Потребительский кредит и ипотека в чем разница
Главные отличия ипотеки от потребительского кредита
Ипотека и потребительский кредит отличаются условиями займа, сроками погашения, наличием первоначального взноса и многим другим. В этой статье рассмотрим основные нюансы и узнаем о минусе льготной ипотеки.
Самые распространенные банковские услуги – ипотека и потребительский кредит. Именно они выдаются чаще всего.
Например, в августе 2021 года жители России взяли 2,1 млн кредитов наличными на 646,7 млрд рублей. И это исторический рекорд, потому что указанная сумма на 32,7% больше показателя прошлогоднего августа.
Количество ипотечных займов также выросло – в августе россияне получили ипотеку на 445 млрд рублей, что на 13% больше аналогичного показателя 2020 года.
Назначение кредита
Анатолий решил взять ипотеку. Ранее он имел дело с банком, когда получал зарплатную карту и снимал наличные в банкомате. Чтобы решиться на серьезную покупку, он планировал подробнее узнать об условиях выдачи ипотеки.
Однако друг посоветовал ему еще подкопить деньги, а на остаток взять потребительский кредит. Утверждал, что ипотека и заем ничем не отличаются. Анатолий засомневался. И правильно сделал, ведь разница между ипотекой и потребительским кредитом есть, и она существенна. Давайте подробнее разберемся в этом вопросе.
Заем на ипотеку банк переводит только для приобретения квартиры, дома или любого другого жилья. Кредитополучатель не сможет направить эти средства на иные цели. Банк это просто не одобрит.
Потребительский кредит разрешено тратить на любые цели, и банком это не проверяется.
Существование залога
Потребительский кредит
Ипотека
Приобретенное жилье оказывается в залоге у финансовой организации.
Пока не закрыт долг перед банком, на некоторые манипуляции с недвижимостью наложено вето.
К примеру, владелец не сможет без оповещения кредитной компании продать, подарить или совершить перепланировку в ипотечном жилье.
Размер процентной ставки
По потребительскому займу он намного выше. В этом пункте ипотечная ставка в разы уступает.
Снижать ставку финансовой организации позволяет:
Первоначальный взнос
Необходим для оформления ипотечного кредита. В некоторых банках может достигать 10-15% от стоимости жилья.
Чтобы получить потребительский кредит, не придется вкладывать в банк дополнительные средства.
Сумма ежемесячных выплат
Ипотека – это долгосрочный проект, который может растянуться на 30 лет. Благодаря этому и выплаты по ипотечному кредиту намного меньше, чем по потребительскому.
Обычный кредит оформляется на более короткий срок. Он может составлять от 6 месяцев до 5 лет. Но в обоих случаях можно погасить долги раньше срока.
Согласованная банком сумма
Банк охотнее одобрит большую сумму для ипотеки, чем для потребительского займа. При этом у кредитополучателей может быть одинаковый уровень дохода.
Время согласования сделки
Чтобы выдать ипотеку, банку потребуется намного больше времени, чем для оформления потребительского займа. Обычный кредит финансовая организация может согласовать за пару дней.
Ипотечный заем требует больше времени, поскольку специалисты банка будут тщательно проверять надежность кредитополучателя.
Когда ипотеку одобрят, кредитополучателю потребуется время для поиска квартиры, подходящей под сумму кредита. На это может уйти несколько месяцев, поэтому клиенты заранее находят квартиру, на которую предполагают оформить обременение.
Важно: в целом на оформление сделки может потребоваться около 90 дней.
Господдержка
Конечно, выдача потребительского кредита не предусматривает использование государственных льгот или участия в особых программах. А вот в ипотечном секторе – это популярная практика.
Государство периодически субсидирует ипотечные программы. Например, снизить процентную ставку могут многодетные семьи, военнослужащие и другие категории граждан.
Важно: семьям разрешается покрывать часть ипотеки маткапиталом. С этого года льгота распространяется даже на семейные пары с первенцем.
Налоговый вычет
Действует только на ипотеку. За потребительский кредит невозможно вернуть налоговый вычет.
Однако получатель ипотеки тоже не всегда может рассчитывать на возврат вычета. Его не получится оформить в нескольких случаях:
Дополнительные траты
Потребительский заем не предусматривает лишних расходов.
Ипотечные обязательства потребуют с вас оплаты страховки на квартиру, а также вам нужно будет обязательно застраховать свою жизнь.
После того, как Анатолий узнал о главных отличиях ипотеки от потребительского кредита, то понял, что взять ипотеку намного выгоднее.
