Преобразуемый земельный участок что это такое

Преобразуемый земельный участок что это такое

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 ноября 2019 г. N 18/1-10968-ВС/19 Об уточнении местоположения обособленного и/или условного участка, входящего в состав единого землепользования, полностью расположенного в кадастровом квартале, в котором проводятся комплексные кадастровые работы

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев в рамках установленной компетенции письмо по вопросу проведения комплексных кадастровых работ, сообщает следующее.

земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 статьи 42.1 Закона о кадастровой деятельности;

зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Действующим законодательством не запрещено осуществлять уточнение местоположения границ единого землепользования в части уточнения местоположения границ обособленного и/или условного земельного участка, входящего в состав этого единого землепользования (при этом кадастровые работы должны проводиться непосредственно в отношении единого землепользования).

Решение об осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости при проведении комплексных кадастровых работ, приостановлении или отказе в их осуществлении принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных карт-планов территорий.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в случае, если обособленный и/или условный участок, входящий в состав единого землепользования, полностью расположен в кадастровом квартале, в котором проводятся комплексные кадастровые работы, уточнение местоположения такого обособленного земельного участка допускается в составе единого землепользования.

При этом если кадастровым инженером выявлено наличие реестровой ошибки в местоположении границ других обособленных и/или условных земельных участков, входящих в состав единого землепользования, то кадастровые работы возможно провести в отношении нескольких обособленных и/или условных участков, входящих в состав единого землепользования. В данном случае осуществление государственного кадастрового учета не предусмотрено Законом о кадастровой деятельности в рамках проведения комплексных кадастровых работ.

Обзор документа

Если если обособленный и/или условный участок, входящий в состав единого землепользования, полностью расположен в кадастровом квартале, в котором проводятся комплексные кадастровые работы, то местоположение такого участка можно уточнить в составе единого землепользования.

При этом если кадастровый инженер выявил реестровую ошибку в местоположении границ других обособленных и/или условных земельных участков, входящих в состав единого землепользования, то кадастровые работы можно провести в отношении нескольких таких участков. В данном случае в рамках комплексных кадастровых работ кадастровый учет не предусмотрен.

Источник

Преобразуемый земельный участок что это такое

На сегодняшний день подавляющее большинство населения сельской местности проживает в домах усадебного типа либо в жилых домах, предназначенных для проживания нескольких семей. И в первом и во втором случаях придомовая территория используется собственниками для подсобного хозяйства: возведения хозяйственных построек, содержания домашних животных, выращивания овощей. Как правило, возникновение прав у таких граждан на земельные участки происходило в начале 90-х годов, посредством выдачи свидетельств на право на землю, в которых содержался схематический чертеж границ земельного участка. Позднее до конца октября 2001г. выделение земельных участков для ведения подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляли администрации соответствующих поселений. Такие земельные участки отнесены законом к ранее учтенным, а права на них являются ранее возникшими.

Все чаще и чаще последнее время в средствах массовой информации появляется информация об установлении или необходимости установления границ таких участков. На учтенные земельные участки, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке, или право собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения на которые зарегистрировано и не прекращено до 1 марта 2008 года, требование об обязательном уточнении границ не распространяется.

Вторым действенным аргументом в пользу установления границ на местности может служить и тот факт, что в реальности площадь участка может оказаться больше или меньше площади, указанной в свидетельстве на землю, а размер земельного налога, как известно зависит, в том числе и от размера участка. И если в первом случае заинтересованным лицом является муниципальное образование, в границах которого расположен участок, то во втором случае интерес по проведению межевания возникает у землепользователя (землевладельца).

Кроме того, использование земельной площади, выходящей за границы участка, образует состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ, санкция которой для физических лиц предусматривает уплату штрафа от 5 до 10 тысяч рублей, а если кадастровая стоимость захваченного участка определена, то размер штрафа уже составляет от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей.

И последнее, на что хотелось бы обратить внимание, это то, что при совершении сделки по продаже жилого дома с земельным участком, продавец рискует столкнуться с проблемой, когда покупатель или кредитная организация, предоставляющая денежные средства на приобретение недвижимости захотят увидеть реальные границы участка на местности.

Итак, если границы участка на местности не установлены, а у титульного владельца появилось твердое намерение их уточнить, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий.

