Почему чем выше этаж тем дороже квартира
Чем выше этаж, тем дороже квартира? Мифы и реальность городского строительства
10–15 лет назад практически любое объявление о покупке или обмене квартиры содержало обязательное условие: «Первый и последний этажи не предлагать». И не нужно было объяснять, почему так: все знали, что квартиры на первых этажах люди не покупали из—за опасений быть ограбленными,последний же не нравился из—за высоких рисков протекания крыши и слабого напора воды, особенно в утреннее и вечернее время.
Насколько такое представление актуально сегодня? С этим вопросом мы обратились к нашему постоянному эксперту Илье Кудрявцеву. Предупредив, что нам удалось выяснить, что в столичном жилом масс—маркете, стоимость таких квартир на верхних этажах, благодаря лучшим видам из окна, отсутствию соседей сверху, хорошей инсоляции и меньшему уровню шума,дороже на 3–10 тыс. рублей за 1 м². Жилплощадь же на первых этажах стоит дешевле примерно на 5–7 тыс. рублей за 1 м². А в Вологодской области как?
— Наверное всё же потребительские характеристики квартир на разных этажах отличаются не так сильно, как принято думать. Наша практика показывает, что люди предпочитают этажи со 2 по 5, — видимо существует опасение, что может что-то случиться с лифтами. Но Хотя сейчас их надёжность намного выше, чем раньше.
— А будет ещё выше, когда руководимый «другом Череповца» и бывшим вице-премьером Игорем Шуваловым «ВЭБ.РФ» завершит начатую им консолидацию отрасли по производству лифтов? Появились сообщения, что «ВЭБ.РФ» уже прорабатывает вопрос приобретения у Промсвязьбанка прав требований ко второму по величине в России производителю лифтов — ПАО «Карачаровский механический завод» (КМЗ), а также к ООО «ПКФ «Сиблифт». Крупнейший в стране производитель лифтов — Щербинский лифтостроительный завод —уже контролируется банком.
— Сложно сказать. Но изменения на рынке в части ценообразования, видимо, будут. Сейчас конкуренция достаточно высокая. Два основных игрока — Щербинский лифтостроительный и Карачаровский механический заводы — какое-то время жёстко конкурировали. После того как львиная доля их продукции начала поставляться для нужд капитального ремонта и реконструкции ветхого и аварийного жилья, им этих объёмов стало хватать. Но какая-то конкуренция всё же осталась. Однако, если 90% рынка будет сконцентрировано в одних руках, то о ней можно будет забыть. Редко, когда такая ситуация складывается в пользу потребителя.
— Продукцию какого завода предпочитает «Железобетон-12»?
— У нас нет одного поставщика. Долгое время мы работали с Карачаровским заводом, сейчас чаще — с Щербинским. Всё решает способность производителя работать более гибко и надежно обеспечить поставку. Для строителей это важно.
— Иностранное оборудование существенно дороже отечественного?
— Если мы говорим про лифты китайского производства, то нет. Их проблема в том, что невозможно на месте обеспечить должный уровень сервиса.Обслуживать их здесь скорее всего будет очень непросто: если, к примеру, замена детали потребует остановки лифта на 2 месяца, это на корню убьёт всю конкурентоспособность оборудования. К российским же лифтам на складах есть любая деталь. Что касается цен на европейское оборудование, то в сравнении с отечественным они стоят дороже в 2–2,5 раза. При этом тоже актуален вопрос эксплуатации. Если Москва и Питер с этой проблемой ещё справляются, то для местных организаций это будет большим вызовом.
— Мы немного отклонились от первого вопроса — про этажи, цены и предпочтения покупателей.
— Самые «вкусные» места начинаются со 2 этажа. Это, если в доме нет нежилых помещений. Если есть, тогда предпочтения начинаются с 3 этажа. Но резкого разделения нет. Кому-то нравится 7, 10 этажи. Есть даже целая прослойка людей, которым нужен самый верхний этаж, кто не любит шума, даже звука шагов над головой. Но я бы не стал говорить, что 14 этаж уходит хуже, чем 16-й. Просто люди по-разному принимают решения. Но так или иначе верхние этажи уходят позже, чем нижние.
