Почему в болгарии дешевая недвижимость в чем подвох
Почему в Болгарии дешевая недвижимость?
Интернет пестрит дешевыми предложениями недвижимости на черноморском побережье Болгарии. В некоторых случаях дома или апартаменты рядом с морем продаются за 10-15 тыс. евро. И даже если не учитывать такие фантастические предложения, болгарское жилье остается самым дешевым среди государств ЕС. В чем причины низких цен на болгарские «квадраты»?
Причины низких цен на болгарскую недвижимость
Дешевизна обусловлена прежде всего спецификой местного рынка жилья и невысокими доходами граждан Болгарии в сравнении с другими государствами Еврозоны. Среди других факторов – спад в секторе на фоне кризиса 2008 года и увеличение продавцов, готовых снижать цену. Рассмотрим эти и другие причины более подробно.
Причина 1: Социалистическое наследие страны
Большая доля жилищного фонда Болгарии – это наследие социалистической эпохи. В переходный период из-за низкого уровня жизни и невысокого спроса, новые здания практически не строились. К 2000 году стоимость болгарского квадратного метра на вторичном рынке составляла около 200 евро.
В период с 2001 по 2008 год туристический бум и резкий скачок спроса на новые квартиры привели к буму строительному. В результате недвижимость на море подорожала в 3-4 раза, до 800-1000 евро за кв.м. Рост цен ускорился перед и сразу после вступления Болгарии в Европейский Союз в 2007 году.
В этот период владельцами болгарской недвижимости стали многие граждане России и СНГ.
Причина 2: Последствия финансового кризиса 2008 года
C 2008 года жилье на фоне мирового экономического кризиса начало стремительно дешеветь, потеряв к 2013 году 45% от пикового докризисного уровня. Только к 2014 году рынок стабилизировался и начал постепенно восстанавливаться.
Причина 3: Низкая стоимость жизни.
Несмотря на членство в ЕС, Болгария – развивающаяся страна с относительно низкими доходами населения. Болгары получают самую низкую в Евросоюзе заработную плату – на 66% ниже, чем в Румынии, и в 2 раза ниже, чем в Чехии и Польше. А стоимость недвижимости, как известно, напрямую зависит от покупательной способности населения.
Также за счет более низкой стоимости строительных материалов и рабочей силы, себестоимость строительства в Болгарии ниже среднеевропейских показателей.
Причина 4: Увеличение дешевых предложений по продаже недвижимости со стороны россиян.
Последнее время россияне стали продавать свою недвижимость в Болгарии на море. У многих изменились обстоятельства, а содержать апартаменты стало дорого, в первую очередь из-за двукратного падения курса рубля по отношению к евро. И это основная причина, почему некоторые россияне готовы продавать свои квартиры значительно дешевле, чем покупали.
Объективный взгляд на рынок болгарского жилья
Болгарский рынок мало чем отличается от рынков других европейских стран. Здесь много дешевых объектов и много дорогой недвижимости в 50-100 метрах от моря или в престижных районах Варны и Бургаса. В целом же Болгария по соотношению плюсов и минусов – довольно перспективное и выгодное направление для приобретения зарубежной недвижимости.
Перед покупкой дома или квартиры в Болгарии:
Будьте внимательны, советуйтесь, не спешите и взвешенно подходите к выбору объекта. Менеджеры компании «БолгарскийДом.ком» помогут вам разобраться в тонкостях болгарского рынка и помогут найти хорошее предложение по оптимальной цене.
«Цена за квартиру была смешная — 14 тысяч евро, но появились проблемы». Личный опыт покупки недвижимости в Болгарии
После публикации статьи о недорогом жилье в Болгарии с редакцией Realting.com связалась Антонина, чтобы поделиться личным опытом покупки недвижимости на расстоянии. Оказалось, что она уже дважды покупала апартаменты в этой солнечной стране, и в первый раз с квартирой внезапно появились проблемы. С какими трудностями столкнулась Антонина и как ситуацию прокомментировали эксперты рынка — читайте в статье.
«Когда я приехала в квартиру, то первое, на что обратила внимание, — это сильный запах плесени»
Антонина рассказала, что давно присматривала недорогую недвижимость на Солнечном берегу, чтобы приезжать туда летом с семьей и наслаждаться морем и теплом.
