Прагматик класс жилья что это
Новости
Сейчас на рынке и так множество классов, даже аналитики иногда по-разному классифицируют одни и те же объекты.
Прагматик-класс — это не только какие-то характеристики и место расположения жилого комплекса, для нас это некая философия. Как правило, такое жилье продается по цене на 10–15% ниже, чем в среднем по рынку.
При этом есть стереотип, согласно которому покупатель за более низкую цену получает менее качественный продукт. Но реальные проекты, которые уже построены, наглядно демонстрируют, на какое жилье может рассчитывать клиент.
Квартиры «прагматик с отделкой»
Это не просто квартиры с отделкой, не секции, а целые кварталы с отделкой. При этом застройщики не пытаются сделать ремонт ярким, чересчур индивидуальным или дорогим, потому что за все это будет платить покупатель.
Основная цель — сэкономить время и деньги клиента, чтобы он мог меньше платить за съемное жилье и ипотеку. Такая отделка позволяет заехать и жить, она нейтральная, спокойная.
Как показывают исследования, люди как минимум три года живут с исходной отделкой, ничего не меняя. Базовую функциональность и красоту обеспечивают светлые тона, белые двери, чтобы человек мог поставить любую мебель.
На кого рассчитан этот продукт?
Есть мнение, что существует два типа покупателя — бедный и богатый. Бедный экономит на всем, а богатый ведет себя расточительно.
Но так делить людей неправильно, типов покупателей много, и среди этих типов есть как раз те самые прагматики, которые мыслят рационально, живут без иллюзий, понимают, что «картинки» могут сильно отличаться от реальности, и осознают, что придется заплатить из своего кармана, к примеру, за фонтан во дворе.
Портрет покупателя: это обычные люди, которые хотят жить в своей квартире, в возрасте в среднем 30–35 лет, они хотят быстрее заселиться в свое жилье.
Группа «Самолет» презентовала новый класс жилья «Прагматик»
Группа «Самолет» презентовала новый класс жилья «Прагматик», который дополнит линейку стандартного жилья по классификации Минстроя России. По данным Минстроя в 2016 году в Московском регионе в классе стандарт было введено в эксплуатацию 2 млн кв. м жилья, а в 2017 году – почти 2,4 млн кв. м. В 2018 году по оценке компании прагматик-класс потенциально сможет занять не менее 18% от всего объема вводимых площадей в сегменте стандартного жилья в Московском регионе.
К ключевым отличиям нового класса компания относит выгодную стоимость квартир при сохранении высоких требований к качеству. По качественным характеристикам прагматик-класс можно соотнести с параметрами присущими для комфорт-класса, в то время как по ценовым характеристикам он ближе к эконом-классу. По подсчетам Группы «Самолет» реализованные компанией проекты на 10-15% ниже стоимости жилья аналогичного качества, которое предлагает рынок.
Этот класс также отвечает требованиям современного потребителя в части сроков строительства:18 месяцев от стадии котлована до выдачи ключей при среднем рыночном значении от 24 до 30 месяцев для монолитного дома с отделкой.
Достичь подобных показателей позволяет прагматичный подход компании к строительству и ведению бизнеса: «С 2012 года Группа «Самолет» построила 7 масштабных проектов квартальной застройки, ввела в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, стала застройщиком №2 в Московской области, вошла в ТОП-5 застройщиков России по объему ввода жилья. Этот огромный опыт позволил нам сформировать концепцию прагматик-класса, которая отражается не только в том, что и как мы строим, но и заложена во всех бизнес-процессах компании. Благодаря успешному опыту и развитию партнерских отношений с владельцами земельных участков мы поддерживаем конкурентную стоимость продукта, а конвейерный подход и система ежедневных чек-листов обеспечивают уникальную для рынка скорость строительства монолитно-кирпичных кварталов – этаж за 7 дней. Сохранение функции генподрядчика внутри компании и отдельные тендеры на каждый этап работ сокращают издержки на 5-20% и поддерживают высокие стандарты качества», – рассказывает генеральный директор Группы «Самолет» Игорь Евтушевский.