Кадастровые работы по уточнению границ выполняются кадастровым инженером и включают в себя обычно следующий комплекс работ:

— сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных вами документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних (смежных с вашим) земельных участков;

— подготовку межевого плана, который должен соответствовать заданию на межевание;

— обязательное уведомление соседей по участку (то есть лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);

— выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;

— геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;

— точное определение площади земельного участка;

— чертеж земельного участка со всеми его границами.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Заявление и необходимые документы можно представить в Управление Росреестра по Ульяновской области одним из следующих способов:

— через центры по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра);

— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

И в заключении хотелось бы сказать, что срок осуществления учетных действий не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема Управлением Росреестра по Ульяновской области заявления и необходимых документов, а проведенный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Начальник Межмуниципального отдела

по Радищевскому, Старокулаткинскому и Павловскому районам

Управления Росреестра по Ульяновской области

Опубликовано в журнале «Недвижимость Ульяновска» от 22 мая 2018г. №5 (310)

Источник

Росреестра от 28.04.2016 N 14-исх/05932-ГЕ/16

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 28 апреля 2016 г. N 14-исх/05932-ГЕ/16

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в целях упорядочения практики государственной регистрации прав на ранее учтенные и образуемые из них земельные участки, предоставленные для нужд Министерства обороны Российской Федерации, отмечает следующее.

Минобороны России обозначена проблема, связанная с государственной регистрацией прав на земельные участки, сведения о которых в государственном кадастре недвижимости имеют статус «ранее учтенные», границы которых не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В этой связи отмечаем следующее.

1. По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенному в письме от 16.06.2014 N ОГ-Д23-4587, ограничения, связанные с уменьшением площади земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, действующим законодательством не установлены.

В соответствии с пунктом 67 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, при отсутствии указанных в части 9 статьи 38 Закона о кадастре документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет. При этом в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:

описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например, забор);

сведения, обосновывающие существование границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).

В этой связи в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» должны быть отражены обоснования результатов соответствующих кадастровых работ с приложением (при наличии) к межевому плану документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка.

Учитывая изложенное, полагаем возможным осуществление государственного кадастрового учета земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, когда в государственном кадастре недвижимости отсутствовали сведения о координатах характерных точек границ данного земельного участка, в результате которого фактическая площадь земельного участка меньше, чем площадь, указанная в правоустанавливающем документе, и государственной регистрации прав на такой земельный участок (с фактической площадью). Однако, на наш взгляд, площадь земельного участка после уточнения местоположения его границ не может быть меньше установленного в соответствии с федеральным законом минимального размера земельных участков, кроме того, такое уменьшение должно быть обусловлено объективными причинами и, соответственно, уточнение границ не должно приводить к значительному (несоразмерному) уменьшению площади земельного участка.

2. В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о границах исходного земельного участка, то их предварительное (не в связи с собственно образованием из него земельных участков) уточнение не требуется.

Более того, согласно части 3 статьи 25 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. Соответственно, при кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ (часть 4 статьи 27 Закона о кадастре).

Исключением из указанных правил для ситуации, когда сведения о границах исходного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, являются случаи наличия кадастровой ошибки в сведениях о местоположении его границ. В этом случае образованию земельных участков должно предшествовать исправление кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ исходного земельного участка. При этом к данной ситуации не применяются положения части 5 статьи 27 Закона о кадастре относительно того, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, не должна быть больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Для ситуации, когда исходный земельный участок в результате его раздела сохраняется в измененных границах, Закон о кадастре не содержит обязательного требования о необходимости уточнения границ исходного земельного участка в связи с его разделом, если ранее (до раздела) такие границы не были уточнены (установлены).

Однако необходимо учитывать, что в силу пункта 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

В этой связи в случае, когда земельные участки образованы из земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (например, с учетом пункта 10 статьи 1 Федерального закона от 31.05.1996 N 61-ФЗ «Об обороне»), полагаем возможным осуществление государственного кадастрового учета соответствующих образованных земельных участков и государственной регистрации прав на них без уточнения местоположения границ исходного земельного участка, сохраняющегося в результате раздела в измененных границах (при этом в отношении такого исходного земельного участка орган кадастрового учета самостоятельно на основании части 3 статьи 24 Закона о кадастре внесет изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о его площади), если образуемые и исходный земельные участки (их площади) соответствуют установленным требованиям к предельным (в частности, минимальным) размерам земельных участков. Кроме того, суммарная площадь образованных земельных участков и исходного земельного участка, сохраняющегося в измененных границах, если площадь исходного земельного участка не уточнялась, так как не осуществлялось уточнение его границ, не может быть больше первоначальной площади исходного земельного участка.

Относительно раздела земельного участка, при котором исходный земельный участок не сохраняется в измененных границах либо может сохраняться в измененных границах, но заказчиком кадастровых работ принято решение об уточнении его границ одновременно с его преобразованием, а сумма площадей образованных земельных участков отличается от площади исходного земельного участка, отмечаем.

В соответствии с пунктом 20 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, если образование земельных участков сопровождалось проведением кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка, оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по образованию земельных участков.