— Свою первую квартиру в Болгарии я купила около 5 лет назад, и это была покупка на расстоянии. Я приезжала заранее в Болгарию, чтобы пообщаться с риэлторами, но потом уехала домой и ждала, когда мне предложат какие-либо варианты. Через какое-то время риэлтор нашла для меня апартаменты в ЖК Sani Days 3, который расположен недалеко от курорта «Солнечный берег». Я не слышала раньше об этом жилом комплексе, но цена была «смешная» — 14 тысяч евро. За эти деньги мне предложили двухкомнатную квартиру с мебелью, и я согласилась.
Фотографии квартиры предоставлены Антониной
Когда я приехала в квартиру, то первое, на что обратила внимание, — это сильный запах плесени и затхлости. Но риэлтор объяснила этот запах дождями, которые шли в последнее время. Мол, если проветрить, все будет замечательно. В общем, я в итоге купила эту квартиру.
Когда я приехала в этот жилой комплекс летом, то выяснилось, что запах никуда не ушел. Более того, стены были черными от плесени. Я купила различные средства, пыталась все отчистить, проветривать, но, конечно, эффекта это не дало. Мы приезжали туда ненадолго, поэтому я оставила все как есть.
Однажды я приехала в квартиру зимой, и увидела, что у меня прямо в квартире течет вода. Конечно, я обратилась в управляющую компанию. Они-то мне и объяснили, что над моей квартирой есть апартаменты с открытой террасой, и вода течет именно оттуда. Эта квартира затапливала сразу три этажа (мой и еще два этажа подо мной), но повлиять на собственника было невозможно.
Когда я стала искать собственников этой квартиры сверху, выяснилось, что апартаментами владеют люди из Москвы, и они о проблеме знают. Но они не сбираются делать ремонт или как-то решать проблему. Более того, у них большие долги по таксе поддержки, и им выгоднее совсем бросить эту квартиру, чем приезжать и все это разгребать (в Болгарии собственники платят управляющим компаниям таксу поддержки — деньги за обслуживание дома и прилегающей территории — прим. авт.).
Управляющая компания пошла мне навстречу и несколько раз делала в моей квартире косметический ремонт за свой счет. Однако покраска стен не решала основной проблемы — вода все равно продолжала затекать.
— В итоге промучившись с квартирой два года, я продала ее — за те же 14 тысяч евро. Купили апартаменты болгары, которые собирались там жить круглый год. Они знали о проблеме и собирались навести порядок.
В то же время я купила другую квартиру, буквально в нескольких километрах от этого комплекса. Но уже в этот раз до покупки я съездила и посмотрела квартиру на месте, поэтому это максимально позитивный опыт. Мы до сих пор владеем этой квартирой и ездим отдыхать туда каждый год.
— Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю недвижимости в Болгарии?
— В первую очередь, я бы советовала приехать и «пощупать» квартиру до покупки. Потому что цена — это не всегда признак качества. Теперь я уже знаю агентство, которому я могу доверять. Более того, и мои знакомые уже купили апартаменты в Болгарии.
«Застраховаться от нерадивых соседей невозможно»
Журналист Realting.com связалась с болгарским агентством недвижимости «Оазис», специалисты которого сейчас продают недвижимость в другой части комплекса Sani Day. Риэлтор Дарья рассказала, что этот жилой комплекс строил известный и проверенный застройщик, который построил уже множество объектов недвижимости на побережье.
— Тот случай, о котором рассказала Антонина, — это неприятное исключение из правил. Но решение проблемы с затеканием воды в квартиру в данном случае не зависит от управляющей компании, здесь нужно разбираться с собственником квартиры наверху.
Тем не менее, сама Антонина говорит, что управляющая компания пошла навстречу и даже несколько раз делала ремонт в ее квартире за свой счет. Это значит, что данная управляющая компания старалась сделать все, что в ее силах, чтобы максимально нивелировать проблему. Повлиять как-то на собственника недвижимости этажом выше не представляется возможным.
В Болгарии действует так называемая гарантия на строительство. Это значит, что, если уже после введения здания в эксплуатацию появляются проблемы, например, протекания крыши или какие-то дефекты скрытых работ, застройщик обязан эти проблемы устранить за свой счет. Однако гарантия действует ограниченное время: для вновь построенных зданий и сооружений — 10 лет, для отреставрированных — 8 лет, на гидроизоляционные, теплоизоляционные, звукоизоляционные и антикоррозионные работы зданий и сооружений в неагрессивной среде — 5 лет. Если гарантийный срок вышел, то любые проблемы придется решать уже с собственниками квартир — в данном случае, с владельцем квартиры сверху.
