Скидка на переход на вторичный рынок для оборудования

Оценка запасов при оценке доли уставного капитала предприятия

Автор: Романенко В. Г., к.э.н.

В статье рассматривается один из подходов при оценке запасов предприятия в рамках судебной оценочной экспертизы в условиях ограниченного объема исходных данных. Подход основан на использовании вида рынка машин и оборудования, на котором формируется рыночная стоимость запасов предприятия.

Поскольку при оценке рыночной стоимости запасов новые машины и оборудование попадают на вторичный рынок, то для оценки их рыночной стоимости предлагается использовать скидки перехода на вторичный рынок. Величина этих скидок определяется экспертным путем.

В силу субъективной оценки стоимости доли оставшихся учредителей и выходящего участника общества довольно часто оценка доли по данным бухгалтерского учета не удовлетворяет одну из сторон, поэтому обычно решением арбитражного суда производится оценка стоимости доли уставного капитала на дату выхода с учетом рыночной стоимости активов.

Для многих производственных предприятий значительная часть оборотных активов ( до 70%) состоит из запасов. Как правило запасы- это новое оборудование, механизмы, запчасти, инструменты, хранящееся на складах предприятий. С экономической точки зрения запасы отличаются от основных средств только в одном- запасы переносят свою стоимость в себестоимость готовой продукции или услуг полностью за один производственный цикл, а основные средства- частично в виде амортизации в течении нескольких лет.

Во-первых, запасы –это активы предприятия в материальной, а не в денежной форме. Во-вторых, трудно представить, как отдельные запчасти или инструменты в виде запасов могут оцениваться по их вкладу в доходность конечного продукта предприятия, используя элементы доходного подхода. В-третьих, рыночная стоимость запасов не должна зависеть от показателей работы конкретного предприятия, а определяться на открытом рынке.

В противном случае рыночная стоимость одинаковых машин и оборудования в виде запасов может быть различной для двух предприятий, одно из которых прибыльно, второе- убыточно.

Первичный и вторичный рынок различаются прежде всего своими продавцами. Собственниками машин и оборудования первичного рынка являются продавцы (или дилеры производителей), которые приобретали машины и оборудование не для собственного применения, а для последующей перепродажи.

На вторичном рынке –продавцы это собственники, которые ранее приобретали машины и оборудование для использования их потребительских свойств в производстве своих товаров и услуг. Поэтому рыночная стоимость запасов предприятия, предназначенных для собственного использования в производстве или сервисном обслуживании, будет формироваться на вторичном рынке аналогичных новых машин и оборудования.

В связи с этим, оценку рыночной стоимости таких запасов целесообразно и экономически обоснованно определять по их балансовой стоимости с учетом скидки перехода на вторичный рынок по формуле:

С рын.зп. = СБаланс.* (1- И вт.р. ),

где И вт.р. – скидка перехода на вторичный рынок отдельных групп машин и оборудования, %.

Экспертные оценки, проведенные под руководством Лейфера Л.А.1, дают следующие скидки при переходе на вторичный рынок, которые можно использовать при оценке рыночной стоимости запасов предприятия:

Источник

О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальность

Заблуждения в теории ведут к ошибкам на практике, при этом оценка, и в частности оценка МиО, не является исключением. К таким заблуждениям в первую очередь, возможно отнести так называемый «Коэффициент перехода на вторичный рынок».

Для изучения вопроса о «Коэффициенте перехода на вторичный рынок» логично обратиться к существующим на сегодняшний день источникам, активно пропагандирующим его применение в оценке МиО, при этом подводящие под это теоретическую базу и распространяющие на коммерческой основе его числовые значения. Основными известными источниками являются справочники Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е.

В Справочнике оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»:

«При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз. Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникновения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены нового объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно новым, продается на вторичном рынке».

Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр. 41 Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича:

«Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «нового» (Ц_нового) и «нового, не бывшего в эксплуатации» (Ц_втор) объекта. Отбирались объекты с разницей во времени изготовления свыше 1 года. Предполагалось, что для оферт коэффициенты уторгования сравнимы, физические и функциональные износы отсутствуют».

Кроме этих двух концепций существования и применения описываемого коэффициента, существуют еще множество мнений от отнесения данного коэффициента к функциональному и экономическому устареванию до банальной скидке на торг.

Все бы ничего, но по факту, пока одни подводят теоретическую базу, выкатывая из автосалона автомобиль и тут же его, продавая, а особо продвинутые умудряются его закатить обратно, при этом ставя банальный вопрос – земля круглая или нет, и при этом, делая неправильные выводы, другие (и их число по ощущениям неукоснительно растет) неправильно применяют теорию на практике, искажая тем самым итоговую рыночную стоимость. Ну и, конечно же, и третьи, которые в этой ситуации выселятся, либо зарабатывая на продаже значений этого пресловутого коэффициента, либо «управляя» получаемой стоимостью объекта оценки.

