Получистовая отделка квартиры в новостройке что включает в себя
Предчистовая отделка квартиры – золотая середина или ненавистный компромисс?
Как известно из старой весёлой песни, девушки бывают разные – чёрные, белые, красные. Вот и квартиры в новостройках не менее разные и различаются при этом по ещё большему числу параметров – количеству квадратных метров, количеству комнат, количеству уровней, наличию или отсутствию балконов и лоджий…
Но прежде всего остального впечатление о квартире формирует её внешний вид. Согласитесь, вы по-разному воспримите пустую бетонную коробку и помещение, для комфортной жизни в котором не хватает только каких-нибудь дивана и холодильника?
Разбираемся в видах отделки
Предчистовая отделка – это некий компромисс между двумя видами, описанными выше. В квартире с ней будет не всё – но что-то там точно будет. Что-то вам придётся доделывать самостоятельно – но, опять же, далеко не всё. Так как доделывать не так уж много, можно доверить это профессионалам. Либо, по той же причине, взять всё в свои руки. Кажется, это идеальная степень готовности – почему же тогда её выбирают не все?
Что входит в предчистовую отделку и как производятся работы
Разберёмся с этими загадочными «что-то», которые будут представлены в квартире с предчистовой отделкой. Итак, застройщик выполнит для вас следующие пункты.
Начнём с того, что у вас сразу будет ровно всё то, что было бы при черновой отделке. Ну, это как минимум и точно – на самом деле всё это будет либо как-то улучшено, либо чем-то дополнено. Застройщик озаботится планом работ – сначала возьмётся за основные и постепенно будет добавлять детали.
Принимаем квартиру с предчистовой отделкой
Когда всё, что нужно, будет сделано, вам останется принять квартиру в таком виде. Но не относитесь к процессу приёмки слишком беззаботно – какие-то ошибки рабочих, безусловно, можно понять, но никак не следует прощать.
Начните, например, с проверки того, насколько у вас всё ровно.Это не фигура речи – бугров и впадин не должно быть ни на полу, ни на стенах, ни на потолке. Даже оставшиеся следы от шпателя, если они будут выделяться больше, чем на один-два миллиметра, позже могут помешать вам легко придать всему готовый красивый вид. А если всё придётся переделывать заново, то какой смысл в предыдущей работе? Так можно было брать и черновую отделку.
Проверьте, симметрично ли установлены радиаторы – на каком расстоянии они находятся от стены, сколько от пола, сколько от окна. Хорошо бы, чтобы от одного нижнего края батареи до пола было примерно столько же, сколько от другого – хотя бы, чтобы разница не была заметна невооружённым глазом. Проверьте также, достаточно ли на радиаторах кронштейнов и установлены на них краны Маевского (это такие специальные устройства для выпуска воздуха).
Между стеной и окном не должно быть ни малейшего зазора – не обращать на них внимание следует только в том случае, если вы очень любите свежий воздух и хотите вечно жить со сквозняком. Стёкла в окнах должны быть без трещин и царапин – бракованные или испорченные рабочими лучше заменить сразу за чужой счёт, чем дождаться, когда они разлетятся на осколки, и собирать деньги (или осколки, если на отделку вы и так потратили слишком много!) на новые. Убедитесь, что подоконники расположены на одном уровне и не мешают потокам тёплого воздуха из батарей. Проверьте, не скрипят ли при открытии межкомнатные двери, не царапают ли они пол, плотно ли они закрываются.
А особенно тщательно займитесь проверкой инженерии. Работает ли электричество, не сильно ли нагреваются провода. А что с водопроводом? Нет ли на смесителе ржавчины, лишней влаги на трубах, лужиц под ними? Проконтролируйте и исправную работу вентиляции и, например, системы центрального кондиционирования, если оно предусмотрено в вашем новом ЖК.
Популярность предложения и его стоимость
Мы уже выяснили, что предчистовая отделка – это хоть и середина между двумя крайностями, но середина золотая, то есть почти идеальный вид квартиры в новостройке. Однако предложение квартир с отделкой появилось у нас относительно недавно и, хоть оно и смогло оставить на плаву рынок недвижимости во время финансового кризиса, а всё-таки не стало слишком популярным. Так, весной прошлого года РБК писали, что доля новых квартир хоть с какой-нибудь отделкой пока близка только к трети – остальные две трети, а именно 69% квартир, сдаются застройщиками без отделки вообще. Как уже говорилось выше, отсутствует отделка чаще всего в домах бизнес- и премиум-класса. Интересно, что при этом и в том и в другом классе предчистовая отделка всё же менее популярна, чем чистовая – 3% против 9% в первом случае и 7% против 21% во втором. То есть та самая золотая середина вовсе не так любима народом, как кажется.