Однако стоит заметить, что нерадивые соседи сверху могут быть не только в Болгарии, но и в любой другой стране — от этого практически невозможно застраховаться. А вот застраховать квартиру в страховой компании возможно, и я считаю, что это отличный выход из ситуации. Именно страховая компания будет связываться с собственником квартиры сверху и будет стараться решить эту проблему.
Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Недвижимость в Болгарии риелторы нахваливают наперебой как самую дешевую в Европе, да еще и на море, а еще там русских очень любят и каждый второй говорит на языке Пушкина. А сейчас начинается пятиминутка правды: коротко и емко о том, что нужно знать тем, кто решился купить жилья в Болгарии.
Недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе
Жилье в Болгарии – самое дешевое. Да, есть Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. На фото: Свети-Влас
Если речь идет о странах Евросоюза, то спорить с этим утверждением трудно. Конечно, есть еще Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. Студия в Болгарии с видом на море стоит от €40 тыс., в пределах получасовой прогулки до пляжа – от €20 тыс. Дом в Болгарии можно купить еще дешевле – что-нибудь разваливающееся и требующее ремонта (а если по-честному, то сноса) где-то в глуши. Не вариант. Цены на недвижимость у моря в Болгарии подкупают, и это несомненный плюс этой страны.
Не надо ждать
Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть. На фото: Албена
Долгое время, начиная с 2008 года, рынок падал, падал, падал. До кризиса бешеными темпами строились жилые комплексы на море, зачастую незаконно, лишь бы удовлетворить спрос, а после краха экономики и спрос упал на несколько порядков, и цены обрушились. Многие бетонные остовы вдоль побережья до сих пор стоят недостоенно-непроданными. Жилье на вторичном рынке Болгарии дешевело с каждым месяцем вплоть до конца 2013 года, но сейчас цены стабилизировались с едва заметной тенденцией к росту на отметке в €444 за кв.м. В Варненской области – €705, в Бургасской – €586 (Национальный статистический институт). Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть.
Они возвращаются
Вторая половина 2014 года оказалась успешной для некоторых болгарских агентств недвижимости
Вслед за стабилизацией цен на рынок хлынул поток покупателей, уяснивших, что вряд ли уже будет дешевле. Исполнительный директор Bulgarian Properties Полина Стойкова: «Наши оптимистичные ожидания на 2014-й полностью оправдались, особенно во втором полугодии, когда мы отметили активизацию покупателей в Софии. Продажи жилья в столице выросли на 15% по сравнению с прошлым годом, и можно со всей уверенностью заявить, что вторая половина 2014-го станет самым успешным периодом для рынка жилой недвижимости Болгарии с начала кризиса».
Осенне-зимняя пора – за покупками в горы пора!
Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни
Зачем думать о покупке недвижимости в Болгарии осенью или зимой, если за полгода до начала сезона все может поменяться? Самое время вспомнить, что сезон бывает не только летний, но и зимний. Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни. TripAdvisor признал Банско самым дешевым горнолыжным курортом Европы: проживание, питание, уроки катания и само катание на четверых обойдутся в €2100 за неделю. По данным портала TheMoveChannel.com, по сравнению с 2012 годом количество запросов на недвижимость на Солнечном берегу снизилось, а на недвижимость в Банско, Пампорово и Боровце – увеличилось. Горнолыжные курорты Болгарии рулят.
Невечное лето
Небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно
Болгария – не Испания, и это надо четко понимать и осознавать. Дешевизна квартир в Болгарии на море, а именно там совершается большинство покупок, перекрывается недолгим летом. Классический пример: небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно. Болгары купаются в июле и августе, и только самые отчаянные открывают сезон в мае. За долгим европейским летом приезжайте на Кипр, в Испанию или на средиземноморское побережье Турции.
Море русских
Каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. На фото: Несебр
На семимиллионную Болгарию уже приходятся 350 тыс. российских собственников жилья. Выходит, что каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. Граждане России, в том числе звезды, начиная от Лолиты и заканчивая Филиппом Киркоровым, скупили все побережье. Будучи в Бургасе, Варне или Несебре, вы увидите огромное количество вывесок на русском языке, но все они посвящены одной тематике: «престижные апартаменты недорого».
