Почему выгоднее снимать квартиру чем брать ипотеку

Журнал Домклик

Ипотека

Ипотека или аренда: что выгоднее? Отвечает главный аналитик Сбербанка

Покупать жилье в ипотеку или снимать: что выгоднее? Как взвесить все «за» и «против»? Считаем и отвечаем на популярные вопросы вместе с главным аналитиком Сбербанка Михаилом Матовниковым.

Есть мнение, что арендовать жилье дешевле, чем купить его в ипотеку. Почему же многие люди покупают жилье в ипотеку вместо того, чтобы его арендовать?

Объективная реальность состоит в отсутствии российского цивилизованного рынка сдачи жилья.

Квартиры и дома, как правило, арендуются у физических лиц. В подавляющем случае это временно свободное жилье. Например, в семье подрастают дети и пока они не выросли, родители сдают одну квартиру, а сами живут в другой.

Это приводит к тому, что арендаторы полностью зависят от жизненных обстоятельств арендодателей. Когда у владельца недвижимости меняются обстоятельства, квартирантам приходится в срочном порядке искать новое жилье и съезжать.

Люди не могут рассчитывать, что проведут в арендованной квартире 5 или 10 лет, даже имея на руках договор об аренде жилья. Это приводит к тому, что они не видят смысла вкладываться в съемную квартиру: делать там ремонт, покупать хорошую бытовую технику и мебель. При неминуемом и часто внезапном переезде все это останется у собственника жилья.

Бывает и так, что арендодатели под надуманными предлогами вынуждают съехать старых жильцов, которые сделали ремонт, и сдают квартиру новым, но по более высокой цене.

Невозможность долгосрочного планирования — решающий фактор в пользу ипотеки. И вопрос тут скорее не в финансовой выгоде, а в качестве жизни.

Снимать или купить в ипотеку: считаем на примере

Допустим, ваш случай — исключение, у вас идеальная ситуация для съема квартиры. На руках есть договор, арендодатель не попросит вас съехать ближайшие 10 лет, а сама квартира вам нравится. Чтобы картинка была максимально приближена к реалиям, будем считать на конкретных примерах.

Вы снимаете двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге площадью 52 кв. м. Аренда этой квартиры обходится вам в 20 тысяч рублей в месяц. За 10 лет расходы на съемное жилье составят 2 млн 400 тысяч рублей (при условии, что арендная плата подниматься не будет).

Вот только в случае с ипотекой вы платите за свое жилье, квартира после 10 лет выплат остается у вас. Фактически вы инвестируете деньги в собственность. А в случае с арендой — отдаете 2 млн 400 тысяч и остаетесь без квартиры.

Также важно помнить, что при ипотеке вы можете вернуть до 650 000 рублей на каждого из супругов, оформив налоговый вычет. А при аренде налоговых льгот нет.

Ипотека: плюсы и минусы

➕ Возможность быстро приобрести собственное жилье, а не копить на него годами.

➕ Стоимость недвижимости со временем растет. Ее можно продать по более высокой цене, чем при покупке.

➕ Возможность делать тот ремонт, который вам нравится. Хотите новую кухню? А может решили сделать перепланировку? В своем жилье это возможно.

➕ Вложение средств и защита от инфляции. Когда вы платите за ипотеку, вы инвестируете деньги в собственное жилье. При аренде — отдаете деньги, которые к вам никогда не вернутся.

➕ Часто платеж по ипотеке соизмерим с арендными платежами, но вы платите за свое жилье, а не за чужое.

➖ Необходимость накопить сумму для первоначального взноса. В Сбербанке первоначальный взнос — от 10%.

➖ Ипотека требует жесткой финансовой дисциплины. Если с хозяином квартиры можно договориться перенести оплату на несколько дней, с банком такое не пройдет — придется платить неустойку.

➖ Привязка к определенной локации. Если вы часто переезжаете, удобнее снимать. Тем не менее, жилье в ипотеке можно сдавать в аренду и этими деньгами гасить ежемесячные платежи по кредиту.

