Правообладание земельным участком что подразумевает
Категория земли: как определить и что можно построить
Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.
Содержание
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Читайте также
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Читайте также
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Понятие и особенности права владения земельным участком
Недвижимость, в том числе и земельные участки, может принадлежать гражданам и предприятиям на различных правах, в зависимости от способа ее получения и предоставляемых при этом возможностей.
Помимо права собственности, которое является наиболее распространенным, существует еще и право владения земельным участком. Состав этого права, его особенности и предоставляемые при этом полномочия будут рассмотрены далее.
Понятие и виды
Оно позволяет собственнику иметь его в наличии, определять в качестве своего и т. п.
В российском законодательстве выделяются следующие виды владения земельным участком:
Собственность
В этом случае объем прав у собственника максимально широкий, поскольку он может 
совершать с объектом любые действия: продавать его, обменивать, отдавать в качестве залога, дарить и т. п.
Возможные ограничения при этом могут касаться только вида разрешенного использования, которое также (в случае необходимости) может быть изменено собственником.
Пожизненное наследование владения землей
В этом случае для реализации возможны практически все права, что и при собственности, кроме тех ситуаций, когда это приводит к получению дохода без непосредственного использования участка. То есть, его нельзя продавать, закладывать, менять или дарить — допускается только такая сделка, как наследование.
Стоит отметить, что данная форма владения доступна только для физических лиц. Правоустанавливающим документом при этом будет государственное свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения землей.
Бессрочное (или постоянное) пользование
В этом случае прав еще меньше, чем в предыдущей ситуации — передавать земельный надел по наследству уже нельзя, его можно только иметь в наличии и использовать для какой-либо деятельности. Документальным подтверждением полномочий собственника будет государственное свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования участком.
Аренда
Получать земельный надел во временное пользование могут как юридические, так и физические лица, однако арендодателем должен быть только собственник участка.
Правоустанавливающим документом является договор аренды.
Сервитут
Это право является обременением для собственника участка и позволяет другим лицам 
законно использовать его, если для этого есть необходимость. Например, может быть установлено разрешение перегонять через участок животных, пересекать его территорию посторонними и т. п.
Каждая из данных форм владения может быть характерна для участков, находящихся в различной собственности — частной, государственной или смешанной. От того, кто является собственником земли, во многом зависит порядок ее получения, особенности использования или передачи третьим лицам.
Кто может быть собственником
Права собственности на земельный надел могут возникать при наступлении некоторых оснований, которые обозначены в законодательстве.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, на него могут быть установлены следующие виды собственности:
Недвижимость чаще всего приобретается путем ее покупки, получения в дар или обмена.
2. Государственная. При этом владельцем недвижимости является государство в лице органов, через которые оно осуществляет свои функции. Может быть разделена на два вида:
2.1. Федеральная — сюда входит вся земля, которая прямо не отдана в частную или муниципальную собственность, а также для субъектов РФ. Обычно ее целевым назначением является осуществление общегосударственных функций, например:
Осуществление прав собственности происходит либо органами государственной власти РФ, либо юридическими лицами (но только в предусмотренных законом случаях).
2.2. Субъектов РФ — это государственная собственность различных 
административных единиц РФ: республик, краев, округов, областей, автономных областей и округов, городов федерального значения. Участки в этом случае находятся в пределах данных территориальных единиц, за исключением тех, что переданы в муниципальную, частную, федеральную или другую форму собственности, предусмотренную законом.
Целевое назначение участков данной формы собственности — решение проблем и задач, поставленных перед различными субъектами РФ.
Однако непосредственное использование участков (например, путем ведения хозяйственной деятельности) они не осуществляют.
3. Муниципальная. В этом случае территория участка находится в пределах муниципальных образований (например, города, села и т. п.). Ее основным назначением является удовлетворение и обслуживание потребностей местных жителей, коммунального хозяйства и благоустройства населенного пункта. Осуществлением прав собственности занимаются органы местного самоуправления и администрации, а также физические или юридические лица, но только в предусмотренных законом случаях.
В отличие от частной собственности, при государственной или муниципальной земля преимущественно предоставляется на особых правах: бесплатно, за меньшую плату, в порядке очередности (если речь идет о льготных категориях населения).
При покупке участка между всеми претендентами практически всегда проводится конкурс в виде торгов, на котором и определяется покупатель.
Что можно делать с землей
Основное отличие права владения от права собственности состоит в том, что первое понятие несколько ограничено по сравнению со вторым. В частности, владение участком допускает совершение с ним следующих действий:
Владение
Здесь подразумевается фактическое обладание недвижимостью, основанное на возможности физического контроля за участком. Именно оно является основанием для возникновения двух других правомочий — распоряжения и пользования. Для юридических лиц владение участком предполагает еще и его включение на свой баланс.