Давайте попробуем разобраться.

Считаю верным предположение о том, что с момента изготовления (приобретения) имущества до момента начала его эксплуатации, происходит некое изменение стоимости имущества. Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «нового» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ – это заблуждение, перешедшее в миф.

В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании. Данный процесс проиллюстрирован на Рис. 1., где:

С_нов – стоимость «нового» имущества, не обладающего хронологическим возрастом, t = 0.
С_{нов, t1} – стоимость «нового» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 ≠ 0.
С_{бу, t2} – стоимость бывшего в употреблении имущества, t2 ≠ 0.

При построении графика (см. рис.1) предполагалось, что рассматриваемое имущество находится на этапе эксплуатации, предварительно были пройдены циклы нахождения в состоянии «нового» при t = 0 и t1 ≠ 0. Для простоты восприятия график изменения стоимости был изображен линейно.

Рис.1
Зависимость стоимости имущества от времени в разрезе циклов жизни

Приведем формулу определений «коэффициента перехода на вторичный рынок» (источник: СРД-21, ноябрь 2017 г.)

К_пер – «коэффициент перехода на вторичный рынок».

Из предположения, что с наибольшей вероятность изменение стоимости рассматриваемого имущества при воздействии физического износа происходит по экспоненциальной зависимости, приведем ставшую классической формулу определения коэффициента физического износа:

,

А теперь немного математики. Сначала определимся с расчетом «коэффициента перехода на вторичный рынок» через С_{нов, t1} – стоимость «нового» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 ≠ 0.

Итак, судя по внешнему виду полученной зависимости, и что главное, по сути, «коэффициент перехода на вторичный рынок» это не что иное, как форма физического износа для имущества в «новом состоянии» до момента начала эксплуатации – это еще одна реальность, где:

К_пер – «коэффициент перехода на вторичный рынок».
е = 2,72 – математическая константа, основание натурального логарифма.
t1– время цикла жизни имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении – с даты продажи «нового») до даты ввода в эксплуатацию.

Примеры определения t1 для разных сценариев «жизни» имущества:

— для имущества при существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи – все тоже самое, как и при первом варианте, только необходимо учесть срок между датой производства и датой продажи, если данный износ не учтен в цене определенной продавцом, и т.д.

Т_{сс, ГКС} – срок службы имущества. В данной ситуации определяется по данным ГКС, как максимальный срок службы имущества учитывающий все циклы «жизни».

Далее путем преобразования выше приведенных формул определяем итоговую формулу определения стоимости имущества в рамках затратного подхода с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок».

С_оо,бу – стоимость, имущества определенная в рамках затратного подхода, с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок».
Т_{сс,ОКОФ} – срок службы имущества. В данной ситуации определяется в соответствии с амортизационной группой к которой относится имущество по классификации ОКОФ,
— функция, зависящая от времени определенного жизненного цикла имущества.
— функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества с момента изготовления до ввода в эксплуатацию.
— функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества, относящегося к его эксплуатации.

Выводы:

Таким образом, данный коэффициент определяется как коэффициент физического износа, и должен использоваться при определении стоимости объекта оценки:

— для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, находящегося в собственности у конечного потребителя (эксплуатанта), применяется в расчетах всегда, при этом, в том числе учитывается время на рыночный срок экспозиции в случае продажи объекта до ввода в эксплуатацию;

— для имущества, находящегося в эксплуатации и введенного в эксплуатацию в срок меньший или равный рыночному сроку экспозиции и при соответствии срока изготовления и продажи, данный вид физического износа не учитывается, учитывается только физический износ, накопленный в результате эксплуатации имущества.

И последнее

Поскольку мы наблюдаем изменение стоимости имущества на временном интервале от состояния «нового» до состояния «нового» не бывшего в эксплуатации имущества спустя время t1, то корректнее назвать коэффициент, отражающий это изменение стоимости – коэффициентом физического износа для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, или если кратко – коэффициент физического износа для нового имущества.

[1] Источник: с.41, Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Источник

Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования

Яскевич Е.Е.
Евдокимов А.В.

Введение. Постановка задач исследований.