— Вы это как-то отыгрываете эту ситуацию в своей маркетинговой политике?
— Есть два варианта: назначать разную цену в зависимости от этажа, или делать цену единой для всех квартир, давая большую свободу выбора тем, кто раньше пришёл.
— «Кто раньше встал, того и тапки»?
— Примерно так. Мы чаще практикуем второй вариант. Так нам проще работать с людьми. Разница в цене квартиры в одном доме неизбежно вызывает у покупателя ненужные подозрения. Мы пробовали оба варианта, принципиальной разницы не заметили. Но с людьми проще работать, когда цена одна.
— Следующий вопрос нам навеяла информация о практике работы петербургских застройщиков. Они жалуются на то, что содержащиеся в городских правилах землепользования и застройки нормативы по количеству бесплатных парковочных мест не позволяют продавать машиноместа в паркингах. Компании терпят убытки. Для Череповца характерна такая проблема?
— Рынок предъявляет свои требования. Есть нормативы — количество парковочных мест на квартиру. Их надлежит реализовать. С точки зрения градостроительных регламентов — закрытые парковки или открытые — это одно и то же. Застройщик обязан обеспечить парковочные места. Мы представляем, что земля в Питере дороже, чем в Череповце. Поэтому в Питере стараются экономить, пытаются делать проекты более маржинальными, строят многоуровневые паркинги, чтобы сократить площадь земельного участка. Но если есть паркинг, сразу встает вопрос — кто его будет эксплуатировать? Асфальтовую площадку, например, будет подметать эксплуатирующая компания. Отдельный объект капитального строительства так просто бросить нельзя. Поэтому парковочные места продают. И возникает вопрос: кто купит? Сейчас цена на них в Питере в районе 300-400 тысяч рублей*. Такие деньги зачастую просят и в Череповце. Но парковочные места люди не очень любят. Это, как правило, дополнительное расстояние от подъезда до машины. Люди же стараются припарковаться как можно ближе ко входу. Поэтому спрос на паркинги сдерживает и необходимость дополнительной платы, и то, что туда надо ходить, кроме того, машиноместа — это не гаражи. Из этой территории невозможно сделать закрытое пространство под склад. Но это не означает, что не нужно строить парковочные места вообще. Всё ведь потихоньку меняется. Например, кто-то старается сделать дворы вовсе без парковочных мест. В этом направлении движется Европа, а, значит, и мы.
— В Европе в центры городов отдают под пешеходные зоны, а у нас владельцы ресторанов жалуются, что, если сделать на Советском проспекте Череповца пешеходную зону, состоятельные клиенты не пойдут — негде поставить машину.
— С одной стороны, так. А с другой — у нас полгода грязь, слякоть, холод. И сразу возникают вопросы. Пешеходные улицы — это замечательно, но кто их будет чистить? Мы видим, что Москва в этом направлении движется: всё больше улиц у них становятся уже, с широкими тротуарами, газонами. Они постепенно отнимают по полосе, по две от проезжей части. Да, сталкиваясь с негативом со стороны автомобилистов. Но Москва может себе позволить очень тщательно такие улицы чистить. Бюджет Москвы на 1 жителя — 200 000 рублей. А на череповчанина — примерно в 10 раз меньше. Кроме того, в Москве климат помягче, снега поменьше, а солнца побольше.
* По данным, которые приводит «Деловой Петербург», минимальная цена места в паркингах Санкт-Петербурга начинается от 225 тыс. рублей в эконом классе и от 1 млн 450 тыс. рублей в бизнес—классе.
Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ
Почему на верхних этажах жить удобнее, чем на нижних
При покупке квартиры выбор этажа зачастую играет не меньшую роль, чем, например, место расположения дома. Если не обдумать этот момент заранее, может случиться так, что в дальнейшем вы не раз пожалеете о собственной опрометчивости. Поэтому подойдите к этому вопросу со всей серьезностью: поспрашивайте знакомых, живущих на разных этажах, о преимуществах и недостатках, с которыми они сталкиваются. Поверьте, нет идеального расположения квартиры, минусы найдутся везде. Важно решить, с какими из них вы можете смириться, а с какими — нет.
Выбирая идеальный этаж для проживания, не следует полагаться на сложившиеся в советские времена стереотипы: протечки и плохой напор воды на последних этажах или неприятные запахи и опасное соседство разных вредителей — на первых. Все это остается по-прежнему актуальным лишь для типовых домов старого фонда, ведь в настоящее время застройщики используют для реализации проектов совершенно иные технологии и материалы. К тому же условия высокой конкуренции на рынке недвижимости стимулируют девелоперов работать как можно качественнее.
Преимущества проживания «на земле»
Жизнь на первом этаже не так уж и плоха, вопреки сложившемуся мнению, и имеет немало плюсов. Недвижимость здесь можно купить дешевле до 20%, а при необходимости ее несложно перевести в нежилой фонд. Проблемы с лифтами вас не касаются, доставка крупных товаров без подъема на этаж дешевле, всегда хороший напор воды, а слышимость ниже: стены у основания здания, как правило, толще (исключение — панельные дома). Вы не рискуете затопить соседей, испортив им дорогую отделку, и можете позволить себе (или ребенку) топать, сколько душе угодно — некому будет на вас пожаловаться. Если найдете парковочное место под окном, машина всегда будет под контролем, а в случае пожара сможете легко покинуть здание и еще вещи с собой прихватить в несколько заходов.
Недостатки «приземленной» жизни
Однако в этой бочке меда есть несколько столовых ложек дегтя. Первые этажи — это всегда шум, причем не только с улицы, но и из парадной, которая из-за высокой проходимости зачастую бывает очень грязной. Выхлопы от машин и курящие прохожие вредят вашему здоровью, а из подвала и от мусоропровода в некоторых домах кошмарно пахнет. Кроме того, эти места — магнит для насекомых и грызунов, с которыми мало кто захочет жить по соседству. Уличные баки для мусора иногда стоят прямо под окнами. Квартиры на первых этажах почти всегда без балкона, а в комнаты из-за деревьев попадает мало света, зато легко проникают взгляды любопытных прохожих и комары, которые из-за близости подвала могут жить у вас круглый год. И еще есть риск бессонницы в летнее время, причина которой — посиделки во дворах.
Другие особенности проживания на нижних этажах
Кроме уже перечисленных плюсов и минусов, актуальных для жильцов нижних уровней, нужно учитывать еще некоторые нюансы.
Первые этажи жилых домов частично (а иногда и полностью) занимают коммерческие помещения. Это означает шум от посетителей или машин во время разгрузки товара, а там, где есть продукты, может завестись нежелательная живность. Зато по ночам, когда объекты закрыты, никто не будет нарушать тишину.
Уличные шумы и выхлопные газы не являются минусом в домах, которые расположены в тихих и зеленых локациях вдали от проезжих частей.
На окнах квартир первых этажей, как правило, установлены решетки — это не всегда комфортно с психологической точки зрения. К тому же в случае пожара невозможно выбраться из помещения, если выход через дверь заблокирован.
Есть риск, что при засоре коммуникаций в подвале, сливные воды просочатся в ванны или раковины квартир на нижнем уровне.
Жильцы первых этажей обязаны наравне со всеми собственниками каждый месяц платить за лифт — неважно, что они никогда им не пользуются.
