срок экономической жизни движимого имущества
Оценка специализированных и квазиспециализированных ОС
Аннотация
Обсуждаются проблемы оценки основных средств в затратном подходе при оценке бизнеса предприятия. Показывается, что главной проблемой затратного подхода является оценка не имеющих рыночной стоимости специализированных и квазиспециализированных основных средств, занимающих на крупных промышленных предприятиях не менее 80 процентов от стоимости всех основных средств. Предлагается методика их оценки. Обсуждаются другие «темные пятна» в теории и практике оценочной деятельности.
1. Вступление
При оценке рыночной стоимости бизнеса (акций) промышленного предприятия в России используются, в основном, три равноправных подхода, которые официально утверждены в Федеральных стандартах оценки:
1. Модели, основанные на предсказании будущего — доходный подход. Они соотносят ценность актива с текущей ценностью ожидаемых в будущем (прогнозируемых) денежных потоков, приходящихся на данный актив, основной моделью этого типа является оценка дисконтированных денежных потоков в различных модификациях (метод ДДП).
2. Модели, основанные на настоящем — сравнительный подход. Эти модели определяют ценность актива, в сравнении его со сходными активами, цена которых уже известна.
3. Модели, основанные на прошлом — затратный подход (модели оценки на основе активов).
Другими словами, доходный подход отражает ожидаемые в будущем доходы, сравнительный подход отражает настоящее положение фирмы, затратный подход — затраты, понесенные компанией для достижения сегодняшних параметров работы.
Итоговая стоимость бизнеса предприятия определяется на основе полученных тремя подходами величин с помощью неформальных процедур, учитывающих цели потенциальных покупателей и особенности предприятия. Следует сказать, что у каждого подхода есть свои задачи и свои типы компаний, для которых результаты оценки высокопрофессиональным оценщиком наиболее достоверны по сравнению с другими подходами и наоборот.
Например, затратный подход имеет наибольший вес из трех подходов при оценке бизнеса, когда оцениваемая компания владеет значительными материальными активами, когда она только что образована или находится в стадии банкротства. Рекомендуется применять затратный подход в качестве главного для оценки холдинговых компаний. Это подход является наиболее приемлемым при расчете стоимости имущества, которое предназначено для специального использования (без получения дохода) — это школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.; для целей залога; при оценке в целях налогообложения; для страхования и др.
Заметим, что в оценке работают, в основном, специалисты по доходному подходу, выпускники финансовых и экономических вузов, а профессиональных специалистов по сравнительному подходу и затратному подходу в России имеется не так много. Следствием этого является низкое качество как самих отчетов по оценке бизнеса предприятий, так и экспертиз отчетов касательно сравнительного и затратного подхода.
Разделы отчетов по доходному подходу при оценке бизнеса предприятий часто страдают шаблонностью, отсутствием творческого осмысления задачи. Сам доходный подход (в подавляющем большинстве случаев это метод дисконтированных денежных потоков — метод ДДП) для многих предприятий использовать фактически нельзя из-за большой его чувствительности к прогнозируемым параметрам расчета (цене реализации, объему реализации, валовой прибыли, ставке дисконтирования, темпу роста при расчете терминальной стоимости и др.) и, следовательно, низкой достоверности оценки стоимости. Оценщики, по моему мнению, в своих отчетах должны давать анализ реальной чувствительности метода ДДП, а не скрывать от читателей отчетов некоторые принципиальные трудности теории оценки, максимально открыто излагать свое мнение о стоимости предприятий.
Отмечу, что фетишизация доходного подхода на некоторых промышленных компаниях и излишнее доверие собственников этих компаний к своим специалистам по доходному подходу и привела эти компании к их сегодняшнему предбанкротному состоянию.
Оценка предприятий — это далеко не массовая специальность, поскольку она требует больших знаний, высокого интеллекта и существенного практического опыта работы оценщика [1].
Достоинства и недостатки доходного и сравнительного подходов рассмотрены в статьях [2–4], в данной статье рассматривается затратный подход.
Основным методом расчета затратного подхода является метод скорректированных чистых активов, в котором стоимость предприятия представляет собой разницу между суммой всех активов (нематериальные активы, ОС (основные средства), незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения, запасы, дебиторская задолженность и т.д.) в современных рыночных стоимостях и суммой обязательств также в современных рыночных стоимостях (долгосрочные и краткосрочные займы и кредиты, кредиторская задолженность и т.д.).
Метод расчета на основе ликвидационной стоимости используется редко, и мы этот вариант затратного подхода в данной статье не рассматриваем.