Развитие оценочной практики требует постоянного совершенствования методов оценки, поэтому в данной работе предлагаются новые варианты методических решений для затратного и доходного подхода. Для удобства пользования введем термин «изделие» (частный случай единиц промышленной продукции), объединяющий машины и оборудование. Характер изменения стоимости изделий во время их эксплуатации или хранения зависит от многих факторов, поэтому возникает целый ряд вопросов, ответы на которые до сих пор недостаточно ясны:

Эти вопросы требуют уточнения, поэтому в настоящей работе приводятся статистические и цитируемые данные по изменению стоимостей различных типов машин и оборудования в эксплуатационных диапазонах наработки и восстановления. Общепринятым является представление об изменении стоимости изделий во время эксплуатации на базе следующей графической модели:

Стоимость изделия располагается в заштрихованной области и может приближаться к левой граничной линии (минимальная стоимость при интенсивном износе) или к правой граничной линии (максимальная стоимость при замедленном износе). Стоимость изделия снижается вплоть до «скраповой» стоимости.

Затратный подход основан на определении стоимости восстановления (замещения) изделия с учетом влияния износов, как факторов снижения стоимости изделия. Алгоритмы определения стоимости восстановления (замещения) нового изделия; учета влияния физического и функционального износа достаточно подробно разработаны, однако вопрос о внешнем износе изделия до сих пор остается открытым. В настоящей работе проанализированы возможные варианты учета влияния внешнего износа

Доходный подход требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования изделия, в соответствии с которым стоимость определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная.

Учитываются такие факторы, как:

Доходный подход в основном реализуется в следующих методах;

Третий метод основан на расчете стоимости оцениваемого объекта по цене базисного объекта при условии их равной прибыльности (здесь имеются сложности с подбором базисного объекта и его сопоставлении с образцом).

Предпосылкой для реализации первых двух методов является наличие информации по чистому доходу, приходящемуся на оцениваемое изделие. Чистый доход можно определить следующими методами:

В настоящей работе предлагается вариант ориентировочной оценки чистого дохода, приходящегося на изделие.

1. Изучение характера изменения стоимости изделий во время их эксплуатации и хранения (консервации).

1.1. Характер изменения стоимости изделий в начальный период эксплуатации (влияние гарантийных обязательств на стоимость изделий).

Наиболее развитыми рынками купли-продажи изделий в настоящее время являются:

Исследования характера изменения среднерыночной стоимости изделий в начальный период эксплуатации производились путем анализа рынка для различных типов изделий на вышеупомянутых рынках купли — продажи. Статистический набор данных осуществлялся при выборках порядка 15…25 шт. В таблицах представлены средние величины по выборкам. Коэффициенты вариации имели тенденцию к прогрессирующему росту с увеличением времени эксплуатации. Для получения коэффициентов вариации в диапазонах до 20…30 % производилось расширение объемов выборок.

Рынок легковых автомобилей (гарантийные обязательства – 2…3 года)

Рынок бытовой техники (гарантийные обязательства – 1…2 года)

Рынок компьютеров (гарантийные обязательства 1…3 года)

Рынок станочного парка (гарантийные обязательства 2…3 года)

На рынке металлорежущих станков прослежены изменения среднерыночной стоимости станка 1М63 (РМЦ-3 м., масса – около 5 т.) в течение времени вплоть до полной выработки ресурса (по сроку амортизации при односменной работе станка).

Данные, приведенные в табл.1,2,3 показывают, что в течение периода действия гарантийных обязательств наиболее интенсивно падают относительные стоимости для изделий, подверженных функциональному износу (старые модели автомашин, постоянно совершенствующиеся марки телевизоров и т.п.). Для примера приведены графики снижения относительной стоимости легковых автомобилей, Пентиум – 4 и достаточно востребованной на отечественном рынке мебельной стенки «Престиж».

Легковые автомобили

На верхнем графике представлен график изменения стоимости ВАЗ 21103, на нижнем – ВАЗ 21043.

Компьютеры (Пентиум – 4)

Мебельная стенка «Престиж»

Для металлорежущих станков следует отметить экспоненциальное снижение стоимости вплоть до выработки полного ресурса станка.

Станок 1М63

В целом влияние срока гарантийных обязательств сказывается по большей части на высокотехнологичных изделиях, замедляя темпы снижения относительной стоимости изделий в самый начальный период (первый год эксплуатации).

1.2. Характер изменения стоимости изделий при хранении (консервации)

Стоимость изделий, которые не эксплуатировались, но хранились в «законсервированном» виде определялась на вторичном рынке. Данные представлены в табл. 5. Обычно ко вторичному рынку относятся изделия, бывшие в эксплуатации, а также восстановленное и модернизированное оборудование. В нашем случае рассматриваются изделия, не эксплуатируемые и хранившиеся в надлежащих условиях.