К обязательным требованиям прагматик-класса относятся наличие качественной готовой отделки, развитая социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура, индивидуальные архитектурные проекты и комплексное благоустройство придомовой территории. Все это обеспечивает собственникам квартир прагматик-класса максимально высокий уровень жизни при оптимальном бюджете на жильё.
«Мы понимаем, что современный покупатель уже не просто экономный, а прагматичный: имея определенный бюджет, он хочет получить максимум возможностей за свои деньги. Новый потребитель уже не верит красивым обещаниям, он хочет говорить на языке фактов и знать, что его расчет сделан верно. Именно этому запросу соответствует прагматик-класс», – комментирует Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет».
Компания относит к прагматик-классу уже реализованные жилые комплексы «Люберцы 2015», «Люберцы 2016», «Октябрьский 2016», «Внуково 2016», «Внуково 2017», «Люберцы 2017», первую очередь «Пригород Лесное», строящиеся «Люберцы 2018», вторую очередь «Пригород Лесное», «Томилино 2018», «Химки 2019», «Остафьево» и новые масштабные проекты Группы. В 2017 году объем продаж компании составил 356 тыс. кв. м (+17% г/г).
Прагматик класс жилья что это
Классификация новостроек всегда вызывала массу вопросов. Возводится большое количество жилых комплексов, покупатели готовы платить за набор конкретных преимуществ, и ценовая политика компаний отчасти опирается на параметры, определяющие принадлежность недвижимости к тому или иному классу. Иными словами, стремление классифицировать жилье логически вытекает из потребности участников рынка договориться, найти общий язык и наладить эффективное взаимодействие.
Однако на сегодняшний день этот процесс довольно подвижен, границы классов размыты, то и дело появляются промежуточные варианты. При этом разница в цене на жилье различных сегментов весьма ощутима. Так по какому принципу новостройку можно отнести к тому или иному классу? Давайте разберемся.
Жилье класса стандарт
По каким же параметрам можно отнести жилье к стандартному классу? Чаще всего выделяют следующие критерии:
— как правило, это панельный или монолитный дом, построенный по типовому проекту;
— высота потолков – до 2,7 м;
— средняя этажность зданий – 9–17 этажей;
— от 5 квартир на лестничной клетке;
— отсутствует подземная автостоянка;
— площадь однокомнатной квартиры колеблется от 35 до 40 кв. м;
— предполагается стандартная отделка или ее отсутствие;
— ландшафтный дизайн ограничивается общим озеленением.
В качестве примера можно привести ЖК «Лыткарино Хит». Жилой комплекс состоит из 17-этажных корпусов, строительство которых ведется по монолитно-панельной технологии. Высота потолков составляет 2,72 м. В среднем на одном этаже располагается порядка 5-6 квартир, жилье сдается без отделки. Площадь студии составляет 28,94 кв. м, однокомнатной квартиры – 43 кв. м, двухкомнатной – от 44 до 57 кв. м.
Жилье комфорт-класса
Квартиры комфорт-класса – это улучшенный вариант класса «стандарт», характеризующийся расширенным метражом, разнообразными планировками и высокими потолками, более качественной отделкой и полноценным благоустройством придомовой территории. Сегодня к недвижимости класса «комфорт» относятся не только панельные дома, но и кирпичные и монолитно-кирпичные здания.