➖ Необходимость получения согласия банка на продажу или сдачу жилья в наем, если ипотека выплачена не до конца. Получить такое согласие несложно, однако это займет время.

Аренда: плюсы и минусы

➕ Выгодно, если накоплений мало. Лучше снимать, а свободные деньги копить на вкладе: полную стоимость или бо́льший первоначальный взнос.

➕ Вы свободно можете менять жилье и образ жизни. У вас нет долгосрочных финансовых обязательств. Не нужно думать о том, как содержать свою недвижимость.

➕ Можно быстро решить квартирный вопрос.

➖ Аренда может подорожать, и тогда придется или платить больше или выбирать более бюджетное жилье. При частой смене жилья нужно тратиться на переезд и комиссию риелтору.

➖ Спустя время вы не получаете актив — недвижимость. А накопленные деньги могут обесцениться из-за инфляции.

Источник

Что выгоднее: ипотека или аренда

В вечном квартирном вопросе люди делятся на 2 лагеря: арендовать жилье или приобрести собственное. Разберем достоинства и недостатки каждого варианта.

Аренда жилья в России не настолько развита, как в Европе. Многие воспринимают такой формат как временное решение – это подходит для тех, кто еще не определился с семьей или планирует сменить город. Поэтому в нашей стране аренду и ипотеку рассматривают разные целевые аудитории.

Съемное жилье

Плюсы

Наем дает свободу и мобильность – легко подстроиться под обстоятельства. Этот вариант подходит для тех, кто еще не определился, в каком городе хочет жить, в какой компании работать, создавать ли семью и т.д.

Из арендованной квартиры проще выехать – хоть за один день, – сменить место жительства, перебраться ближе к новой работе, чтобы не тратить время на дорогу.

По сравнению с заемщиком у нанимателя нет строгих долгосрочных обязательств. Если у нанимателя ухудшилась финансовая ситуация, – например, уволился с работы и потерял стабильный доход – проще найти вариант подешевле.

Арендатор не думает, как содержать жилплощадь, ведь ее ремонтирует владелец.

Минусы

Рынок аренды в России нельзя назвать надежным. Съемщик не защищен, даже если с арендодателем заключен договор. Владелец жилья по собственному желанию или из-за изменившихся жизненных обстоятельств может попросить жильцов съехать – им в срочном порядке придется искать новый вариант.

И наем, и ипотека требует постоянных финансовых вливаний. Но у ипотеки есть установленный срок, а у аренды срок определяется необходимостью крыши над головой, то есть до конца жизни.

В итоге денежные траты на ипотеку заканчиваются получением квартиры в полную собственность после закрытия долга. У аренды в этом отношении результат нулевой – в итоге наниматель остается ни с чем.

Наем жилья в России – это вариант только для трудоспособных, потому что на обычную пенсию или стипендию невозможно снимать жилплощадь привычного уровня.

С каждым годом стоимость аренды неумолимо растет. Платежи по ипотеке остаются неизменными (за исключением договоров с плавающей ставкой, но это непопулярный вариант кредитования).

Ипотечное жилье

Ипотеку выбирают люди со стабильным доходом, у которых есть определенность в карьере, чаще всего – люди семейные.

Плюсы ипотеки

Это, пожалуй, единственный способ быстро приобрести жилье, если на это не хватает личных сбережений. Да, это покупка идет в кредит, но в перспективе у заемщика в собственности будет квартира.

Годами копить деньги – рискованный вариант, потому что цены на недвижимость растут, а деньги обесцениваются. В широком ассортименте ипотечных программ можно найти наиболее подходящий вариант и сразу сделать примерный расчет.

Недвижимость – это актив. Заемщик платит деньги не просто за проживание. Он вкладывается в дорогостоящее имущество и защищает денежные средства от инфляции.

При необходимости владелец продаст квартиру и получит вложения обратно. При съеме это невозможно – потраченные на аренду деньги уже никогда не вернутся.

Можно отремонтировать жилплощадь под свои потребности, нужды и вкусы, сделать всё под себя. Арендодатели, как правило, не приветствуют даже небольшие изменения, не говоря уже о серьезных – например, перепланировке.