На основании данных, приведенных в табл.5 мы имеем снижение относительных стоимостей изделий, не имеющих физических и функциональных износов (они не эксплуатировались), но перешедших на вторичный рынок в связи с изменением понятия «новое» изделие на «старое». Поскольку эти условия можно отнести только ко внешнему износу изделий, — перед нами встает вопрос о появлении внешнего износа при переходе изделия на вторичный рынок. Подробнее об этом сказано ниже.
Сравнение данных (табл.1 — для эксплуатируемых изделий и табл.5 — изделий в консервации) для легкового автомобиля ВАЗ 21043, приведено в табл. 6, откуда следует, что разница в полученных значениях может быть отнесена только на счет влияния физического износа:

* Физический износ рассчитан, исходя из внешнего износа 0,10 (переход на вторичный рынок) с использованием формулы (4).
Таким образом, анализируя разницу в продажах нового и эксплуатируемого оборудования, мы получаем данные по влиянию совокупного износа (в случае с автомобилем ВАЗ 21043 нами получен общий износ, включающий физический износ и внешний износ при переходе на вторичный рынок).

1.3. Влияние ремонтов на стоимость изделий.

В работах Д.Герасимова, Е.Дряхлова, А.Ковалева, В.Быковой, опубликованных на сайтах www.archive.ru, www.archive.expert.ru и т.п., указываются верхние граничные значения стоимости изделий (главным образом – металлорежущих станков), прошедших ремонт, либо имеющих гарантии изготовителей:

В табл.4 приведена стоимость станка 1М63 после капремонта, которая составила в среднем 0,388 от нового. Следует отметить, что стоимость капремонта в среднем для этого станка составляла 0,271 от стоимости нового станка, в ремонт принимались станки полностью изношенные (стоимостью ниже 0,103 от нового станка по табл.4), поэтому и рыночная стоимость отремонтированного станка находилась в районе суммы стоимости станка до ремонта и стоимости ремонта с учетом прибыли предпринимателя при продаже:

Где:
РС – рыночная стоимость изделия после ремонта,
РСдо — рыночная стоимость изделия до ремонта,
ПП – прибыль предпринимателя
В нашем случае со станком 1М63:
ПП = 0,388 / 0,378 = 1,026

2. Учет влияния внешнего износа на стоимость изделий.

2.1. Общие понятия.

Учет влияния износов преследует цель корректировки стоимости восстановления (замещения) изделия и превращения ее в стоимость, близкую к рыночной.
Выражение для рыночной стоимости изделия (РС) принимает вид:

Где:
СВ – стоимость восстановления (замещения) изделия.

В большинстве случаев используется не прямая (П), а относительная поправка (По):

Где:
Ио – совокупный износ изделия;
Физ.И – относительная потеря в стоимости за счет физического износа;
Функ.И – относительная потеря в стоимости за счет функционального износа;
Вн.И – относительная потеря в стоимости за счет внешнего износа.

Проанализируем выражение для относительной поправки.
При отсутствии физического и функционального износа мы получаем выражение для снижения стоимости восстановления (замещения). Иными словами, стоимость нового изделия за счет внешнего износа (если таковой есть) должна быть сразу же снижена на рынке купли – продажи. Однако мы не наблюдаем такого эффекта снижения стоимости на первичном рынке для большинства изделий, иначе это привело бы к свертыванию производства новых изделий. Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов (внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т.п.). На первичном рынке не происходит снижение стоимости новых изделий, — они востребованы на рынке (за исключением изделий, цена которых ниже их себестоимости). Однако переход изделия на вторичный рынок при относительно незначительных величинах физических и функциональных износов приводит сразу же к снижению стоимости.
В табл.1 приведены стоимости ГАЗ 3110 и ВАЗ 21043 после годового срока эксплуатации. Мы наблюдаем падение стоимости этих изделий сразу же на 14 %. Эту разницу никак не отнесешь целиком на физический и функциональный износ. Аналогично этому в табл.3 приведены стоимости “Пентиум — 4” после годового срока эксплуатации. Здесь мы наблюдаем падение стоимости на 16 %. Опять эту разницу никак целиком не отнесешь на физический и функциональный износ.
В табл.5 приведены стоимости изделий при их переходе на вторичный рынок при отсутствии физических и функциональных износов.
Здесь имеет место внешний износ на вторичном рынке (ВН.И2), проявляющийся только на вторичном рынке. Тогда выражение для общей относительной поправки “По” должно принять следующий вид:

Где:
Вн.И1 – внешний износ на первичном рынке;
Вн.И2 – внешний износ на вторичном рынке;
Н – функция Хевисайда (математическая функция условий):
Н = 0 – для первичного рынка;
Н = 1 – для вторичного рынка.