В этой связи в указанной ситуации разделу земельного участка, сведения о местоположении границ которого отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, должно предшествовать уточнение местоположения его границ. При этом, как указано выше, в силу части 5 статьи 27 Закона о кадастре при уточнении границ исходного земельного участка его площадь может увеличиться относительно содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о ней на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; суммарная площадь образованных земельных участков не может отличаться от уточненной с учетом части 5 статьи 27 Закона о кадастре площади исходного земельного участка.

Изложенное в настоящем письме мнение (рекомендация) согласовано Департаментом имущественных отношений Минобороны России (письмо от 05.04.2016 N 141/9539).

Источник

Преобразуемый земельный участок что это такое

Перераспределение земельных участков – это один из установленных Земельным кодексом РФ способов образования земельных участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование исходных земельных участков прекращается, а при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Самые распространенные случаи, когда требуется перераспределение земельных участков:

– при проведении кадастровых работ либо если в рамках осуществления мероприятий муниципального или государственного земельного надзора установлено, что здание частично расположено за границами принадлежащего собственнику земельного участка;

– границы смежных земельных участков не соответствуют их фактическому использованию. Например, на земельном участке полностью или частично расположена хозяйственная постройка соседей, а собственник занятого чужой постройкой земельного участка ежегодно уплачивает земельный налог за фактически неиспользуемую и не нужную ему площадь земельного участка;

– площади земельного участка недостаточно для соблюдения его собственником требований градостроительных норм и правил, необходимых при уведомительном порядке строительства жилого или садового дома (например, для соблюдения 3-метрового разрыва между постройкой и забором), а у собственника смежного земельного участка есть желание увеличить свой земельный участок в другом месте смежной границы;

– в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.

находящихся в частной собственности

В зависимости от вида собственности земельных участков установлены различные подходы к их перераспределению. Так, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, право собственности на соответствующие образуемые земельные участки возникает у собственников на основании заключенных между ними соглашений. Таким образом, если оба смежных земельных участка находятся в частной собственности и у собственников таких земельных участков возникла необходимость изменить их границы, то основным условием такого перераспределения является добрая воля собственников смежных земельных участков, которые в целях начала процедуры перераспределения должны достигнуть соглашение об условиях такого перераспределения и обратиться к кадастровому инженеру для осуществления кадастровых работ по образованию новых земельных участков, образуемых в результате перераспределения исходных, и подготовки межевого плана земельных участков в измененных границах.

После заключения соглашения о перераспределении земельных участков и подготовки кадастровым инженером межевого плана все собственники земельных участков должны одновременно обратиться с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, приложив к ним межевой план и соглашение о перераспределении. Процедура перераспределения земельных участков завершается осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, прекращением прав и снятием с кадастрового учета исходных земельных участков и выдачей органом регистрации прав выписок из Единого государственного реестра недвижимости на вновь образованные путем перераспределения земельные участки.

Перераспределение участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности

Обратим внимание, что процедура перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, существенно отличается от процедуры перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой.

Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утвержденным проектом межевания территории границ такого земельного участка.

К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. После вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Представляется, что барьер, установленный законодательством для значительного увеличения площадей земельных участков, находящихся в частной собственности или предоставленных на ином праве, при их перераспределении с землями или с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обусловлен тем, что значительное увеличение площади земельного участка при его перераспределении с государственными или муниципальными земельными участками не согласуется с процедурой предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая осуществляется исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона. Указанные процедуры (предоставление и перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) отличаются между собой и регламентированы разными главами Земельного кодекса.

Таким образом, значительное увеличение площади земельного участка не может являться целью перераспределения земельных участков, оно, перераспределение, призвано устранить недостатки землепользования.

Как получить услугу по перераспределению участков

В целях заключения соглашения о перераспределении земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственники земельных участков должны обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. На территории Омска органом, уполномоченным на заключение соглашений о перераспределении земельных участков, а также на выдачу согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, является департамент имущественных отношений городской администрации. Органом, уполномоченным на утверждение схемы расположения земельного участка, является департамент архитектуры и градостроительства Администрации Омска. Заявления о перераспределении земельных участков собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории представляются в службу одного окна Администрации.

В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Омской области, заявление о перераспределении представляется в Министерство имущественных отношений Омской области. В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Российской Федерации, заявление о перераспределении представляется в территориальное управление Росимущества в Омской области.

Порядок заключения соглашения о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе перечень необходимых документов, регламентирован ст. 39.29 ЗК РФ. Возможность перераспределения с землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, имеется не у всех собственников земельных участков. Случаи и основания перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, установлены ст. 39.28 ЗК РФ.

Источник