При этом наибольшую сложность для оценщика в оценке бизнеса предприятия методом скорректированных чистых активов представляет собой рыночная оценка ОС из-за огромной трудоемкости расчетов даже для небольшого предприятия с несколькими тысячами инвентарных единиц (объектов). Для крупного предприятия с числом инвентарных единиц более 10 тыс. инвентарных единиц трудоемкость профессиональной оценки основных средств по нашему мнению как минимум в 3–5 раз больше трудоемкости расчетов по доходному и сравнительному подходу вместе взятых.
Напомним, что согласно п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» инвентарным объектом признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Под комплексом конструктивно сочлененных предметов понимается один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. Отметим также, что согласно п. 6 ПБУ 6/01 в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
В Федеральных стандартах оценки предполагается, что при расчете затратным подходом рыночных стоимостей инвентарных единиц ОС должна использоваться следующая последовательность вычислений: расчет восстановительной стоимости, расчет трех видов износов — физического, функционального и экономического.
Эта схема расчета стоимости основных средств, вместе с расчетом других составляющих метода скорректированных чистых активов, изложенная в российских учебниках, предполагает, что полученная этим методом итоговая расчетная величина для промышленных предприятий будет близка к величинам, полученным доходным и сравнительным подходами. Более того, авторы учебников, а за ними и авторы различных методичек явно навязывают оценщикам свое, ничем не подкрепленное мнение, что хороший отчет — это тот, в котором оценки стоимости бизнеса предприятий по трем подходам совпадают или близки между собой. Например, в документе ФАУФИ «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов об оценке» [5] написано касательно ошибок согласования результатов: «Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах».
Но в России, из-за суровых климатических условий, особенностей проектирования предприятий в советское время затратный подход оценки бизнеса промышленных предприятий (без начисления внешнего износа) может давать и, как правило, дает существенно большую стоимость бизнеса, чем доходный подход.
Западные источники говорят, что близость результатов по трем подходам может быть только в идеале на так называемых равновесных рынках, а в реальной жизни расхождения между итогами расчетов по трем подходам могут быть очень большими.
Вот российские оценщики и стараются через износы подогнать результаты оценки ОС с тем, чтобы итоги метода скорректированных чистых активов и итоги доходного подхода оказались близки, тем более, что эта схема расчетов стоимости основных средств так и не была подкреплена за прошедшие 15 лет утвержденными методиками расчетов вышеуказанных износов при массовой оценке различных видов основных средств предприятий. Нет также утвержденных методик расчетов восстановительных стоимостей в условиях реального недостатка информации при оценке стоимости предприятий.
Заметим, что для целого ряда инвентарных единиц рыночная стоимость в принципе не существует, или определить ее чрезвычайно трудно.
Этот достаточно тривиальный факт был признан в Международных стандартах оценки (МСО), в которых введено понятие специализированного имущества, которого нет в российских стандартах.
Специализированное имущество (Specialised, or Special Purpose Property) — это «имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке отдельно от продажи всего бизнеса или организации, частью которого (которой) оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и другими свойствами» (МСО 2007, 8-е издание, РОО, 2008, стр. 381).
Обычно это уникальное имущество больших размеров и большими первоначальными тратами на его создание, производственно-технологические системы, объединенные в единые комплексы машины и оборудование.
Для машиностроительного предприятия — это сборочные конвейеры, дорогостоящие технологические линии и обрабатывающие центры и пр.; для нефтехимического и химического предприятия — это огромные производственные установки, колонные и реакционные аппараты, емкости, в металлургии — это станы, конвертеры, печи, ванны и т.д.
Специализированные средства — обычно долгоживущие, часто созданные на самом предприятии хозяйственным способом для собственных нужд.
Основанием отнесения объекта основных средств в состав специализированного является недостаточность рыночной информации для оценки актива в рамках сравнительного подхода, что позволяет говорить об отсутствии открытого рынка для данных объектов.
В количественном отношении специализированное имущество занимает обычно на крупном промышленном предприятии порядка 5–7 процентов, но в стоимостном — порядка 70–80%.
Главной проблемой метода скорректированных чистых затрат при оценке крупных предприятий как раз и является оценка специализированных объектов промышленных объектов недвижимости и специализированного оборудования (в принципе не имеющих рынка), а также квазиспециализированного оборудования и объектов недвижимости (сильно изношенного оборудования, аналоги которого продавались много лет назад, не имеющего полного описания оборудования и объектов недвижимости, а также движимого имущества, произведенного хозяйственным способом для внутренних нужд), которые вместе занимают до 30–50% общего количества инвентарных единиц. К сожалению, такова реальность, когда, несмотря на огромные усилия и оценщиков и представителей технических служб предприятий, собрать полную, необходимую для оценки техническую информацию по многим оцениваемым объектам в приемлемые сроки не удается.