У ВАЗ 21043 и Пентиум-4 нет внешнего износа на первичном рынке (продажа этих изделий осуществляется по цене выше себестоимости), однако имеет место ярко выраженный износ на вторичном рынке.
Внешний износ на первичном рынке может появляться там, где отрицательная рентабельность продаж (по отраслевым выборкам – это отдельные изделия химической, лесной, легкой отраслей, черной и цветной металлургии). Наиболее подвержены внешнему износу специальные машины и технологические комплексы, у которых не предусмотрены переналадка и они сняты с производства.

Там где нет прибыли при продаже, появляется внешний износ на первичном рынке. Продажа таких изделийц на первичном рынке свертывается.

Внешний износ на вторичном рынка может быть обусловлен тремя причинами:

Например, новые сепараторы для молокозаводов имеют достаточно устойчивый первичный рынок, однако, при наличии сложностей со сбором молока в отдельных регионах, вторичный рынок сепараторов перенасыщен старыми изделиями и стоимость таковых за счет внешнего износа на вторичном рынке считается очень низкой.

Первичный и вторичный рынок имеют существенные различия по спросу и предложению изделий.

Например, первичный рынок импортных легковых автомобилей находится в стадии развития, а вторичный рынок – перенасыщен подержанными автомобилями и стоимость таковых за счет внешнего износа вторичного рынка считается очень низкой.
Для высоколиквидных изделий (легковые автомобили, компьютеры) переход на вторичный рынок может характеризоваться потерей в стоимости на 10…14 % (косвенное подтверждение этим цифрам приведено в табл.6 для станочного парка, где стоимость гарантийных обязательств оценивается на уровне 10 %).

Учет влияния внешнего износа на стоимость изделия должен определяться при анализе его наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ). Следует подчеркнуть, что мы имеем дело с движимым имуществом.

2.2. Общепринятые методы расчета внешнего износа.

Рассмотрим общепринятые методы расчета внешнего износа и их недостатки.
1). Метод, основанный на «недозагрузке» изделия /1/.

Общепринятым подходом при определении внешнего износа является учет его недозагруки с использованием выражения:

Где:
Вн.И – внешний износ изделия
Загр.т – текущая загрузка изделия;
Загр.о – максимальная загрузка изделия;
П — коэффициент «торможения» (0,7…0,8 – в зависимости от одно …трехсменной работы изделия).

Однако, недоиспользование изделия в настоящее время происходит зачастую не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии или иными факторами влияния /1/.
Например, престижный Мерседес, на котором выезжает изредка глава фирмы, имеет очень низкую загрузку, но его содержат по соображениям престижности и речи о его внешнем износе нет.
Применение этого метода с точки зрения «локального» подхода приводит к занижению стоимости изделия, однако при проведении АННЭИ на межотраслевом уровне метод может давать правдоподобные результаты для внешнего износа на вторичном рынке.

2). Методы, основанные на расчете общего внешнего износа для всего имущественного комплекса /2,3/.

К таким методам можно отнести рыночный сравнительный метод (компании — аналоги), доходный метод (метод прямой капитализации), метод на основе анализа рентабельности отраслевого капитала, метод на основе анализа коэффициента «цена акций / балансовая стоимость акций», метод на основе анализа валовой прибыли, метод на основе анализа дефицита доходов компании /3/. Предпринимались попытки расчета внешнего износа на основе анализа микро и макроэкономических составляющих (по зарплате в регионе и стране) /2/. Общий недостаток указанных методов – распространение общего внешнего износа имущественного комплекса на индивидуальное изделие.

2.3. АННЭИ и его значение для оценки машин и оборудования.

Решение вопросов определения внешнего износа (для затратного подхода), корректировок (для сравнительного подхода) и проведения расчетов (для доходного подхода) связаны с проведением анализа наилучшего и наиболее эффективного использования изделия.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования изделия могут применяться, как и для объектов недвижимости, четыре основные критерия анализа:
1). ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность наиболее эффективного отраслевого использования изделия с целью его максимальной загрузки и получения прибыли.
2).ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственников изделия и соответствует требованиям производственной безопасности.
3).ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ – допустимый с точки зрения закона порядок использования изделия должен обеспечить чистый доход собственнику изделия.
4). МАКСИМАЛЬНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ – кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта.
Рассмотрим общие алгоритмы решения задач анализа:

Физическая возможность:
После идентификации изделия, мы должны понять, — в каких отраслях производства может использоваться оцениваемое изделие и где оно может дать максимальную прибыль. Немаловажный аспект при этом анализе имеют информационные данные по среднеотраслевой рентабельности производства.
Нам следует понять, может ли изделие работать «автономно» или для наиболее эффективного использования оно должно работать в составе определенной технологической цепочки, какова загрузка при различных вариантах использования (проработка этих вопросов относится к сфере финансовой целесообразности). Возможно ли приобретение дополнительных элементов этой цепочки и будет ли цепочка эффективна и конкурентоспособна. Ликвидность изделия и его стоимость могут возрасти за счет влияния синергетического эффекта, когда стоимость и ликвидность системы из нескольких элементов (изделий) превышает суммарную стоимость (ликвидность) каждого элемента.