Конечно, он понимал, что нужно будет внести огромную сумму денег за квартиру (и делать это в течение долгих лет), но это определенно выгоднее, чем брать краткосрочный потребительский кредит под огромные проценты.
Важно: заемщику комфортно взять обычный кредит, когда для покупки жилья не хватает 15-20%. Потребительский кредит быстро оформят, к тому же не придется платить за страховку.
Льготная ипотека
За три года льготная ипотека серьезно подогрела рынок жилья: многие семьи участвуют в этой программе. На волне спроса рынок нивелировал льготную ставку на ипотечный заем: цены на квадратный метр выросли в несколько раз.
В связи с этим эксперты осторожно относятся к субсидиям со стороны государства. История рынка недвижимости уже доказала, что доступная ипотека делает жилье снова менее доступным. К тому же льготы создают нагрузку на бюджет.
Ставка по ипотеке субсидируется в течение всего времени кредита, а договор может быть заключен на 30 лет. А если правительство взяло на себя непосильные обязательства? И не лучше ли государству работать над тем, чтобы снижать стоимость квадратного метра, а не стимулировать его рост.
Между тем, в России льготную ипотеку продлили до 2023 года. Счетная палата предложила выдавать кредит такого формата одному заемщику лишь единожды в жизни. В ведомстве предполагают, что это позволит сдержать рост цен на жилье.
На сентябрь 2021 года оформить льготную ипотеку можно неограниченное количество раз.
Что лучше ипотека или кредит
Потребность в собственном жилье для каждой семьи становится особенно актуальна когда она только сформировалась или ожидается пополнение. Сложно найти пару, которая не хотела бы уединиться в собственном гнездышке и строить свой быт самостоятельно. Но как быть если финансовая обеспеченность не позволяет сделать покупку жилья из собственных сбережений? Специально для таких целей банками предлагается огромнейший выбор кредитных программ, помогающих реализовать самые важные планы, в том числе и приобретение жилья. Однако, многие сталкиваются с вопросом, а что же лучше взять: простой потребительский кредит или лучше отдать предпочтение целевому ипотечному кредитованию? Ответ на эти вопросы мы попытались дать в этой статье.
Отличия кредита от ипотеки
Практически для каждой семьи наступает момент, когда просто необходимо задуматься о покупке жилья. Конечно, большинство отдает предпочтению целевому кредитованию — ипотеке. Однако, не всегда такой вариант максимально выгодный. Итак, давайте разбираться.
Ипотека — это вид целевого кредитования, предметом которого становится покупка жилой недвижимости как в новостройках, так и на вторичном рынке. Важная отличительная черта — деньги выдаются строго под конкретную квартиру или дом.
Потребительский кредит — это вид займа, имеющий нецелевой характер, выдающийся без обоснования и в денежном эквиваленте. Оформляя такой кредит клиент не обязан предоставлять подтверждений на что были потрачены полученные деньги.
Сразу отслеживаются явные отличия:
средний размер ипотеки до 20 млн руб.
средний размер кредита до 700 тыс. без обеспечения, и до 3 млн с обеспечением или поручителем
от 1 часа до 2 дней
Плюсы и минусы ипотеки
У каждого вида кредита, существуют свои достоинства и недостатки. Для начала определимся с ипотекой: какие преимущества она дает и с какими проблемами можно столкнуться?
· более низкая процентная ставка (10-14%), позволяющая уменьшить нагрузку на семейный бюджет, обусловлена она ликвидным залогом — покупаемой жилой площадью, которую в случае чего банк оставит себе;
· государственная поддержка, выражающаяся в виде субсидий и компенсаций, которые могут оформить многие семьи, и тем самым уменьшить ставку процента до 7-9% в год;
· возможность оформления займа на срок до 30 лет, что гарантирует возможность покупки жилья даже семье с не слишком высоким заработком;
· банк проводит самостоятельную проверку жилья на предмет афер и уменьшает риски клиента остаться ни с чем.
· до момента полного погашения кредита, приобретаемое жилье — собственность банка, на которое у его прямых хозяев не так уж и много прав, в том числе и на серьезные перестройки;
· необходимость оформления множества дополнительных страховых услуг, уменьшающих риски банка, а для клиента это дополнительные траты;
· банк вправе отказать в покупке жилья, которое выбирают клиенты, и серьезно ограничить круг возможных вариантов;
· для получения займа необходимо иметь 10-15% от общей стоимости квартиры, не у всех есть этот первоначальный капитал;
· хоть проценты и небольшие, но в длительном периоде они могут составить сумму равную еще одной квартире, следовательно, растягивать удовольствие по выплате кредита не стоит;
· не все банки предусматривают возможность досрочной выплаты займа, к вам могут быть применены штрафы (банк не хочет терять свою запланированную прибыль);
· длительная проверка документов, платежеспособности клиента, возможных рисков.
