Помещение street retail что это
Инвестиции в стрит-ретейл: какой доход приносит арендный бизнес
Первая половина 2021 года прошла достаточно активно с точки зрения открытий новых заведений стрит-ретейла. Несмотря на то что мы находимся на волне ограничений, нельзя сказать, что рынок замер. Мы не сможем избежать череды закрытий заведений общепита, но, вероятнее всего, это будут либо не самые прибыльные проекты (с точки зрения крупных игроков ресторанного бизнеса), либо новые проекты, которым еще не удалось заполучить свою аудиторию.
Стоит отметить, что сейчас удачное время для новых проектов — пока действуют некоторые ограничения, есть возможность «зайти в проект» и делать ремонтные работы без особых потерь с точки зрения недополученной прибыли. Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход.
Кто сегодня покупает?
Инвестор в прошлом, сейчас и в перспективе — это человек, который при покупке объекта прежде всего обращает внимание на существующую или потенциальную доходность. Всегда будет важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. По локации инвестор, как и ранее, будет обращать внимание на перспективу развития того или иного района.
Стоит отметить, что портрет инвестора не изменился под влиянием пандемии — это преимущественно бизнесмены, топ-менеджеры различных компаний, руководители крупного звена. В большинстве своем это частные инвесторы, использующие покупку объекта формата стрит-ретейл как альтернативный финансовый инструмент. Круг профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл сформировался достаточно давно, и появление новых участников мы наблюдаем не так часто. Среди так называемых новичков можно выделить банки из первой пятерки, которые стали создавать внутри себя инвестфонды. В целом покупатели стали больше внимания обращать на устойчивость бизнеса того или иного арендатора в зависимости от того, как он себя вел в пандемию, соблюдал ли график платежей за последние 6–12 месяцев и так далее.
Доля инвесторов в Москве распределяется следующим образом: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из Санкт-Петербурга, оставшиеся 40% составляют региональные покупатели. Интерес со стороны инвесторов из регионов, безусловно, есть, это в том числе Владивосток, Новосибирск, Пермь. Региональные заявки чаще всего лидируют по количеству, но не всегда оказываются качественными по причине того, что иногда у региональных инвесторов не хватает средств для приобретения желаемого помещения в Москве. Если говорить о странах СНГ, то больше всего мы замечаем интерес инвесторов из Казахстана. Заявки инвесторов есть на приобретение помещений под свой бизнес и с готовым арендным бизнесом.
Куда инвестировать?
Пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ретейл — больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). При этом в силу тех же ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленку.
Правила игры
Инвестору при желании приобрести тот или иной объект прежде всего следует отталкиваться от бюджета, получения желаемой доходности и локации помещения.
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Некоторые инвестиционные сделки несут спекулятивный характер, то есть покупка объекта с дальнейшим возможным увеличением доходности до 19% (с учетом необходимых инвестиций в объект сроки окупаемости могут составить от трех до шести лет). Несмотря на то что данный вид инвестиций кажется более привлекательным, такие объекты требуют дополнительных вложений, опыта и понимания специфики на рынке стрит-ретейла.
Знаковую покупку в центральных торговых коридорах можно считать коллекционной. Доходность по такой покупке не превысит 8% годовых (более 12 лет окупаемости), при этом помещение будет ликвидным и востребованным всегда.
Тем, кто планирует свой бизнес всерьез и надолго либо рассматривает вариант с долгосрочными инвестициями, может быть интересно купить пустое торговое помещение под свой бизнес. Это позволит запланировать развитие на более долгий период, а в случае неудачи в своем деле сдать это помещение в аренду.
Выбираем помещение стрит-ретейла
При выборе качественного помещения прежде всего следует обращать внимание на локацию. Наиболее удачными являются помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, а также помещения в крупных жилых массивах и центрах деловой активности.
Уже несколько лет сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и транспортно-пешеходных улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов.
Помещения у станций метро площадью от 50 до 120 кв. м с витринами и отдельным входом считаются наиболее ликвидными. Однако густонаселенные (сложившиеся) спальные районы также всегда были интересны инвесторам. Особенно привлекательными остаются помещения до 700 кв. м, подходящие под продуктовых ретейлеров.
При выборе помещения обязательно стоит обратить внимание на его технические характеристики, такие как электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла, так как отсутствие определенных коммуникаций может ограничить перечень возможных арендаторов.
