Скидки тех имеет возможности выкупить загородный коттедж
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам. Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках. На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?
Нефункциональные планировки и дома без отделки
Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство. В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты. По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.
Дома-замки
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
Дома в плохо организованных поселках
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Дома с высокими коммунальными платежами
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Морально устаревшие объекты
Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.
«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.
Рекордный 2020-й: как пандемия повлияла на загородное жилье Подмосковья
Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов, отмечают эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость».
Вместе с аналитиками рассказываем о главных итогах этого года на первичном и вторичном рынках, а также рынке аренды загородного жилья в Московской области.
Ажиотажный спрос
Эксперты называют 2020 год рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи. Предыдущий рекорд был зафиксирован с середины по конец 2000-х годов (за период с 1991 года), отмечают эксперты.
Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей. Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН. В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.
С началом режима самоизоляции в компании «Метриум» наблюдали рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом. Основной прирост пришелся на апрель — май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20–30%. Подобного никто не ждал — с 2008 года рынок находился в замерзшем состоянии, отмечает директор управления элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Как при аренде, так и при покупке клиенты интересовались наличием в пешей доступности магазинов, аптек, частных детских садов, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Последние пять лет рынок загородной недвижимости был в тени. За это время успел накопиться отложенный спрос. Если раньше, в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, гектарами земли, бассейнами, то в этом году спрос сместился в сторону участков размером 9–10 соток и небольших домов площадью 150–250 кв. м. Покупатели хотят объект под ключ: эргономичный дом с панорамным остеклением, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью. А подобных домов на нашем рынке очень мало. Такой фактор и задал основной тренд на земельные участки в этом году. Второй тренд текущего года — летние дачи. Активно продавались участки площадью 7–8 соток с щитовыми домиками. В мае и июне звонки по таким объектам зашкаливали.
Аренда загородных домов
На рынке долгосрочной аренды загородных домов объем предложения, по данным компании «Инком», составляет более 3,3 тыс. домов — год назад показатель был на уровне 2,5 тыс. Причина роста связана с тем, что многие из сдававших жилье долгосрочно, временно решили заработать на краткосрочной аренде, поясняют аналитики компании. В этом году предложение на рынке прибавилось и за счет собственников, которые не смогли продать дом, решив сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса, поясняют эксперты.
На рынке загородной аренды этой весной спрос, по оценке компании «Миэль-Аренда», вырос почти в десять раз по сравнению с прошлым годом. Клиенты арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене. 90% запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Вторая волна пандемии не вызвала резкого роста интереса к аренде загородной недвижимости — некоторые наниматели, снявшие круглогодичные дома во время весеннего ажиотажа, провели там лето и до сих пор не отказались от аренды, отмечает руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева. Востребованность длительного найма загородных домов в четвертом квартале в компании «Инком-Недвижимость» также не могут назвать повышенной — число сделок было примерно на том же уровне, что и годом ранее.
Но даже высокий спрос весной и летом этого года не слишком повысил цены в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) — клиенты не готовы к значительному увеличению арендного бюджета. Тем не менее, по оценке «Инком-Недвижимости», для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%. Более половины заявок на подбор вариантов, 57%, — в бюджете ниже 90 тыс. руб. в месяц; 27% спроса — на лоты по цене от 90 тыс. до 130 тыс. руб.; 16% — на высокобюджетные предложения. Ассортимент предложения высокий. По данным компании, можно найти варианты и за 30–40 тыс. руб. в месяц.
Если в декабря 2019 года средняя ставка аренды коттеджа в Подмосковье, по данным «Инком-Недвижимости», составляла 93,7 тыс. руб. в месяц, а дачи — 47,9 тыс. руб., то в декабре этого года — 98,7 тыс. руб. и 50,6 тыс. руб. соответственно.
В 2021 году столь ажиотажного спроса на аренду загородных домов не предвидится, поэтому цены сохранятся на текущем уровне с небольшим ростом в весенне-летний период (на 2–4%), что объясняется сезонностью, прогнозируют в компании ЦИАН.
Загородная первичка и вторичка
Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области, по данным ЦИАН, составляет сегодня 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений — новых поселков практически не строится, а на вторичном рынке много уже морально устаревших объектов недвижимости, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
«В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты. В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2021 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно. Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина. По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.
Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный, считают аналитики ЦИАН. По их подсчетам, в продаже в Московской области сегодня доступно 3,9 тыс. коттеджей (на землях ИЖС), год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.
Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложения представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% — коттеджами (+2 п.п.), столько же — квартирами в малоэтажных домах (-3 п.п.), 4% — таунхаусами (-2 п.п.) и 2% — дуплексами (без изменений).