Конечно, это далеко не все плюсы и минусы, но самые весомые.
Преимущества и недостатки кредитов
У потребительского кредитования тоже есть свои положительные и отрицательные стороны. А если учитывать, что цель кредитования, вложение в недвижимость, то стоит хорошо подумать о таком займе.
· Решение касательно выдачи займа принимается на более лояльных условиях (меньше придирок и проверок);
· Требования к заемщику значительно меньше, в том числе и по документам;
· Если часть денег на квартиру есть, и не хватаем суммы в размере 1-2 млн, то их можно получить практически в любом банке;
· Если денег в принципе нет на первоначальный взнос, то и это не помеха взять займ, он просто не нужен;
· Если нет имущества для залога, всегда можно пригласить платежеспособного поручителя;
· Выбрав банк с максимально лояльными процентами, возможность переплаты снижается кардинально;
· Купленное жилье остается ни чем не обременено, следовательно, его можно как сдать, так и перепродать в случае необходимости;
· Отсутствие необходимости страхования покупаемого жилья, а это 1-2% к переплате по кредиту ежегодно.
· Процентная ставка все-таки выше чем у ипотеки, и надеяться на субсидирование от государства нет смысла;
· Более сжатые сроки для погашения долгов;
· Если нет ни имущества для залога ни поручителя, надеяться на кредит больше 700 тысяч нет смысла;
· Значительная нагрузка на бюджет семьи из-за серьезного размера ежемесячного платежа;
· Получения большого займа ограничивается платежеспособностью клиента и размером его семьи.
Что лучше для покупки жилья?
После рассмотрения плюсов и минусов каждого из кредитных продуктов, конечно возникает вопрос, а что же лучше выбрать для покупки жилья? И здесь нет однозначного ответа, все зависит только от финансовой состоятельности заемщика. Есть возможность быстро погасить кредит, нужна сравнительно небольшая сумма займа, тогда стоит задуматься о нецелевом кредитовании.
А вот если семейный бюджет и так ограничен, а необходимость оставить квартиру в залог банку не пугает, есть возможность претендовать на помощь государства, то лучше отдать предпочтение кредиту, специально предназначенного для покупки жилья. Ведь срок на погашения кредита вы можете выбрать меньше чем 30 лет, главное, чтобы вам это позволяли ваши доходы. Альтернатива — найти банк, разрешающий досрочное погашение займа.
В чем отличия требований банка?
При выборе того или иного вида кредитования стоит внимательно отнестись к требованиям банка. В случае простого потребительского кредитования банк внимательно изучает самого клиента и его платежеспособность, а также обращает особое внимание на кредитную историю и размер доходов. В целом это и все. Требования непосредственно к клиенту более лояльные, в некоторых банках кредитоваться можно даже пенсионерам.
А вот с ипотекой все сложнее. Мало того, что банк проверяет самого клиента, при большом займе партнером выступает второй супруг, и здесь уже рассматривается общий доход семьи. Помимо досье клиента, банк внимательно изучает жилье, которое планируется покупать. Следовательно, заемщику нужно предоставить еще больший пакет документов для банка, что более затратно по времени да и деньгам.
Еще один серьезный нюанс — возраст заемщика: банк ограничивает выдачу ипотеки людям, находящимся в предпенсионном возрасте, а если еще и претендовать на государственное субсидирование, тогда у банка будет еще больше требований, и более придирчивая проверка.
Дополнительные расходы при ипотеке и кредите
В отличие от ипотеки, потребительский кредит чаще всего не требует дополнительных затрат, за исключением добровольного страхования жизни, но и от него всегда можно отказаться. А вот с ипотекой такое не пройдет. Перед выбором в пользу ипотеки, ссылаясь на более низкие проценты, просчитайте все дополнительные расходы, может оказаться так, что переплата в размере 2-3% при потребительском кредитовании будет несравнима по отношению затрат с оформленной ипотекой.
Сразу готовьтесь потратить деньги на такие услуги, как:
В итоге настоятельно рекомендуем просчитывать все возможные варианты при покупке жилья. Не стоит бросаться в омут с головой если банк обещает низкие проценты и никаких переплат. Покупка жилья это очень ответственное решение и весьма затратное мероприятие. Для того чтобы она не стала пожизненной проблемой, тщательно обдумывайте каждое свое решение.