Золотая середина
Наиболее предпочтительными считаются этажи с 3 по 10: они сочетают в себе большую часть плюсов и исключают почти все минусы нижних квартир. Хотя жилье на более высоких уровнях (вплоть до 20 этажа) не менее популярно среди покупателей. Но и здесь есть негативные стороны. Например, требуется больше времени, чтобы выйти из квартиры на улицу, а при отключении электроэнергии придется подниматься по лестнице пешком, чтобы вернуться домой. Чистота воздуха также под вопросом. Считается, что выхлопные газы достигают максимальной концентрации на уровне 3-4 этажей, а смог скапливается на высоте около 45 метров (примерно 15 этаж). С этой точки зрения лучше выбирать жилье как можно выше. Если вы еще не приняли окончательное решение о покупке, воспользуйтесь нашим поисковым фильтром, чтобы подобрать подходящую квартиру в новостройках Санкт-Петербурга:
Почему люди предпочитают жить на верхних этажах
Три главные причины большой популярности высотных квартир — красивый вид, чистота воздуха и тишина. Это особенно актуально для мегаполисов с очень активным дорожным трафиком. Автомобильные выбросы начинают рассасываться на уровне пятого этажа, а пыль способна подниматься лишь до десятого. Шум оживленной магистрали не будет беспокоить тех, кто живет выше отметки в 50 метров, даже если дорога проходит прямо рядом с домом, а окна остаются распахнутыми. Квартиры на последних этажах и вовсе недосягаемы для уличного шума.
Другой немаловажный нюанс — обилие солнечного света. Чем выше располагается квартира, тем лучше в ней будет естественное освещение, ведь окна не будут загораживать деревья или стоящие поблизости другие здания. Плюс последних этажей в том, что даже в крупных микрорайонах, где корпуса строятся вплотную друг к другу, затенение помещений соседними высокими домами маловероятно. Конечно, многое зависит и от расположения квартиры в жилом комплексе, поэтому при выборе объекта покупки на это также следует обращать особое внимание.
Цена панорамного вида из окна
Стоимость жилья отличается в зависимости от того, на каком этаже оно расположено. Самые нижние квартиры доступнее всего, но чем они выше, тем дороже становятся. Разница в цене между первыми и последними этажами варьируется в диапазоне от 5 до 20%. Этот показатель определяется и другими факторами, такими как класс жилого комплекса, его местоположение, высотность, планировки, внутренняя инфраструктура, видовые характеристики и другие параметры. Самая большая наценка применяется к элитным объектам, где жильцы имеют возможность любоваться из своих квартир достопримечательностями или исторической частью города. Но переплатить хотя бы небольшой процент за панорамный вид придется в любом высотном жилом комплексе.
Легенды о ломающихся лифтах
Многих покупателей недвижимости пугает перспектива подниматься пешком много лестничных пролетов, если вдруг лифт перестал работать. Конечно, это серьезная проблема, особенно если жильцы — люди в почтенном возрасте или родители с малышами в колясках. Однако в многоэтажных новостройках, как правило, предусмотрено по три-четыре лифта, включая грузовые, и очень маловероятно, чтобы все они одновременно сломались. Такое возможно только при отключении электричества в здании. Но в жилых комплексах, заселенных более чем наполовину, такое происходит нечасто и ненадолго. Исключение — серьезные аварии, которые, к счастью, случаются довольно редко.
Распространенные мифы о верхних этажах
Очень часто покупателей высотного жилья пугают рассказами о невозможности эвакуироваться из квартиры в случае пожара или историями о протекающей крыше и испорченной отделке. Основанием первой «страшилки» служит то, что стандартные спасательные лестницы способны дотянуться только до 20 этажа. Это факт, но если бы застройщики не предусмотрели данный нюанс, им бы не позволили сдавать в эксплуатацию дома выше данной отметки. Современные технологии позволяют проектировать пожарные выходы и лестницы так, чтобы туда не проникали дым и огонь, и можно было свободно выбраться с этажа.