В нашей статье подробно описана пошаговая процедура аренды земельного участка.
В каких случаях и как проводится расприватизаяция квартиры? Узнайте об этом здесь.
Пользование
В этом случае возможно извлечение из нее полезных свойств или дохода любым доступным в законе способом, например, путем:
Что же касается возможности распоряжения, характерной для права собственности, при владении землей оно не допускается. Например, участок в этом случае нельзя передать никому другому ни одним из предусмотренных в законе способов (при помощи продажи, дарения, мены, залога).
Исключение составляет только ситуация с наследством — в некоторых случаях передача земли таким способом все же допускается. Также она может передаваться другим лицам во временное пользование (например, в аренду). Однако в отдельных случаях для этого требуется разрешение от ее собственника.
Поэтому по возможности необходимо прикладывать максимум усилий для того, чтобы получить полные права собственности на участок — после этого его можно будет продавать, дарить, обменивать или же изменять его вид разрешенного использования на более удобный.
Что такое право на владение земельным участком? Документы на бессрочное и пожизненное пользование и распоряжение землёй
Что является правом на владение земельным участком?
Тема незаурядная и здесь есть свои нюансы и особенности, которые мы рассмотрим.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что такое — право владения земельным участком?
Право владения земельным участком – это документально-заверенное право, которое дает возможность физически обладать и управлять землей. Т.е, вы имеете право распоряжаться, владеть и пользоваться своим земельным участком.
В чем отличие от пользования и распоряжения?
Для начала давайте выясним, что значат эти термины.
Распоряжение земельным участком являет собой возможность собственнику распоряжаться своим владением с юридической точки зрения: сдавать в аренду, дарить, продавать, завещать, обменивать и пр.
Пользование земельным участком – это право получать что-либо с этой земли, т.е выращивать пшеницу, какие-либо фрукты, овощи, строить здания и пр.
Кроме того, хозяину дается возможность пользоваться природными ресурсами участка, например воспользоваться полезными ископаемыми, водными объектами.
Подведя итоги можно сказать, что отличие состоит в том, что распоряжаясь участком человек имеет право сдать его в аренду, подарить, продать и пр., а использование означает только право получения какой-либо выгоды с земельного участка, а также пользование его ресурсами.
Какие права и обязанности есть у лица с правом владения?
Собственник-владелец
Собственник имеет самое полное имущественное право. Содержание этого права регламентируется нормами из Земельного Кодекса ст.15, а также Гражданского Кодекса ст.209.
Данными полномочиями наделяется каждый участник, что подтверждается соответствующим документом под названием свидетельство о праве собственности.
Обязанности собственника-владельца:
Какие обязанности собственника-владельца земельным участком узнаете из видео:
Арендатор-владелец
Права арендатора земли регламентируется нормами из Земельного Кодекса ст. 41:
Обязанности арендатора-владельца практически такие же, как у собственника, только к ним добавляется дополнительно несколько пунктов:
Документы, подтверждающие право владения землей
Чтобы совершать различные сделки с землей, нужно иметь подтверждающие документы. Документы на право владения землёй это: договора купли-продажи, ренты, мены либо дарения, либо, документы, подтверждающие наследство, акт гос. органов, свидетельства о собственности на участок.
Список необходимых бумаг содержится в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав». Так как закон был принят в 1997 году, сейчас этот список неполный. Каждая бумага должна быть составлена согласно действующему законодательству и иметь полную информацию.
Перечень документов на право владения землёй:
Право на пожизненное владение землёй
Право пожизненного владения земельным участком – это пользование и владение земельным участком. Имеет отличие с собственностью: вы не сможете распоряжаться участком. Но руководствуясь Земельным Кодексом ст. 31 у вас есть возможность передавать его по наследству.
Это владение землёй подразумевает следующие положения:
По ст. 45 Земельного Кодекса прекращение пожизненного владения принудительно:
По желанию:
Теперь вы ознакомлены с правом на владение землёй в полной мере. Данные знания помогут вам избежать каких-либо непонятных ситуаций и проблем при столкновении с данным вопросом.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Все особенности юридических отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками
Собственный участок земли – мечта многих людей. Одним он нужен для тихой семейной жизни, другим – чтобы вести крупное хозяйство, третьи планируют выгодно перепродать надел. Вне зависимости от цели необходимым условием ее достижения будет соответствующее право на землю.
Вопросы земельно-имущественных отношений в России регулируются в большой мере Гражданским кодексом и опираются на ключевое понятие права собственности, включающее в себя правомочия владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ).
Эти составляющие определяют объем полномочий, обязанностей и выгод, могут разделяться и передаваться третьим лицам. Как именно это происходит – читайте в статье.