Допустимость с точки зрения законодательства:
Характер предполагаемого использования изделия должен отвечать нормам производства (техника безопасности и охрана труда, пожарная безопасность, требованиям по консервации и хранению, страховым требованиям и т.п.). Нам следует понять – какое место в пространстве занимает изделие, какое пространство требуется для его работы, какие условия должны быть созданы для эффективной работы изделия (нужен ли фундамент, крепление, подвод инженерных сетей и т.п.).

Финансовая целесообразность:
Финансовая целесообразность подразумевает анализ работы изделия в автономном или системном режиме с возможным приобретением дополнительных элементов.

Максимальная продуктивность:
Максимальная продуктивность может быть оценена при рассмотрении нескольких вариантов использования изделия.

Условно – сокращенные примеры описательной части АННЭИ:

Бытовая техника – пылесос.
Может использоваться как в домашних условиях, так и в различных отраслях производства при сопутствующих операциях (уборка помещений, чистка изделий и т.п). Работает автономно при подключении к бытовой сети электроэнергии. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме фильтров) не целесообразно. Занимает около 0,3 кв.м. Индивидуального места установки не требует. Может храниться в мебели. Максимальная продуктивность может быть получена при использовании для сопутствующих операций.
Текущее использование – для производственной уборки помещений. Загрузка – минимальная (1 час в день).
Текущее использование не отвечает максимальной доходности.
Первичный рынок продаж достаточно развит, вторичный рынок – перенасыщен аналогичными изделиями. Внешний износ на первичном рынке отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется. Запчасти выпускаются.

Металлорежущий станок — 16К20.
Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении (отраслевое применение достаточно широкое). Работает как автономно, так и в технологической цепочке. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме режущего инструмента и эксплуатационных материалов) не требуется. Занимает около 3 кв.м., по условиям техники безопасности требует около 5 кв.м. пространства. Устанавливается как на фундаменте, так и на виброподушках. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, а также размещения в зданиях производственного типа.
Текущее использование – в составе ремонтной мастерской гаражного комплекса. Текущая загрузка – минимальная (2 часа в неделю).
Текущее использование не отвечает максимальной доходности.
Первичный и вторичный рынок продаж достаточно развиты. Запчасти выпускаются. Внешний износ первичного рынка отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется

Часть производственной линии – аппарат плазменной резки (индивидуальный проект).
Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении (отраслевое применение достаточно узкое). Работает в составе технологической цепочки. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме эксплуатационных материалов) целесообразно (линия подачи материала). Занимает около 5 кв.м., по условиям техники безопасности требует около 8 кв.м. пространства. Устанавливается на жестком фундаменте. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, принудительной производственной вытяжки, а также размещения в зданиях производственного типа.
Текущее использование – в составе технологической цепочки металлообрабатыващего цеха совместно с линией подачи материала. Текущая загрузка – максимальная (6 часов в день).
Текущее использование отвечает максимальной доходности. Ликвидность изделия повысится при продаже совместно с линией подачи материала.
Первичный рынок продаж аналогичного оборудования недостаточно развит, продаются главным образом серийные унифицированные установки, вторичный рынок аналогичных изделий недостаточно развит. Запчасти не выпускаются. Внешний износ первичного и вторичного рынка имеется.

2.4. Оценка влияния отраслевого внешнего износа.

Машины и оборудование определяются как активная часть основных фондов (движимое имущество), а недвижимость – как пассивная. Отсюда следует, что при перемещении изделия с одного предприятия на другое предприятие другой отрасли понятие о внешнем отраслевом износе может измениться. Для движимого имущества определяется стоимость в купле – продаже в привязке ко всему рынку изделий, поэтому отраслевая узкоспециализированная принадлежность может являться причиной возникновения внешнего износа.
Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов (внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т.п.). Потери за счет ликвидности изделия на рынке обратно пропорциональны внешнему износу (чем выше износ, тем выше потери за счет ликвидности — Лэ).