В 2021 году средний чек покупки в стрит-ретейле столицы варьируется от 60 млн до 200 млн руб. При этом совершается большое количество сделок и с бюджетом ниже 60 млн руб., но это в основном либо небольшие помещения с арендатором в спальных районах и ТиНАО, либо помещения в новостройках на этапе строительства. В случае с нежилыми помещениями в новостройках в сроки окупаемости необходимо заложить еще время на стройку, а также поиск нового арендатора.
Учитываем риски
Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести не только к заморозке, но и к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов.
Снос соседних зданий по программе реновации или риск сноса здания, в котором располагается помещение, капитальный ремонт здания или его фасадов, неустойчивость бизнеса арендатора — ряд этих негативных факторов также следует учесть и изучить при покупке коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Сегодня мы наблюдаем прирост числа инвесторов в стрит-ретейле, так как это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых. Рост курса валюты в 2020 году и падение рубля (в январе — декабре 2020 года реальный эффективный курс рубля снизился на 14%) спустя время сподвигнул инвесторов к сделкам в стрит-ретейле. Выиграв на курсовой разнице, они смогли приобрести уже более дорогие и ликвидные объекты.
Цены на помещения в центральных локациях в перспективе продолжат рост, так как спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. В целом в последние годы мы наблюдаем становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
Стрит-ритейл: 5 советов по выбору рентабельного помещения
Сегодня стрит-ритейлу уделяют особое внимание – и владельцы бизнеса и чиновники. Открыть магазин на центральной улице зачастую стоит значительно дороже, нежели в торговом центре, однако неоспоримые преимущества – хороший поток покупателей, имиджевая составляющая – стимулируют ритейлеров открывать магазины на улицах города. А нехватка хороших помещений для торговли – только подогревает ажиотаж.
На текущий момент в стрит-ритейле происходит много изменений: на совещании в Министерстве промышленности и торговли было решено разработать и внедрить Концепцию развития стрит-ритейла в России, а столичная программа по благоустройству столицы «Моя улица», продлена до 2020 года. Кризис также внес свои коррективы — значительное количество вакантных торговых площадей в Москве освободилось: на Тверской улице уровень ротации увеличился на 9 % в 2017 году.
Несмотря на это, стрит-ритейл дает больше возможностей для «маневра», по сравнению с торговыми центрами: можно разработать и внедрить фирменный стиль с нуля, отследить алгоритм взаимодействия покупателя с брендом, выбрать время открытия и закрытия торговой точки, получить доступ к более лояльной аудитории. На что опираться при выборе подходящего торгового помещения, рассмотрим ниже.
Бутик «Omega» в Столешниковом переулке
1. Ставим цели, определяем аудиторию
При выборе локации торговой точки нужно отталкиваться от двух ключевых составляющих – целевой аудитории и концепции самого бизнеса. К примеру, для брендов премиум класса не так важен трафик, как месторасположение магазина – это часть имиджевой составляющей бренда.
В Москве такими престижными объектами являются здания на Столешниковым переулке, Петровке, Кузнецком мосту, Тверской, Никольской улице, на Большой Дмитровке, в районе Патриарших прудов. На Кутузовском проспекте происходит смена формата — люкс и премиум объекты уступают свои площади продуктовым ритейлерам, представителям сферы услуг (салоны красоты, клиники). Одной из причин смены формата стала экономическая ситуация в стране.
Если месторасположение магазина не является принципиальным вопросом, например, при продаже товаров повседневного спроса и продуктов, то важно обратить внимание на близость к транспортным развязкам, потокам пешеходного и автомобильного трафика. Идеально, если рядом будет находиться парковка, пусть даже платная.
2. Отслеживаем трафик
Следующий шаг – анализ проходящего трафика, причем необходимо учитывать не только количественный, но и качественный его состав. Если мимо торговой точки будут проходить большие людские потоки, к примеру, работников бизнес-центра, но это не наша целевая аудитория, толку от такого трафика будет мало. Оценить количественный состав пешеходного потока просто, достаточно посчитать людей, которые проходят мимо нужной нам точки в разное время суток.
Для более точных показателей, можно выбрать несколько временных интервалов в течении дня для расчёта трафика, ведь утром и вечером людей на улицах как правило, больше. Качественный анализ проходящих мимо людей провести также не сложно: можно расспросить прохожих об их привычках, предпочтениях, уровне дохода под видом социологического исследования или с небольшим подарком в качестве благодарности за уделённое время. Такой прием позволит углубить и сегментировать портреты типичного прохожего в выбранном месте.