Что это такое: общее понятие
Владение – это реальное обладание земельным участком, осуществляемое путем его межевания и ограждения, а также учета в хозяйстве, и подтверждаемое регистрацией права собственности.
В большинстве случаев владение подразумевает пользование, но не дает права распоряжения.
Пользованием называется извлечение из земли полезных свойств или дохода через свободное хозяйствование, сбор урожая, добычу полезных ископаемых и т.д., а также уход за участком и защита его от разрушения, загрязнения и заражения вредителями, вмененная в обязанность как собственникам, так и не собственникам земель (ст. 42 ЗК РФ). Больше информации о том, что такое пользование земельным участком, о сущности, получении и реализации этого права рассказано здесь.
Право распоряжения – это легитимное полномочие определять юридическую судьбу участка: изменять его категориальную принадлежность, состав собственников, владельцев и пользователей, а также сам порядок пользования участком; дарение земли, сдача ее в аренду или продажа и т.д.
Отличие права аренды от собственности на земельный участок
Лицо, пользующееся землей даже на законных основаниях, распоряжаться ею не может, поскольку правомочие распоряжения земельным участком принадлежит исключительно его собственнику. Граждане, таковыми не являющиеся, могут владеть и пользоваться землями на основании иных вещных или обязательственных прав, закрепленных в статьях 20—23 ЗК РФ соответственно:
Правомочие пользования, являясь одним из компонентов права собственности, представляет собой ограниченное вещное право и лишь дает возможность землепользователю через использование предоставленной земли реализовать свои потребности в соответствии с условиями договора и действующими законами (о предоставлении государственного акта на право пользования землей можно знать в этом материале).
Как установить факт принадлежности ЗУ, других природных ресурсов и водных недр?
Если собственник утратил документы, подтверждающие его имущественные права, а также в случаях, когда эти документы были испорчены, землевладелец и землепользователь может обратиться в суд для установления факта владения и пользования землей в порядке особого производства (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). Об утрате прав пользования ЗУ можно прочесть тут, а о том, как правильно составить иск об устранении препятствий в пользовании землей, подробнее узнайте здесь.
Процедура необходима и в случае приобретения имущества в собственность не собственниками по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Статья 234 ГПК РФ. Порядок заочного производства
При рассмотрении дела в порядке заочного производства суд проводит судебное заседание в общем порядке, исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.
В отношении недвижимости, в том числе земли, действует условие добросовестного, открытого и непрерывного владения участком в течение 15 лет.
Если участок зарегистрирован ранее на другое лицо, на его территории осуществлена самовольная постройка или сделка по приобретению земли оформлена не надлежащим образом, установить обозначенный факт будет невозможно.
Кто не может распоряжаться ЗУ?
Находящиеся в собственности земли не ограничены в обороте, а значит, собственники могут продавать их, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться ими иным образом.
Лица, получившие свои участки по праву пожизненного наследуемого владения до вступления в силу действующего Земельного кодекса, вправе распорядиться ими единственным образом – передать по наследству.
Иным гражданам, не являющимся собственниками участков, распоряжаться ими запрещено. Этот запрет распространяется на арендаторов и субарендаторов, землепользователей на безвозмездной основе и на праве бессрочного пользования, а также на лиц, пользующихся сервитутом и владеющих участками с определенным правовым режимом. К последней категории причисляют законных владельцев:
Права, обязанности и отношения
Собственник и землепользователь вправе:
Собственники земельных участков и лица, таковыми не являющиеся, обязаны:
Передача полномочий
Законный владелец не обязан реализовывать в полной мере все правомочия относительно находящегося у него в собственности земельного участка, а может делегировать возможности владения и пользования другим лицам – как физическим, так и юридическим. При этом право собственности сохраняется за первоначальным обладателем, а объем переданных прав владения и пользования ограничен волей полноправного хозяина земли.
Например, в случае сервитута – ограниченного права пользования участком (чаще всего, для осуществления прохода и проезда через него, а также проведения необходимых благоустроительных, сельскохозяйственных и природоохранных работ) – передается только правомочие пользования. А при передаче участка на хранение в порядке секвестра – запрета или ограничения, налагаемого органами власти, – только право правомочия владения без пользования. О всех видах пользования ЗУ, в том числе серветуте и других, можно подробно прочесть тут.
Право собственности на землю провозглашено Конституцией РФ и включено в перечень основных прав и свобод гражданина. Собственник обладает полным набором правомочий и может по своему усмотрению, но не вразрез с законом, владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, а также передавать полномочия этих действий частично или полностью другим лицам.
Знание юридических аспектов земельно-имущественных отношений позволяет в полной мере осуществлять права и обязанности их участников.