на уровне 60%, что может привести к аналогичному росту дивидендов в течение следующего года.

– говорит Александр Голдфарб из Piper Sandler, который оценивает и даёт акциям оценку Overweight (эквивалент Buy) –

«Таким образом, чтобы продавать продукцию в штате, компании должны выращивать её в этом штате, оставаясь при этом нелегальными на федеральном уровне (то есть, без доступа к банковскому обслуживанию), и это обеспечивает IIPR перспективы дальнейшего роста«.

Digital Realty (DLR, 133,45$) – ведущий REIT со специализацией на глобальных центрах обработки данных, обслуживающий клиентов в сферах ИТ, связи, социальных сетей, финансовых услуг, производства, здравоохранения и потребительских товаров.

Это один из крупнейших американских REIT в целом. Он уже приближается к тому, чтобы стать «дивидендным аристократом» благодаря своей 15-летней череде выплат. И, учитывая его направление бизнеса, он может стать одним из лучших REIT на 2021 год и на более длительные сроки.

Digital Realty – крупнейший на рынке оператор недвижимости для дата-центров по количеству принадлежащих ему объектов. В его активах 284 центра обработки данных в двадцати трёх странах на шести континентах. Связанный с пандемией спрос на потоковую передачу контента повысил спрос на хранение данных, к тому же DLR выигрывает от долгосрочных тенденций, таких как внедрение технологии 5G.

Некоторое время он находился на подъеме, о чем свидетельствует впечатляющий ежегодный рост FFO на акцию в 12% с 2005 года, а также общая доходность примерно в 1810% (цена плюс дивиденды) за то же время при общей доходности S&P 500 в 336%.

До сих пор в каждом финансовом году REIT приятно удивлял инвесторов высоким ростом FFO три последовательных квартала. Недавно он повысил свой годовой прогноз до 6,10-6,15$ на акцию, что легко покрывает дивиденды в размере 4,48$. За последние пять лет рост дивидендов составлял в среднем 5,7% в год.

Падение примерно на 15% за последние три месяца создало достойную точку входа для тех, кто хочет купить акции сектора недвижимости. Аналитик TD Securities Джонатан Келчер подтвердил привлекательную оценку акций DLR в декабре, когда он повысил их до Buy.

CubeSmart (CUBE, 33,81$) имеет 1260 объектов по всей стране и входит в тройку лучших REIT со специализацией по складам самостоятельного хранения в США. Ему принадлежит более чем 500 складов и 37,1 млн квадратных футов арендных площадей, а в управлении находится ещё 750 складов и 48,9 млн квадратных футов площадей, принадлежащих третьим лицам.

Компания работает по всей территории США, но получает почти 70% доходов от рынков крупнейших городов, таких как Нью-Йорк, Майами, Чикаго и Даллас.

С индустрией складов самостоятельного хранения связаны некоторые из лучших REIT во всех экономических циклах со средней годовой доходностью 17% за счёт диверсифицированной базы арендаторов, высокой маржи и краткосрочного характера аренды, который позволяет часто пересматривать цены. CubeSmart имеет лучшие в секторе показатели выручки по каждому из складов, а также доходов, рентабельности и роста операционного денежного потока, постоянно превосходя конкурентов.

За последние пять лет CUBE ежегодно увеличивал свой FFO примерно на 8%, а дивиденды – на 10%, сохранив при этом инвестиционный баланс и расширив свой портфель недвижимости более чем на 1,6 млрд долларов за счёт приобретений и строительства.

В течение квартала, закончившегося в сентябре, CubeSmart создал пять совместных предприятий на Восточном побережье, приобрёл восемь складов самообслуживания в Нью-Йорке и расширил количество сторонних управляемых складов на 130 единиц.

Аналитик Stifel Стив Менакер поднял оценку CUBE до Buy в ноябре, заявив, что устойчивый рост в сентябре-квартале должен продолжиться и в 2021 году.