Что лучше – ипотека или кредит на покупку квартиры?
Ипотека – один из наиболее распространенных видов кредитов на сегодняшний день. В отдельную категорию ее выделяют из-за определенных особенностей, которые свойственны только ей. Одна из главных особенностей жилищного займа – залог приобретаемого имущества. Это условие используется банком для того, чтобы максимально снизить риск невыплаты заемных средств. Если клиент не выполнит своих обязательств, недвижимость перейдет в собственность кредитора. Мера связана с тем, что ссуда покупку жилья берется на длительный срок, за время которого может ухудшиться финансовое положение заемщика. При этом определенные категории граждан могут воспользоваться специальными программами банков и получить, к примеру, госсубсидию или другие льготные условия по кредиту. Чтобы не обременять жилье, некоторые клиенты предпочитают оформить обычный займ, но использовать полученные средства на покупку жилья. Вопрос, что выгоднее – кредит или ипотека для покупки квартиры, остается дискуссионным. Рассмотрим особенности каждой программы, чтобы оценить их положительные и негативные стороны.
Основные отличия
На первый взгляд отличие только одно — ипотека предполагает залог жилья, которое приобретается в кредит, а потребзайм — нет. Но эта разница — не единственная. Чтобы понять, что лучше, ипотека или кредит на покупку жилья, определим основные особенности того и другого банковского предложения.
Главное отличие ипотеки от потребкредита в том, что первая – будет целевым займом, а средства второго могут быть потрачены на любые цели. Отсюда вытекает и разница в процедуре оформления, условиях выдачи и погашения той и другой ссуды.
Решить, что будет лучше – ипотека или кредит на покупку квартиры, – каждый может в зависимости от нескольких факторов:
Вопрос, ипотеку или кредит на покупку квартиры следует брать, зависит от того, согласен ли заемщик на залог недвижимости, которую он приобретает. Если происходит ее обременение – речь будет идти об ипотечном займе, если нет – о потребительском.
Что выгоднее, ипотека или потребительский кредит, каждый решает в зависимости от своих финансовых возможностей и особенностей жилья, которое планируется приобрести. Те, у кого больше собственных средств, могут взять потребительский займ, чтобы за счет полученного займа купить квартиру или частный дом. Тем, кто не обладает достаточными накоплениями, лучше взять ипотеку. В этом случае крупная разовая выплата потребуется только на начальном этапе – при внесении первого взноса.
Достоинства и недостатки ипотечного займа
Попробуем ответить на вопрос: ипотека или кредит на покупку квартиры – что лучше? Для этого сравним особенности, отметим плюсы и минусы каждой программы.
Чем отличается ипотека от займа на приобретение недвижимости без условия залога.
Положительные стороны ипотеки:
Чтобы оценить, что выгоднее – ипотека или кредит, – нужно знать и недостатки каждой программы. Отметим основные минусы ипотечного займа:
Подводя итоги, можно сделать следующий вывод: кредит дает больше свободы в выборе и распоряжении имуществом и подходит для тех, кто обладает значительными накоплениями или получает высокую заработную плату. Ипотека больше подходит для тех, у кого средний доход и кто имеет право на государственную субсидию, возможность использовать программу банка для льготных категорий граждан.
Ипотека или кредит – что выбрать?
Рассмотрим условия, когда будет выгодно взять ипотеку или потребительский кредит.
Ипотечный займ будет лучше оформить в следующих обстоятельствах:
Взять потребкредит выгоднее в следующих ситуациях:
Заключение
Мы рассмотрели особенности покупки квартиры в ипотеку или за счет средств потребкредита. Выбор зависит от финансовых возможностей, особенностей жилья и наличия права у клиента на получение льготных условий.
Чтобы определить, что выгоднее – ипотека или кредит, удобно использовать расчеты конкретных банковских программ. Узнать актуальные предложения от банков вы можете на нашем финансовом портале. С помощью онлайн-калькулятора удобно посмотреть график интересующей программы, размер переплаты в зависимости от суммы кредита и срока его погашения. Если условия ипотеки или потребительского займа вас устраивают, перейти к его оформлению через интернет вы можете прямо сейчас.
Кредит и ипотека: в чём разница и что выбрать для покупки жилья
Когда собственных средств недостаточно, для покупки недвижимости можно воспользоваться ипотекой или взять обычный кредит наличными. Разберёмся, в каких ситуациях выгоднее первый вариант, а когда лучше выбрать второй.
В чём разница между ипотекой и кредитом?