Ежемесячный взнос по ипотеке не меняется (исключение – плавающая ставка), в то время как арендные платежи периодически повышаются.

При ипотечных выплатах можно получить помощь от государства – налоговый вычет до 650 тысяч рублей, использовать материнский капитал (если у заемщика или созаемщика есть на него право).

Минусы ипотеки

Пожалуй, главный минус – банк может изъять предмет залога по решению суда для возврата долга, если клиент не вносит платежи. Поэтому покупка квартиры в кредит требует жесткой финансовой дисциплины.

Неудивительно, что ипотека даже у человека со стальными нервами способна повысить уровень тревожности по поводу стабильности работы и дохода.

Рекомендуем создать «подушку безопасности»: сумму, равную как минимум 6 ежемесячным платежам. А если оформите эту сумму во вклад – будете получать дополнительный доход.

Даже при нынешней ситуации на рынке, когда ипотечные ставки постепенно снижаются, ипотека требует бòльших финансовых вливаний, чем наем. К этому готов не каждый – с точки зрения и первоначального взноса, и последующей экономии на ежемесячных тратах.

Постоянные вложения в крупный и мелкий ремонт ожидают обладатели ипотеки. Недвижимость – даже с качественной и дорогой отделкой, – помимо квартплаты и платежей по кредиту, точно потребует обновления.

Периодически менять сантехнику, красить стены или переклеивать обои, ремонтировать мебель – это задачи и статьи расходов собственника жилья.

Какой должен быть первоначальный взнос

Главное преимущество ипотеки в том, что первоначальный взнос идёт на оплату собственной квартиры, а не владельцу съёмного жилья.

Для ипотеки

Для первоначального взноса по ипотеке нужно минимум 10% от стоимости выбранного объекта недвижимости. Есть ипотечные кредиты без первоначального взноса, но по ним ставка будет гораздо выше.

Поэтому на первоначальный взнос лучше не оформлять дорогой потребительский кредит, чтобы не увеличивать долговую нагрузку. Попробуйте накопить первоначальный взнос с картой “Халва” – вам возвращается по ней до 10% на остаток ваших денег на карте.

Для аренды

При аренде обычно единовременно вносят сумму, равную трем ежемесячным платежам за выбранный вариант. В нее входит оплата первого и последнего месяца аренды и вознаграждение риэлтору, если квартира нашлась через агентство.

Примеры

В краткосрочной перспективе аренда принесет нанимателю существенно меньше затрат, чем ипотека заемщику (взять хотя бы первоначальный взнос по ипотеке). Но на длинном горизонте все не так очевидно.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, не в историческом центре, недалеко от метро (5-10 минут ходьбы), стоимостью 25 000 рублей в месяц за аренду.

Предположим, найдена она через агентство, поэтому к стоимости первого и последнего месяца добавляем вознаграждение посреднику. Наш первоначальный взнос для аренды составит 75 000 рублей. Теперь считаем стоимость аренды за 20 лет с небольшими регулярными повышениями цены. Примерная сумма – 9 500 000 рублей.

Для расчета по ипотеке берем похожую однокомнатную квартиру в том же районе за 7 000 000 рублей. Первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. Ежемесячный платеж – 38 000 рублей. За 20 лет общая сумма затрат составит примерно 10 600 000 рублей.

В нашем примере разница за 20 лет составит 1 100 000. Сумма довольно крупная. Но в случае съема жилья 9 500 000 рублей будут потрачены на чужую жилплощадь и уже не вернутся ни в каком виде.

В то время как квартира, купленная в ипотеку, как уже было сказано, – это актив, который при необходимости владелец продаст по рыночной стоимости или передаст по наследству. А с учетом повышения цен на недвижимость стоимость при продаже, вероятно, покроет переплату по ипотеке.

Источник

Какую квартиру купить в ипотеку для последующей сдачи в аренду?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Этот текст написала читательница в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Я хочу купить квартиру в ипотеку.

Принципиально хочется иметь свое жилье в Москве или Московской области, а не только долю в родительской квартире в 1000 км от работы. В том числе из соображений стабильности и спокойствия.