Русских любят по-русски. Или нет?
Каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явный миф
Приезжают там всякие. Повышают цены. А если миллион китайцев приедет в ваш город и организует спрос на то, что раньше стояло нераспроданным? Цены на недвижимость в Болгарии могли бы быть ниже, если бы не «эти русские». Конечно, речи о ненависти не идет, скорее болгары относятся к русским как и ко всем остальным. Хотя наименование «братушки» до сих пор часто мелькает на страницах газет и журналов, это скорее дань традиции или недостаток синонимов: ну не писать же слово «русские» в каждом предложении. А то, что вы начнете понимать болгарский со второго дня, или что каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явные мифы. Ничто не дается без усилий: язык придется учить, а в крайнем случае – объясняться на английском.
Купить, сдать и дома на диване отдыхать
При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке
Можно купить квартиру в Болгарии, летом отдыхать на море, зимой сдавать в аренду и отбить затраты за 10 лет. Утверждение спорное. Если вам приморская болгарская зима не нравится, то кому в здравом уме она понравится? Зачем кому-то снимать квартиру на море зимой? Если покупать, то уж для себя, а если покупать не для себя, то только в городе. Самая доходная недвижимость в Болгарии – это однокомнатная квартира на «внутреннем» рынке, не на курорте. При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке.
Текст: Александр Фетюков, ee24.ru
Читайте также:
Мнение автора статьи может не совпадать с позицией редакции ee24.ru.
Недвижимость в Болгарии: плюсы и минусы
Болгария! С чем ассоциируется у наших соотечественников это балканское государство? Спросите любого, и в ответ вы услышите примерно следующее: теплое море, удивительно красивые горные пейзажи, европейский сервис и, главное, относительно низкие цены, в том числе и на жилье. Именно эти факторы определили лидерство Болгарии у российских покупателей недвижимости за рубежом. А что думаете о Болгарии вы? Мечтаете ли стать владельцем болгарской собственности? Или все еще сомневаетесь?
Согласитесь, что перед принятием такого важного решения, вначале стоит все хорошенько обдумать, взвесить все плюсы и минусы, постараться разглядеть подводные камни, предвидеть возможные последствия в будущем. Такой подход поможет избежать разочарований и в полной мере насладиться будущей покупкой.
Давайте вначале поговорим о положительном и детально осветим главные факторы, влекущие российского покупателя в это балканское государство. После этого, для объективности оценки, рассмотрим минусы, которые обязательно стоит учесть иностранному покупателю.
Плюсы покупки
Привлекательные цены. Это, пожалуй, один из самых весомых факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Стоимость квадратного метра даже в самых престижных районах балканского государства намного ниже стоимости аналогичной недвижимости в Италии, Испании и Греции. А если сравнивать с российским рынком, то элитная болгарская недвижимость вообще расположена в ценовом сегменте ниже среднего московского или питерского уровней. Добавьте к этому приемлемые цены на еду, транспорт и услуги в развлекательных учреждениях, и вы поймете, что соблазняет такое количество наших соотечественников.
Курорты на любой вкус. В Болгарии можно отдыхать круглый год: летом поплавать в ласковом теплом море, зимой покататься на лыжах с заснеженных горных склонов, а в межсезонье поправить здоровье на бальнеологических курортах и испробовать целительной минеральной воды.
Родственные язык, культура, традиции. Русскоязычным покупателям зарубежной недвижимости будет гораздо легче акклиматизироваться в Болгарии, нежели в странах с незнакомым языком, своеобразной культурой, чуждым менталитетом. Также учитывайте, что болгарский курортный сектор ориентирован по большей части на туристов из России и стран СНГ, поэтому немалая часть болгар в той или иной степени владеют русским языком.
Особые условия для пенсионеров. Болгарское законодательство дает возможность получить вид на жительство для пенсионеров иностранцев по упрощенной схеме. Для получения ВНЖ необходимо всего лишь приобрести недвижимость, подтвердить свое финансовое состояние и пройти несложную процедуру оформления.
Минусы покупки
Проблемы с отоплением в зимний период. Отсутствие централизованного отопления и слабая газификация страны – существенные минусы для иностранцев. Этот фактор не стоит сбрасывать со счетов, так как многие жилые здания, особенно постройки социалистической эпохи, за счет отсутствия всех жильцов отапливаются не полностью. Это ухудшает состояние жилищного фонда и приводит к увеличению расходов на отопление. Однако, если заранее поинтересоваться системой отопления жилого объекта и количеством пустующих в зимний период квартир, можно обойти негативное воздействие этого фактора.