Ярким примером жилого комплекса комфорт-класса можно назвать ЖК «Level Амурская» рядом со станцией метро «Черкизовская». Действительно, в данном случае мы имеем возможность наблюдать качественно более высокий уровень по сравнению с новостройками стандарт-класса. Проектом предусматривается возведение десяти монолитных 39-этажных небоскребов. Архитектурный облик корпусов разработан известным бюро SPEECH. Высота потолков в просторных входных группах достигает 5 м, в квартирах и апартаментах – 2,95 м. Ширина окон – до 4,5 м. Площадь жилых помещений имеет больший диапазон по сравнению с рассмотренным жилым комплексом стандарт-класса (от 18 до 110 кв. м), доступны разнообразные планировки. Также в продаже имеются 4-комнатные квартиры. Предлагается отделка в двух стилях. Придомовая территория качественно обустроена: многоуровневый ландшафтный дизайн, зоны отдыха, закрытый от посторонних двор. Также ведется строительство собственного амфитеатра.
Новостройки бизнес-класса
Новостройки бизнес-класса, как правило, соответствуют следующим критериям:
— располагаются ближе к историческому центру;
— возводятся по индивидуальному проекту;
— возводятся по технологиям бескаркасного и монолитно-каркасного строительства;
— придомовая территория огорожена и благоустроена;
— имеют развитую системы безопасности: консьержи, посты охраны, система видеонаблюдения;
— наличие подземных и наземных автопарковок;
— улучшенная отделка или возможность индивидуальной отделки;
— высота потолков от 2,75 м;
— площадь 2-комнатных квартир – от 60 кв. м, 3-комнатных – от 90 кв. м, 4-комнатных – от 120 кв. м, 5-комнатных – от 150 кв. м.
Характерным примером новостройки бизнес-класса является ЖК «Династия», расположенный в 3 км езды от делового центра Москва-Сити. Комплекс состоит из 3 монолитно-кирпичных домов от 21 до 24 этажей. Авторская архитектура представляет собой оригинальное переплетение ампира, ар-деко и эклектики: фасады из природного камня, лепнина и барельефы, панорамные окна. Высота потолков – 3,1 м. Существует более 50 планировок с минимальной отделкой. Имеются квартиры с выходом на террасу площадью до 80 кв. м. Построен двухуровневый подземный паркинг. На территории комплекса находятся двор-патио, амфитеатр, скейт-парк. Предусмотрена служба безопасности: территория находится под охраной, есть консьержи.
Новостройки премиум-класса
И, наконец, мы переходим к жилью премиум-класса.
Некоторыми важными критериями, выводящими жилье данного класса на качественно новый уровень, можно назвать следующие:
— архитектурный облик зданий требует глубокой проработки;
— новостройки гармонируют с историческим окружением;
— бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома;
— количество этажей, как правило, не превосходит 8-10;
— высота потолков – от 3 м;
— система «умный дом» с контролем инженерных коммуникаций;
— еще более развитая система охраны: патрулирование придомовой территории, лестничных клеток; посты охраны в ключевых точках.
Примером жилья премиум-класса является кирпичный 6-этажный клубный дом «Малая Ордынка 19», расположенный в Замоскворечье и выполненный в европейском стиле. Роскошный фасад визуально разделен на три части в зависимости от материала отделки: использованы юрский мрамор, немецкий кирпич, моллированное стекло, дерево. Здание оснащено системой «умный дом», оборудована капсульная звукоизоляция. Также есть возможность приобрести пентхаусы с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя или особняки Малой Ордынки.
Так что же влияет на классификацию?
Отталкиваясь от рассмотренных классов и приведенных примеров, мы можем вывести список параметров, на основе которых и строится классификация. Эти параметры во многом совпадают с «Единой классификацией многоквартирных жилых новостроек», разработанной Российской гильдией риэлторов.
Итак, согласно документу, основными критериями классификации являются следующие:
— Технологии и материалы строительства;
— Отделка общественных зон и квартир;
— Параметры входных групп;
— Инженерное обеспечение (энергоснабжение, вентиляция, отопление и водоснабжение, оснащение здания лифтами);
— Система безопасности и организация придомовой территории;
— Внешнее окружение и социальная инфраструктура;
Рынок развивается: прагматик-класс, комфорт+ и бизнес+
За последние годы рынок недвижимости активно развивается и трансформируется, предлагает новые критерии, классы и подклассы. Параллельно с этим меняются и стратегии ценообразования.