Сейчас я работаю и снимаю квартиру в центре Москвы и не готова съезжать за Мкад, поэтому решила купить жилье для сдачи в аренду. А уже в дальнейшем использую его как первый взнос для покупки недвижимости поближе к центру — за 15—20 млн рублей через 5—7 лет или в браке.

В обоих случаях я рассматриваю готовое жилье в относительно новых домах — до 10 лет. У меня нет возможности и навыков делать ремонт, а хочется квартиру уже с милым ремонтом. Подскажите с учетом исходных данных, есть ли смысл брать квартиру подороже, но получше и тем самым увеличивать срок кредита и платеж?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Как по мне лучший вариант, отказаться от съёмной квартиры и взять в ипотеку сразу то жильё, которое вам нравится. А освободившиеся средства от съёма квартиры, закидывать в ипотеку на досрочное погашение.

Егорыч, ну которое мне нравится, это платёж по 80к-90к минимум. Не готова так ужиматься в повседневных тратах, да и страшно с таким долгом жить.
А так, аренда (33к) будет покрывать на 70% платеж (40к) + буду досрочно закидывать по 40-50к.

Досрочно закидывать 40-50, плюс платить за аренду так и выходит те же 80-90к

Dasha, учтите ещё простой жилья и поиск новых квартирантов, налоги, амортизацию и порчу имущества, страховку с рисками затопления соседей/пожара/выноса жильцами всей техники и т.д. и от 33к аренды в лучшем случае останется уже 20-25… и это хорошо ещё, если жильё подорожает, а если нет?
Ваш взнос по ипотеке в 5млн. уже даст 6,5% годовых на обычном вкладе, это 27 тыс. рублей ежемесячно без каких-либо вышеуказанных проблем.

Dasha, вы снимаете квартиру в центре Москвы за 33 тыс? За такие деньги возможно только в центре Красногорска квартиру снять.
Присмотритесь к апартаментам с возможностью регистрации в Москве недалеко от метро.

Егорыч, прав, по той простой причине, что в любом случае, если досрочно погашать ипотеку придется ужиматься, но в разумных пределах, зато можно уже свою хату сдавать и снова самой снять и жить на разницу + хороший доход от работы, даже если выйдите замуж, это ваше гарантированное имущество, которое достанется детям.

Йожег, так это не инвестирование. Это вот я так хочу, чтобы было своё. Не насчитываю, на преумножение ликвидности.

Dasha, я купил в мск за 13 в бетоне. Так сегодня такие продают за 20-22

DLtoolsAdmin777, надо делать так, как будет правильно, а не так, как хочется. Этим мы от животных и отличаемся.

Dasha, вы хотите свое, но при этом такое, которое вам не по карману. По-моему, это проблема не финансовая, а психологическая, извините.

«непременно будут снижаться или держаться на одном уровне, если их намеренно будут держать.»
В руб. цена падала после кризисов 2008 и 2014, однако после 2020 всё случилось с точностью до наоборот.

«А в валютном выражении цены на недвигу падают уже много лет подряд.»
C 2015 в долларах колеблется примерно на одном уровне.

Nikita, в валютном выражении цены глобально упали в 2014 году. Далее до 2017 года была коррекция и в рублях. Последний год рост как в долларе, так и в рублях. Это если конкретнее.

Исходные данные автора:
Доходы = 150 т.р. (абстрактные «больше» не учитываются).
Расходы = точных данных нет. Снимает жильё в центре.
Сформулированная цель: иметь своё жильё в МСК или ближайшем Подмосковье (скорее всего для сдачи в аренду, а не для самостоятельного проживания в нём)
Сбережения: 5 млн. р.
Возможность взять ипотеку: 3 млн. р.
Готовность/Стремление погасить ипотеку в течение 3 лет.