Вн.И = f ( 1 / Лэ) (6)

Рассмотрим отраслевые показатели, характеризующие внешний износ.
Определим рыночную стоимость изделия с точки зрения доходного подхода

РСи = ЧОДи / Ккап (7)

Определим рыночную стоимость всех активов с точки зрения рентабельности

РСа = ЧОДа / ROA (8)

Где:
ЧОДи – чистый доход, приходящийся на изделие.
Ккап – коэффициент капитализации;
ЧОД а– чистый доход, приходящийся на все активы;
ROA – рентабельность всех активов.

Активы – различны по своей доходности:

ЧОДа = S ЧОДi (9)

Следует отметить, что отдельные активы являются бизнесообразующими, другие — вспомогательными (не дающими явного дохода), третьи – не участвуют в процессе производства (не дают дохода), четвертые – требуют расходов на свое содержание (например, объекты социальной сферы). Эффективность хозяйствования, виды активов и оптимальное использование активов создает в отрасли разницу между ROA для лучших предприятий и среднеотраслевых.

Разница в среднеотраслевой рентабельности активов (ROA—) и аналогичному показателю для 10 лучших предприятий (ROA+) может служить ориентировочной характеристикой внешнего износа изделия при его эксплуатации на различных предприятиях отрасли.

Вн.Иотр = (ROA+ — ROA-) / ROA+ (10)

Отсюда логически вытекает вывод о том, что изделие может иметь внешний “отраслевой” износ, но величина этого износа должна приниматься на базе анализа его наилучшего использования, то есть у нашего рассматриваемого изделия в “купле – продаже” внешнего износа не будет при использовании в надлежащей отрасли и на 10 лучших предприятиях.
Иными словами, при определении рыночной стоимости «в купле – продаже» у станка 16К20 при его использовании в отрасли машиностроения на 10 лучших предприятиях отрасли будет отсутствовать внешний износ на первичном рынке, но будет иметь место внешний износ на вторичном рынке, связанный с потерей гарантий и увеличением рисков при эксплуатации изделия. У того – же станка при определении его стоимости «в пользовании» при работе в отрасли строительных материалов на среднем предприятии внешний отраслевой износ составит:

(12,6 – 2,7) / 12,6 = 0,785;

— а при работе на лучших предприятиях отрасли строительных материалов:

(12,6 – 18,6) / 12,6 = — 0,476 (т.е. внешнего отраслевого износа не будет).

3. Возможные варианты решения доходного подхода.

При оценке объектов недвижимости одним из ориентировочных методов расчета стоимости является метод валового рентного мультипликатора (ВРМ), когда по величине арендной ставки путем ее умножения на рыночный коэффициент соотношения «стоимость / арендная ставка» мы получаем удельную стоимость здания, сооружения, земельного участка и т.п.. Аналогичный метод мог бы быть развит (и со временем будет применяться все шире и шире) для машин и оборудования, но он требует достаточного развития рынка купли – продажи для надежного установления коэффициентов соотношения между арендной ставкой и рыночной стоимостью с использованием рыночной экстракции данных.
При определении стоимости арендной ставки для объектов недвижимости все шире получает развитие затратный подход, основанный не на сопоставлении рыночных данных, а на обосновании стоимости постоянных затрат по содержанию рассматриваемого объекта недвижимости. Минимальная стоимость годовых арендных платежей определяется как суммарные постоянные годовые затраты, умноженные на прибыль предпринимателя или на коэффициент, учитывающий внешний износ.
Развитие лизинга изделий требует определения рыночных платежей по лизингу, величины которых могут обосновываться на базе стоимости восстановления ( замещения) изделия «ВС» с учетом постоянных расходов по содержанию изделия и прибыли предпринимателя.
Следует отметить, что в затратном подходе достаточно приближенно должна производиться оценка стоимости «ВС» объекта и его физического износа с возможным выходом на остаточный срок экономической жизни изделия. Наличие этих расчетных параметров позволяет предложить коллегам Оценщикам еще один вариант расчета минимальной арендной ставки для применения в первых двух методах (прямой капитализации и ДДП) и методе валового рентного мультипликатора.
Реализация предлагаемого метода может быть основана на следующих предпосылках:

Выражение для определения рыночной стоимости изделия прямым методом капитализации может иметь следующий вид:

РС = (К * S Зп) / Ккап (11)

Где:
К – коэффициент учета прибыли предпринимателя или внешнего износа;
S Зп – сумма годовых постоянных затрат по содержанию и уходу за изделием;
Ккап – коэффициент капитализации изделия.
Выражение для определения рыночной стоимости изделия методом ДДП может иметь следующий вид:

РС = К * S (Зпi / (1 + d)Ni-0,5) + ЛC / (1 + d)N (12)

Рассмотрим структуру постоянных расходов и источники получения требуемой информации:

1). Налог на имущество.
Налог рассчитывается на базе балансовых данных (налог составляет 2,2 % от остаточной стоимости изделия – как разницы между 01 и 02 счетом с учетом проведения индексации на дату оценки). Для прогнозирования налога на имущество при использовании метода ДДП принимается линейный закон начисления амортизации при использовании 10 амортизационных групп, а ранее — “Амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов № 1072” или принадлежность изделия к одной из 10 амортизационных групп. При полной амортизации изделия налог на имущество не принимается в расчет.
Информационная база – остаточная стоимость изделия по балансу с учетом индексации на дату оценки.