«Мы считаем, что находимся в середине, а не в конце восходящего тренда«,

American Campus Communities (ACC, 43,10$) – крупнейшая компания, владеющая/управляющая студенческим жильем в США. Ей принадлежит 204 объекта недвижимости в общем примерно на 140 000 койко-мест в 69 регионах.

American Campus Communities приобретает и строит студенческие общежития рядом с университетами, которые участвуют в ведущих общенациональных спортивных конференциях или имеют программы докторантуры с активной исследовательской деятельностью. Почти все его объекты находятся в нескольких минутах ходьбы от крупного кампуса.

REIT со специализацией на студенческом жилье извлекают выгоду из возможностей консолидации в этой сильно фрагментированной отрасли, а также растущей среди вузов тенденции передавать обязанности по обеспечению студенческим жильём третьим сторонам для высвобождения капитала и повышения качества.

По общему признанию, рост средств от операций АКК был незначительным, потому что он переориентировал свой портфель, избавляясь от непрофильных активов и заменяя их новыми объектами, которые ещё не начали приносить стабильный доход от аренды. Однако REIT ожидает возвращения к более активному росту в рамках своего плана Pursue Growth 2030, в котором основное внимание уделяется приобретениям, финансируемым через совместные предприятия, и увеличению платы за управление недвижимостью, принадлежащей третьим лицам.

Закрытие кампусов в связи с пандемией негативно сказалось на результатах 2020 года, но American Campus планирует к концу этого года вернуться к прежнему уровню заполняемости выше 97% за счёт того, что весной многие университеты возобновят занятия на территории кампусов. Проекты строительства, близкие к завершению, также должны способствовать краткосрочному росту.

Недавно REIT завершил вторую фазу своей программы Disney College стоимостью 615 млн долларов (жильё для стажеров Walt Disney World Resort), завершил строительные проекты стоимостью 171 млн долларов в двух кампусах Калифорнийского университета и приступил к строительству нового студенческого общежития на 476 мест в Джорджтаунском университете.

Аналитики прогнозируют здоровый среднегодовой рост FFO American Campus Communities на 18% в течение следующих пяти лет. Это поможет компании с выплатами дивидендов, которые увеличиваются ежегодно с 2012 года.

STORE Capital (STOR, 30,99$) – первый из нескольких операторов «чистой аренды» среди лучших REIT на 2021 год. Название происходит от бизнес-модели, поскольку такие REIT просто собирают арендную плату – арендаторы несут ответственность за налоги, содержание и страхование.

STORE может похвастаться диверсифицированным портфелем из почти 2600 объектов недвижимости, сдаваемых в аренду более чем пятистам арендаторам в ста десяти отраслях промышленности и сорока девяти штатах.

Компания сдаёт в аренду объекты недвижимости, рассчитанные на одного арендатора, в основном сетевым ресторанам, дошкольным образовательным учреждениям, оздоровительным клубам, мебельным магазинам и автосервисам, а также розничным сетям и даже некоторым производственным предприятиям. По состоянию на 30 сентября его портфель использовался на 99,6%.

Этот быстрорастущий REIT привлекает примерно 14 новых клиентов и приобретает 70 объектов недвижимости в квартал, причём на постоянных клиентов приходится треть нового бизнеса. Хотя в 2020 году пандемия вызвала снижение FFO, в сентябрьском квартале сборы арендной платы начали улучшаться, обеспечивая STORE Capital возможность восстановления FFO в 2021 году по мере укрепления американской экономики.

Кроме того, REIT должен выиграть за счёт среднего показателя сроков аренды на уровне 14 лет, и прописанного в контракте повышения арендной платы на 2%, что, по мнению руководства STORE Capital, должно обеспечить устойчивый внутренний рост на 5%.

Годовой рост чистой прибыли REIT с момента IPO в 2015 году составил в среднем 16%, а дивиденды поднимались более чем на 7% в год. Скромный коэффициент выплат в 70% от FFO обеспечивает достаточно места для новых повышений с течением времени.