Кредит — это заём, а ипотека — это вид жилищного кредитования, при котором банк выдаёт заёмщику деньги на покупку недвижимости. Её особенность в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья. До момента полного погашения задолженности недвижимость находится под обременением, то есть собственник не может её продать, подарить, сделать перепланировку без согласия кредитора.
При кредите организация даёт заёмщику деньги на покупку товаров, оплату определённых услуг и другое. Выделяют целевые и нецелевые займы. Как правило, при оформлении обычного кредита не нужно подтверждать, на что были потрачены средства.
Сравним по нескольким параметрам, чем отличается кредит от ипотеки.
На покупку недвижимости
Средняя ставка от 7 до 10%. Также существуют льготные программы кредитования под 6–6,5%.
Ставки существенно выше, чем по ипотеке. Могут доходить до 15–20% годовых.
Передача ипотечной недвижимости в залог — обязательное условие оформления
Обеспечение не требуется
До 50 000 000 рублей
Не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья
Точный размер процентной ставки определяется индивидуально для каждого заёмщика. При расчёте учитываются кредитная история, уровень дохода, наличие обеспечения и другие факторы. Так, в Альфа-Банке доступны льготные условия для зарплатных клиентов: сниженная процентная ставка, быстрое одобрение и минимальный пакет документов.
В отличие от нецелевого кредита, который выдают на 5–7 лет, ипотеку можно оформить на срок до 30 лет. При оформлении ипотечного займа банк оценивает размер первоначального взноса. Чем больше денег вносит заёмщик, тем выше вероятность одобрения. Также клиентам со взносом более 40–50% будет предложен более выгодный процент.
На максимальный кредитный лимит влияет величина заработка. Сумма выплат по кредитным обязательствам не должна быть более 50% общего дохода заёмщика.
При ипотеке сумма зависит от стоимости недвижимости.
По потребительским займам сумма ограничена условиями действующей программы.
В Альфа-Банке можно оформить нецелевой заём до 5 000 000 рублей по ставке от 6,5% в год. Также действуют программы ипотечного кредитования на покупку квартир в новостройках и на вторичном рынке. Минимальная ставка — 5,99% годовых.
Расходы на оформление
Разница между ипотекой и кредитом состоит и в затратах на оформление. Как правило, при оформлении потребительского займа заёмщику не приходится тратить дополнительные средства. С ипотекой всё обстоит иначе. При её оформлении в основные расходы входят:
Покупка страховки. Включает титульное страхование (при покупке жилья на вторичном рынке).
Оплата услуг независимого оценщика, нотариуса.
Оплата банковского аккредитива, а также комиссий за выдачу займа.
Затраты на проверку юридической чистоты сделки и регистрацию недвижимости.
Порядок рассмотрения заявок в Альфа-Банке
Чтобы оформить кредит или ипотеку в Альфа-Банке, заполните стандартную форму на сайте: введите личные и контактные данные, регион. Укажите информацию о заработке, выберите параметры займа. Дождитесь предварительного одобрения заявки — это займёт не более двух минут.
Загрузите электронные версии документов через интерфейс сайта. Если вы оформляете ипотеку, выберите объект недвижимости и страховую компанию, заполните анкету. Через некоторое время вам перезвонит сотрудник банка, чтобы сообщить о решении и согласовать время визита для подписания договора.
Получите потребительский кредит в удобном отделении или закажите доставку — специалист привезёт карту с нужной суммой по указанному адресу.
Какие документы нужны
Для оформления нецелевого кредита потребуются:
паспорт, военный билет (для мужчин до 27 лет);
второй документ на выбор — ИНН, СНИЛС, водительские права и другие;
справка по форме банка, 2-НДФЛ, выписка из ПФР о состоянии лицевого счёта;
трудовой договор, трудовая книжка.
При оформлении ипотечного займа дополнительно потребуются документы по объекту залога:
свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН;
справка об отсутствии обременений;
отчёт об оценке недвижимости;
согласие супруга/супруги на проведение сделки и другие.
Перечень документов меняется в зависимости от того, какую недвижимость вы приобретаете — строящуюся или готовую, на первичном или вторичном рынке.
Что проще оформить
Получить потребительский кредит проще и быстрее, чем ипотечный заём. При оформлении последнего требуется время на поиск объекта недвижимости, который пройдёт одобрение кредитной организации. Определённое время — от нескольких дней до нескольких недель — займёт подготовка и проверка документов. Это связано с тем, что кредитная организация тщательно проверяет все нюансы сделки, чтобы избежать возможных рисков.
Кредит или ипотека: что выгодней?
Чтобы оценить выгоду того или иного варианта, сравним плюсы и минусы каждого вида кредитования.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.