Что касается крыши, этот миф уходит корнями в советские времена, когда люди часто сталкивались с такой проблемой. Нынешние дома строятся по куда более продвинутым технологиям из качественных материалов. В подборке ниже можно ознакомиться с актуальными предложениями в высотных жилых комплексах Санкт-Петербурга от проверенных строительных компаний:
Почему на верхних этажах жить удобнее, чем на нижних
Перед покупкой квартиры в новостройках почти все задаются вопросом, на каком этаже лучше жить. Первый большинство граждан традиционно признают нехорошим. Оптимальными считаются квартиры, расположенные с 3-го по 10-й этаж. А вот в отношении покупки жилья на последних этажах высоток, которые в последние годы выросли во всех крупных городах страны, мнения расходятся.
БН.ру разбирался, какие из представлений граждан являются мифами, а какие соответствуют истине.
Чем выше – тем дороже
О том, что цена квадратного метра жилья варьируется в зависимости от того, на каком этаже в доме расположена квартира, опытные покупатели уже давно знают. Как правило, на первом-втором этажах самые дешевые метры, а дальше стоимость только растет. Величина наценки в каждом конкретном случае определяется индивидуально и зависит от класса объекта, этажности, его локации, планировок, видовых характеристик и т. п.
Разница в цене между квартирами на первых и последних этажах может колебаться в диапазоне 3-10%, а иногда и больше. Для объектов премиум-класса, особенно выходящих окнами на исторические памятники или парки, наценка может быть еще более существенной. В элитных объектах на последних этажах застройщики предпочитают размещать статусные пентхаусы, которые уже далеко не многим по карману.
Таким образом всем покупателям «заоблачного» жилья переплачивать предлагается за одно из главных его достоинств – хорошие панорамные виды.
Чище, светлее, тише…
Ни для кого не секрет, что экологическая обстановка в большинстве крупных российских городов оставляет желать лучшего. И многие граждане считают, что жизнь на последних этажах высотки позволит хотя бы отчасти нивелировать этот существенный недостаток мегаполиса.
И это действительно так. Во-первых, воздух в таком жилье гораздо чище за счет того, что выхлопные газы от автомобилей начинают рассеиваться уже на высоте 15 метров, а такой сезонный бич городов, как уличная пыль, не поднимается выше 30 метров и, соответственно, не оседает в квартире.
Во-вторых, инсоляция квартир наверху значительно лучше, чем, к примеру, на третьем-пятом этажах, где полумрак может стоять большую часть дня по причине высоких деревьев за окном или закрывающих солнечный свет соседних домов.
В-третьих, обитатели квартир, расположенных на отметке выше 50 метров, практически избавлены от уличного шума, даже если внизу проходит оживленная магистраль, а окна остаются открытыми весь день нараспашку.
Однако надо иметь в виду, что в новостройках на самом последнем, так называемом техническом этаже располагаются насосы водоснабжения, моторы лифтов и прочие механизмы, которые создавают шум. Поэтому если покупать квартиру на последнем жилом этаже, то лучше подальше от помещений – узлов коммуникаций.
Не для пожилых и семей с детьми
Поломка лифта в высотке и его остановка на ремонт, пожалуй, самый главный страх всех покупателей «заоблачного» жилья. Особенно этот момент беспокоит пожилых граждан и членов семей, где есть маленькие дети. Понятно, что необходимость подниматься пешком из-за неработающего лифта, например, на 20-й этаж с тяжелыми сумками или детской коляской вряд ли кого порадует.
Однако во многих новостройках сейчас подъезды оборудуют не одной-двумя лифтовыми кабинами (пассажирской и грузовой), а тремя. И представить себе ситуацию, когда все они сломаются разом, достаточно трудно. Их единовременная остановка возможна только при отключении электроэнергии в доме.
Если дом введен в эксплуатацию и большинство жильцов уже въехали, то отключение электричества не может быть долгим. Последствия таких ЧП, как правило, ликвидируются в течение нескольких часов, если только не произошла серьезная авария на ТЭЦ.