Возможно, сейчас против отделки работает как раз тот факт, что за неё приходится платить. «Купим квартиру, а потом как-нибудь дёшево сделаем ремонт сами» вместо «Купим квартиру и доплатим за то, чтобы в неё можно было въехать сразу». По мнению многих застройщиков, чтобы привлечь клиента, цена за квадратный метр с отделкой не должна превышать цену квадратного метра без неё больше, чем на 10%. Это, впрочем, не значит, что такого принципа придерживаются все девелоперы и тем более не значит, что отделка доступна каждому покупателю. Чем выше класс, тем качественнее должна быть отделка, и тем она, соответственно, будет дороже.
Парадоксально, но факт – покупателям жилья эконом-класса легче позволить себе квартиру с отделкой, чем покупателям премиума.
Вот и получается, что дороговизна и сомнения в качестве отделки негативно сказываются на компромиссном варианте. Одни думают: «Пусть лучше нам сделают дорого, но чтобы всё было готово к заселению». Другие думают: «Пусть лучше нам сделают самый минимум, зато дёшево». И почти никто не думает: «Пусть будет не очень дорого, но и не очень дёшево. И чтобы не всё готово, но и не совсем чуть-чуть. Как же я люблю компромиссы! Надо попросить, чтобы стены мне покрасили в серый цвет, средний между белым и чёрным!»
Недостатки, преимущества и требования властей
Предчистовая отделка квартиры требует максимально внимательного отношения от того, кто её заказал. В черновой рассматривать почти нечего, в чистовой претензии могут быть только к самым маленьким деталям. Любая золотая середина получает не только все преимущества двух крайностей, но и их недостатки. Но делает ли это её ненавистным всем компромиссом, на который соглашаются только слабые? Едва ли.
Кстати, важно отметить, что Министерство строительства России выдвинуло предложение обязывать девелоперов готовить квартиры сразу с отделкой. Тогда такому проекту обрадовались далеко не все, разумно посчитав, что это может привести к росту цен на недвижимость. Однако если власти и застройщики придут к согласию, в новых условиях наверняка вырастет популярность предчистовой отделки. Ничего страшного, что покупатель пока не любит компромиссы – скоро его должны заставить их полюбить.
Отделка квартиры в новостройке от застройщика
Черновая отделка
Это минимум отделочных работ, которые обязан выполнить застройщик, передавая квартиры покупателям. Такой бюджетный вариант позволяет купить квартиру дешевле, но ремонт в таком помещении получается для собственника самым затратным (особенно когда в него входят выравнивание стен и стяжка пола). Черновая отделка, как чистый лист, позволит покупателю воплотить все свои задумки — от перепланировки до дизайнерского ремонта. Минус — когда в доме все квартиры сдаются в черновой отделке, уже заселившихся жильцов еще долго беспокоят звуки ремонта в соседних квартирах. К тому же от постоянного присутствия в доме отделочников, которые таскают стройматериалы и строительный мусор, страдает отделка подъездов и лифтов.
Готовя квартиры к передаче собственникам, в потолке и стенах строители затирают швы, заделывают технологические отверстия, стыки, места прохода инженерных коммуникаций. Пол может быть уже со стяжкой, но выполняют ее не все застройщики. В квартирах могут отсутствовать межкомнатные перегородки.
В помещениях проводят систему отопления, устанавливают радиаторы. Делают электропроводку — доводят электрокабель до счетчика или монтируют по всей квартире, иногда с установкой розеток и выключателей. На трубах холодной и горячей воды ставят водосчетчики. В канализационном стояке устанавливают заглушки, чтобы в дальнейшем подключить к нему систему водоотведения. Квартира в черновой отделке имеет металлические входные двери, окна и балконное остекление.
Предчистовая/получистовая отделка/под самоотделку
Удобный вариант для тех, кто не хочет проводить трудоемкие отделочные работы, которые отодвигают переезд в новостройку на неопределенный срок. Поскольку помещения застройщик передает уже подготовленными к нанесению финишного покрытия, часть хозяев при определенных навыках сами клеят обои, укладывают линолеум или ламинат. При этом цвет, качество и цена использованных в ремонте материалов — это исключительно их выбор. Интерьер получается индивидуальным, на подготовку квартиры к переезду уходит два — три месяца.