Прежде всего, обращает на себя внимание разрастание классов жилья. В частности, рассмотренный нами комфорт-класс зародился как промежуточное звено между экономом и бизнесом.
Не так давно группа компаний «Самолет Девелопмент» предложила новую концепцию жилья на рынке недвижимости – прагматик-класс. Отличительной его чертой являются быстрые темпы строительства: средний срок от котлована до вручения ключей занимает 18 месяцев. Квартиры передаются покупателям с полной отделкой – можно сразу же заехать в них и жить. Строительство осуществляется по принципу конвейерного производства, а доступная цена обусловлена высокими темпами продаж.
Одним из недавних проектов ГК «Самолет Девелопмент» является ЖК «Томилино 2018». Минимальная площадь квартиры здесь составляет 24 кв. м, доступно 10 вариантов планировок с полной отделкой под ключ в нейтральной цветовой гамме.
Также следует упомянуть о возникновении классов комфорт+ и бизнес+. Их появление обусловлено тем, что по большинству критериев жилой дом может соответствовать заявленному классу, а по некоторым параметрам даже превосходить его.
Если рассматривать актуальные тенденции, то в конкурентной среде все движется к тому, что бизнес-класс становится доступнее, чем был, к примеру, 5 лет назад. Раньше такое жилье было доступно очень ограниченному числу клиентов с высоким доходом. В настоящий момент среди покупателей встречается все больше молодых успешных предпринимателей.
Подводя итоги, мы должны отметить то, что существующая классификация находится в процессе постоянной трансформации, ее границы достаточно размыты и допускают возникновение новых классов и подклассов, поскольку в конкурентной борьбе появляются новые форматы недвижимости. Вместе с тем жилье повышенной комфортности уже не является прерогативой исключительно высокопоставленных лиц, а становится все доступнее средней категории покупателей.
Новый класс жилья «Прагматик» займет пятую часть рынка массовой застройки в Московском регионе
– Группа «Самолет» презентовала новый класс жилья «Прагматик», который дополнит линейку стандартного жилья по классификации Минстроя России. По данным Минстроя в 2016 году в Московском регионе в классе стандарт было введено в эксплуатацию 2 млн кв. м жилья, а в 2017 году – почти 2,4 млн кв. м. В 2018 году по оценке компании прагматик-класс потенциально сможет занять не менее 18% от всего объема вводимых площадей в сегменте стандартного жилья в Московском регионе.
К ключевым отличиям нового класса компания относит выгодную стоимость квартир при сохранении высоких требований к качеству. По качественным характеристикам прагматик-класс можно соотнести с параметрами присущими для комфорт-класса, в то время как по ценовым характеристикам он ближе к эконом-классу. По подсчетам Группы «Самолет» реализованные компанией проекты на 10-15% ниже стоимости жилья аналогичного качества, которое предлагает рынок.
Этот класс также отвечает требованиям современного потребителя в части сроков строительства:18 месяцев от стадии котлована до выдачи ключей при среднем рыночном значении от 24 до 30 месяцев для монолитного дома с отделкой.
Достичь подобных показателей позволяет прагматичный подход компании к строительству и ведению бизнеса: «С 2012 года Группа «Самолет» построила 7 масштабных проектов квартальной застройки, ввела в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, стала застройщиком №2 в Московской области, вошла в ТОП-5 застройщиков России по объему ввода жилья. Этот огромный опыт позволил нам сформировать концепцию прагматик-класса, которая отражается не только в том, что и как мы строим, но и заложена во всех бизнес-процессах компании. Благодаря успешному опыту и развитию партнерских отношений с владельцами земельных участков мы поддерживаем конкурентную стоимость продукта, а конвейерный подход и система ежедневных чек-листов обеспечивают уникальную для рынка скорость строительства монолитно-кирпичных кварталов – этаж за 7 дней. Сохранение функции генподрядчика внутри компании и отдельные тендеры на каждый этап работ сокращают издержки на 5-20% и поддерживают высокие стандарты качества», – рассказывает генеральный директор Группы «Самолет» Игорь Евтушевский
К обязательным требованиям прагматик-класса относятся наличие качественной готовой отделки, развитая социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура, индивидуальные архитектурные проекты и комплексное благоустройство придомовой территории. Все это обеспечивает собственникам квартир прагматик-класса максимально высокий уровень жизни при оптимальном бюджете на жильё.