Слабое развитие инфраструктуры болгарской глубинки. Если инфраструктура крупных курортных центров достаточно развита, то в небольших городках и поселках этот параметр оставляет желать лучшего.
Отличия в подсчетах жилой площади. Некоторые неосведомленные покупатели неприятно удивляются, когда реальная площадь их квартиры оказывается меньше заявленной в документах. На самом деле при подсчетах в жилую площадь в Болгарии включены общие доли (лестничные клетки, лифт), а также площадь террас и толщина внешних стен квартиры. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом и для Вас, учитывайте это перед совершением сделки.
Неоднозначное восприятие населением социалистического прошлого. Учтите, что многие болгары болезненно реагируют, когда речь заходит о временах социалистической эпохи. Иногда это может влиять на отношение к россиянам. Учитывайте это, когда заводите разговоры с местными жителями.
Некоторые подводные камни
Неправильный выбор жилого объекта. Необходимо понимать, что недвижимость на курортах предназначена исключительно для сезонного проживания. Особенно это касается жилых комплексов курортного типа или апарт-отелей, инфраструктура которых, наравне с инфраструктурой всего курорта, “умирает” в межсезонье.
Покупка недвижимости на стадии строительства. Покупая уже готовое жилье, вы можете сразу увидеть его положительные и отрицательные стороны, недвижимость же на стадии котлована, увы, не дает такой возможности. Будет ли соответствовать жилой объект заявленным характеристикам: вид из окна, доступные услуги комплекса, прилегающая территория. Определенные риски могут возникнуть в отношении документов и соблюдения сроков строительства.
«Учтите также, что если по каким-либо причинам вы будете не в состоянии придерживаться графика выплат, будет очень сложно получить обратно уже внесенные средства».
Это вовсе не означат «покупать только готовые объекты», скорее нужно аккуратно выбирать застройщика и учитывать возможные риски.
Итак, проанализировав опыт других, мы постарались объективно раскрыть основные плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии. А что думаете об этом вы? Ищите информацию, советуйтесь с другими, посетите Болгарию и посмотрите на нее своими глазами. Так вы сможете принять оптимальное решение и избежать разочарования.
Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии
Несмотря на то, что Болгария занимает первое место по популярности среди наших соотечественников, приобретающих жилье за рубежом, покупка недвижимости и владение ей здесь зачастую сопряжено с трудностями и проблемами. По данным Международного альянса прав собственности, Болгария занимает 58 место в рейтинге индекса защиты прав собственности вместе с Ганой, Индией, Китаем и Турцией. Многие другие страны, популярные среди российских покупателей (Финляндия, Германия, Франция), находятся далеко впереди. Неспроста среди местных бытует присказка «Гаранция — Франция», подтверждающая, что тем, кто боится рисков, лучше отправиться во Францию.
Но несмотря на риски, покупка недвижимости в Болгарии — это игра, которая стоит свеч. Трудно найти еще одну страну, в которой прекрасные возможности для курортного отдыха сочетаются с доступными ценами. К тому же, если знать, как поступать в той или иной ситуации, риски сводятся к нулю.
Tranio.Ru предлагает ознакомиться со списком распространенных ошибок, проблем и «подводных камней», связанных с покупкой и владением недвижимостью в Болгарии.
Не покупайте без помощи профессионалов
Часто покупатели не обращаются к риелторам, а доверяют своим знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии. Теодора Петкова, директор агентства недвижимости «МИР», считает это большой ошибкой: «Всегда можно узнать у знакомых, как они покупали, какая была процедура, либо спросить о районе, где они купили. Но иностранные граждане не знают всех законов, особенностей и процедур в Болгарии».
При покупке недвижимости в Болгарии всегда стоит обращаться в местные агентства или их представительства в России. Tranio.Ru работает именно с такими компаниями.
Не обращайтесь сразу во множество агентств
Многие покупатели обращаются сразу во множество агентств (порой в 20 компаний одновременно), полагая, что так процесс приобретения жилья ускорится и они смогут получить максимум предложений. Теодора Петкова не рекомендует так поступать, поскольку таким образом покупатели получают слишком много информации, им становится трудно сделать выбор и разобраться в плюсах и минусах того или иного объекта.