При таком виде отделки поверхность стен в квартире (за исключением балконов, лоджий и санузлов) выравнивается шпатлевкой, потолок может быть натяжным или оштукатуривается, на полах выполняется цементная стяжка. По комнатам разводят систему отопления и устанавливают радиаторы. На трубах холодной и горячей воды монтируют водосчетчики. В помещениях протягивают электропроводку, устанавливают розетки и выключатели, готовят на потолке места для подключения люстр. Как и при черновой отделке, в помещениях установлены окна, балконы и лоджии остеклены. На входе в квартиру стоят металлические двери. Как правило, сантехникой хозяева занимаются сами.
Чистовая отделка/под ключ
Этот вид отделки предполагает, что квартира будет готова к переезду сразу после сдачи дома в эксплуатацию. В помещениях уже есть все необходимое для жизни. Это удобно, когда владельцы спешат переселиться в новый дом из съемного жилья или из другого города и все желаемые изменения готовы отложить на более позднее время. Либо дольщики вложили в покупку все свои деньги и на новые траты, связанные с отделкой, не рассчитывают. Также квартиры в чистовой отделке предпочитают инвесторы, которые сдают купленные помещения в аренду без дополнительных вложений.
Чистовая отделка бывает разных видов, от стандартной до фирменной и дизайнерской. Уровень чистовой отделки определяется классом дома. Причем за отделку более дорогими материалами застройщики предлагают доплачивать.
Недорогое массовое жилье — это самые простые материалы, какие только сможет найти строительная фирма. Линолеум без плинтусов, водоэмульсионная краска в санузлах, бумажные обои, зачастую не самого удачного цвета и рисунка. Застройщику эта отделка обходится ненамного дороже получистовой, зато позволяет стимулировать спрос среди покупателей с низким бюджетом: студентов, молодых семей.
В проектах повышенной комфортности строительные компании используют более качественные материалы, которые должны прослужить несколько лет и не вызывать раздражения, пока хозяева не соберутся делать ремонт. Это износоустойчивый линолеум с плинтусами, обои нейтральных тонов, керамическая плитка в санузлах, натяжные потолки, межкомнатные двери средней ценовой категории.
Плюсы и минусы чистовой отделки от застройщика
Чистовая отделка застройщику обходится дешевле, чем собственнику, за счет объемов. Владелец квартиры и материалы покупает с розничной наценкой, и счет за работы бригада отделочников ему выставляет по рыночной цене. Строительная компания берет линолеум и обои оптом и загружает отделочников работой сразу по всему дому. Минус такого массового подхода — однотипные интерьеры во всех квартирах. Зато если учесть, что в первые три — пять лет новостройка дает усадку, на первое время дорогая отделка и не нужна.
Чтобы расширить ассортимент и охватить как можно больше клиентов, ряд строительных компаний предлагают сразу несколько видов отделки. Базовый (как правило, черновая или предчистовая отделка) входит в цену квартиры, за остальные придется доплачивать. Тут покупатели могут выбрать как стандартные варианты, так и дизайн-проекты с ламинатом, обоями под покраску и декоративной штукатуркой. У этих предложений есть свои преимущества: ремонт от застройщика экономит время собственника, к тому же позволяет включить затраты на отделку в ипотечный кредит.
Какой бы вид отделки ни выбрал покупатель, все ее детали должны быть прописаны в договоре долевого участия. Только в этом случае инвестор будет уверен в том, что получит готовый объект именно в том виде, за который заплатил.
Предчистовая отделка квартиры в новостройке: что это, что включает
Выбирая жилье на первичном рынке, покупателям приходится анализировать предлагаемые варианты по целому ряду параметров. Очевидно, что на цену квартиры влияет площадь, планировка, расположение, инфраструктура и близость к транспортным развязкам.
Но случается так, что в схожих на первый взгляд по перечисленным признакам жилых комплексах значительно отличается цена квадратных метров. Заинтересованный покупатель выяснит, что причина связана разной степени готовности к заселению (с предчистовой отделкой и чистовой отделкой, или даже «под ключ»). Чтобы выяснить, стоит ли на этом экономить, в этой статье разберем:
Что такое предчистовая отделка
Это состояние квартиры, пользующееся самым высоким спросом у покупателей. Значит, чаще всего предлагаемое застройщиками. Поэтому перед покупкой первичного жилья не помешает разобраться с этим понятием и посмотреть фото вариантов предчистовой отделки квартиры в новостройке.
Если учесть, что чистовой отделкой называется нанесение финишных декоративных покрытий на поверхности (потолок, стены и пол) и монтаж необходимых для жизни приборов и элементов, напрашивается логичный вывод. Предчистовая отделка – это подготовительный этап перед косметическим ремонтом, создание базы. Так и трактуют это понятие застройщики, но в собственных вариациях.