Моделируем ситуацию с купленной квартирой за 8 млн, 5 млн первоначальный взнос, 3 млн. долг по ипотеке, платёж по ипотеке 40 т.р. (информация от автора в ответах на комментарии).
Автор ожидает получать = 33 т.р. в виде дохода от аренды.
Получается, что расходы автора возрастают на 7 т.р. в месяц из-за обслуживания ипотеки, платёж по которой не полностью перекрывается доходом от аренды.

Итого остаётся 43 т.р. в месяц свободных средств, которыми автор планирует досрочно гасить ипотеку. Это 83 т.р., которых как раз хватит на погашение тела долга, но не всех процентов. Необходимо точно знать ипотечные условия, для более точного расчёта. Но за 3 года погасить ипотеку при параметрах выше не представляется возможным.
Ориентировочный срок погашения = 3 года 6 месяцев (срок ипотеки по договору 9 лет, ставка 9%, +43 т.р. досрочно ежемесячно на уменьшение срока).

Комментарии:
Не учтены расходы:
— на оплату услуг агентов по недвижимости для поиска и покупки этой квартиры;
— по платежам при оформлении ипотеки;
— на локальный косметический ремонт, хоть какую-то мебель;
— при отсутствии арендаторов (это +33 т.р. каждый месяц простоя);
— на непредвиденные личные расходы в будущем (свадьба, рождение ребёнка, здоровье, и т.д.).

Автор ожидает, найти квартиру за 8 млн, с милым ремонтом рядом с метро и/или МЦД, но не старше 10 лет. При этом арендный платёж у такой квартиры будет около 33 т.р. Это почти 5% годовых. Кажется амбициозной задачей.
Рекомендую пройти курс Т-Ж по выбору квартиры. Он платный но мне +/- понравился. До конца октября по промокоду можно со скидкой приобрести. Как минимум вам не впарят убитую хрущёвку со множеством скрытых проблем.
Мне почему-то при указанных автором параметрах представляется квартира в старом фонде между ТТК и МКАДом. Можно поискать квартиры в домах после кап. ремонта дома + ремонт самой квартиры, включая внутренние коммуникации.

Субъективное личное мнение, по которому могу заблуждаться:
Автор планирует инвестировать в 1 актив все сбережения + взять кредит(ипотеку) на этот актив. Актив дорогой + может не расти в цене, а в какой-то момент быть пассивом. Это противоречит принципу «не класть все яйца в одну корзину».
Желание «спасти» рублевые сбережения с помощью покупки квартиры понятны и известны всем. Я бы рекомендовал автору почитать и получить базовые знания в инвестициях и разобраться в причинах, которые побуждают её приобрести недвижимость, прочувствовать вес каждой из этих причин в будущем решении.
Я считаю, что рынок недвижимости в России прошёл такую точку перегиба процентной ставки по ипотеке, при которой цены на жилье выросло значительно и ожидать сумасшедшей доходности в будущем не стоит. Хотя если внимательно посчитать цены на жилье в России в течение 10 лет, то можно заметить, что они не выросли а упали, а это просто мы стали зарабатывать меньше. Зависит от того, как и что вы считаете.
Возможно, конкретно автору лучше всего именно в недвижимость под аренду вкладываться. Слишком много неизвестных..

Источник

Ипотека или аренда в 2020 году

Граждане, не располагающие собственным жильем, а также средствами на покупку, имеют только два выхода из ситуации – снимать его или приобретать за счет заемных средств. Здесь возникает вопрос – что выгоднее? Учитывая постоянные изменения на рынках, связанных с недвижимостью, сервис Brobank.ru решил определить что дешевле – ипотека или аренда в 2020 году. Для этого взяты среднестатистические данные по целевым займам и сдаче квартир.

Сколько обойдется снять квартиру в 2020 год

Для всей оценки взяты три города. Первый – Москва. В ней самая дорогая недвижимость. Второй – Санкт-Петербург. В связи с численностью его жителей. Третий – населенный пункт областного значения, но с проживающими в менее чем 1 000 000 человек. В частности, таким будет Саратов.

Отдельно учтен факт отличия цен на квартиры в разных районах того или иного города. Для каждого из принятых во внимание взято по три района. С выведением средних цен аренды жилья, готового для заселения. То есть с мебелью и техникой, хотя бы частично.

