Принцип сбалансированности пропорциональности гласит что
Принцип оптимального (экономического) размера
Принцип сбалансированности (пропорциональности)
Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производства, соотношение числа основных и вспомогательных работников, соотношение между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли [4].
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль или составные части объекта должны сочетаться между собой в определенной (оптимальной) пропорции.
Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.
Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.
В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.
Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.
Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной его мощности мы имеем максимальный размер прибыли), либо отдельные производства, либо участок земли, на котором находится предприятие [2, 6].
Одним из частных примеров принципа оптимального (экономического) размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это понятие встречается тогда, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельно взятых участков. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.
Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т. е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Например, известно, что для обеспечения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Это и будет оптимальный размер земельного участка. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.
По сути, это обратная сторона предыдущего принципа – принципа сбалансированности.
3.3.7. Принцип экономического разделения
и соединения имущественных прав собственности
Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета [4, 9].
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться по-разному, например:
— физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством; разделение прав на пользование поверхностным участком земли и недрами;
— по времени владения: различные виды аренды; пожизненное владение; будущие имущественные права;
— по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия; лицензии на отдельные виды деятельности; ограничения на использование имущества;
— по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные; залоги; судебные залоги; участие в капитале.
Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются тогда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.
Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, при реализации которых в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.
Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают в себя: принципы изменения, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и соответствия.
Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.
Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.
Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Система принципов оценки
Оценка рыночной или иной стоимости происходит в соответствии с универсальными принципами оценки. Для оценки любого объекта походят любые из ниже перечисленных принципов в той или иной степени.
Изучив материал, можно сделать вывод, что в основном используется три группы оценки, которые мы рассмотрим дальше:
— Принципы, основанные на представлениях владельца имущества;
— Принципы, связанные с рыночной средой;
— Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.
Рассмотрим первый принцип:
«Принципы, основанные на представлениях владельца имущества»
Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.
Второй принцип « Принципы, связанные с рыночной средой»
Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта оценки зависит от внешней среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный объект влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену.
Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке объектов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное значение. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций, уравнивая вместе с тем и стоимости объектов-аналогов.
Принцип изменения стоимости. Стоимость объекта непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Именно поэтому стандарты оценки устанавливают, что использование результатов оценки возможно максимум 6 месяцев.
Третий принцип « Принципы, связанные с эксплуатацией имущества»
Принцип факторов производства. Объект оценки может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы.
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Поскольку земля со строениями неподжна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд, капитал и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.
Принцип вклада. Включение дополнительных элементов в объект оценки эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части объекта оценки должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к объекту оценки, относительно которого соблюден рассматриваемый принцип, не приводит к росту его стоимости. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип оптимального размера. Данный принцип может относиться к любому элементу. Любой элемент объекта должен иметь оптимальные размеры, чтобы обеспечить получение максимальной прибыли от функционирования объекта оценки.
При копировании любых материалов с сайта evkova.org обязательна активная ссылка на сайт www.evkova.org
Сайт создан коллективом преподавателей на некоммерческой основе для дополнительного образования молодежи
Сайт пишется, поддерживается и управляется коллективом преподавателей
Whatsapp и логотип whatsapp являются товарными знаками корпорации WhatsApp LLC.
Cайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, которая определяется положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ. Анна Евкова не оказывает никаких услуг.
Принципы оценки связанные с объектом недвижимости
Земля, капитал, труд, управление 4 ключевых производственных фактора, которые включает любая экономическая деятельность. Земля является недвижимой, поэтому остальные факторы неразрывно с ней связаны.
Взаимосвязи, различные модели поведения и комбинации этих факторов легли в основу этой группы принципов оценки недвижимого имущества.
И поскольку эти принципы предназначены для оценки коммерческой недвижимости, их нередко воспринимают как принцип оценки объектов, которые должны приносить доход.
Эта группа включает принципы:
Далее мы более подробно рассмотрим каждый из них.
Принцип остаточной продуктивности
Буквально любой производимый продукт это результат взаимодействия земли, капитала, труда, управления. Каждый из перечисленных факторов должен окупаться прибылью полученной от реализации продукта.
Иными словами, стоимость продукта определяется расходами на приобретение оборудования и материалов, оплату труда, расходы на управление, ренту на коммерческую недвижимость или землю.
Недвижимой в этой цепи является земля, поэтому собственник\арендатор должен сделать все возможное, чтобы привлечь к ней остальные производственные факторы.
Если производство уже приносит прибыль, с ее помощью собственник погашает расходы на движимые факторы (капитал, труд, управление). Оставшийся после погашения доход приходится на землю. Именно эта сумма и является остаточной продуктивностью.
Иными словами земля приносит доход только после вычета всех остальных (неземельных) производственных факторов.
