Проектное финансирование жилищного строительства что это такое
Понятие проектного финансирования
Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.
Что было до
Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.
Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.
Как решил закон
В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.
Новая схема должна заработать в ближайшие три года.
Суть проектного финансирования
Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.
Ключевые особенности проектного финансирования
Плюсы и минусы проектного финансирования
Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.
Плюсы для покупателей жилья
Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.
Возможные минусы для покупателей
Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.
Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.
Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.
Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.
ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.
Плюсы для застройщиков
Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:
Возможные сложности для застройщиков
Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:
Ближайшие перспективы
Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».
Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.
Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.
По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.
Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании
В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.
Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок
Тринадцатого июля на совещании у Владимира Путина, посвященном выполнению нацпроектов, вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует строительную отрасль, рассказывал, что выход на плановые показатели ввода 120 млн кв. м жилья в год возможен к 2026-2027 году. «В сравнении с сегодняшним показателем 75 млн кв. м рост до 120 млн — это больше, чем на 60%. Расти придется очень быстро. Тем более у нас кроме коронавируса еще переход на счета эскроу…»
Прошлой весной строители предрекали коллапс отрасли в связи с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства — не напрямую дольщиками, а при посредничестве банков. Все в один голос обещали рост цен, снижение предложения, череду банкротств. Строителям удалось добиться смягчения закона: дома, готовые на 30%, квартиры в которых активно продавались, разрешили достраивать по старым правилам, точные критерии определяли региональные власти.
Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Что в результате? По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), застройщики-юрлица возводят сейчас 98,7 млн кв. м жилья и только 36% из них строятся по новым правилам, то есть с использованием счетов эскроу, остальные достраиваются по старым. Крупнейший российский застройщик группа ПИК в операционном отчете за первое полугодие показала, что поступления средств от продажи недвижимости на эскроу-счета выросли на 558% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 20 млрд рублей. Но это все еще в четыре раза меньше, чем поступления от обычных продаж (84,2 млрд рублей). «Будучи системообразующими застройщиками, ПИК и ЛСР получили разрешение достраивать объекты «по критериям», — объясняет топ-менеджер компании-конкурента. — Масштаб их деятельности таков, что банковская система их не переварит».
По данным ЦБ, на 1 июня в России банки заключили с застройщиками 1229 кредитных договоров на проектное финансирование на сумму 1,4 трлн рублей. Весь рынок игроки оценивают в 4,1 трлн. «35% строительных компаний перешли на счета эскроу, — говорит Forbes аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. — Это уже более детальный контроль за финансами. Раньше было как: взял, деньги собрал, перевел их в офшоры и ничего не строишь. И каждый месяц, каждую неделю количество обманутых дольщиков растет. Теперь все иначе, процесс жестко контролируется».
Мощнейший регулятор
«Мы были первыми, кто полностью перешел на счета эскроу», — говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Другие опрошенные Forbes застройщики расстаются со старыми правилами не столь охотно: «Инград» продает с использованием счетов эскроу порядка 70%, MR Group — 20%, «Гранель» — 10%. Так что МИЦ с его 100% действительно выделяется. Московское отделение Сбербанка финансирует проекты компании на 45 млрд рублей, ПСБ на 10 млрд, Совкомбанк на 2 млрд.
Рябинский говорит, что о своем решении не жалеет. «Мы гораздо легче пережили кризис, связанный с пандемией, поскольку финансирование идет от банка и не так сильно зависит от продаж, — перечисляет он. — А главное, нам не пришлось перетряхивать структуру компании, потому что все лишнее и неэффективное уже было отсечено до кризиса, на этапе подготовки к переходу на эскроу».
«Нынешняя ситуация с пандемией наглядно показала важность механизма эскроу, — рассуждает вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. — В первую очередь, несмотря на падение спроса, мы продолжали стройки, поскольку понимали, что у нас есть необходимое финансирование. Второй момент — доверие клиентов. Часто принято приводить общую статистику падения спроса на рынке, однако если делить ее по игрокам, то окажется, что у крупных компаний падение составило от 20% до 50%. При этом небольшие застройщики, не перешедшие на проектное финансирование, потеряли до 70%».
Что конкретно происходит с компанией, когда она подписывает договор с банком о финансировании проекта с использованием счетов эскроу? Сначала застройщик готовит объемный пакет документов: юридические права на земельный участок, исходно-разрешительная документация, финансовые модели, расписанный постатейно бюджет проекта. «От момента, когда застройщик впервые приходит в банк за проектным финансированием и до момента принятия решения может пройти полгода и больше», — говорит вице-президент ПИК Алексей Алмазов. Если банк на кредитном комитете утверждает проект, то дальше стартует совместная работа.
«Насколько банк интегрируется в процесс? Я вам скажу: очень сильно интегрируется, — делится опытом Рябинский. — По сути, у нас появился мощнейший регулятор и контрольный орган. Причем действует он гораздо эффективнее, потому что подходит к процессу не формально, а по сути. Мы порезали много ненужных расходов, изменили структуру правления, порядок проведения тендеров и так далее. Это потребовало от нас сил и нервов, но результат оказался положительным, потому что мы стали эффективнее».
«Вы сращиваетесь с банком-кредитором, и у вас больше нет своих денег, — делится впечатлениями финансист подмосковной строительной компании. — Деньги на финансирование вообще всей вашей деятельности вам выдает банк. И его сотрудники становятся частью вашего казначейства, а руководители какого-то уровня — частью вашего менеджмента». По его словам, для работы по одному проекту от банка нужны минимум три человека: кредитный менеджер, эксперт по строительству и аналитик. Общение с ними происходит ежедневно.
Для МИЦ переход на работу по новым правилам не был легким. «Мы должны были перейти на счета эскроу в июле (2019-го года. — Forbes), — рассказывает Рябинский. — По факту финансирование стройки началось только в сентябре. Это был непростой период». Помимо всего прочего, компании пришлось сменить контрагента. Сроки ввода в эксплуатацию некоторых домов сдвинулись на 2-4 месяца. «У нас есть несколько корпусов, где мы меняли подрядчика и теряли время. Свою лепту, конечно, внесла и приостановка строительных работ из-за пандемии, — продолжает Рябинский. — Из-за этого мы немного поехали по срокам. Мы очень серьезно относимся к этой ситуации, и мы постараемся не допускать этого больше никогда». По данным ЕИЖС, у ГК МИЦ в стадии строительства 42 дома общей площадью 834 000 кв. м.
«Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту»
В распределении денег, которые банки выделяют застройщикам, налицо дисбаланс. По данным ЦБ, из 1229 кредитных договоров, заключенных в России, на Москву приходится всего 124. В денежном выражении девелоперы столицы получили почти половину пирога: 666 млрд рублей из 1,39 трлн. «Размер среднего проекта в Москве — 5 млрд рублей, в регионах — 500 млн. Средневзвешенная цена по Москве 160 000 рублей за кв. м, а по России 65 000 рублей, — объясняет Алмазов из ПИК. — В Москве рентабельность гораздо выше, и банки относятся к кредитованию более высокомаржинальных проектов лучше». В 13 регионах России, в числе которых Омская и Мурманская области, Дагестан, Карачаево-Черкесия, до сих пор не заключено ни одного договора о проектном финансировании.
«Основная сложность в том, что региональные застройщики и банки разговаривают на разных языках, — говорит Алмазов. — Как правило, им не приходилось общаться раньше, проекты в основном финансировались за счет дольщиков. Многим застройщикам трудно даже сформировать подробную финансовую модель по стандартам банков». По словам Алмазова, региональные застройщики часто склонны переоценивать качество своего продукта, бюджет проекта, цены продаж, банки же, в свою очередь, сильно консервативны в оценках проектов».
Еще одна сложность — нехватка свободных собственных средств у застройщиков. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — рассказывает Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». Лишних денег у девелопера нет, да и участок зачастую заложен в банке.
Чтобы плотно работать с застройщиками, банкам требуется много людей. «Большинство крупных застройщиков так или иначе осядут в лидирующих банках, у которых большой капитал: Сбербанк, ВТБ, может быть, Россельхозбанк, Газпромбанк, — предполагает собеседник Forbes из числа крупных девелоперов. — Каждый из нас принесет много больших проектов. Это огромная документация, большое количество строительных вопросов. На нашу компанию работает сейчас довольно большая группа сотрудников Сбербанка. Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту, ни по обязанностям и полномочиям эти люди не соответствуют нам. И дальше дисбаланс будет только нарастать».
Пока новые правила действуют чуть больше года, и нет никакой единой системы требований банков к застройщикам. Кому-то нужно личное поручительство бенефициара, кому-то нет. Кто-то переводит взаимодействие с контрагентами в онлайн через личный кабинет, кто-то продолжает работать по телефону и с бумагами.
Но есть и более-менее общие коллизии, например «соцкультбыт» — объекты социальной и бытовой инфраструктуры, то есть школы, детские сады, сети и т. д. «Единственный на сегодня легитимный способ передачи таких объектов в муниципальную собственность — передать в дар городу, — объясняет руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков. — В условиях проектного финансирования затраты на их создание приходится распределять на отдельные кредитные линии по каждому дому. Получить отдельно кредит на объект, с которого девелопер не получит прибыли, фактически нельзя». Финансовый и административный директор ГК МИЦ Марина Заболотнева рассказывает, что банку требуется гарантия от муниципальных или региональных властей, что по окончании строительства они примут школу или детский сад на баланс. Банк, застройщик и администрация вместе вырабатывают форму и содержание этого документа.
Как отразился переход отрасли на счета эскроу на потребителях и спросе? «Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков, — говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. — С другой стороны, новым правилам всего год, и очевидно, что приобрести через эскроу проект на высокой стадии готовности сегодня проблематично — просто исходя из сроков строительства».
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
Проектное финансирование
застройщиков в рамках 214-ФЗ
Финансирование строительства жилой недвижимости и иных затрат,
связанных с реализацией проекта.
Основные требования
До 90% от бюджета проекта (свыше 90% — при предоставлении дополнительного обеспечения, не связанного с реализацией проекта)
Аналогичный опыт строительства и реализации объектов жилой недвижимости (объем застройки, сумма бюджета, класс объекта)
До 5 лет (до 7 лет — для проектов комплексной застройки)
Наличие правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по проекту
Индивидуальный подход к каждому проекту
С учетом особенностей проекта банк предлагает оптимальную структуру финансирования. Дополнительными элементами структуры могут являться:
Оптимальные сроки принятия решений
Прозрачный механизм рассмотрения проектов
Предусмотрен поэтапный порядок рассмотрения проектов, позволяющий своевременно согласовать важные элементы сделки:
Выгодные условия
финансирования
Проекты финансируются по средневзвешенной ставке, которая зависит от объема денежных средств на счетах эскроу
Застройщик может управлять стоимостью финансирования проекта посредством реализации собственной стратегии продаж
Банк не капитализирует проценты при отсрочке их уплаты
Возможность защиты процентных ставок от увеличения в случае негативных изменений экономической конъюнктуры
Отсутствие комиссии за рассмотрение проекта
Отсутствие дополнительных расходов, связанных с рассмотрением проекта
Банк самостоятельно осуществляет оценку коммерческой привлекательности проекта, проводит строительный аудит и мониторинг
Механизмы господдержки
Удобные сопутствующие продукты
Банк предлагает участникам проекта комплексное сотрудничество на выгодных условиях, что позволяет снизить стоимость финансирования:
Банковское сопровождение и контроль целевого использования средств
Все виды транзакционного обслуживания
Специальные условия по размещению средств для дополнительного дохода
Инструменты стимулирования продаж
Банк заинтересован в стимулировании продаж застройщиков. С ПСБ проекты получат:
Как проектное финансирование влияет на рынок недвижимости
Краткий обзор рынка недвижимости
Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:
Текущая ситуация в сфере жилищного строительства
В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.
Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.
Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.
Влияние строительной отрасли на развитие экономики
Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:
Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).
По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.
Как работает проектное финансирование
Указанный в начале, Федеральный закон № меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.
Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.
До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.
Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.
У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.
В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.
Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием
Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием выглядит следующим образом:
Финансирование с использованием
На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием сложилась следующая картина:
региона по количеству объектов:
По общей площади лидируют:
Структура ставки
Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:
Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов
Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:
На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.
Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.
Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства
Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.
Центральный, и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.
В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.
Заключение
Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.
Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.