Не покупайте заочно
Некоторые россияне выбирают жилье в Болгарии, не покидая родину, по одним только фотографиям и описаниям. Они вносят задаток, а по приезду в Болгарию квартира оказывается совсем не такой, какой они ее себе представляли. Внесенную сумму вернуть не получается и приходится либо покупать непонравившееся жилье, либо терять деньги.
Чтобы избежать такой ситуации, не нужно покупать недвижимость, не посмотрев ее лично. Всегда лучше лишний раз заплатить 350–370 евро за билет на самолет до Болгарии, чем покупать кота в мешке.
Многие риелторские агентства предлагают ознакомительные туры, некоторые компании даже возвращают деньги, потраченные на поездку, если клиент впоследствии купит жилье.
Помните о рисках off-plan
В 2010 году один покупатель приобрел апартаменты в жилом комплексе, который должен быть построен к 2011 году. Он заключил предварительный договор и внес 50% суммы. Однако наступил 2014 год, а этот жилой комплекс до сих пор не достроен. При этом компания, занимавшаяся возведением объекта, обанкротилась и свои обязательства выполнить не может. И такие случаи в Болгарии нередки.
Покупка недвижимости в Болгарии — рискованное дело, поскольку застройщики нередко имеют финансовые проблемы или становятся банкротами, а проект может быть заморожен на годы. При возможности лучше не рисковать и выбрать жилье на вторичном рынке, благо предложений достаточно. Но если всё же нужно купить объект на этапе строительства, следует быть осторожными. Некоторые просят строительную компанию предоставить гарантийные письма, подтверждающие, что строительство будет доведено до конца, однако на практике такие документы не помогают. Лучше проверить репутацию застройщика — выяснить, сколько лет он работает на рынке; сколько было успешных проектов, а сколько остались долгостроями; почитать отзывы в Интернете; поспрашивать знакомых, которых покупали недвижимость у данного застройщика. Данные о компании (информацию об учредителе, устав, годовую отчетность, документы, существующие проблемы) можно узнать на сайте Торгового регистра. Можно также обратиться к адвокатам, которые помимо открытой информации в официальных реестрах могут предоставить дополнительные сведения.
Все споры с застройщиком нужно уладить в течение пяти лет с момента подписания предварительного договора — таков срок исковой давности. Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.
Не выплачивайте всю сумму до завершения строительства
Покупатели строящихся объектов в Болгарии должны получить три документа:
— Акт 14, подтверждающий, что здание построено без нарушений проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность. Наличие этого акта дает возможность проводить любые операции с недвижимостью.
— Акт 15, подтверждающий, что здание соответствует указанным требованиям. На основании этого документа выдается разрешение на эксплуатацию объекта.
— Акт 16, подтверждающий, что дом готов к заселению.
Вся сумма должна быть внесена только после того, как покупатель получит акт 16.
Не вносите деньги до нотариального оформления
При покупке вторичной недвижимости основную сумму нужно вносить только после того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя. Те, кто вносит средства до заверения нотариусом, рискуют потерять деньги, и ничто не гарантирует возмещение убытков. Предварительный договор сам по себе ничего не обещает. Для большей уверенности его можно заверить у нотариуса, однако тот возьмет за работу пошлину — определенный процент от суммы сделки.
Не забывайте об ограничениях на оплату наличными
Для оплаты часто используются дорожные чеки и банковские переводы. (О способах оплаты читайте статью «Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости»). Все платежи по сделкам стоимостью более 15 тыс. левов (7 650 евро) должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство накладывает штраф в размере 25% от суммы сделки.
Не покупайте жилье с долгами и обременениями
Как и в любых других странах, при покупке недвижимости в Болгарии проводится проверка юридической чистоты сделки. Однако во многих случаях даже после такой проверки жилье переходило к новому собственнику вместе с долгами предыдущего владельца. Например, покупатель приобретает квартиру и получает от агентства документы об отсутствии задолженностей, но через два месяца получает счет по задолженности за отопление и воду, согласно которому предыдущий хозяин должен 200 евро, но платить приходится новому собственнику. Чтобы избежать неприятностей такого рода, нужно зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.