Также обратите внимание, что у STORE Capital есть уникальная особенность: это единственный инвестиционный траст недвижимости в портфеле Berkshire Hathaway Уоррена Баффета.

STAG Industrial (STAG, 30,40$) инвестирует в складские помещения по всей стране и является основным бенефициаром тенденций электронной коммерции. Самым крупным арендатором этого REIT является Amazon.com (AMZN), и примерно 40% его портфеля сдаётся в аренду интернет-магазинам. По состоянию на 30 сентября STAG Industrial принадлежит 462 склада общей площадью 92,3 миллиона квадратных футов.

Росту чистого операционного дохода (NOI) по одним и тем же магазинам в стране, который в среднем составлял 1% за последние пять лет, способствовало небольшое ежегодное увеличение арендной платы. По ожиданиям, рост ускорится до 2-3% в год до 2025 года. Кроме того, ожидается, что объём приобретений, который в прошлом составлял в среднем 675 млн долларов в год, в будущем вырастет до 800 млн – 1 млрд долларов.

В целом аналитики прогнозируют ежегодный рост FFO на 4-5% в течение следующих нескольких лет.

STAG – одна из немногих акций сектора недвижимости с дивидендами, выплачиваемыми ежемесячно, при этом она хорошо поддерживается денежными потоками от долгосрочной аренды, и менее 25% её договоров истекают до 2022 года. Солидный баланс с долгом на уровне всего 25% от капитализации и только 12% долга со сроками погашения до 2022 года, обеспечивает STAG гибкость для дальнейшего увеличения своих выплат.

При этом и так довольно высокие дивиденды делают STAG одним из лучших REIT для тех, кто хочет купить акции сектора недвижимости в 2021 году: его доходность в 4,8% является одной из лучших в сфере промышленной недвижимости.

Realty Income (O, 57,83$) – это надёжный розничный REIT типа «нетто-аренда«, которому принадлежит почти 6600 торговых объектов, сданных в аренду примерно шести сотням арендаторов из пятидесяти одной отрасли. Его основные арендаторы, включая Walgreens (WBA), 7-Eleven, Dollar General (DG), FedEx (FDX) и Dollar Tree (DLTR), являются устойчивыми к рецессии компаниями. Учтите, что, несмотря на COVID и рецессию, Realty Income увеличил скорректированный показатель FFO на 4% за первые девять месяцев 2020 года.

Компания также сумела увеличить свои выплаты в каждом из этих трёх кварталов, закрыв при этом сделки по приобретению на 1,3 млрд долларов и сохранив консервативный баланс.

Заполняемость объектов выросла до 98,6% в сентябре и никогда не опускалась ниже 96%. Сборы арендной платы по контрактам REIT выросли до 93,6% в ноябре и должны ещё больше увеличиться в 2021 году, если экономика восстановится.

Realty Income – исключительно стабильный вариант. Он выдавал положительный рост прибыли на акцию в двадцати трёх из последних двадцати четырёх лет. С момента выхода на рынок в 1994 году средний годовой рост EPS этого REIT превысил 5%, а годовая общая доходность акционеров колебалась в пределах 15%. Часть этих доходов была получена через ежемесячные дивиденды, которые повышались в течение девяносто трёх кварталов подряд.

И если вы не любите рыночную волатильность, вам должны понравиться акции O, которые имеют показатель «бета» 0,4, то есть, они на 60% менее волатильны, чем фондовый рынок в целом.

Аналитики BofA Securities называют Realty Income лучшим REIT среди 11 лучших акций на 2021 год и хвалят его за «высококачественных недискреционных арендаторов«.

Physicians Realty Trust (DOC, 17,66$) – медицинский REIT, ориентированный на медицинские офисные помещения, которые сдаются в аренду общенациональным и региональным сетям здравоохранения. В портфель этого REIT входит 269 объектов недвижимости стоимостью 4,9 млрд долларов, расположенных в тридцать одном штате. По состоянию на 30 сентября его портфель был сдан в аренду на 96%, а арендаторы из сферы здравоохранения занимали 89% арендуемых площадей.