Цель использования средних размеров жилья – определение цены сопоставимой по квадратуре квартиры, которая будет куплена за счет ипотеки в банке. Стоит учитывать, что данные – ориентировочные. То есть оценивалась приблизительная стоимость аренды в указанном районе с минимальными требованиями к недвижимости.

В целом выдвинуто всего шесть основных условий к жилью:

Эти же основные условия выдвинуты и в блоке целевых займов. То есть сопоставляются фактически идентичные квартиры.

Сколько придется платить в месяц за ипотеку в 2020 году

Для расчета затрат на обслуживание займов взяты два блока входных данных. Первый – цена жилья. Она рассчитана исходя из ранее указанной квадратуры и средней стоимости квадратного метра в принятых во внимание районах трех городов.

Второй блок – условия ипотеки. Для объективности взяты средние значения по рынку. Лишь минимальный взнос опирается на самый популярный вариант среди граждан России.

Он составляет 20%. Его, согласно исследованию Райффайзенбанка, готовы внести почти половина респондентов. Точнее – 46%.

Используя входные данные и калькулятор для составления графика платежей, ежемесячно в банк для оплаты основного долга и процентов придется вносить разные суммы. Зависимо от города и района нахождения жилья.

Отдельно стоит выделить, что в таблицах, как относительно платежей по займам, так и цены аренды, используются округления. То есть все данные ориентировочные.

Ипотека или аренда в 2020 году – что выгоднее

Для сравнения двух вариантов достаточно сопоставить месячные траты на съем жилья с расходами в виде платежей по займу.

Москва:

Санкт-Петербург:

Саратов:

Практически во всех случаях аренда квартиры будет дешевле, чем ипотека. Как минимум в текущем 2020 году. Есть только одно исключение. Правда, здесь стоит учитывать важный нюанс.

Выгода ипотеки, которая проявилась в Ленинском районе Саратова, несущественная. Опирается только на платеж. Если оценивать траты за год, то расходу станут сопоставимы, так как займ требует оплаты дополнительных услуг. В частности, страховки. Она попросту нивелирует разницу.

Аренда или ипотека – что лучше в 2020 году

Если брать во внимание только затраты «здесь и сейчас», то выгоднее, а соответственно и лучше, выбрать аренду, а не ипотеку в 2020 году. Она потребует значительно меньше расходов. По полученным данным в среднем на съем квартиры придется выделять ежемесячно на 55% меньше денег из личного бюджета.

Причем это касается только плановых постоянных трат. Дополнительно важно учитывать требования целевых займов. Они делают расходы еще более значимыми. В частности, первоначальный взнос, траты при заключении договора и дальнейшем обслуживании. В то время как для аренды достаточно будет накопить залога, который, в основном, равен одному месячному платежу.

Хотя, не стоит забывать о важном нюансе, который все же говорит о том, что ипотека лучше, чем аренда жилья. Причем не только в 2020 году, но и в принципе в любое время. Речь идет о приобретении жилья. После выплаты займа квартира является полной собственностью человека. Снимать ее можно бесконечно, например, тех же 20-30 лет, не достигнув этого результата.

Соответственно, если говорить о вопросе перспективы на будущие 10 и более лет, то ипотека лучше. В случае вопроса выбора более приоритетного варианта на текущий момент выгоднее будет аренда. Как минимум в текущем 2020 году.

Хотя, и в момент съема жилья можно рассчитывать на перспективу. Для этого разницу от возможных платежей по займу стоит откладывать на сбережения. Это позволит накопить на оформление ипотечной сделки. Причем на уже более выгодных условиях, которые предлагаются клиентам, вносящим не менее 50% цены квартиры в виде первоначального взноса.

Соответственно, если выбирается ипотека или аренда в 2020 году, то стоит опираться на собственные приоритеты. Некоторые, располагая достаточными накоплениями на займ и доходами на его обслуживание, выбирают аренду. Например, в связи с необходимостью частых переездов. Другие – наоборот стараются урезать личный бюджет ради покупки жилья. Пусть и в долг.

Источник