Председатель снт что это
Председатель снт что это
Статья 19. Председатель товарищества
1. Председатель товарищества действует без доверенности от имени товарищества, в том числе:
1) председательствует на заседаниях правления товарищества;
2) имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
3) подписывает документы товарищества, в том числе одобренные решением общего собрания членов товарищества, а также подписывает протоколы заседания правления товарищества;
4) заключает сделки, открывает и закрывает банковские счета, совершает иные операции по банковским счетам, в том числе на основании решений общего собрания членов товарищества и правления товарищества, в случаях, если принятие решений о совершении таких действий относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества или правления товарищества;
5) принимает на работу в товарищество работников по трудовым договорам, осуществляет права и исполняет обязанности товарищества как работодателя по этим договорам;
6) выдает доверенности без права передоверия;
7) осуществляет представительство от имени товарищества в органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также в отношениях с иными лицами;
8) рассматривает заявления членов товарищества.
1.1. Отчет председателя товарищества об открытии и (или) о закрытии банковского счета (банковских счетов) товарищества, содержащий в том числе информацию об условиях договора банковского счета (банковских счетов), включается в повестку ближайшего после открытия и (или) закрытия такого счета (таких счетов) общего собрания членов товарищества.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 25.05.2020 N 162-ФЗ)
2. Председатель товарищества в соответствии с уставом товарищества исполняет другие необходимые для обеспечения деятельности товарищества обязанности, за исключением обязанностей, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и исполнение которых является полномочием иных органов товарищества.
СНТ: что это, расшифровка и особенности. Председатель СНТ: деятельность и обязанности
Определение аббревиатуры
Что же такое СНТ? Расшифровка аббревиатуры такова – «садоводческое некоммерческое товарищество». Более простым языком, СНТ – это добровольные объединения садоводов, создающиеся для того, чтобы люди могли сообща решать все вопросы, касающиеся их земельных наделов, и тем самым облегчить и упростить себе садоводческую деятельность. Другими словами, эти товарищества нужны для управления землей на законных основаниях. Члены садоводческих товариществ на своих участках могут высаживать деревья, разбивать огороды, заниматься любой хозяйственной деятельностью, если она не нарушает принятого товариществом устава. Кроме того, разрешается строить дом в СНТ и всевозможные хозпостройки. Есть много людей, временно (например, летом) или постоянно проживающих на своих садоводческих участках, а дома, которые они строят, выглядят добротно и являются вполне пригодными для жизни. В них даже можно прописаться, но для этого и дом, и участок должны быть оформлены как частное владение, а дом признан годным для жилья.
Что такое ДНП
Существует несколько общественных организаций, по сути своей деятельности сходных с СНТ. Расшифровка такой аббревиатуры, как «ДНП», означает «дачное некоммерческое партнерство». Раньше их называли дачными кооперативами. Члены этих некоммерческих партнерств также могут на своих участках заниматься садоводством и огородничеством, возводить жилые и хозяйственные постройки. Но если ДНП располагается в пределах города, его земельные наделы юридически приравниваются к участкам ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а это означает, что возведенные на них дома можно без проблем официально зарегистрировать и получить кадастровый номер, почтовый адрес, прописку. Понятное дело, в ДНП такой же по размерам земельный участок, как и в СНТ, будет стоить гораздо дороже.
Земли для садовых товариществ
Регистрация
Процесс образования садоводческих некоммерческих товариществ следующий:
1. Люди, решившие создать свое некоммерческое садоводческое товарищество, подают заявления в органы управления.
2. Согласно зонированию, власти выделяют землю для нового садового товарищества.
3. Проводится регистрация СНТ.
Пока не выполнен третий пункт, садового товарищества как бы нет, а значит, нет и его членов, соответственно, нет их прав на землю.
Этот процесс может быть не очень быстрым, потому что при регистрации нужно обязательно соблюсти ряд формальностей, таких как утверждение проекта застройки, проекта организации, передачи земли в собственность СНТ, утверждение списка учредителей и так далее. Если какой-либо пункт будет не выполнен, регистрация не проводится.
