Проектное финансирование жилищного строительства что это
Понятие проектного финансирования
Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.
Что было до
Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.
Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.
Как решил закон
В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.
Новая схема должна заработать в ближайшие три года.
Суть проектного финансирования
Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.
Ключевые особенности проектного финансирования
Плюсы и минусы проектного финансирования
Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.
Плюсы для покупателей жилья
Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.
Возможные минусы для покупателей
Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.
Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.
Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.
Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.
ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.
Плюсы для застройщиков
Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:
Возможные сложности для застройщиков
Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:
Ближайшие перспективы
Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».
Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.
Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.
По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.
Как проектное финансирование влияет на рынок недвижимости
Краткий обзор рынка недвижимости
Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:
Текущая ситуация в сфере жилищного строительства
В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.
Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.
Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.
Влияние строительной отрасли на развитие экономики
Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:
Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).
По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.
Как работает проектное финансирование
Указанный в начале, Федеральный закон № меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.
Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.
До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.
Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.
У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.
В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.
Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием
Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием выглядит следующим образом:
Финансирование с использованием
На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием сложилась следующая картина:
региона по количеству объектов:
По общей площади лидируют:
Структура ставки
Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:
Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов
Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:
На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.
Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.
Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства
Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.
Центральный, и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.
В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.
Заключение
Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.
Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.
Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании
В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.
Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Переход на проектное финансирование тяжело дается строителям малоэтажного жилья
Реформа долевого строительства затронула и проекты с малоэтажными многоквартирными домами и таунхаусами. В настоящее время с использованием эскроу-счетов продажи ведут единичные компании в этом сегменте. Остальным придется либо рассчитывать на собственные средства, либо переключаться на строительство отдельных домов или продажу участков без подряда.
По данным Аналитического центра «Инком-недвижимости», в Подмосковье и новой Москве насчитывается 53 поселка с малоэтажными многоквартирными домами и 33 поселка таунхаусов. Еще в 46 поселках застройка смешанная (предлагаются и другие типы загородного жилья). Более чем на 70% это проекты эконом- или комфорт-класса. В элитном сегменте загородного рынка таунхаусы продавались в шести поселках (в пяти из них представлены еще и коттеджи, участки и/или квартиры), по данным Knight Frank.
В новой Москве, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», продается только один малоэтажный комплекс – ЖК эконом-класса «Борисоглебское» в ТАО, где планируется построить 219 трехэтажных домов (68 000 руб. за 1 кв. м в среднем). «На территории, которая должна была стать главным полигоном для развития малоэтажного строительства, возводятся преимущественно масштабные высотные проекты», – замечает она.
В Подмосковье, в пределах 20 км от МКАД, продажи квартир массового сегмента открылись в миниполисе «Дивное» в Ленинском районе (4–8 этажей, от 3,4 млн руб. за 30,4 кв. м), ЖК «Новая Рига» в Красногорске (5–8 этажей, от 2,6 млн руб. за 29,4 кв. м), «Новая Щербинка» в Подольске (3–8 этажей, от 2,8 млн руб. за 35,4 кв. м). В «Инком-недвижимости» называют еще один поселок с МЖД, вышедший в 2019 г., ЖК эконом-класса «Дабл» в 15 км от МКАД на Каширском шоссе. В продаже квартиры площадью 29–85 кв. м по 3–6,4 млн руб.
Новых поселков с таунхаусами нет, но строятся новые очереди в крупных текущих проектах. Например, в 2019 г. компания Optiland построила и начала продавать 110 таунхаусов в поселке «Кембридж» на Новорижском шоссе и 120 – в поселке «Марсель» на Калужском. По словам Дмитрия Мокроусова, коммерческого директора Optiland, компания планирует возвести в «Кембридже» еще около 1000 таунхаусов до 2024 г. и около 400 – в «Марселе» до 2022 г.
Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости Savills, отмечает, что на западе Подмосковья продолжают продавать проекты бизнес- и элит-класса, начатые несколько лет назад. Среди них Futuro Park (таунхаусы), Park Avenue (таунхаусы и квартиры).
Исчезающий формат
По данным «Инком-недвижимости», в 2018 г. было продано 734 таунхауса, в 2019-м – 448 (-39%). Квартир в МЖД тоже купили меньше: 2735 – в 2018-м, 2243 – в 2019-м (-18%). Тому, что сокращаются и предложение, и спрос на малоэтажное жилье – казалось бы, более комфортное по сравнению с многоэтажными человейниками, обещающее определенную приватность проживания, – эксперты видят несколько причин. Девелоперы не справляются с новыми правилами долевого строительства (таунхаусы и МЖД продавались по 214-ФЗ), считает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимости». По мнению Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, малоэтажные проекты становятся дорогими из-за растущих затрат на инженерные сети, благоустройство, социальную инфраструктуру. «Чтобы оправдать эти расходы, необходимо увеличивать объемы жилой застройки. А это противоречит самой концепции малоэтажного формата», – говорит эксперт. Конкуренция с городскими новостройками, более богатыми инфраструктурой, усиливается, и малоэтажки ее проигрывают.
Особенно это заметно в новой Москве: по статистике «Метриума», здесь в прошлом году до 90,9% нового предложения приходилось на квартиры в многоэтажных домах, 7,4% – на новостройки средней этажности и только 1,7% – на малоэтажные проекты. «Еще пять лет назад масштабные проекты на присоединенных территориях включали отдельные малоэтажные дома наряду с высотками, – комментирует Литинецкая. – К примеру, четырехэтажные корпуса были построены в микрорайоне Южный ЖК «Новые Ватутинки». Но сейчас застройщики рассудили, что выгоднее на том же участке возвести высотки, если регламенты позволяют.
По наблюдениям Мокроусова, за загородный таунхаус покупатели в основном готовы платить до 13 млн руб., желают за этот бюджет получить готовый объект, действующую развитую инфраструктуру и доступные цены на коммунальные услуги. А подобных предложений на рынке, по оценке эксперта, – не более 5%.
13,3 млн руб. – это средняя цена таунхауса, считают в «Инком-недвижимости» (-1% за год). Квартиры в МЖД стоят в среднем 4,9 млн руб. (+4%). Впрочем, у Optiland цены в поселке «Кембридж» за 2019 г. выросли на 10–12% (90 000 руб. за 1 кв. м), как объясняет Мокроусов – из-за удорожания процесса строительства. На квартиры от Kaskad Family за год средняя цена предложения выросла на 16,3%. О росте цен на 10% говорит и Кузнецов, но, правда, за последние пять лет. Сейчас в комплексах от RDI «Западная долина» (21 км от МКАД по Киевскому шоссе) и «Южная долина» (9 км от МКАД по Каширскому шоссе) 1 кв. м стоит в среднем 85 000–95 000 руб. В элитном сегменте, по данным Knight Frank, средняя цена предложения таунхаусов по итогам 2019 г. – 37 млн руб., минус 8% за год.
Раз, два и обчелся
На проектное финансирование перешли в буквальном смысле единицы строителей малоэтажного жилья. Эксперты назвали три объекта, где продажи идут по эскроу-счетам: ЖК «Новая Щербинка», элитный Park Fonte на Новой Риге и мультиформатный поселок «Мечта» на Дмитровском шоссе. «Сейчас мы достраиваем один квартал по старой схеме и привлекли проектное финансирование от Совкомбанка – банк предоставит кредитный лимит объемом 775 млн руб. на строительство 145 таунхаусов общей площадью 18 000 кв. м», – говорит исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин.
В RDI по новым правилам планируют строить новую очередь из 20 четырехэтажных корпусов в «Южной долине». «Ставка по проектному финансированию – на уровне 5–6%. В результате 1 кв. м дорожает на 8–10% по сравнению с прежней моделью – строительством на деньги дольщиков», – комментирует Кузнецов. В Optiland сообщили, что строили и продолжат строить поселки за собственные средства.
Практически все опрошенные эксперты единодушны – рынок малоэтажного жилья переживает реформу тяжелее, чем «городские» застройщики. В подобных проектах иные темпы реализации, и продать пару объектов в месяц уже считается хорошим результатом, меньше запас финансовой прочности и т. д. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене, говорится в распространенном «Инком-недвижимостью» пресс-релизе.
«Раньше мы строили и продавали 200–250 таунхаусов двумя очередями около 3–4 лет, и это считалось хорошей динамикой, – делится Никитин. – Сейчас такой темп не применим. Новый квартал таунхаусов в «Мечте» мы должны, согласно договору с банком, построить к 2022 г. Но хотим закончить строительство уже через год, чтобы как можно скорее выйти из кредита и не терять лишние деньги на процентах. Продавать также нужно как можно быстрее, так как от того, насколько хорошо идут продажи, зависят условия кредита. Если по каким-то причинам план продаж не выполняется, то банк вправе повысить кредитную ставку или снизить лимит кредита для застройщика».
На рынке малоэтажного жилья основная масса девелоперов – небольшие организации с одним-двумя поселками, можно сказать, и качество земельных и финансовых активов обычно не позволяет таким компаниям рассчитывать на крупные банковские займы и тем более – на проектное финансирование, говорит Мокроусов. Из-за минимальной рентабельности банки посчитают вложение в подобный проект потенциально рискованным, добавляет Литинецкая.
Другой путь – строить за счет собственных средств – доступен немногим: по оценке Таганова, необходимые мощности для вывода готовых поселков на рынок имеются только у 10% игроков. Эксперты говорят, что немало компаний уже переключились со строительства на продажу участков без подряда. И предполагают, что некоторые крупные компании, которые занимались малоэтажкой, попробуют взяться за многоэтажные городские проекты, хотя для этого требуется больший ресурс. Компании, строившие таунхаусы, в свою очередь, могут попробовать себя в строительстве коттеджей.
Переход на эскроу: банкиры — о новой модели и будущем ставок по кредитам
С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.
«Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых»
Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:
— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс. счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено. Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу. Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.
Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу.
«Проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства»
Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:
— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию. Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб. На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.
Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.
«Конкуренция между банками станет одним из факторов для снижения ставок»
Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка ДОМ.РФ:
— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м. Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски. Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.
На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.
«Активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля»
Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:
— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года. За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов. При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.
Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.
«Переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни ставок»
Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:
— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов. В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено. Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.
Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%.