3. Оцениваем финансы
Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку. Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.
Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы. При подсчете расходов нужно учитывать непредвиденные ситуации типа ремонта улицы, что повлияет на продажи, снизив видимость и доступность торговой точки.
4. Ищем наружную рекламу
Классика всегда актуальна, поэтому не стоит пренебрегать наружными средствами информирования покупателей: вывески, указатели, баннеры. Такие, на первый взгляд, банальные информационные помощники, могут значительно нарастить экономические показатели компании при прочих благоприятных условиях. Наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа. При выборе потенциальной локации магазина, оглядитесь, есть ли свободные рекламные поверхности, какова их стоимость, и вписывается ли это в бюджет открытия.
5. Проверяем помещение
Финальным шагом будет оценка самого здания и поможет нам в этом простой взгляд на фасад: это жилое или нежилое здание, является ли дом памятником культуры, требуется ли ремонт? Если здание является жилым, а выбранное помещение не переведено в статус нежилого, то могут возникнуть проблемы при согласовании проведения ремонтно-монтажных работ. К тому же, при работе в жилом доме, нужно помнить о многих аспектах: ограниченное время проведения шумных ремонтных работ, жалобы на яркие вывески, музыку и т. д. За уточнением статуса помещения можно обратиться в Росреестр.
Если дом является памятником архитектуры, то для таких строений действуют особые правила согласования и проведения ремонтных работ, а размещение в таком доме будет в перспективе стоить значительно дороже, чем в обычном здании. Нелишним будет уточнить у собственника помещения или риелтора, по какой причине съехали предыдущие арендаторы и не нужно ли дополнительно платить за охрану, парковку и пользование инженерными сетями по особым ценам.
Кто Вы, мистер Street Retail?
Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Что такое стрит-ритейл
Или какие объекты недвижимости ликвидны даже в кризис
Какой торговый формат помещений, по Вашему мнению, является самым прибыльным и охватывает большой поток потенциальных клиентов? Какие объекты недвижимости своим выгодным расположением остаются ликвидными даже в кризис? Это стрит-ритейл магазины! Объекты этого типа создают подобие торговых коридоров. Помещения street retail в Москве в основном сосредоточены на Арбате, Ленинградском, Кутузовском проспектах. В статье ниже рассмотрим плюсы, минусы, цены и список товаров, которые лучше всего продавать в таких магазинах.
Что такое стрит-ритейл: плюсы и минусы
Проще говоря, street retail – это определенный формат магазина. Торговая точка располагается на первом этаже жилого дома. Первые объекты подобного типа появились еще в средневековье, но в основном были узко специализированы: кузни, ткацкие лавочки и пр.
Принцип торговых улиц до сих пор сохранился в Европе, но практически исчез в нашей стране. Тенденция к возобновлению объектов торговли в домах на первом этаже наблюдается в России лишь в последние десятилетия. И, пожалуй, можно отметить лишь street retail магазины Москвы. Основными плюсами таких помещений являются:
Кроме того, стоимость аренды может быть меньше, чем в ТЦ. Любая специализация и собственное оформление интерьера также является плюсом.
Помещения стрит ритейл имеют и недостатки. Владельцу либо арендатору необходимо самому заботиться о безопасности объекта, коммунальных платежах, синергии (сотрудничестве), согласовании размещения вывесок и пр.
Что продавать в «магазинах на первом этаже»
Стрит ритейл недвижимость в Москве занимают в основном сети фаст-фудов, обувных магазинов, кафе и рестораны. Однако их могут потеснить парикмахерские, spa-салоны и медцентры: их число растет с каждым годом.
Специалистами были выделены категории товаров, которые чаще всего продаются в street retail. Половину сегмента делят между собой продукты и фуд-корт – по 25% у каждого. По 10% у товаров для дома (стройматериалы, техника, мебель, электроника) и продукции для детей. Далее следуют:
Они имеют по 5% каждый. Оставшиеся проценты делят между собой ювелирные салоны, магазины подарков, зоотовары и сфера развлечений.
Если Вы решили продавать элитную парфюмерию, электронную технику или открыть ресторан высокого класса, стоит рассмотреть покупку помещения в центре города. В спальных районах большую популярность имеют товары для дома повседневного спроса.
Цены на стрит ритейл
Street retail – формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:
По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.
Street retail: классифицировать или нет?
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».
Беседовала Валерия Семенова, главный редактор Kommerstate.ru
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».