Принцип предельной продуктивности
После перепланировки, ремонта, реконструкции любая недвижимость становится дороже. В большинстве случаев прирост стоимости превышает расходы.
Разница между текущей и будущей стоимостью (до и после внесения изменений) является вкладом (предельной продуктивностью). Вклад включает в себя не только затраты, но и дальнейший прирост прибыли.
Но, не стоит исключать вероятность того, что расходы на реконструкцию или ремонт превысят рыночную стоимость. А значит, что предельная продуктивность может быть не только положительной, но и отрицательной. Любые изменения объекта имеют ценность лишь в том случае, если итоговая стоимость недвижимости существенно превысит все вложения.
Принцип снижающейся и растущей прибыли
Принцип снижающейся и растущей прибыли возник в результате совершенствования принципа предельной продуктивности.
Регулярные преобразования могут повышать стоимость оценки объекта на сумму, которая превышает затраты, но лишь до того момента достижения максимальной стоимости.
Если стоимость будет продолжать расти даже после этой отметки расходы на преобразования превысят рост стоимости.
Принципы предельной продуктивности и снижающейся\растущей прибыли являются основными при оценке земли перед началом масштабной застройки.
Эксперт производит расчеты того, в каких масштабах и на протяжении какого периода должна производиться застройка участка, чтобы в конечном итоге застройка имела ценность (вклад был положительным).
Оценщик должен рассчитать объем застройки, при котором рыночная стоимость земли и расположенной на ней построек станет максимальной. Процедура позволяет определить предел, когда использования капитала даст наилучший результат.
Принцип пропорциональности (сбалансированности)
Целью любого использования земли является достижение ее максимальной стоимости. В зависимости от формы и вида землепользования, количество и соотношение неземельных производственных факторов может меняться. К примеру, если их будет мало достигнуть максимально возможной стоимости не удастся, а сам процесс застройки может быть приостановлен ввиду отсутствия средств.
Итоговая цена не растет от переизбытка неземельных факторов, равно как и темпы застройки. В таком случае капитал и ресурсы используются неэффективно, следовательно, инвестор потеряет доход.
Принцип пропорциональности (сбалансированности) требует поиска наиболее оптимального соотношения всех факторов. Только в таком случае можно добиться эффективного использования ресурсов.
Для достижения максимальной эффективности жилая застройка осуществляется с соблюдением жестких временных рамок, строго по графику, а все работы осуществляются согласно проектной документации.
Принцип оптимальных величин
Принцип оптимальных величин (экономического размера) является идейным продолжением правила пропорциональности. Он позволяет определить экономически обусловленный масштаб застройки на основе существующих условий на рынке.
Оптимальность величины зависит от трех факторов:
Анализ позволяет найти конкретный участок, который станет оптимальным вариантом для использования на нем неземельных факторов.
Если земельный участок слишком мал для постройки завода, следовательно, продуктивность от использования существенно пострадает. С другой стороны если площадь участка будет чрезмерно большой, снизится ценность земли, а заодно и эффективность использования, ввиду того, что его часть не будет застроена или задействована иным образом. Так земля не принесет максимально возможного дохода.
Принцип раздела имущественных прав (экономического раздела)
Объект недвижимости может находиться в управлении, использовании, владении, собственности сразу нескольких субъектов. Он может находиться под управлением одних лиц при этом являясь собственностью других, а использоваться третьими.
В таком виде имущественные права на объект недвижимости могут переходить собственникам:
Независимо от ситуации, раздел недвижимости должен преследовать достижение максимальной рыночной стоимости объекта. Если же после перегруппировки или раздела прав стоимость имущества снизится, раздел окажется неэффективным, то есть имеющим ценности.
К наиболее эффективным моделям экономического раздела относят:
Как обеспечить достоверное заключение о стоимости имущества
На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них. Принципы оценки имущества взаимосвязаны: на один конкретный объект могут влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен. При правильном применении принципы оценки позволяют обеспечить достоверное заключение о стоимости имущества.
На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.
Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 1).
Таблица 1. Группы принципов оценки имущества
| Принципы, отражающие компоненты объекта | Принципы, основанные на представлениях владельца | Принципы, связанные с рыночной средой | Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
| Вклада Остаточной продуктивности Предельной продуктивности Сбалансированности | Полезности Замещения Ожидания | Внешних изменений Конкуренции Спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии Экономического разделения | Синтез предыдущих трех групп принципов |
1. Принципы оценки, отражающие компоненты объекта
Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада)могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.
Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:
Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.
Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты — продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.
2. Принципы оценки, основанные на представлениях владельца
Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.
Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.
Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например:
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.
3. Принципы оценки, связанные с рыночной средой
Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).
Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.
С принципом соответствия связаны:
Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:
Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.
Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ можно представить так: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки.
С другой стороны, существуют ограничения для варианта ННЭИ:
При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.
Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.