Бывают и худшие сценарии, при которых люди, честно заплатившие за жилье, оказываются на улице, поскольку выясняется, что недвижимость под залогом. Например, в одном из комплексов на Солнечном Берегу десяток квартир были проданы с обременением в 2010 году и только в 2013 году владельцы получили письма с уведомлениями.
Чтобы застраховаться от таких случаев, нужно нанимать опытных адвокатов и нотариусов для полной юридической проверки. Часть информации можно получить и без специалистов — в государственной базе данных Реестра недвижимости («Агенция по вписванията»).
Обычно в момент оформления сделки нотариус при покупателе проверяет наличие обременения. При покупке недвижимости на этапе строительства в предварительном договоре прописывается ответственность застройщика на случай, если объект не будет выведен из ипотечного обременения на момент подписания у нотариуса. Добросовестные застройщики берут на себя обязательство выплатить любой процент.
«Часто даже при покупке первичной недвижимости может оказаться так, что застройщик продает апартаменты с ипотекой по одной или другой причине. Серьезные компании снимают ипотечное обременение вовремя, но есть и такие, которые могут этого не сделать. И если клиент не знает, о чем спрашивать и к кому обратится, ситуация становится очень неприятной»,— говорит Теодора Петкова.
Квартира может оказаться заложенной даже при покупке в рассрочку. Рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG: «Я знаю случаи, когда после подписания предварительного договора покупатель начинает оплачивать взносы. Тем временем продавец берет кредит в банке и в качества обеспечения по кредиту делает залог на квартиру, которая продается. Когда покупатель оплачивает полную стоимость (в соответствии с предварительным договором) получается так, что он не может приобрести право собственности залога на квартиру».
Нотариус не может позаботиться о том, чтобы на недвижимости не было долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить на претензии или наличие ипотеки. Хороший нотариус всегда потребует у продавца удостоверение о наличии или отсутствии долгов («удостоверение за наличие» или «липса на задължения»). Но могут быть долги частным лицам, и может быть предъявлен гражданский иск в суде. Проверить это может только юрист, сделав проверку в районном или в окружном суде.
Не приобретайте «ателье»
В Болгарии на продажу нередко выставляются «ателье» — рабочие студии или офисы, которые обычно находятся в жилых зданиях. Такая недвижимость относится к категории нежилых объектов, а получить многократную визу владельца недвижимости в Болгарии могут только покупатели жилья. Кроме того, для «ателье» установлены более высокие налоги. Относится ли объект к жилому фонду, можно узнать в нотариальном акте: там должно быть написано «за живеене».
Конечно, недвижимость можно перевести в жилой фонд, но это связано с трудностями. В частности, есть ограничения по площади, жилое помещение должно иметь отдельный вход, санузел и кухню, высота потолков должна быть от 2,6 м, а окна не должны выходить на север.
Не забывайте об отсутствии центрального отопления
Большинство россиян не живут в Болгарии круглый год, а лишь приезжают на отдых во время отпусков, поэтому в курортных комплексах редко бывает центральное отопление. Оно отсутствует и в обычных жилых домах приморских городов. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего пара кварталов.
Для тех, кто планирует приезжать в Болгарию не только летом, но и, например, на Новый год, стоит выбирать комплексы с отоплением или подумать над тем, как обогревать апартаменты самостоятельно. Можно обзавестись электрообогревателями, но зимой во время сильных ветров случается обрыв проводов. Камин с дровами — тоже неудачная идея, так как есть риск пожаров. К тому же, устанавливать камин разрешено не во всех комплексах: его тяжесть может повредить несущие конструкции здания.
Квартиры, которые пустуют в течение всей зимы и не отапливаются, склонны к образованию плесени, поэтому надо предусмотреть систему вентиляции.
Помните, что площадь в Болгарии рассчитывается
Неопытные российские покупатели болгарской недвижимости часто недоумевают, когда вместо обещанных 100 м² получают 85–90 м². И дело не в том, что болгарские продавцы — мошенники, просто в этой стране общая площадь жилья включает не только площадь полов, но и толщину стен, площадь балкона и общих территорий.
В объявлениях указывается общая площадь. Она включает чистую площадь (вместе с балконом и толщиной стен) и общие части (включают площадь лестничных клеток, коридоров и лифтов, пропорционально разделенную между всеми апартаментами). В среднем, площадь общих частей составляет 10–15% от общей.