По итогам третьего квартала на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Инком-Недвижимости». 49% предложения составляют коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 8% — дачи и 5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
Ипотека на загородку
Банки увидели запрос потребителей на загородную недвижимость. В этом году на загородном рынке увеличилось количество ипотечных сделок, а «Дом.РФ» запустил пилотный проект по льготной ипотеке на покупку загородного жилья. В 2021 году есть перспектива, что несколько банков могут выпустить продукт с невысокими ставками по кредиту, считает руководитель отдела в «Миэль. Сущевский» Татьяна Ананьева.
В компании «Инком-Недвижимость» называют появление доступной ипотеки на загородном рынке одним из главных трендов этого года. С программой льготной ипотеки связывают основные надежды по развитию рынка после завершения пандемии. Высокий интерес сохранится до окончания пандемии, а льготная ипотека сможет поддержать спрос уже после ее завершения, считает Таганов.
Прогноз на 2021 год
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
— Высокий спрос на подмосковную загородную недвижимость сохранится и в следующем году, но уже не по причине пандемии, а потому, что клиенты получили возможность оценить все преимущества загородной жизни. К тому же в 2021 году многие продолжат работать удаленно, и долгий путь до офиса перестанет быть препятствием к переезду за город. Льготная загородная и сельская ипотека также будет способствовать интересу покупателей. Кроме того, мы ожидаем появления новых интересных проектов в коттеджных поселках — этому станет способствовать повышенный спрос при дефицитном предложении.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Рынок загородной недвижимости в 2021 году мне видится позитивно. Ментальность людей в связи с событиями этого года изменилась, потребители перестали откладывать на потом строительство дома своей мечты. Скорее всего, зимой участки покупать не будут, так как за снегом не видно рельефов земли. Останется хороший спрос на готовые дома под ключ. И, возможно, с началом весны будет повышенный интерес к садовым некоммерческим товариществам. Пока мы не знаем, какой запас отложенного спроса остался. Поэтому продавцам загородных домов мы советуем выходить на рынок сейчас и не поднимать цены.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— До конца пандемии из-за того, что большая часть людей будет находиться на удаленном режиме работы, спрос будет оставаться довольно высоким — на уровне второй половины 2020 года. После завершения пандемии возможны два сценария развития событий: если пилотная программа льготной ипотеки продлится и будет хорошо действовать, то спрос не упадет, но если она завершится или окажется неэффективной, спрос упадет до тех значений, на которых он находился до начала пандемии.
Качественного предложения загородных домов не хватает сейчас на весь спрос
Качественного предложения явно не хватает сейчас на весь спрос – осталось решить, что именно и из каких материалов предложить, чтобы это было востребовано и в будущем.
Притяженье земли
Продажи в Подмосковье готовых домов уровня бизнес и премиум прекратились в 2015 г., и новыми дорогими поселками с того же времени рынок практически не пополнялся. Около 80% лотов в продаже – морально устаревшие коттеджи, спроектированные в начале века, да еще в ряде случаев строители явно экономили на материалах. Поэтому те, кто хотел за город и располагал в среднем 50–150 млн руб., покупали землю, рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. Но по-прежнему около 90% покупок участков без подряда (УБП) приходится на эконом-класс.
«Хотя в этом году покупатель начал понимать, что покупка самых дешевых УБП приносит головную боль: вместо ожидаемой тишины – шумный и пыльный долгострой на 10–20 лет, многочисленные проблемы из-за отсутствия управляющей компании и какой-либо инфраструктуры», – подчеркивает директор по девелопменту Good Wood Валерий Лукинов. Тем не менее интерес к участкам точно не спадет до новогодних каникул, считает гендиректор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. С каждым годом свободных земель в ближнем и среднем Подмосковье становится меньше и в ближайшие три-четыре года проекты УБП эконом-класса будут все дальше отодвигаться от Москвы за 100-й километр, добавляет он. По мнению Лукинова, девелоперы, предлагающие участки с подрядом, вряд ли будут делать это в самом дешевом сегменте. Предложение комфорт-класса (к земле прилагаются эскизный проект с учетом особенности территории, техусловия на подключение газа, воды, электричества, в поселке выделяют зоны общего пользования, делают дороги и ограждение по периметру) постепенно перейдет за ЦКАД. А территории между МКАД и ЦКАД займут поселки с УБП бизнес-класса: это более высокий уровень ленддевелопмента, предполагающий утвержденный у местных властей проект планировки территорий (согласно которому будет осуществляться подключение к коммуникациям и сетям), а также асфальтовые дороги с тротуарами, уличное освещение, рассказывает Терентьев: «Такие проекты сейчас активно развиваются в новой Москве, цена сотки здесь начинается от 500 000–600 000 руб.».
Кирпичик к кирпичику
Даже за городом россияне предпочитают кирпичные дома. И по оценке Раджабовой, именно таковы 74% элитных коттеджей, которые продаются сейчас в Подмосковье. На дома из комбинированных материалов приходится 16%, на деревянные – менее 6%. «Кирпич – долговечный и надежный материал, в то время как дерево требует дополнительного ухода, а дома из СИП-панелей не дышат. Кирпич и дальше будет самым востребованным материалом в элитном сегменте», – уверена Раджабова.