2). Налог на прибыль.
Налог применяется при использовании прибыли предпринимателя для расчета коэффициента “ К”

К = Кпп * (1 – Налог на прибыль)

Где:
Кпп – прибыль предпринимателя;
Налог на прибыль – действующая ставка – 0,24 (24 %)
При использовании внешнего износа налог на прибыль не учитывается.
Информационная база: прибыль предпринимателя, внешний износ, норматив отчислений в виде налога на прибыль.

3). Амортизация при двухсменной работе изделия.
Амортизация при двухсменной работе изделия определяется при использовании данных по 10 амортизационным группам ( или сборника “Амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов № 1072”) и стоимости восстановления (замещения) “ВС”.
Информационная база – ВС, является результатом проведения расчетных работ в затратном подходе.

4). Страховые взносы.
Страховые взносы являются индивидуальной характеристикой изделия, зависящей от многих факторов и определяются на базе практических данных по средним величинам страховых взносов.

5). Плата за аренду производственно – складской ( гаражной) площади.
Плата за аренду площади определяется как средняя по региону, наиболее выгодных условиях эксплуатации изделия в одноэтажном здании, расположенном на окраине или на удалении от крупных городов. Условия определены, исходя из оптимальной прибыли предпринимателя для производственно – складских и гаражных комплексов.
В расчет принимается средняя площадь между площадью, занимаемой изделием и площадью, потребной для его эксплуатации.
Информационной базой служит средняя годовая арендная ставка по региону и нормативные требования по площади, занимаемой изделием и площадью, требуемой для эксплуатации изделия.

6). Плата за земельный участок.
Плата за земельный участок с точки зрения наилучшего использования может определяться как земельный налог на собственника земельного участка в рассматриваемом регионе (величина площади ЗУ равноценна производственно – складской или гаражной площади).
Информационной базой может служить текущая плата за пользование ЗУ (налог на ЗУ) средняя по региону для окраины крупных городов или на удалении от них.

7). Коммунальные услуги.

Учет коммунальных услуг может вестись на базе АННЭИ, при получении сведений о дополнительном обеспечении изделия силовым электрокабелем, системой вентиляции и т.п. Экспертный коэффициент учета коммунальных услуг может располагаться в минимальном диапазоне 1,0…1,05 (1,05 – для изделий, требующих наличия полного комплекса дополнительных инженерных сетей – электроэнергия, вытяжка, водопровод, сжатый воздух и т.п.)

8). Охрана.
Экспертный коэффициент учета охраны определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 – 1,05 (1,05 – для изделий, требующих усиленной охраны).

9). Неучтенные затраты.
Экспертный коэффициент неучтенных затрат определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 – 1,05 (1,05 – для изделий, требующих различных дополнительных затрат).

10). Дисконт.
В работе /5/ дисконт предлагается определять на базе безрисковой ставки (по Сбербанку или еврооблигациям) и премии за риск (от 3 до 10 %). Премия за риск выбирается с учетом рисков инвестиционных вложений в рассматриваемое изделие.
Коэффициент капитализации может определяться суммированием дисконта с нормой возврата капитала (по модели Ринга).

Реализация метода прямой капитализации:

В основе построения арендной ставки на базе затратного подхода лежит использование только постоянных расходов, которые должен нести собственник при неработающем изделии. Структура расходов ориентировочно представлена в табл. 9

* Расчеты ведутся в у.е. для удобства восприятия, но коэффициент капитализации определяется по рублевому диапазону.
** Прибыль предпринимателя возможно определять в соответствии с максимальным значением, полученным по пп. 10.1 и 10.2

Как видно из вышеприведенных примеров, предлагаемый вариант расчета доходного подхода может использоваться для расчетов рыночной стоимости изделий, при этом в предлагаемом варианте можно учитывать специфические особенности условий эксплуатации изделий (гаражное хранение для автомашин, ремонтопригодность, потребности в рабочих площадях, наличие охраны и т.п.)

ВЫВОДЫ:

Источник