Не гонитесь за дешевыми предложениями
Порой в Болгарии встречаются слишком дешевые предложения — стоимостью около 10 тыс. евро. Ликвидные квартиры в комплексах у моря столько стоить не могут, а значит у недвижимости есть серьезные изъяны, например, она может быть удалена от моря более чем на 1 км, иметь плохую планировку, быть расположенной в подвальном помещении, быть с обременениями или продаваться без документов. Нередко низкие цены используются в рекламе мошенниками, которые таким образом заманивают клиентов.
Перед покупкой недвижимости в Болгарии следует следить за ситуацией на рынке и внимательно изучать предложения, чтобы иметь представление о ценах. О том, сколько стоит жилье в стране, вы можете узнать из статьи «Цены на недвижимость в Болгарии».
Не занижайте цену в нотариальном акте
Болгарские продавцы нередко настаивают на вписании в нотариальный акт половину суммы, чтобы платить меньше налогов. Например, если объект стоит 50 тыс. евро, в акте будет значиться сумма сделки 25 тыс. евро, а другая половина суммы нигде не будет отражена. При налоге на передачу прав собственности (ставка — 3%) экономия для покупателя составит 750 евро, не считая прочие сборы. Однако такая схема имеет недостатки. Например, если сделка расторгается по причинам, покупатель сможет требовать только официальную сумму. К тому же, при последующей перепродаже придется заплатить большой налог на прирост капитала.
Есть недобросовестные продавцы, которые требуют понизить цену в нотариальном акте, и если покупатель не соглашается, грозятся не вернуть задаток. В таком случае покупателю приходится либо мириться с условиями, либо подавать в суд. Однако судебные тяжбы такого рода могут длиться годами.
Помните о самоуправстве управляющих компаний
Большинство россиян покупают в Болгарии апартаменты, расположенные в курортных жилых комплексах. С управляющей компанией они заключают договор, согласно которому собственники должны оставлять ключи от своих квартир — якобы на случай аварийных ситуаций (протечки и прочего). Пользуясь тем, что есть ключи, некоторые недобросовестные управляющие компании сдают в аренду апартаменты без ведома собственников во время их отсутствия. Чтобы избежать этого, нужно устанавливать в апартаментах видеокамеры с дистанционным управлением и сигнализацию. Если фиксируются нарушения, следует писать заявление в полицию, после чего управляющая компания будет оштрафована.
Еще одна проблема связана с тем, что управляющие компании необоснованно повышают плату за обслуживание, не уведомив жильцов. По закону, для изменения тарифов достаточно согласия собственников, которые в данный момент могут лично участвовать в общем собрании. Зимой управляющая компания принимает решение с участием лишь нескольких жильцов. Большинство владельцев апартаментов возвращаются летом и узнают, что должны заплатить в несколько раз больше, чем рассчитывали.
Кроме того, управляющие компании могут запретить делать ремонт (даже законный, без нарушения фасада). Случалось и так, что во время отсутствия жильцов УК меняла замок общей двери, и жильцы не могли попасть в дом.
Если жильцов не устраивает обслуживание, управляющую компанию всегда можно сменить. Для этого нужно согласие большинства собственников.
Проводите тщательную проверку на предмет незваных наследников
Был случай, при котором россиянин купил недвижимость, ранее принадлежавшую трем умершим лицам. Позже объявились наследники одного из них и стали требовать треть имущества. В итоге россиянину пришлось заплатить треть стоимости недвижимости наследникам, чтобы те отказались от дальнейших претензий.
В Болгарии легко получить справку о том, что то или иное лицо является наследником. Затем бумагу можно так же легко заверить у нотариуса — тот не проверяет документы на подлинность, а лишь ставит печать.
От появления наследников, никто не застрахован. Можно лишь рекомендовать тщательнее проводить проверку юридической чистоты. Нужно также убедиться, что в истории объекта недвижимости (особенно если это земельный участок) не было судебных тяжб.
Кроме того, при покупке недвижимости у британцев нужно проверять, был ли собственник в браке, когда покупал жилье в Болгарии. Иначе есть риск, что объявится его супруг или супруга и объявит продажу недействительной, если не было его или ее согласия на заключение сделки. C болгарами таких проблем, как правило, не возникает.
Чтобы избежать рисков, нужно приобретать жилье без обременений и долгов, от доказанного собственника, согласно всем законным процедурам и при заключении сделки заплатить полную сумму по цене, указанной в нотариальном акте.