Среди медицинских REIT Physicians Realty имеет самый высокий процент арендаторов инвестиционного уровня, а также большое количество объектов, расположенных за пределами больничных кампусов. Местоположение является очень важным фактором: пациенты и поставщики услуг всё чаще предпочитают получать и оказывать медицинскую помощь в учреждениях амбулаторного типа.

Эта тенденция тоже ускорилась во время пандемии. В недавнем опросе 77% пациентов заявили, что предпочитают посещать кабинеты врачей и клиники, которые расположены вне больничных кампусов.

Хотя карантинные меры во время пандемии погасили рост в 2020 году, Physicians Realty за последние пять лет увеличивает выручку на 32%, а прибыль от продолжающейся деятельности – на 60% ежегодно. Перспективы REIT начали улучшаться в сентябрьском квартале, когда объёмы аренды вернулись к докризисному уровню и было собрано 98,4% арендной платы.

Кроме того, руководство REIT заключило соглашение с арендатором из сети здравоохранения, который опоздал с оплатой за аренду. Он будет оплачивать долг и штрафы за просрочку в течение шести ежемесячных платежей, начиная с января 2021 года.

Учитывая, что средневзвешенные сроки аренды примерно на год с лишним больше, чем у конкурентов, при этом только 21% договоров аренды истекают до 2024 года, Physicians Realty предлагает лучшие показатели безопасности и стабильности, чем его конкуренты в лице REIT сектора здравоохранения.

Примечание: в отличие от других лучших REIT в этом списке, DOC сохраняет свои дивиденды на одном уровне с 2018 года. Для стимулирования роста компания акцентирует внимание на приобретениях и строительстве. Тем не менее, доходность Physician Realty довольно высокая на текущих уровнях, и любое повышение FFO должно привести к возобновлению роста дивидендов.

P. Carey (WPC, 66,61$) – крупнейший в мире диверсифицированный REIT типа «нетто-аренда«. Компании принадлежит 1215 объектов, рассчитанных на одного арендатора, общей площадью 142 миллиона квадратных футов. Они сдаются в аренду более чем трёмстам пятидесяти арендаторам по всей территории США и Европы. Портфель W. P. Carey состоит в основном из промышленных, складских, офисных и торговых помещений, а также камер хранения.

REIT добивается роста за счёт ежегодного увеличения арендной платы на 1,6%, включённого в 99% договоров аренды. Устойчивость обеспечивается за счёт заполняемости в среднем около 99% и средних сроков аренды на уровне 10,6 лет. Основными арендаторами WPC являются такие знакомые всем бренды, как U-Haul и Extra Space Storage (EXR) в США, автосалоны Pendragon в Великобритании и магазины DIY Hellweg в Германии.

Благодаря диверсификации и низкой зависимости своего портфеля от розничного сектора в 2020 году W. P. Carey собрал почти 99% арендной платы по контрактам, несмотря на пандемию. Кроме того, этот REIT может похвастаться отличным балансом инвестиционного уровня. По состоянию на конец сентябрьского квартала W. P. Carey располагал кредитными средствами на сумму 1,6 млрд долларов после закрытия сделок по приобретению недвижимости почти на миллиард в течение 2020 года.

Бизнес-модель WPC обеспечила ежегодный прирост EPS на 23% от непрерывной работы за последние пять лет; и даже если оглянуться назад на 10 лет, этот показатель будет равен 19%. Поэтому компания без труда смогла профинансировать 75 ежеквартальных повышений дивидендов подряд.

Iron Mountain (IRM, 30,19$) – самый высокодоходный из лучших вариантов REIT 2021 года, и, как вы сами понимаете, это игра на разворот.

Этот REIT находится в процессе перевода бизнеса от физического хранения записей к гораздо более высокодоходному электронному хранению данных. Компании Iron Mountain принадлежит 1450 хранилищ в пятидесяти странах. Она хранит документы и данные для более чем 225 000 клиентов по всему миру, включая 95% компаний из списка Fortune 1000.

Iron Mountain обеспечивает высокий уровень лояльности клиентов на уровне 98%, продавая мощности хранения данных своим существующим клиентам. Ожидается, что в 2020 году этот сегмент вырастет до 10% по скорректированному показателю EBITDA, что будет способствовать диверсификации выручки и повышению маржи.

В 2020 году IRM должен сдать в аренду центры обработки данных на 55 мегаватт, что значительно превышает его первоначальную цель в 15-20 МВт. Кроме того, недавно было создано совместное предприятие по строительству масштабируемого центра обработки данных мощностью 27 МВт в Германии.

В дополнение к улучшению бизнес-структуры REIT осуществляет программу сокращения расходов, которая должна обеспечить ежегодную экономию средств в размере 375 млн долларов к 2022 году.

Iron Mountain увеличивал дивиденды в течение девяти лет подряд, и его выплаты вырастали в среднем примерно на 5% за последние пять лет. Хотя дивиденды, вероятно, превысят его EPS за весь 2020 год, коэффициент выплат должен упасть до более управляемого уровня 75%, если компания достигнет прогнозов роста от аналитиков на 2021 год.

Источник

Онлайн портал 18pohd.ru

Сектор недвижимость американские акции

Акции жилой недвижимости США

Как заработать на американской стройке. Обзор акций девелоперов США

Тотальный дефицит домов

Крупные игроки

Лучшие из лучших

Главное

Последние новости

Рекомендованные новости

Ход торгов. Энтузиазма у покупателей поубавилось

Мнения аналитиков. О дивидендных перспективах Норникеля и Юнипро

Сегодня на СПБ. Американские фьючерсы растут, но индекс SBP100 стоит на месте

10 акций роста. Экспертиза Индекса Next Generation 50

Нефть продолжает восстановление

Evergrande. Напряжение нарастает

Путин и Байден завершили переговоры, которые были жесткими

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Последние новости

Рекомендованные новости

Ход торгов. Энтузиазма у покупателей поубавилось

Мнения аналитиков. О дивидендных перспективах Норникеля и Юнипро

Сегодня на СПБ. Американские фьючерсы растут, но индекс SBP100 стоит на месте

10 акций роста. Экспертиза Индекса Next Generation 50

Нефть продолжает восстановление

Evergrande. Напряжение нарастает

Путин и Байден завершили переговоры, которые были жесткими

13 лучших REIT, в которые стоит инвестировать в 2021 году

Добавить комментарий Отменить ответ

Акции жилой недвижимости США

Как заработать на американской стройке. Обзор акций девелоперов США

Тотальный дефицит домов

Крупные игроки

Лучшие из лучших

Главное

Последние новости

Рекомендованные новости

Ход торгов. Энтузиазма у покупателей поубавилось

Мнения аналитиков. О дивидендных перспективах Норникеля и Юнипро

Сегодня на СПБ. Американские фьючерсы растут, но индекс SBP100 стоит на месте

10 акций роста. Экспертиза Индекса Next Generation 50

Нефть продолжает восстановление

Evergrande. Напряжение нарастает

Путин и Байден завершили переговоры, которые были жесткими

Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Последние новости

Рекомендованные новости

Ход торгов. Энтузиазма у покупателей поубавилось

Мнения аналитиков. О дивидендных перспективах Норникеля и Юнипро

Сегодня на СПБ. Американские фьючерсы растут, но индекс SBP100 стоит на месте

10 акций роста. Экспертиза Индекса Next Generation 50

Нефть продолжает восстановление

Evergrande. Напряжение нарастает

Путин и Байден завершили переговоры, которые были жесткими

13 лучших REIT, в которые стоит инвестировать в 2021 году

Вам также понравится

После кавитации что нельзя

разнообразие в жизни по английски

стихи вся жизнь проходит в ожидании

Добавить комментарий Отменить ответ