Гораздо большую угрозу для жителей высоток, особенно для семей с маленькими детьми, представляют пластиковые окна, которые легко открыть даже ребенку. Подстраховаться можно при помощи специального оборудования на окнах – цепочек, не позволяющих распахнуть створку полностью. Такие устройства многие застройщики уже начали предусматривать при отделке квартир на последних этажах.
А вот вопрос о том, как вымыть окна в квартире, расположенной на большой высоте, и не испытать при этом чрезмерно сильных эмоций, остается открытым. Хотя очевидно и то, что люди, страдающие акрофобией (боязнью высоты), вряд ли когда-либо всерьез задумывались о покупке квартиры на верхних этажах дома.
Кровля протечет, пожар начнется
Еще одна из страшилок, распространенная среди покупателей жилья на последних этажах, – это вероятные протечки кровли, из-за которых может серьезно пострадать отделка квартир. Вполне закономерно разделяют такие опасения и те, кто присматривается к высотному жилью. Однако современные строительные технологии успешно справляются с этой проблемой. Если имеются какие-либо сомнения, то стоит проконсультироваться с застройщиком и изучить, какие ноу-хау он применил в уже сданных жилых комплексах.
Не меньше беспокойства вызывает у граждан то, что в случае пожара покинуть небоскреб не так-то просто. Обычные пожарные лестницы сейчас рассчитаны на высоту максимум до 60 метров, то есть до 18-20-го этажей.
Впрочем, во всех высотных новостройках в обязательном порядке запроектированы черные лестницы. На ведущих к ним дверях категорически запрещено устанавливать замки. Эти лестницы спроектированы таким образом, чтобы в случае пожара туда не попадал дым.
Квартиры на последних этажах высоток покупают в основном молодые пары, которых привлекают романтичные панорамные виды; одинокие граждане; особенно любят «заоблачную» жизнь представители творческих профессий, использующие свое жилье в том числе как художественную мастерскую.
Как продать непродаваемую квартиру: семь полезных советов
Чем выше, тем дороже: как меняется стоимость квартир в зависимости от этажа
Квартиры на верхних этажах всегда более востребованы покупателями. Это касается как новостроек, так и старого жилого фонда. Покупатели готовы доплачивать за жилье на последних этажах: не слышно уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху.
Как утверждают эксперты департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость», стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве повышается на 500-1000 руб. с каждым этажом. В компании «НДВ-Недвижимость» подтверждают: с каждым этажом цена возрастает на 0,5%. Таким образом, самая высокая квартира в доме, по сравнению с аналогичным предложением на втором этаже, может стоить на 7,5-10% дороже. При этом в сегменте бизнес-класса разница в цене более ощутима, нежели в массовом сегменте. Отчасти это связано с тем, что застройщики размещают на верхних этажах очень интересные варианты квартир. Этим они подогревают спрос и цены.
Юлиан Гутман
Директор департамента новостроек
«Инком-Недвижимость»
При выборе этажа покупатели как вторичной, так и первичной недвижимости в целом руководствуются, помимо своих финансовых возможностей, еще и личными предпочтениями. Семейные пары с детьми приобретают квартиры от третьего до десятого этажа, пожилые люди предпочитают первые этажи, а молодые бездетные пары и холостяки, особенно представители творческих профессий, с удовольствием поселяются именно на верхних этажах.
Жилье на последних этажах обладает такими преимуществами, как снижение уровня уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху. На верхних этажах новостроек всегда хороший напор воды и горячие отопительные батареи, так как все коммуникации находятся на технических этажах. В новых домах можно не беспокоиться о протечке потолка.
К минусам высотных квартир следует отнести временные неудобства, возникающие в случае поломки лифта, а также, в некоторых случаях, возможный шум от моторов лифта и насосов водоснабжения, расположенных на технических этажах. Именно поэтому следует обращать внимание на то, чтобы квартира была расположена подальше от этих коммуникаций.
Антон Конобеевский
Заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»