«Мы понимаем, что современный покупатель уже не просто экономный, а прагматичный: имея определенный бюджет, он хочет получить максимум возможностей за свои деньги. Новый потребитель уже не верит красивым обещаниям, он хочет говорить на языке фактов и знать, что его расчет сделан верно. Именно этому запросу соответствует прагматик-класс», – комментирует Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет».
Компания относит к прагматик-классу уже реализованные жилые комплексы «Люберцы 2015», «Люберцы 2016», «Октябрьский 2016», «Внуково 2016», «Внуково 2017», «Люберцы 2017», первую очередь «Пригород Лесное», строящиеся «Люберцы 2018», вторую очередь «Пригород Лесное», «Томилино 2018», «Химки 2019», «Остафьево» и новые масштабные проекты Группы. В 2017 году объем продаж компании составил 356 тыс. кв. м (+17% г/г).
Новостройки Москвы: текущие тенденции, векторы развития и перспективы
Сейчас рынок недвижимости в Москве активно меняется, и у всех его учатников тревожат вопросы: на что обращают внимание покупатели при выборе жилого комплекса? Ожидать ли роста предложения квартир с отделкой от застройщика? Какие вообще существуют тренды на рынке новостроек Москвы и Московской области?
Цена и ценность
Потенциальные покупатели жилья в новостройках по-прежнему смотрят на цену квартиры. Однако в последнее время они стали более требовательны к инфраструктуре района.
Если раньше люди были готовы покупать «голые метры», то теперь ищут проекты с развитой инфраструктурой и комфортными условиями для жизни. Более внимательно оценивают места общего пользования, придомовую территорию, наличие детских садов, школ, спортивных объектов, транспортную доступность.
Влияние поправок о долевом строительстве в 214-ФЗ, вступивших в силу 1 июля 2018 года
Большинство застройщиков старались получить разрешения на строительство и зарегистрировать первый ДДУ до 1 июля 2018 года. Это позволяет завершить работу над текущими проектами по старым правилам долевого финансирования.
Как таковой отмены долевого строительства в следующем году не будет. Квартиры по-прежнему будут продаваться по договорам долевого участия, однако изменится подход к финансированию строительства. Изменения должны повысить надежность инвестиций и минимизировать риски для покупателей квартир в строящихся домах.
Застройщики ускоренными темпами получали разрешения на строительство, чтобы иметь возможность привлечь деньги дольщиков по старым правилам.
Только июль-август столичные девелоперы получили разрешение на строительство более шести миллионов квадратных метров жилья.
С учетом текущего спроса накопленных объемов новостроек, которые реализуются по старым правилам долевого строительства без принудительного банковского финансирования, хватит примерно на два-три года.
Вероятно, цены на квартиры в массовом сегменте вырастут после реализации накопленных объемов, поскольку стоимость банковского финансирования стройки неизбежно отразится на цене квадратного метра.
Отразятся ли изменения на качестве проектов — архитектуре, квартирографии, отделке?
Насколько радикальными будут изменения в архитектуре, квартирографии и отделке новых проектов из-за изменений в законодательстве сложно спрогнозировать.
Окончательно механизм долевого участия, при котором дольщики напрямую финансируют строительство, перестанет существовать на рынке примерно в 2024–2025 годах. Именно к этому времени завершится реализация проектов, которые девелоперы успели вывести на рынок по старым правилам долевого строительства.