Устав
Люди, желающие создать свое садоводческое товарищество, должны понимать, что эта организация является юридически ответственной, значит, у нее есть не только права, но и ряд обязанностей, одна из которых заключается в создании Устава СНТ. Что это такое? Устав – это соответствующим образом утвержденный и зарегистрированный юридический документ, в котором собраны положения и правила, касающиеся всех вопросов деятельности садоводческого товарищества. В Уставе должны быть указаны:
— название товарищества (например, СНТ «Ягодка»);
— адрес, где оно расположено;
— количество уже состоящих в товариществе членов и допустимые нормы приема новых;
— площадь всех его земельных участков;
— виды взносов и порядок их внесения;
— права членов садоводческой организации и их обязанности;
Органы управления
После регистрации члены СНТ проводят первое собрание, на котором они утверждают Устав и выбирают председателя. Он будет представлять их товарищество как юридическое лицо. Также выбираются уполномоченные, в обязанности которых входит: помогать председателю заботиться о товариществе, подписывать вместе с ним документы (делить ответственность), собирать взносы, вести учет и контроль. Выбранный председатель СНТ должен быть не просто хорошим человеком или опытным садоводом. Он должен знать делопроизводство, ориентироваться в правовых вопросах, уметь организовать противопожарную безопасность и многое другое, то есть быть хорошим руководителем. В его обязанности входит контроль за работой всех сотрудников товарищества (бухгалтера, электрика, сторожа и других). Он должен соблюдать сам и требовать от других соблюдения правил, прописанных в уставе, заключать договоры, например на проведение к землям товарищества дороги, открывать в банке счета, следить за состоянием вверенной ему территории и информировать членов СНТ о предстоящих в товариществе событиях.
Взносы
В любой организации всегда существуют взносы. В СНТ их виды следующие:
— вступительный, или паевой (платится один раз);
— членский (платится ежемесячно);
— целевой (председатель СНТ на собрании должен предоставить информацию о том, на что собираются деньги (например, на прокладку к землям товарищества водопровода), а после отчитаться, как использовались сданные деньги);
— дополнительный (собирается, если возникли непредвиденные обстоятельства).
Средства паевых взносов расходуются на приобретение материальных ценностей для всего товарищества.
Средства членских взносов идут на зарплаты сотрудникам товарищества, оплату общих коммунальных услуг, например, освещения на территории товарищества (при этом не учитывается, есть ли освещение на участке члена СНТ), на текущие расходы. Размер членского взноса зависит от количества занимаемых участков. Размер паевого взноса равен сумме 5 членских.
Права членов СНТ
Есть люди, которые планируют строить жилой дом на участке СНТ. Дача в таком случае может стать постоянным местом прописки и жительства, если будет акт, удостоверяющий, что возведенное здание удовлетворяет нормам, предъявляемым к жилым строениям. Другими словами, члены СНТ имеют право возводить на своих участках жилье, но для его регистрации потребуется много документов.
Хочется выделить главный постулат всех СНТ: независимо от того, сколькими участками владеют его члены, все они имеют равные права и только один голос на собрании при принятии каких-либо решений.
Каждый член садового товарищества имеет право на такие действия:
— участвовать в собраниях;
— избирать правление и быть избранным;
— требовать отчет о проведенной деятельности председателем СНТ;
— осуществлять на своем земельном участке любую деятельность, не запрещенную Уставом товарищества (строительство, разведение птицы, пчел и так далее);
— по своему усмотрению распоряжаться участком (дарить, продавать);
— пользоваться всеми общественными объектами инфраструктуры СНТ (светом, водой, дорогой);
— иметь беспрепятственный доступ к своему участку;
— выходить из товарищества, если возникнет желание;
— быть принятым на работу в свое садоводческое товарищество, если есть вакантное место по его специальности.
Хочется обратить внимание, что вступить в СНТ можно после подачи заявления и вынесении положительного решения на собрании его членов.
Обязанности членов садоводческого товарищества
Все члены СНТ обязаны подчиняться следующим правилам:
— вовремя оплачивать взносы;
— за три года с момента получения освоить свой садовый участок;
— проводить на нем любую деятельность, не нарушающую Устава СНТ;
— принимать участие в общественных мероприятиях;
— своей деятельностью не создавать проблем для соседей по участку;
— подчиняться решениям, принятым на собрании членов товарищества.
Выход из садоводческого товарищества
При желании каждый землевладелец может выйти из СНТ. Что это за собой влечет?
По закону, ничего плохого. За таким человеком сохраняется его земельный надел, он может продолжать пользоваться инфраструктурой СНТ (светом, дорогой и прочими общественными объектами), осуществлять на своем участке садоводческую деятельность.
Чего не должен делать землевладелец – индивидуал:
— ходить на собрания;
— подчиняться их решениям;
— принимать участие в общественных мероприятиях СНТ;
— оплачивать членские взносы.
Что обязан выполнять землевладелец-индивидуал:
— составить с СНТ договоры на пользование светом, водой, дорогой и другими общественными объектами;
— оплачивать пользование всеми объектами инфраструктуры СНТ;
— потребовать свою долю от имущества СНТ, приобретавшегося на деньги членов СНТ, пропорционально своим внесенным средствам.
Плюсы и минусы СНТ
Люди, стремящиеся иметь за городом кусочек рая, созданный своими руками, с радостью становятся членами СНТ. Отзывы об их деятельности разные. По мнению большинства респондентов, много плюсов у тех садовых товариществ, которыми руководит толковый и честный председатель. Преимущества СНТ такие:
— всегда ухоженная чистая территория;
— к садовому участку есть неплохие подъездные дороги;
— возможность спокойно заниматься любимым делом;
— желающие могут строить на участке дом и в нем прописываться.
— месторасположение не всегда удачное;
— порой собирают слишком много дополнительных взносов;
-не во всех СНТ имеется хорошая инфраструктура;
— трудности с оформлением права собственности и, как следствие, регистрацией дома.
Нужно ли заключать трудовой договор с председателем СНТ?
В России два времени года — зима и дача. Кто в нашей стране не знает, что такое дача! В каждой семье был или есть участок земли, который россияне используют для выращивания собственного урожая в условиях города.
С юридической точки зрения, дача это садоводческое, огородническое и дачное некоммерческое товарищество.
Документов, регулирующих деятельность таких товариществ не так уж и много — Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Гражданский кодекс РФ. Также товариществу необходимо разработать Устав.
Садоводческое товарищество — это маленькое государство, в котором члены товарищества на общем собрании решают, кто будет им управлять. Если голоса садоводов и огородников были собраны и обеспечен кворум, кандидат считается избранным и утвержденным. Теперь он может занять должность председателя и приступить к выполнению своих обязанностей.
А вот заключать ли трудовой договор с председателем или он может работать без его оформления — в законе нет чётких рекомендаций. Поэтому члены каждого товарищества принимают сами решение по этому вопросу.
Будет ли он официально трудоустроен по договору и получать заработную плату, а соответственно и размер её утверждают также на общем собрании. Официально закрепить такое решение можно в Уставе товарищества. Зная Устав, председатель уже понимает, на каких условиях ему придется работать.
Если всё же трудовые взаимоотношения с председателем подлежат официальному оформлению, то с ним следует заключить трудовой договор, в котором будут чётко прописаны его права и обязанности, гарантии и компенсации, режим труда и отдыха. В этом случае, эти отношения будут регулироваться и нормами Трудового законодательства. Трудовой договор заключается на определенный срок. Также членам товарищества, в этом случае, следует помнить, что если нет бухгалтера, то председатель становится материально ответственным лицом. Это важно, так как членские взносы и разного роды сборы в товариществе никто не отменял.
Если же члены товарищества примут решение, что председатель за выполнение определенных видов работ будет получать вознаграждение, то необходимо заключить договор гражданско-правового характера.
В целях экономии членских взносов (уплата страховых взносов с заработной платы или вознаграждения, как вариант), члены товарищества могут принять решение, что работа председателя будет осуществляться на общественных началах.
В этом случае, председателю нужно помнить, что, соглашаясь с такими условиями, он лишается гарантий и прав по режиму труда и отдыха, социальных гарантий, а также обещанные ему выплаты на словах могут никогда не произойти. Ему не будут положены компенсация за неиспользованный отпуск и компенсация за невыплаченную заработную плату. Если договор не заключен, то ссылаться на нормы трудового законодательства, не имеет смысла.
Что в итоге получается — законодательно председатель садоводческого некоммерческого товарищества защищен, но получать «насильно» заработную плату его заставить никто не сможет. Но где найти такого председателя, который будет добросовестно выполнять свои обязанности на добровольных началах, это большой вопрос.
Консультирует по вопросам правильности расчёта заработной платы более двух лет.
Читайте другие статьи автора в нашем блоге:
Должность председателя СНТ, не имеющего земельного участка
Председатель СНТ оформляет дарственную на близкого родственника (мать) на свой земельный участок в данном СНТ. В дальнейшем мать оформляет нотариально заверенное завещание и доверенность на все действия с земельным участком кроме продажи на сына (председателя). Может ли председатель в дальнейшем исполнять свои полномочия в этом СНТ? Если нет, то как можно узаконить его пребывание в должности председателя?
Правовой статус и полномочия председателя СНТ урегулированы Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ).
Согласно ст. 16 данного закона председатель СНТ избирается из числа членов товарищества на общем собрании членов.
Членами СНТ, в свою очередь, могут стать граждане, земельный участок которых расположен в границах территории садоводства. При этом указанный земельный участок должен принадлежать гражданину на праве собственности. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, стать членами СНТ могут также граждане, которым садовый или огородный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо предоставлен в аренду (п. 8 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1, 3, 11 ст. 12 Закона № 217-ФЗ).
Отсутствие права собственности на земельный участок либо права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования или аренды на земельный участок государственной или муниципальной собственности, расположенный в пределах территории СНТ, является безусловным основанием для отказа в приобретении членства товарищества (п. 2 ч. 9 ст. 12 Закона № 217-ФЗ), а также для прекращения членства в товариществе (ч. 1 ст. 13 Закона № 217-ФЗ). При этом в случае прекращения у члена товарищества прав на садовый или огородный земельный участок членство в товариществе прекращается в день наступления соответствующего события и дополнительное решение общего собрания членов товарищества в связи с указанным обстоятельством не принимается (ч. 9 ст. 13 Закона № 217-ФЗ).
Таким образом, в случае отчуждения председателем СНТ принадлежащего ему земельного участка в пользу иного лица, в том числе посредством заключения договора дарения с матерью, председатель СНТ с момента заключения сделки об отчуждении земельного участка автоматически утрачивает членство в товариществе, а вместе с ним и возможность быть избранным в председатели СНТ.
Вместе с тем в силу прямого указания ч. 6 ст. 16 Закона № 217-ФЗ лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества.
Дальнейшее пребывание в должности председателя СНТ (после формирования нового состава исполнительных органов общим собранием) возможно в случае приобретения в собственность гражданином (действующим председателем СНТ) другого земельного участка в этом СНТ (с учетом отсутствия возможности вернуть подаренный земельный участок).
Также в качестве варианта «узаконивания» пребывания в должности председателя СНТ, принимая во внимание составленную на сына (председателя) доверенность на осуществление любых действий с земельным участком кроме продажи, возможно его отчуждение матерью в государственную или муниципальную собственность и последующее предоставление этого же земельного участка сыну (председателю) уже государством, на основании права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо права аренды. В этом случае для приобретения гражданином членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется (ч. 11 ст. 12 Закона № 217-ФЗ). Чтобы отказаться от права собственности на земельный участок, необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав. С даты соответствующей государственной регистрации право частной собственности прекратится и собственником «отказного» земельного участка станет соответствующий город федерального значения или муниципальное образование (п. 3 ст. 18, п. 1.1 ст. 19, п. 2 ст. 53 Земельного кодекса РФ, ч. 4 ст. 56 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Однако отказаться от права собственности на земельный участок невозможно, если на нем расположен находящийся в собственности объект недвижимости, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (см. определение ВАС РФ от 06.10.2010 № ВАС-10469/10).
Обратите внимание: реализация второго варианта будет полностью зависеть от согласия государственного органа предоставить конкретный земельный участок, расположенный в пределах границы СНТ, конкретному гражданину на указанном праве.
Разъяснение положений Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
29.07.2017 был принят новый Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает новые правила создания и функционирования ТСН (Товарищества собственников недвижимости) в форме СНТ, ОНТ.
Далее речь пойдет товариществах, которые созданы по типу СНТ, ДНТ, ОНТ и до 2019 года регулируются Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Что нового предусмотрено Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»? Рассмотрим основные изменения, которые являются наиболее существенными.
ЧТО ОТМЕНИЛИ?
Федеральный закон № 66-ФЗ утратит силу с 01 января 2019 года. С 2019 года садоводческие и огороднические товарищества будут регулироваться Законом 217-ФЗ;
Отменили ДНТ как организационно-правовую форму, оставили только две: СНТ и ОНТ (см. статью 4 Закона 217-ФЗ);
Отменили обязанность участвовать во всех проводимых общих собраниях;
Отменили право членов товарищества определять размер платы для членов товарищества и индивидуальных садоводов. Теперь все расходы и тарифы должны утверждаться на общем собрании собственников;
Юридические лица теперь не могут быть членами ТСН по типу СНТ и ОНТ (часть 1 ст. 12 Закона 217-ФЗ);
Председатель правления или учредители не смогут самостоятельно выбирать, в каком банке открыть расчетный счет на ТСН, решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание членов (пункт 8 части 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ).
В законе даются определения некоторым объектам (например, садовый земельный участок, садовый дом, имущество общего пользования, земельные участки общего назначения);
Запретили создавать несколько ТСН по типу СНТ в рамках одной территории, если ее границы утверждены проектной документацией. Если границы не утверждены – можно, как и раньше, создавать сколько угодно СНТ.
Ввели новое минимальное количество учредителей – не менее 7 человек. При этом решение о создании такого ТСН принимается единогласно (100% голосов). Если в товариществе менее 7 членов, оно подлежит ликвидации.
Количество членов правления товарищества не может быть менее трех человек и должно составлять не более пяти процентов от общего числа членов. Это требование прямо противоречит положению о минимальном составе СНТ из семи членов товарищества;
Председатель правления не может выдать доверенность с правом передоверия (п. 6 части 1 ст. 19 Закона 217-ФЗ);
Ввели очно-заочное голосование для принятия решений на общих собраниях;
Улучшилось положение индивидуальных садоводов (собственников, не являющихся членами товарищества). Теперь индивидуальные садоводы имеют право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на общем собрании членов товарищества, а именно:
принимать решение о приобретении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
принимать решение по распоряжению всем общим имуществом, начиная от земельных участков, заканчивая шлагбаумами и видеокамерами;
определять порядок пользования общим имуществом;
принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
определять размер и срок внесения взносов, порядок расходования целевых взносов, определять плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом (проще говоря, смету доходов и расходов теперь определяют не члены товарищества, а все собственники недвижимости). Кроме того, теперь все эти вопросы будут решаться квалифицированным большинством (2/3 от участников собрания);
Утверждать финансово-экономическое обоснование размера всех взносов.
Индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества (ранее по 66-ФЗ индивидуальный садовод мог не платить целевые взносы). В этом плане СНТ приблизили к ТСЖ в многоквартирном доме. Теперь членство в товариществе влияет только на принятие некоторых управленческих решений. Права у членов СНТ и индивидуальных садоводов теперь будут практически равные.
Регламентирован порядок ведения садоводства без создания товарищества (ст. 6 Закона 217-ФЗ);
В части 7 ст. 10 Закона 217-ФЗ указали однозначно, что учредители Товарищества собственников недвижимости (ТСН) по типу СНТ или ОНТ являются членами такого товарищества после его создания.
Максимальный срок полномочий правления и председателя правления продлили с двух до пяти лет (часть 5 ст. 16 Закона 217-ФЗ). При этом возможно досрочное переизбрание правления и председателя в любой момент;
Устранили еще один пробел в законодательстве. Ранее в законе отсутствовало указание о том, кто управляет товариществом в период между окончанием полномочий одного правления и избрания нового. Теперь закон говорит об этом прямо: «Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества» (часть 6 ст. 16 Закона 217-ФЗ);
Расширен круг вопросов, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов (2/3 от числа участников собрания), а именно:
изменение устава товарищества;
избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;
определение условий, на которых осуществляется оплата труда всех работников по трудовым договорам;
принятие решения о приобретении товариществом земельных участков;
принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, о порядке его использования;
принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества;
утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении;
определение размера и срока внесения различных взносов;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов.
Закон предусматривает новые способы уведомления членов ТСН о проводимых собраниях и их итогах, а именно (части 13 и 14 ст. 17 Закона 217-ФЗ):
заказным письмом на адрес регистрации члена ТСН;
цитата из закона дословно: «при наличии электронного адреса уведомление направляется только в форме электронного сообщения». Таким образом, на федеральном уровне признали надлежащим уведомление по электронной почте (раньше это было только в уставах отдельных товариществ).
на сайте ТСН (при его наличии);
на информационном щите;
Как и раньше, уведомлять о проведении собрания нужно не позднее, чем за 14 дней до его начала. Частью 17 статьи 17 Закона 217-ФЗ определено, что не позднее чем за 7 дней инициаторы собрания должны довести до общего сведения (разместить или разослать) все материалы, по которым будут приниматься решения на общем собрании;
Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые участвовали в собрании (часть 25 ст. 17 Закона 217-ФЗ).
В правление могут входить лица, не являющиеся членами товарищества. Теоретически, все члены правления могут оказаться людьми со стороны, на что участникам товарищества необходимо обращать внимание в ходе выборов правления.
Садоводам запрещают продавать свою продукцию на улице. То есть, с 2019 года бабушка, которая продает на улице фрукты-овощи со своего участка, должна зарегистрироваться как ИП, и реализовывать продукцию торговым сетям, сдавать отчетность, платить налоги и т.д.
Разница между СНТ и ОНТ
Также важно подчеркнуть существенную разницу между СНТ (садовые некоммерческие товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества).
На садовых участках в СНТ можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных участках в ОНТ могут быть размещены только некапитальные постройки. Эта разница существенная, и на это стоит обращать внимание при покупке дачного участка, т.к. с вступлением в действие нового закона нельзя будет оформить жилой дом в ОНТ с целью регистрации и постоянного проживания.
В ОНТ граждане могут иметь только некапитальные постройки, к которым относятся сооружения, не имеющие фундамента. Соответственно, некапитальные постройки в ОНТ не могут быть оформлены как объекты недвижимости. Конечно, можно построить на своем огородном участке в ОНТ капитальный дом с фундаментом, сославшись на то, что он используется для хранения инвентаря и корнеплодов. Однако, зарегистрировать право собственности на такой дом будет нельзя, пока не поменяется вид разрешенного использования участка на ИЖС, которое возможно только в СНТ и коттеджных поселках.
Однако, это будет достаточно трудно сделать, потому, что, во-первых, нужно будет сменить форму товарищества на СНТ т.к. к планировке и застройке территории садоводства предъявляются определенные требования (СНиП 30-02-97 от 2011 года), а к территории ОНТ таких требований нет. С учетом этого может оказаться, что ОНТ не может быть переведено в СНТ и тем более в коттеджный поселок из-за несоблюдения ряда требований.
Из всего этого следует, что в такой ситуации невозможно зарегистрировать свое капитальное строение как жилой дом и прописаться в нем. К тому же тем, кто не зарегистрировал свои дома, грозит двойной налог на землю.
На садовом же участке в составе СНТ законодательство разрешает строительство капитального жилого дома, и на него можно будет оформить право собственности, прописаться в нем и соответственно платить за него налоги.
Так же СНТ (садоводческое товарищество), при соблюдении определенных условий, может преобразоваться в коттеджный поселок, т.е. стать уже не садоводами и огородниками, а товариществом собственников недвижимости. Для такой реорганизации СНТ должно выполнить следующие условия:
— СНТ должно находиться в пределах населенного пункта;
— Все дома в СНТ должны быть признаны как капитальные и жилые;
— Вид использования земли у все членов СНТ должен быть переведен в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
В ОНТ вид использования земли может быть только «для сельскохозяйственных нужд», а в СНТ и коттеджных поселках вид использования земли может быть оформлен как ИЖС.
Еще с начала 2017 года законодательство усложнило упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках (дачную амнистию) и теперь, чтобы получить регистрацию на объект, обязательно требуется технический план, стоимость которого составляет от 10.000 рублей и более.
Однако, в законе разрешено не делать регистрацию постройки площадью не более 50 квадратных метров.
29.07.2017 был принят новый Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает новые правила создания и функционирования ТСН (Товарищества собственников недвижимости) в форме СНТ, ОНТ.
Далее речь пойдет товариществах, которые созданы по типу СНТ, ДНТ, ОНТ и до 2019 года регулируются Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Что нового предусмотрено Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»? Рассмотрим основные изменения, которые являются наиболее существенными.
ЧТО ОТМЕНИЛИ?
Федеральный закон № 66-ФЗ утратит силу с 01 января 2019 года. С 2019 года садоводческие и огороднические товарищества будут регулироваться Законом 217-ФЗ;
Отменили ДНТ как организационно-правовую форму, оставили только две: СНТ и ОНТ (см. статью 4 Закона 217-ФЗ);
Отменили обязанность участвовать во всех проводимых общих собраниях;
Отменили право членов товарищества определять размер платы для членов товарищества и индивидуальных садоводов. Теперь все расходы и тарифы должны утверждаться на общем собрании собственников;
Юридические лица теперь не могут быть членами ТСН по типу СНТ и ОНТ (часть 1 ст. 12 Закона 217-ФЗ);
Председатель правления или учредители не смогут самостоятельно выбирать, в каком банке открыть расчетный счет на ТСН, решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание членов (пункт 8 части 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ).
В законе даются определения некоторым объектам (например, садовый земельный участок, садовый дом, имущество общего пользования, земельные участки общего назначения);
Запретили создавать несколько ТСН по типу СНТ в рамках одной территории, если ее границы утверждены проектной документацией. Если границы не утверждены – можно, как и раньше, создавать сколько угодно СНТ.
Ввели новое минимальное количество учредителей – не менее 7 человек. При этом решение о создании такого ТСН принимается единогласно (100% голосов). Если в товариществе менее 7 членов, оно подлежит ликвидации.
Количество членов правления товарищества не может быть менее трех человек и должно составлять не более пяти процентов от общего числа членов. Это требование прямо противоречит положению о минимальном составе СНТ из семи членов товарищества;
Председатель правления не может выдать доверенность с правом передоверия (п. 6 части 1 ст. 19 Закона 217-ФЗ);
Ввели очно-заочное голосование для принятия решений на общих собраниях;
Улучшилось положение индивидуальных садоводов (собственников, не являющихся членами товарищества). Теперь индивидуальные садоводы имеют право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на общем собрании членов товарищества, а именно:
принимать решение о приобретении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
принимать решение по распоряжению всем общим имуществом, начиная от земельных участков, заканчивая шлагбаумами и видеокамерами;
определять порядок пользования общим имуществом;
принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
определять размер и срок внесения взносов, порядок расходования целевых взносов, определять плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом (проще говоря, смету доходов и расходов теперь определяют не члены товарищества, а все собственники недвижимости). Кроме того, теперь все эти вопросы будут решаться квалифицированным большинством (2/3 от участников собрания);
Утверждать финансово-экономическое обоснование размера всех взносов.
Индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества (ранее по 66-ФЗ индивидуальный садовод мог не платить целевые взносы). В этом плане СНТ приблизили к ТСЖ в многоквартирном доме. Теперь членство в товариществе влияет только на принятие некоторых управленческих решений. Права у членов СНТ и индивидуальных садоводов теперь будут практически равные.
Регламентирован порядок ведения садоводства без создания товарищества (ст. 6 Закона 217-ФЗ);
В части 7 ст. 10 Закона 217-ФЗ указали однозначно, что учредители Товарищества собственников недвижимости (ТСН) по типу СНТ или ОНТ являются членами такого товарищества после его создания.
Максимальный срок полномочий правления и председателя правления продлили с двух до пяти лет (часть 5 ст. 16 Закона 217-ФЗ). При этом возможно досрочное переизбрание правления и председателя в любой момент;
Устранили еще один пробел в законодательстве. Ранее в законе отсутствовало указание о том, кто управляет товариществом в период между окончанием полномочий одного правления и избрания нового. Теперь закон говорит об этом прямо: «Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества» (часть 6 ст. 16 Закона 217-ФЗ);
Расширен круг вопросов, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов (2/3 от числа участников собрания), а именно:
изменение устава товарищества;
избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;
определение условий, на которых осуществляется оплата труда всех работников по трудовым договорам;
принятие решения о приобретении товариществом земельных участков;
принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, о порядке его использования;
принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества;
утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении;
определение размера и срока внесения различных взносов;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов.
Закон предусматривает новые способы уведомления членов ТСН о проводимых собраниях и их итогах, а именно (части 13 и 14 ст. 17 Закона 217-ФЗ):
заказным письмом на адрес регистрации члена ТСН;
цитата из закона дословно: «при наличии электронного адреса уведомление направляется только в форме электронного сообщения». Таким образом, на федеральном уровне признали надлежащим уведомление по электронной почте (раньше это было только в уставах отдельных товариществ).
на сайте ТСН (при его наличии);
на информационном щите;
Как и раньше, уведомлять о проведении собрания нужно не позднее, чем за 14 дней до его начала. Частью 17 статьи 17 Закона 217-ФЗ определено, что не позднее чем за 7 дней инициаторы собрания должны довести до общего сведения (разместить или разослать) все материалы, по которым будут приниматься решения на общем собрании;
Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые участвовали в собрании (часть 25 ст. 17 Закона 217-ФЗ).
В правление могут входить лица, не являющиеся членами товарищества. Теоретически, все члены правления могут оказаться людьми со стороны, на что участникам товарищества необходимо обращать внимание в ходе выборов правления.
Садоводам запрещают продавать свою продукцию на улице. То есть, с 2019 года бабушка, которая продает на улице фрукты-овощи со своего участка, должна зарегистрироваться как ИП, и реализовывать продукцию торговым сетям, сдавать отчетность, платить налоги и т.д.
Разница между СНТ и ОНТ
Также важно подчеркнуть существенную разницу между СНТ (садовые некоммерческие товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества).
На садовых участках в СНТ можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных участках в ОНТ могут быть размещены только некапитальные постройки. Эта разница существенная, и на это стоит обращать внимание при покупке дачного участка, т.к. с вступлением в действие нового закона нельзя будет оформить жилой дом в ОНТ с целью регистрации и постоянного проживания.
В ОНТ граждане могут иметь только некапитальные постройки, к которым относятся сооружения, не имеющие фундамента. Соответственно, некапитальные постройки в ОНТ не могут быть оформлены как объекты недвижимости. Конечно, можно построить на своем огородном участке в ОНТ капитальный дом с фундаментом, сославшись на то, что он используется для хранения инвентаря и корнеплодов. Однако, зарегистрировать право собственности на такой дом будет нельзя, пока не поменяется вид разрешенного использования участка на ИЖС, которое возможно только в СНТ и коттеджных поселках.
Однако, это будет достаточно трудно сделать, потому, что, во-первых, нужно будет сменить форму товарищества на СНТ т.к. к планировке и застройке территории садоводства предъявляются определенные требования (СНиП 30-02-97 от 2011 года), а к территории ОНТ таких требований нет. С учетом этого может оказаться, что ОНТ не может быть переведено в СНТ и тем более в коттеджный поселок из-за несоблюдения ряда требований.
Из всего этого следует, что в такой ситуации невозможно зарегистрировать свое капитальное строение как жилой дом и прописаться в нем. К тому же тем, кто не зарегистрировал свои дома, грозит двойной налог на землю.
На садовом же участке в составе СНТ законодательство разрешает строительство капитального жилого дома, и на него можно будет оформить право собственности, прописаться в нем и соответственно платить за него налоги.
Так же СНТ (садоводческое товарищество), при соблюдении определенных условий, может преобразоваться в коттеджный поселок, т.е. стать уже не садоводами и огородниками, а товариществом собственников недвижимости. Для такой реорганизации СНТ должно выполнить следующие условия:
— СНТ должно находиться в пределах населенного пункта;
— Все дома в СНТ должны быть признаны как капитальные и жилые;
— Вид использования земли у все членов СНТ должен быть переведен в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
В ОНТ вид использования земли может быть только «для сельскохозяйственных нужд», а в СНТ и коттеджных поселках вид использования земли может быть оформлен как ИЖС.
Еще с начала 2017 года законодательство усложнило упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках (дачную амнистию) и теперь, чтобы получить регистрацию на объект, обязательно требуется технический план, стоимость которого составляет от 10.000 рублей и более.
Однако, в законе разрешено не делать регистрацию постройки площадью не более 50 квадратных метров.