Больше технологий
Покупатели все чаще интересуются наличием в поселке оптоволоконных сетей. Как сообщил коммерческий директор компании Infotech Роман Клековкин, владельцы новых коттеджей стали активнее заказывать охранные видеокамеры с искусственным интеллектом, умные системы отопления, автополива, «здорового сна» (голосом можно управлять шторами, выключать свет и регулировать температуру). Андрей Хворов также ожидает роста интереса подмосковных застройщиков к солнечным панелям и дизельным генераторам мощностью до 15 кВт.
10 лет назад соперничать с кирпичными домами по цене могли только срубы, собранные из элитной сибирской лиственницы и ангарской сосны. Сейчас кирпич значительно подешевел и завоевывает массовые сегменты. «В России построено несколько новых заводов по выпуску керамики, из-за конкуренции цены снизились. В моду вошел кирпич большого формата: количество швов и расход смесей уменьшились, а теплостойкость и скорость стройки увеличились. Ранее средний дом площадью 160–180 кв. м строился полгода-год, сейчас сроки сократились вдвое», – рассказывает девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов. По его словам, качественный каркасный дом, собранный по так называемой немецкой технологии в теплых заводских цехах, зачастую стоит дороже. Широкое распространение более демократичных по ценам «каркасников» сдерживает их специфика: из-за большого количества сборных компонентов эти дома капризны при монтаже на улице, немногие строительные компании соблюдают технологии возведения «на площадке». К тому же «каркасники» трудно продать без солидных скидок.
Управляющий партнер компании «Рендер хаус» Андрей Тулин говорит о спросе также на дома из газобетонных блоков. «По цене они близки к материалам из древесины, легки в монтаже, морозостойки и создают образ солидного каменного дома», – подтверждает руководитель АЦ «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. Мода на оцилиндрованные бревна прошла, клееный брус еще продается, но его популярность также снижается, говорят эксперты.
Не за горами корректировка и географических предпочтений. Терентьев называет переоцененной Новую Ригу (но Рублевка не сдает позиций), тогда как каширское и симферопольское направления, по его мнению, незаслуженно обделены вниманием девелоперов. Здесь отсутствуют коттеджные поселки с концепцией и социальной инфраструктурой, хотя высокоскоростные трассы «Крым» и «Дон» позволяют быстро и без пробок добраться в загородный дом.
В сегменте эконом будут востребованы Ярославка, Дмитровка и Егорьевское шоссе, где, несмотря на плохую транспортную доступность, люди активно покупают участки. Будут также пользоваться спросом можайское направление, Ленинградка и Варшавка.
Не спугнуть бы спрос
«Большинство девелоперов будут по привычке идти за спросом. И только некоторые игроки попытаются формировать его, создавая новый оригинальный концепт и не экономя на качественных материалах», – считает гендиректор ГК Izburg Дмитрий Мозговой. «Кафе, магазинами, детскими площадками уже никого не удивить – это стало нормой. Внимание покупателей привлекут поселки, концепции которых создают комфортную среду для всех жильцов, особенно для детей и пожилых людей. Если в поселке будут детсад, школа или поликлиника, то какие бы технологии и материалы ни использовал девелопер – проект обречен на успех. В выигрыше также окажутся проекты с «магнитами» для определенных категорий людей: например, аквапарк с открытым пляжем, хоккейная академия с проживанием или перинатальный центр», – уверен Хворов. Жители таких поселков могли бы посещать эти объекты бесплатно, для остальных вход платный, рассуждает он. По мнению Хворова, новые проекты с оригинальной концепцией могут появиться через 1,5–2 года, «но дома в них будут стоить уже другие деньги». Каждую весну стройматериалы и работы дорожают на 5–10%. В то же время «новые проекты в 30–50 км от МКАД должны быть доступны по цене, ведь большинство потенциальных покупателей загородных домов живут в спальных районах столицы. Соответственно, ориентир ценника четкий – это стоимость их 2–3-комнатной квартиры», – подчеркнул Хворов.
«Если второй волны пандемии не будет, то средний чек сделки существенно не вырастет. Так, сейчас цена коттеджа составляет в среднем 17,1 млн руб., таунхауса – 12,5 млн руб., дуплекса – 9,2 млн руб., УБП – 1,4 млн руб. Если же горожан отправят на очередной карантин, то мы можем увидеть подъем цен на загородку на 10–15%», – подсчитывает Таганов.
Платежеспособность населения снижается, и новые ограничения могут серьезно ударить по финансовым возможностям людей. «Если спрос будет устойчивым, то сначала на рынок начнут выходить частные девелоперы с небольшими проектами, а затем и более крупные игроки с полноценными коттеджными поселками. Однако это будет возможно лишь в том случае, если высокий спрос на загородную недвижимость сохранится в течение полутора лет», – резюмирует Раджабова.