Прямая сделка с недвижимостью это что
Что такое прямая продажа квартиры?
Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.
Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.
Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.
Типы продаж
Существует 2 стандартных типа продаж:
Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.
При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:
Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.
Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.
Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.
Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.
Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.
Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.
При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.
При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.
При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.
Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.
Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?
Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:
Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.
Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.
Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.
Дополнительные документы
При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).
Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.
Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.
Документы для регистрации прав собственности
Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:
При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:
Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?
Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:
Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.
Альтернативная продажа чаще применяется при:
Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.
Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.
Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.
Свободный или альтернативный тип сделки
Свободный тип
Риелторы ещё называют такой тип сделки прямая. Такие сделки самые простые и быстрые. Есть только две стороны — продавец и покупатель. Покупатель получает квартиру, продавец получает деньги. На этом сделка завершена.
Альтернативный тип
Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).
В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры. Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.
В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.
Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.
За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.
Порядок альтернативной сделки
Чаще всего альтернатива бывает двух типов:
Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города. Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную. Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется. Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области. Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс. Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры. А затем все три хозяина и покупатель двушки со свободными деньгами встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги.
Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки. Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости. Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 дней
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.
Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека
Прямая продажа квартиры сегодня относится к числу распространенных имущественных сделок. Разнообразие объектов недвижимости и различные жизненные обстоятельства обуславливают множество нюансов их проведения, знания о которых позволяют сэкономить участникам взаимоотношений время и силы.
Что значит прямая продажа квартиры
Словосочетание «прямая» или «чистая» продажа часто употребляется риелторами при проведении сделки купли-продажи недвижимости. Подобный термин означает процесс приобретения жилья, когда оно покупается непосредственно у продавца без посредников.
Проведение такой сделки возможно при выполнении следующих условий:
Что значит альтернативная
Под альтернативной продажей понимается сделка, при которой владелец продает собственную квартиру и приобретает себе другую, при этом оплата происходит полученными от реализации жилья средствами. Новая недвижимость по площади может быть больше или меньше предыдущей, что обусловлено целями владельца. По оценкам специалистов около 70% имущественных операций на рынке недвижимости сегодня проходят по альтернативному варианту.
Альтернативная сделка отличается более сложной процедурой по сравнению с прямой продажей.
Недостатками ее применения принято считать:
Чистая продажа: что это такое и возможна ли ипотека
Сегодня значительное количество имущественных сделок заключается с привлечением ипотечного механизма. Банковские организации готовы выдавать заемные средства для приобретения объектов на первичном и вторичных рынках, в том числе с оплатой части задолженности за счет средств жилищных и семейных сертификатов.
Приобретение квартиры у продавца за счет ипотечных средств возможно при условии получения от него согласия на такую сделку и выполнению всех требования банка в отношении покупаемого жилья.
Причинами осложнений часто выступают следующие обстоятельства:
Приобретение квартиры с привлечением ипотечного механизма имеет ряд преимуществ. Гражданин получает возможность быстрого решения жилищного вопроса без отсутствия необходимости длительного накопления средств. Если речь идет о новой квартире, то ставка по таким кредитам обычно ниже по сравнению с предложениями для вторичного рынка. После оформления сделки заемщик получает современное жилье, соответствующее последним стандартам строительства и не требующее дополнительных вложений для проведения ремонта инженерных систем.
Какие документы нужны
Сегодня процесс оформления ипотеки начинается с выбора кредитного предложения и подачи заявки на кредит. Выбранный продукт напрямую определяет выгодность условий возможной для приобретения недвижимости. Подать заявку можно при посещении банка или при использовании онлайн-сервиса на официальном портале банка. В случае положительного решения от банка, заемщику можно приступать к сбору и оформлению документов. При этом важно учитывать, что одобрение имеет ограниченный период действия, который обычно равен 3—4 месяцам. После его окончания допустимого срока процедуру придется вновь проходить сначала.
Документы для приобретения квартиры в кредит может разделить на следующие категории:
В стандартный перечень документов от заемщика входит:
Дополнительными бумагами обычно выступают документы об образовании, брачный договор, подтверждения о наличии дополнительных источников дохода или обязательств у заемщика. Общий перечень документов зависит от конкретных обстоятельств. Например, если в сделке планируется привлечение материнского капитала, то потребуется получение разрешения об использовании остатка средств сертификата.
Рекомендации специалистов
Вариант с «прямой» продажей дает участникам сделки ряд преимуществ, так как такой способ выигрывает по временным характеристикам и связан с меньшим количеством рисков.
Оптимальным для заемщика вариантом станет приобретение квартиры от застройщика, так как такой способ дает возможность получения следующих преимуществ:
Риск срыва сделки может быть связан с ситуацией, когда банк одобрит заём в меньшем объеме. Обычно такой сценарий исключен, когда квартира выбирается из списка объектов банка, проверенных и одобренных предложений.
Покупка квартиры напрямую у продавца имеет множество преимуществ, среди которых можно отметить быстроту проведения сделки и меньшее количество рисков. Использование при проведении расчетов ипотечных средств позволяет получить дополнительные гарантии, связанные с дополнительной проверкой документов и юридической чистоты прошлого квартиры.
Особенности сделок с недвижимостью
Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.
В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.
Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:
По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.
Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.
Плюсы прямой сделки:
Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:
Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».
Альтернативная сделка
Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.
Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».
В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.
«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Главные участники такого договора:
Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.
Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:
Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок.
Преимущества альтернативных сделок:
Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить.
Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.
Сделка по продаже квартиры от А до Я
Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру
Согласие всех собственников
Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.
Отсутствие обременений
Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.
Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).
Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.
Нехорошая квартира
Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:
Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).
У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.
Соберите нужный пакет документов для продажи
Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:
Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:
Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление
Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.
Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.
Остановимся на основных моментах:
Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.
Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки
После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.
Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.
Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.
Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:
Сделка и передача квартиры
Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.
Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.
Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.
Заключение
Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.