Неспециализированные машины и оборудование, — это те, которые обычно продаются на рынке (относительно новые станки, прессы, автомобили, насосы, компьютеры, предметы соцкультбыта и т.п.), в стоимостном отношении обычно занимают 10–20% машин и оборудования крупного предприятия. И только эти 10–20% неспециализированных машин и оборудования можно оценить с помощью продающихся на рынке якобы универсальных программных средств, причем, чем крупнее предприятие, тем меньше доля неспециализированных машин и оборудования в стоимости ОС. На небольших предприятиях специализированных и квазиспециализированных машин и оборудования может быть относительно немного.
Само понятие «рыночная стоимость» из российского оценочного стандарта ФСО №2 для объектов движимого и недвижимого имущества специализированных активов абсурдно из-за отсутствия рынка для них.
Понятие «амортизация специализированных основных средств», определяемое как потеря стоимости в течение времени по разным причинам, также является некорректным по сути, так как нет корректных методов измерения рыночной стоимости изношенных специализированных основных средств, а, значит, и измерения потери стоимости в течение времени. Восстановительную стоимость специализированных объектов движимого имущества также часто трудно определить сравнительным подходом, доходный подход (метод остатка и выделения доходов) мы не рассматриваем из-за трудности его применения к отдельным специализированным основным средствам. Доходный подход можно применять к весьма редким, отдельным от всего бизнеса в целом специализированным средствам, либо к неспециализированным средствам, которые можно сдать в аренду, например, железнодорожные вагоны, но точность оценки все равно будет ниже, по моему мнению, полученным сравнительным и затратным подходом.
Методы оценки специализированных и квазиспециализированных объектов практически нигде не отражены — ни в существующих учебниках, ни в статьях, ни в методиках. Не рассмотрены вопросы получения восстановительной стоимости специализированных ОС, начисления их износов, отражающих уменьшение стоимости ОС.
И если нет методик, стандартов, то возникает естественный вопрос, как же оценщики оценивают такие средства, и на основании каких критериев эксперты проверяют такие отчеты на предмет их профессионализма?
Можно вполне доказательно утверждать, что, ни один отчет, где используется метод скорректированных чистых активов, не может быть признан удовлетворительным, хотя бы потому, что в принципе не удовлетворяет требованию, утвержденному в стандарте ФСО №3: «состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости)», так как оценщики не имеют утвержденных, признанных методик по главным в стоимостном плане оцениваемым ОС — специализированным и квазиспециализированным.
Законно возникают вопросы: как же такие отчеты пропускают Экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО); каким образом тендерные советы по оценке Газпрома, РЖД, Росимущества, Ростехнологии, других крупных заказчиков оценивали и оценивают «эталонные», обезличенные отчеты участвующих в тендерах оценочных компаний; как сами оценщики выходят из такого положения?
Рассмотрим фрагмент расчетной таблицы одного из «эталонных» отчетов (размещенного уже несколько лет в качестве образца для подражания на популярном сайте оценщиков [6]), который вполне иллюстрирует методы работы многих оценщиков. Отчет выполнен оценочной фирмой, о которой на ее сайте сказано следующее: «компания имеет высокий уровень делового потенциала, высокое качество оценочных услуг и опыт работы в различных отраслях и сферах экономики»; «присвоен наивысший рейтинговый индекс, компания характеризуется как финансово-устойчивая и динамично развивающаяся, обладает безупречной деловой репутацией, имеет значительный корпоративный ресурс, высокое конкурентное преимущество, привлекательный имидж, перспективные точки роста»; «Лучшая оценочная фирма по оценке бизнеса» и «Лучшая оценочная фирма по оценке недвижимости» дважды — в 2005 и 2006 годах».
Оценка Движимого имущества
В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.
Содержание
Аддитивная модель внесения относительных корректировок
Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения
Аддитивная модель расчета совокупного износа
Аналог классификационный
Оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный
Оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Безрисковая ставка
Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
Внешнее устаревание
Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких как низкий сравнительный спрос на продукцию, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.
Денежная корректировка
Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как к цене объекта-аналога в целом, так и к единице сравнения.
Действительный валовый доход
ДВД.
Потенциальный валовый доход с учетом потерь от недозагрузки, от неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
Дисконтирование на конец периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтирование на начало периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтирование на середину периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии =
Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтный множитель
Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
Долгоживущие элементы
Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых сопоставим с нормативным сроком службы самих объектов машин и оборудования.
Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)
Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)
Полная стоимость замещения, стоимость замещения Определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Индексация
Приведение стоимостного показателя к дате оценки при помощи ценовых индексов.
Индекс изменения цен
Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
Нажмите на картинку для увеличения
Индекс Росстата
Публикуемые Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) корректирующие индексы по видам/группам оборудования.
Коммерческие корректировки
Предназначены для перевода цены аналога к условиям обычной продажи (корректировка по фактору времени, устранение нетипичных условий продажи и т.п.).
Короткоживущие элементы
Конструктивные элементы, нормативный (полный) срок службы которых меньше нормативного (полного) срока службы самих объектов, составными частями которых они являются.
Коэффициент капитализации
Ставка капитализации.
Выраженное в процентах отношение годового чистого операционного дохода от использования объекта к его рыночной стоимости.
Коэффициент торможения
Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения
Линейный метод начисления износа
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате оценки.
Стоимость в рамках применения метода дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод Инвуда
Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения
Метод индексации (трендов) с помощью ценовых индексов затратного типа
Метод, основанный на приведении ретроспективных ценовых данных к дате оценке при помощи ценовых индексов (трендов).
Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования
Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.
Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» ставки, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.
Метод логистической кривой расчета износа
Опирается на применение логистической функции для описания зависимости износа от хронологического возраста объекта:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта
При данном методе считается справедливым допущение, согласно которому нормативная стоимость капитального ремонта равна стоимости устранимого износа.
Метод прямого сравнения с объектом-аналогом
Основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.
Метод равноэффективного функционального аналога
Метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод разбивки на компоненты
Метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов.
Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа
Используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.
Метод Ринга
Метод рыночной экстракции
Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Метод сравнения продаж
Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.
Метод сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 пог. м, 1 куб. м и др.) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.
Метод ухудшения диагностического параметра расчета износа
Метод Хоскольда
Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод эффективного возраста расчета износа
Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.
Метод экспертных оценок физического состояния
Заключается в том, что эксперты назначают экспертные оценки физического состояния на основе результатов обследования объекта оценки.
Метод экспоненциальной кривой расчета износа
Предполагает, что максимальный рост износа происходит в начале эксплуатации машины, а затем темп нарастания износа постепенно снижается и к концу срока службы минимален.
Метод, опирающийся на расчет себестоимости изготовления
Расчет величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта.
Мультипликативная модель внесения корректировок
Нажмите на картинку для увеличения
Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний
Неоперационные активы
Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.
Неспециализированный актив
Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.
Неустранимый износ (устаревание)
Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.
Норма возврата капитала
Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Нормативный срок службы
Нормативный срок эксплуатации.
Срок службы, установленный при технико-экономическом обосновании проекта исходя из наиболее рационального режима работы и соблюдения правил эксплуатации и записанный в технической документации (паспорте, стандарте, технических условиях, инструкции по эксплуатации и т.д.)
Может как совпадать со сроком жизни и сроком службы, так и отличаться от них.
Объект-аналог
Аналог.
Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Операционные активы
Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от основной деятельности.
Операционные расходы
Операционные затраты.
Операционные (производственные) затраты, связанные с владением и эксплуатацией объекта (без амортизационных отчислений), в том числе расходы на страхование, управление, электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
Остаточная балансовая стоимость
Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.
Остаточный срок службы
Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
Первоначальная балансовая стоимость
Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.
Постпрогнозный период
Период времени, наступающий после прогнозного периода.
Потенциальный валовый доход
ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.
Премия за низкую ликвидность
Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле [1] :
Нажмите на картинку для увеличения
Прогнозный период
Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.
Процентная корректировка
Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Прямые расходы
Прямые затраты.
Все затраты, непосредственно связанные с приобретением и вводом объекта в эксплуатацию (включая затраты на упаковку, доставку, таможню, монтаж и шеф-монтаж, пуско-наладку и прочие).
Данные затраты, за исключением нетипичных затрат (таких как ускоренная доставка, срочное оформление документации и других), включаются в затраты на замещение.
Прямые расходы необходимо отделять и учитывать отдельно от косвенных расходов, которые нельзя однозначно отнести к конкретному объекту (проектирование производственной площадки, инжиниринг, финансирование и др.), поскольку они обычно относятся к целому имущественному комплексу, а не к отдельным объектам.
Скидка на торг
Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.
Совокупный износ
Общий износ, накопленный совокупный износ.
Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.
Специализированные машины и оборудование
Совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.
Средневзвешенная величина
Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения