Ппз что это в строительстве
Статья 30. Правила землепользования и застройки
Статья 30. Правила землепользования и застройки
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 30 Градостроительного кодекса РФ
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
ГАРАНТ:
См. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
Информация об изменениях:
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
Информация об изменениях:
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
Информация об изменениях:
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
Информация об изменениях:
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
Информация об изменениях:
5.2. Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по ее комплексному развитию.
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
Информация об изменениях:
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.
Информация об изменениях:
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 135-ФЗ статья 30 настоящего Кодекса дополнена частью 7, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 135-ФЗ статья 30 настоящего Кодекса дополнена частью 8, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
Ппз что это в строительстве
ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 30 ГрК РФ
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 459-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.2. Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с правилами землепользования и застройки на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в правилах землепользования и застройки в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по ее комплексному развитию.
(часть 5.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.
(п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
О подготовке и внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон см. ст. 7 ФЗ от 31.12.2017 N 507-ФЗ.
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(часть 7 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
(часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)
Градостроительные документы ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?
Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы.
Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.
ПЗЗ — что это за документы? Законодательство
Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?
ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.
По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.
Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.
Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.
Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.
Для чего нужны ПЗЗ?
Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.
Они принимаются с целью обеспечения условий для:
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.
Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.
Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.
Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.
Структура ПЗЗ
Кратко о содержании Правил землепользования и застройки
Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.
Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.
Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.
В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.
Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
ППЗ или Генплан — что первично?
Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки
По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.
Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.
Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.
Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям.
Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.
Проблемы разработки ПЗЗ
О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.
К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.
Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.
Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.
Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.
Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.
Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.
Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.
Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
Кому нужны ПЗЗ?
Для чего нужны Правила землепользования и застройки?
Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте.
Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.
Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья.
Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.
Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города).
ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.
Является ли ПЗЗ окончательным документом?
Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.
Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.
Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.
Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.
Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.
У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.
О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).
Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.
О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:
Правила землепользования и застройки: состав сведений, порядок принятия и внесения изменений
В последнее время мы все чаще сталкиваемся с понятием «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей и кем они принимаются?», «Каков порядок внесения в них изменений?». Постараемся разобраться с этими вопросами.
1. Что такое Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)?
Впервые в Российской Федерации понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.
Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?
ПЗЗ разрабатываются с конкретным спектром целей (ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):
Предназначение ПЗЗ заключается в том, чтобы способствовать точному определению территориальных зон в пределах территории муниципального образования и установить градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков в пределах указанной территории.
ПЗЗ разрабатываются по территориальному принципу. Во многом, они основываются на том, как исторически сложилась застройка того или иного населенного пункта, а именно как сформировались промышленные, торговые, жилые зоны, зоны отдыха и рекреации, зоны исторической застройки и др.
Для каждого участка территории населенного пункта ПЗЗ определяет целевое назначение и регламентирует его использование. Вся территория населенного пункта, таким образом, поделена на участки, в каждом из которых, в соответствии с его назначением, действуют свои, особые, правила застройки и ограничения на нее.
Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.
Правила землепользования и застройки являются документом открытого пользования и представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. С ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета.
2. Состав сведений ПЗЗ
Правила землепользования и застройки включают в себя (ч.2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):
Рассмотрим указанные элементы подробнее.
Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом каждый земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, и имеет свои особенности и целевое назначение.
Так в ПЗЗ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
При этом должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.
Обязательным приложением к ПЗЗ являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон (ч.6.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).
Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2018 г. № 236 .
Помимо территориальных зон на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения, а также границы территорий, на которых может осуществляться комплексное и устойчивое развитие территорий. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах которые являются приложением к ПЗЗ (ч. 5, 5.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).
Градостроительный регламент включает в себя информацию:
Порядок применения ПЗЗ включает в себя следующие основные положения (ч. 3 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):
С 1 июля 2017 года ПЗЗ сельского поселения или городского округа, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, не применяются в той части, которая противоречит ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (например, запрет на размещение объектов, высота которых превышает установленные законом ограничения; объектов, создающих помехи в работе средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и др.).
При выявлении таких противоречий правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствии с ограничениями, установленными на приаэродромной территории, в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 7, 8 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).
3. Порядок принятия ПЗЗ
Учитывая, что ПЗЗ прямым образом оказывают влияние на права и обязанности землепользователей, принимаются они в соответствии со сложной многоступенчатой процедурой, включающей участие общественности.
При подготовке ПЗЗ уполномоченные органы ориентируются, в первую очередь, на документы о территориальном планировании (генеральный план, схемы территориального планирования), а также на требования технических регламентов, сведения ЕГРН; на сведения, документы, материалы, содержащиеся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности и др. В случае противоречия положений ПЗЗ указанным документам, ПЗЗ в указанной части подлежат безусловной отмене.
ПЗЗ по общему правилу должны приниматься в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия генерального плана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа), с последующим внесением в них изменений, относящихся к другим частям территорий поселений (городских округов).
Применительно к межселенным территориям принятие ПЗЗ может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.
Процедура принятия ПЗЗ протекает в несколько этапов (ст. 31, 32 Градостроительного кодекса РФ):
1 этап — принятие решения о подготовке проекта ПЗЗ.
Глава местной администрации:
Решение о подготовке проекта ПЗЗ не позднее чем через 10 дней с даты его принятия публикуется в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации, а также размещается на сайте администрации в сети «Интернет».
2 этап — подготовка проекта ПЗЗ.
Осуществляется сформированной Комиссией по подготовке проекта ПЗЗ.
3 этап — согласование проекта ПЗЗ.
Подготовленный Комиссией проект проходит проверку органа местного самоуправления на соответствие требованиям технических регламентов, сведениям ЕГРН; сведениям, документам, материалам, содержащимся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности и др. согласуется:
Прошедший указанные согласования и проверку проект направляется главе местной администрации, который в свою очередь в срок не позднее чем через 10 дней со дня получения такого проекта, принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний.
4 этап — проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Это наиболее важная стадия для защиты прав землепользователей в связи с принятием новых ПЗЗ. В ходе общественных обсуждений или публичных слушаний граждане имеют возможность заявить возражения о несоответствии ПЗЗ требованиям закона или текущему разрешённому использованию земельных участков.
Процедура общественных обсуждений или публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления и разнится в зависимости от муниципального образования, однако наиболее общая модель является следующей (ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ):
◊ Не позднее, чем за 7 дней до дня размещения на официальном сайте администрации и (или) в информационных системах (государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений с использованием сети «Интернет» либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг) проекта ПЗЗ, публикуется в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации, и распространяется на информационных стендах оповещение о начале общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанное оповещение должно содержать информацию об официальном сайте или информационных системах, на которых будут размещены проект ПЗЗ, и информационные материалы к нему.
◊ После оповещения и размещения проекта ПЗЗ проводится экспозиция указанного проекта (выставление его на обозрение), в ходе которой должны быть организованы консультирование посетителей и распространение информационных материалов о проекте.
◊ Участие граждан в общественном обсуждении или публичных слушаниях завершается внесением предложений и замечаний, касающихся проекта ПЗЗ, которые в свою очередь подлежат регистрации и обязательному рассмотрению организатором общественных обсуждений или публичных слушаний.
◊ Продолжительность общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту ПЗЗ составляет не менее 1-го и не более 3-х месяцев со дня опубликования такого проекта.
◊ По итогам общественных обсуждений или публичных слушаний организатором подготавливается протокол и заключение о результатах таких обсуждений или слушаний, которое публикуется в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации), а также размещается на официальном сайте местной администрации и (или) информационных системах.
5 этап — рассмотрение результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Как только публичные мероприятия завершаются, в проект ПЗЗ вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе местной администрации. К документу должны прилагаться протоколы обсуждений или слушаний, а также заключение об их результатах.
В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган местного самоуправления или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем местной администрации, то он должен пройти доработку.
Рассмотрев проект ПЗЗ и обязательные приложения к нему, представительный орган власти муниципалитета принимает следующие решения:
После утверждения ПЗЗ должны быть в установленном порядке опубликованы в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации) и размещены на официальном сайте муниципалитета.
Решение об утверждении ПЗЗ может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке.
Оспаривание ПЗЗ возможно в тех случаях, если имеются очевидные нарушения законности в их содержании или порядке принятия:
В соответствии с устойчивой судебной практикой, если суд на основании сведений ЕГРН установит, что границы земельного участка пересекаются с границами территориальных зон, и границы земельного участка были сформированы до введения в действие ПЗЗ, сведения ПЗЗ о границах территориальных зон в указанной части подлежат безусловной отмене.
В случае, если с принятием ПЗЗ арендатор земельного участка потерял возможность использовать его в соответствии с требованиями договора, суд правомочен расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом, в соответствии с существующей практикой суд может взыскать с арендодателя всё, что было выплачено по договору аренды, поскольку арендатор так и не получил возможности реализовать свой законный интерес в арендных отношениях.
4. Внесение изменений в ПЗЗ
Градостроительным кодексом РФ (ч. 2 ст. 33) предусмотрены следующие возможные основания для внесения изменений в ПЗЗ:
ПЗЗ могут быть изменены по инициативе любого заинтересованного лица, но при наличии предусмотренных законом обоснований (ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).
Так, соответствующую инициативу могут проявить исполнительные органы власти федерального, регионального уровня, органы местного самоуправления только в случае, если ПЗЗ препятствуют функционированию, размещению объектов капитального строительства соответственно федерального, регионального, местного значения. Органы местного самоуправления также могут проявить инициативу в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующей территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях.
Физические лица и организации могут выступать с инициативой, если реализация ПЗЗ неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества. То есть перечень таких оснований является открытым. Например, это могут быть предложения:
Обращаем внимание, что изменение ПЗЗ, при отсутствии каких-либо нарушений в их принятии, является правом, а не обязанностью компетентного органа. Иными словами, при поступлении предложения об изменении ПЗЗ орган власти обязан рассмотреть его. В случае если высказанные предложения соответствуют проекту развития территории, выраженному в генеральном плане и текущей градостроительной политике, орган власти может принять решение об изменении ПЗЗ, однако вправе и отказать в этом.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ аналогичен порядку их принятия, но с учетом особенностей, предусмотренных ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, и включает в себя следующие основные этапы:
1 этап — направление уполномоченными органами или заинтересованными лицами предложений о внесении изменений в ПЗЗ в Комиссию по ПЗЗ.
Комиссия по правилам землепользования и застройки является постоянно действующим консультативным органом, созданным при местной администрации. Указанная Комиссия осуществляет как подготовку проектов ПЗЗ, так и проектов изменений в ПЗЗ.
В задачи Комиссии также входит обеспечение применения ПЗЗ после их утверждения (например, в части проведения публичных слушаний по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства).
4 этап — подготовка Комиссией проекта изменений в ПЗЗ.
7 этап — рассмотрение проекта и результатов общественных обсуждений или публичных слушаний главой местной администрации, принятие решения о направлении проекта в представительный орган муниципального образования или их отклонении;
Изменения в ПЗЗ должны быть в установленном порядке опубликованы в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации) и размещены на официальном сайте муниципалитета.
В случае если принятыми изменениями в ПЗЗ предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон, муниципалитет в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения об изменении ПЗЗ, должен в порядке межведомственного информационного взаимодействия направить документы об таких изменениях в Росреестр для внесения сведений в реестр границ ЕГРН, а также подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ территориальных зон и перечень координат характерных точек границ таких зон (п. 3 ч. 1, ч. 18.1, ч. 20 ст. 32 Закона о регистрации недвижимости).
На заметку! Законом предусмотрены особенности внесения изменений в ПЗЗ, если такие изменения касаются:
Подготовка заключения Комиссии, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуются:
В случае приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости , установленными на приаэродромной территории. Глава местной администрации после поступления от Росавиации предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, обязан принять решение о внесении изменений в ПЗЗ. Такое предписание, может быть обжаловано главой местной администрации в суд (ч. 7.1 ст. 31, ч. 4.1, 6 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).
При необходимости внесения изменений в ПЗЗ в случаях:
При выявлении муниципалитетом указанных случаев, а также при поступлении:
глава местной администрации обязан обеспечить внесение изменений в ПЗЗ путем их уточнения, и такие уточнения должны быть внесены в ПЗЗ в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 3.3, 8, 9, 10 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).
При внесении изменений в ПЗЗ, в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10 %.
При внесении изменений в ПЗЗ, связанных с необходимостью обеспечения возможности размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования (за исключением линейных объектов), по требованию уполномоченных органов власти. Такие изменения в ПЗЗ должны быть внесены в течение 30 дней со дня получения главой местной администрации указанного требования. (ч. 3.1, 3.2, 3.3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).
Не допускается внесение изменений в ПЗЗ относительно территориальной зоны, в границах которой выявлена самовольная постройка, предусматривающих установление вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые соответствуют виду разрешенного использования и параметрам такой самовольной постройки, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. Исключением являются случаи, когда органом местного самоуправления в адрес органа власти, выявившего самовольную постройку, было направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо имеется вступившее в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).