Примерно в это же время ожидается ощутимый рост стоимости жилья, который, вероятно, вынудит застройщиков более скрупулезно подходить к проектированию, максимально эффективно используя те квадратные метры, которые они будут предлагать в массовом сегменте.
Как уже изменилась квартирография в новостройках?
Главная и основная тенденция последнего времени — акцент на квартирах средних площадей с функциональными планировками и широкой линейкой вариантов.
Под функциональной планировкой подразумевается возможность использовать одно и то же пространство для различных целей.
В массовом сегменте линейка должна быть максимально разнообразной. Особенно это касается крупных жилых комплексов с квартальной застройкой.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются многофункциональные квартиры с максимальной полезной площадью жилых помещений. Площадь коридоров и прихожих сведена при этом до комфортного минимума.
Креативные решения: в современной застройке можно найти и двухэтажные квартиры, и лофты, и ванные с окнами, и квартиры с отдельным входом с улицы. При этом цена может быть доступной, но она будет выше средней.
Застройщики разрабатывают квартирографию еще на этапе выбора участка под строительство с учетом планируемой целевой аудитории проекта. В проектах класса «стандарт» девелоперы сейчас отдают предпочтение одно-, двух- и трехкомнатным квартирам средних площадей, а также студиям.
Покупатели бюджетного жилья в первую очередь ориентируются на цену, а двухуровневые квартиры априори не могут быть совсем дешевыми из-за большой площади. Для бюджетного жилья это спорный выбор. Целевая аудитория таких проектов более консервативна и предпочитает обычные квартиры.
Прижились ли планировки евроформата на столичном рынке?
Квартиры евроформата покупателям, безусловно, интересны. Особенно формат актуален для молодой целевой аудитории — людей, у которых пока нет детей. За счет объединения кухни и гостиной они получают открытое гостевое пространство при компактных размерах квартиры, которые позволяют сэкономить на цене.
Жилье с отделкой
На столичном рынке квартиры представлены в нескольких вариантах.
Доля квартир с «чистовой» отделкой в новостройках будет расти, поскольку по программе реновации москвичи будут получать жилье с чистовой отделкой.
Застройщики коммерческого жилья также выводят на рынок такие предложения. У такого продукта есть перспективы, однако не следует ожидать, что все жилье в Москве будет вводиться с отделкой, поскольку у людей разные вкусы: многие предпочитают делать ремонт самостоятельно, исходя из собственных предпочтений.
Новый класс жилья – «прагматик»
Сейчас на рынке и так множество классов, даже аналитики иногда по-разному классифицируют одни и те же объекты.
Что такое прагматичное жилье?
Прагматик-класс — это не только какие-то характеристики и место расположения жилого комплекса, для нас это некая философия. Как правило, такое жилье продается по цене на 10–15% ниже, чем в среднем по рынку.
При этом есть стереотип, согласно которому покупатель за более низкую цену получает менее качественный продукт. Но реальные проекты, которые уже построены, наглядно демонстрируют, на какое жилье может рассчитывать клиент.
Квартиры «прагматик» с отделкой
Это не просто квартиры с отделкой, не секции, а целые кварталы с отделкой. При этом застройщики не пытаются сделать ремонт ярким, чересчур индивидуальным или дорогим, потому что за все это будет платить покупатель.
Основная цель — сэкономить время и деньги клиента, чтобы он мог меньше платить за съемное жилье и ипотеку. Такая отделка позволяет заехать и жить, она нейтральная, спокойная.
Как показывают исследования, люди как минимум три года живут с исходной отделкой, ничего не меняя. Базовую функциональность и красоту обеспечивают светлые тона, белые двери, чтобы человек мог поставить любую мебель.
На кого рассчитан это продукт?
Есть мнение, что существует два типа покупателя — бедный и богатый. Бедный экономит на всем, а богатый ведет себя расточительно.
Но так делить людей неправильно, типов покупателей много, и среди этих типов есть как раз те самые прагматики, которые мыслят рационально, живут без иллюзий, понимают, что рендеры могут сильно отличаться от реальности, и осознают, что придется заплатить из своего кармана, к примеру, за фонтан во дворе.
Портрет покупателя: это обычные люди, которые хотят жить в своей квартире, в возрасте в среднем 30–35 лет, они хотят быстрее заселиться в свое жилье.
Покупать или снимать?
Сейчас все чаще эксперты говорят о том, что молодежь в принципе не хочет покупать квартиры.
С одной стороны, есть очевидный факт — доля молодых покупателей всегда была и будет неосновной, так как для покупки квартиры нужны и деньги, и стабильный источник их получения, и выраженная потребность, к примеру, появление детей в молодой семье.
Вкупе эти факторы появляются у молодых покупателей ближе к 30 годам.
Соответственно, основная доля клиентов — это пары или семьи в возрасте от 33 до 36 лет, причем наблюдается тенденция к снижению возраста ядра в массовом сегменте к 30 годам, так как более доступной стала ипотека: еще десять лет назад ядром были сорокалетние потребители.
С другой стороны, современная молодежь имеет другие ценности, не ориентированные на обладание. Это мировой тренд, который активно развивается.
Однако, чаще всего, появление семьи, в особенности с детьми, для современного молодого человека становится сигналом задуматься о собственном жилье, в этот момент история с арендой и шерингом перестает быть лучшим вариантом, а скорее переходит в разряд «вынужденных», это уже особенность русской ментальности.
Как изменится рынок недвижимости в связи с грядущей отменой долевого строительства?
Последние несколько лет наблюдалось «взросление» российского рынка недвижимости: потребитель стал более требовательным, конкуренция обострилась, застройщики вынуждены предлагать все более комплексный и совершенный продукт.
В связи с этим вводимые изменения однозначно усилят борьбу за покупателя, создадут дополнительные барьеры для входа на рынок.
Изменения призваны создать более цивилизованные правила игры, они побуждают застройщиков более трезво оценивать свои коммерческие затраты.
Новая система снизит долю проблемных строек, проекты нужно будет продумывать заранее.
В перспективе рынок, скорее всего, сожмется, крупные системные застройщики справятся с изменениями, хотя это и потребует от них определенной адаптации.
Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер. Это естественный процесс, в результате которого отрасль в той или иной степени консолидируется и получит новый сильный импульс развития.
Что будет с ценами на жилье?
У крупных застройщиков маржа не такая большая, чтобы бесконечно наращивать издержки, поэтому скорее всего стоимость новых финансовых обременений девелоперы будут вынуждены переложить на потребителя.
Рост себестоимости строительства может составить до 3–5% из-за более дорогого финансирования.
Ремонт от застройщика: новостройки с отделкой в Москве
С точки зрения организации отделочных работ в девелоперских проектах чаще всего встречается два возможных варианта:
Случаи, когда квартиры с отделкой присутствуют в 35–40% объема предложения достаточно редкие, иногда застройщики запускают квартиры с отделкой в корпусах, которые следуют за более ранними очередями, в которых отделка не предполагалась.
Ориентировочная стоимость готовой отделки от застройщика по классам жилья на основании открытых данных имеет следующие ориентировочные диапазоны:
Расчеты показали, что самостоятельный ремонт менее выгоден, чем покупка квартиры с аналогичным дизайн-проектом.
Приобретение квартиры с отделкой от застройщика дает экономию как минимум 20–25%. За счет оптовых закупок строительных материалов и промышленной организации отделочных работ застройщик экономит клиенту на единице площади значительные суммы.
В случае самостоятельной закупки материалов и найма рабочих клиент либо вообще не найдет таких цен, либо получит качество гораздо хуже, чем предлагает застройщик.
Таким образом, на вопрос, что выгоднее — квартира с отделкой или самостоятельный ремонт есть условный ответ с учетом того, что является компромиссным решением для самого клиента.
Если предлагаемые застройщиком типовые варианты чистовой отделки устраивают клиента и он готов принять их без отступлений и корректировок, то стоимость такой отделки для него будет однозначно дешевле, нежели самостоятельный ремонт.
Разница может составить для жилья комфорт-класса до 7 000 – 10 000 рублей за квадратный метр.
Голосуем рублем: какие квартиры пользуются спросом у покупателей новостроек?
В настоящее время рынок новостроек в Московском регионе переживает самый настоящий всплеск спроса, несмотря на макроэкономическую турбулентность.
Для Москвы в старых границах отчетливо заметна тенденция повышения доли сделок с апартаментами при повышении классности. Это означает, что при повышении классности недвижимости клиентов уже не так волнуют при принятии решения о покупке особенности формата апартаментов, такие как отсутствие возможности постоянной регистрации, налоговая нагрузка и прочее, а на первый план выходит уникальность инженерно-технического исполнения жилья и исключительность расположения.
Также стоит отметить, что в сегменте комфорт-класса в период 2016–2017 годов было заключено практически равное количество ДДУ на апартаменты, что свидетельствует о сохранении интереса рынка к этому формату и показывает, что данный интерес уже стабильный и спокойный.
Дело в том, что основным мотиватором для покупки апартаментов в комфорт-классе ранее была выгодная ценовая политика на такие объекты (дисконт мог достигать 25–30% от стоимости традиционных квартир с аналогичными потребительскими характеристиками).
А в настоящее время ценовая дельта между квартирами и апартаментами в большинстве проектов уже снизилась до 10–12% либо менее, что, очевидно, несущественно для большей части платежеспособного спроса, который готов переплатить эту дельту и получить традиционную квартиру.
Распределение заключенных сделок по двум классам в Новой Москве во многом похоже с картиной на рынке «старой» Москвы.
Отчасти это связано с фактическим сокращением количества жилых комплексов в локации «старой» Москвы, которые могут относиться к эконому: единичные проекты строятся по панельной технологии. А в Новой Москве строительство панельных новостроек пока еще находится на достаточно значимом для рынка уровне.
Для сегмента эконом-класса максимально выражена тенденция покупательского спроса на квартиры площадью 30–40 кв. м и в меньшей степени — квартиры площадью 40–50 кв. м, и с ростом площади лотов спрос на них активно затухает.
При этом квартиры площадью более 90 кв. м практически не пользуются спросом как по причине высокого бюджета покупки, так и в силу ограниченности доступного предложения из-за классности.
Апартаменты
Нужно отметить, что пока одно из основных преимуществ жилых апартаментов — это более низкая стоимость. Если их все же законодательно признают жилыми помещениями, то они максимально приблизятся к формату квартир, соответственно, можно ожидать повышения стоимости апартаментов и снижения их инвестиционной привлекательности.
Но все же наибольший интерес с точки зрения дохода от аренды представляют сервисные апартаменты и апарт-отели. Уже достаточно давно распространена практика, когда реализацией апартаментов и их сдачей в аренду полностью занимается управляющая компания без участия инвестора.
По сравнению с классическим форматом арендного жилья такая модель позволяет собственникам получать стабильный и пассивный доход. Этот сегмент привлекает инвесторов тем, что по сравнению с торговой и офисной недвижимостью имеет более низкий порог входа.
Но, в то же время доходность у таких проектов выше, чем на жилые объекты. Например, доходность от сдачи в аренду сервисных апартаментов может достигать 10-12%, иногда даже 15% годовых, а квартир — не более 3-4%.
В этом плане интересны апарт-отели, сочетающие в себе одновременно черты жилой инвестиционной недвижимости и гостиничного бизнеса.
Стоимость таких объектов, как правило, ниже по сравнению с квартирами, но в то же время ставки аренды выше за счет широких сервисных возможностей.