Встречается два распространенных определения предчистовой отделки. Согласно первому, в такую квартиру можно заезжать и жить, параллельно выполняя самостоятельно чистовую отделку. Согласно второму, жить в таком помещении еще нельзя, но для окончательной готовности остается приложить минимум усилий.
Различия в определениях происходит из числа этапов и составляющих, подразумеваемых застройщиком под предчистовой отделкой. В следующем разделе рассмотрим подробнее, что включает предчистовая отделка в любом случае и на какие дополнения рассчитывать в улучшенном варианте.
Что включает в себя предчистовая отделка квартиры
Поговорим сначала о том, в чем солидарны строительные компании. В первую очередь, это выравнивание пола – базовая стяжка, которую желательно впоследствии покрыть тонким слоем самовыравнивающейся смеси. Также проведены грунтовка и шпаклевка (оштукатуривание) стен и побелка потолков. Завершен монтаж электропроводки и отопительной системы, включая приборы обогрева помещений (радиаторы). Подготовлены отводы и выводы водоснабжения для подключения санитарно-технического оборудования. И, разумеется, уборка – очистка помещений от строительного мусора и пыли. Вот что такое предчистовая отделка квартиры в новостройке в базовой комплектации.
А теперь речь пойдет о дополнительных опциях, которые, возможно, повезет увидеть в купленной квартире с предчистовой отделкой, если застройщик видит это понятие шире. Это:
Важно заранее выяснить список проводимых застройщиком при отделке работ. Если этого не сделать, некоторые хозяева огорчатся, что квартира с предчистовой отделкой оборудована перечисленными выше компонентами. Ведь от собственных планов на эти участки придется отказаться либо дополнить этапом демонтажа – а это лишние время, шум и грязь. Другие, наоборот, оценят, что получили по низкой цене почти чистовую отделку. В следующем разделе поговорим об этом «почти», то есть чем отличается предчистовая отделка и чистовая отделка.
Отличия чистовой и предчистовой отделки
Основные усовершенствования, в которых перед въездом нуждается квартира с предчистовой отделкой – это монтаж финишного напольного покрытия и сантехники. Остальное допустимо доделывать, уже перевезя вещи и заселившись. Например, на время оклейки стен в комнате обоями можно временно ночевать в соседней или на кухне, если комната всего одна. Это доставит некоторый дискомфорт, но подойдет тем, кому дорого покупать квартиру с чистовой отделкой, а въезд отсрочить не получается.
Альтернатива такому «полуфабрикату» – более дорогая чистовая отделка – подразумевает приезд хозяев на осмотр новых владений сразу с мебелью и чемоданами. От квартиры степени готовности «под ключ» отличается только отсутствием мебели. Застройщик включит в стоимость такого жилья материалы для отделки и ремонтные работы, предоставив не просто подготовленную, а уже декорированную квартиру. Это значит, что под ногами лежит напольное покрытие, стены покрыты обоями или покрашены и квартира ждет заселения.
Качество отделочных материалов и оборудования напрямую зависит от класса жилья, но современных жилых комплексах доступен выбор из нескольких ценовых категорий. Разница между ценами достигается путем использования в одной квартире импортного наполнения, а в другой – элементов российского производства. Уточните у продавца перед покупкой, на что рассчитывать: линолеум или ламинат, бумажные или виниловые обои предусмотрены проектом, поинтересуйтесь и фирмой-производителем сантехники. Владея этой информацией, несложно посчитать, что выйдет дешевле и ближе к запланированному интерьеру – переплатить застройщику или довести квартиру до готовности к проживанию самостоятельно.
Плюсы и минусы
У предчистовой отделки наблюдается ряд преимуществ как перед предшествующей стадией (черновой отделкой), так и перед последующей (чистовой). Такой вариант лучше чернового, поскольку возможен заезд сразу после сдачи объекта (пусть и сопряженный с временными трудностями). Еще один весомый фактор – выполнены самые громкие и грязные работы (не придется заливать пол, штробить стены под электрическую сеть, равнять и штукатурить). А для только что заселенной новостройки это значит не только свободу от собственных шума и загрязнений, но и от соседских, поскольку застройщики часто обособляют секцию отделанных квартир. Так что заезжая в новое жилье с маленькими детьми, не придется бояться, что в ближайшие несколько лет не удастся спать днем.
Чистовая отделка тоже по нескольким пунктам проигрывает предчистовой. Во-первых, потому что не предоставляет простора для фантазии хозяев при оформлении и декорировании, воплощения оригинальных идей. Как правило, там используются нейтральные цветовые решения, интерьеры типовые и без изюминок. Вторая причина превосходства квартиры с предчистовой отделкой – стоимость ниже отремонтированных до конца в среднем на 5-8%.
Но всякий вариант, помимо достоинств, имеет и недостатки. Взять хотя бы дополнительные неотложные расходы на срочные дополнения и время, которое понадобится на косметический ремонт (от затягивания на длительные периоды никто не застрахован). Особенно некстати это инвесторам в недвижимость, планирующим сдавать жилье в аренду, а не жить там.
К тому же, если примененные материалы не оправдали ожиданий, придется потратить время и деньги на переделку. Кстати, этого не случится, если претензии возникли к качеству проведенных работ, об этом подробнее пойдет речь в последующих разделах.
Сколько стоит
В разных регионах наценка за предчистовую отделку по сравнению со стоимостью квартиры, сдаваемой в черновой отделке, значительно отличается. По сравнению с жильем, отделанным начисто, такая квартира выйдет минимум на 5% дешевле. Распространено мнение, что чистовой ремонт, осуществляемый самостоятельно после покупки квартиры, выйдет дороже, даже если делать у себя то же, что предлагает застройщик, поскольку у строительной компании закупка материалов по оптовым ценам и налаженные контакты с подрядчиками, которыми не располагают покупатели жилья.
Но если оставить в стороне дизайнерские приемы и импортные материалы, а большую часть отделочных работ произвести своими руками, этот вариант окажется более экономным. Ремонт квартиры с предчистовой отделкой силами наемной бригады различается, стартуя с 2200 рублей за квадратный метр в регионах до 3500-4000 рублей в Москве или Санкт-Петербурге.
Как принимать квартиру с предчистовой отделкой
После первоочередного по важности для покупателей вопроса – как выбрать жилье с предчистовой отделкой следующим идет прием такой квартиры дольщиком. Каким деталям уделить внимание, какими стандартами руководствоваться и как добиться справедливости, если что-то пойдет не так. Напишите или распечатайте список основных условий приема квартиры, чтобы на волне положительных эмоций от новоселья не забыть проверить какой-то из пунктов.
Сначала осматриваем стены – насколько ровная поверхность, нет ли видимых дефектов в виде трещин, подтеков, выбоин, бугров и отпечатков инструментов. Следующий этап – проверка плотности слоя стяжки и равной высоты пола. На наличие пустот пол простукивают, а высоту измеряют лазерным или уровнем-рейкой в нескольких точках. Помните, что для укладки плитки перепад высоты допустим 6 мм, а под линолеум – только 2 мм. Третий пункт осмотра – потолок, с которого ничего не сыпется. В противном случае потолочное перекрытие плохо загрунтовано. Еще нас интересуют стыки между всеми перечисленными поверхностями, уделяем внимание и стыкам тоже.
Исследуем межкомнатные двери, если таковые установлены, и окна на комплектацию (на месте ли откосы и отливы), плотность вставки в проемы, иначе из щелей будет дуть, и помехи при открывании и закрывании. Внимательного хозяина насторожит посторонний звук (скрип или скрежет), цепляние створки при перемещении и неплотное закрытие, проблемы с фурнитурой.
После направляемся на проверку отопительной системы и приборов обогрева – батарей и радиаторов. Важно, равное ли расстояние от них до подоконника и до пола, достаточно ли кронштейнов для установленного количества секций, вмонтированы ли краны для удаления воздуха и вмонтированы ли регуляторы температуры, если предусмотрены планом. При наличии отопительной системы в конструкции пола спрашивайте у застройщика схему расположения труб, чтобы учитывать этот фактор при проведении дальнейших ремонтных работ.
То же касается и электропроводки – не зная, где проходят провода, рискуете повредить систему при чистовой отделке. Если установка выключателей и розеток проектом не предусмотрена, проверьте точки выхода проводов на этих местах. В случае, когда хозяева далеки от строительства и ремонта и не уверены в качестве проверки, которую могут провести самостоятельно, приглашают сведущего и опытного человека, в противном случае при эксплуатации обнаружатся сюрпризы.
В помощь проверяющим жилье покупателям СанПин и ГОСТы, на вооружении недовольных качеством отделки дольщиков Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Если заметили дефекты покрытий, некомплектность предусмотренных договором элементов или другие недостатки, не принимайте квартиру. Воспользуйтесь слугами юриста и составьте в отношении застройщика акт об устранении недоделок. Помните, что на проведенные строительной компанией работы в течение пяти лет распространяется гарантия, и если элемент выйдет из строя раньше, обращайтесь за ликвидацией неполадок – не делайте и не оплачивайте самостоятельно. Логичнее воспользоваться предоставленной гарантией, пока не закончился срок – это выйдет дольше, но экономнее.