Почему снимать квартиру выгоднее чем ипотека
Что выгоднее: взять кредит на квартиру или снимать жилье
Ежемесячная выплата по ипотеке на среднюю московскую квартиру в новостройке сократилась в среднем на 25% и стала выгоднее аренды сопоставимого жилья. Такие данные содержатся в исследовании компании «Метр квадратный» (входит в группу ВТБ).
Несмотря на падение спроса на аренду, цены на съемное жилье почти не изменились — снижение составило лишь 3–5%. В то же время ставки по ипотеке заметно уменьшились. По данным ЦБ, средняя ставка по жилищным кредитам снизилась с 9,9% годовых в 2019-м до 7,8% в 2020 году. В результате, согласно данным ВТБ, размер ежемесячных платежей снизился с 30% до 25% общего дохода среднего заемщика.
В качестве примера аналитики взяли квартиру в московской новостройке площадью 52 кв. м, в пешей доступности от метро и стоимостью 11 млн руб. При первоначальном взносе 15% (средний для рынка новостроек), сроке действия кредита 18 лет и ставке 6,1% годовых ежемесячный платеж составит 40 тыс. руб. (вместо 53 тыс. руб. до запуска льготной программы). За аренду аналогичной квартиры, по оценке экспертов, придется платить по 52–55 тыс. руб. в месяц.
«Рынок жилья в столице неоднороден, и квартиры, расположенные в соседних домах одной и той же локации, могут серьезно отличаться по стоимости. Однако общий тренд на удешевление ипотеки и некоторую стагнацию арендного фона в 2020 году был очевиден. Мы видим, что по целому ряду программ обслуживание процентов по ипотеке стало значительно выгоднее арендной платы», — прокомментировал заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Что выгоднее: аренда или льготная ипотека
Программа льготной ипотеки на новостройки в массовом сегменте действительно приблизила ежемесячные платежи по кредиту к ежемесячным платежам за аренду квартир. Но произошедший по итогам 2020 года рост цен на новое жилье (до 20%) нивелировал данную выгоду. Об этом говорят эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
По словам руководителя направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Руслана Закирьянова, в июле 2020 года ипотека в некоторых случаях была более выгодной. «Однако на текущий момент рост цен компенсирует снижение ипотечных ставок как на первичном, так и на вторичном рынке. Учитывая, что платеж по ипотеке снизился несущественно, а арендные ставки, напротив, стали более доступными для населения, можно утверждать, что ипотека все же выгоднее не стала», — отметил он.
По оценкам компании «Бест-Новострой», средний бюджет покупки по Москве составляет 13,8 млн руб. по новостройкам всех классов. За год траты увеличились более чем на 18%. В комфорт-классе средний бюджет покупки увеличился с 10,5 млн руб. до 11,4 млн руб. То есть из-за роста цен покупателям новостроек при наличии минимального взноса в 20% необходимо брать бóльшую сумму в кредит. В итоге выгода от снижения ставок была менее заметной.
Об этом свидетельствует и увеличение среднего размера кредита по ипотеке в целом по стране. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), он начал расти в мае-апреле и к ноябрю достиг суммы в 2,73 млн руб. вместо 2,37 млн руб. в начале весны.
Пример
По данным «Бест-Новостроя», в марте 2020 года минимальный бюджет покупки в Москве составлял 8,8 млн руб. При первоначальном взносе в 20%, или 1,7 млн руб., сумма кредита составила бы 7 млн руб. При сроке кредитования 25 лет по ставке в 7,5% годовых ежемесячный платеж составил бы 67,6 тыс. руб.
В декабре 2020 года минимальный бюджет покупки увеличился до 10 млн руб. При первоначальном взносе в 20%, или 2 млн руб., сумма кредита выросла до 8 млн руб., но ставка уменьшилась до 5,85%. При сроке кредита на 25 лет ежемесячный платеж составляет 66 тыс. руб.
По данным портала «Мир квартир», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 37,9 тыс. руб., двухкомнатной — 45,4 тыс. руб., а трехкомнатной — 55,1 тыс. руб. Таким образом, снимать квартиру выгоднее, чем брать в ипотеку.
Вторичный рынок: аренда или ипотека
В целом выгодность аренды или ипотеки зависит от стоимости жилья, ставки аренды, суммы первоначального взноса и возможности его накопить, условий по ипотеке (ставка, срок) и конкретного города, отмечают эксперты. «При этом если платежи по ипотеке на новостройку могут быть сопоставимы с платежами за аренду, то на вторичном рынке ситуация иная. Ипотечные ставки на вторичном рынке выше и больше ежемесячный платеж, — добавил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Также нужно учитывать наличие первоначального взноса и ставку по ипотеке, добавил он. Чем выше сумма первоначального взноса, тем ниже ежемесячные платежи.
Более того, ситуация может меняться от региона к региону. В качестве примера главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина рассматривает однокомнатные квартиры на вторичном рынке крупнейших городов.
По ее расчетам, при среднем первом взносе в 30% от стоимости однушки и ипотеке под 7,3% на вторичном рынке сроком 20 лет расходы на аренду оказываются ниже среднего ипотечного платежа в Москве, Санкт-Петербурге и Казани. В Новосибирске платеж по ипотеке и ставка аренды сопоставимы — логично в такой ситуации платить за собственное жилье, а не аренду. Только в Екатеринбурге в среднем оказывается выгоднее ипотека. «В целом чем меньшую долю годовая ставка аренды составляет от стоимости квартиры, тем выгоднее аренда в сравнении с ипотекой», — отмечает Виктория Кирюхина.
Ипотека vs. аренда: что выгоднее в 2021 году
Сценарий 1. У вас нет собственного жилья
В этом случае есть две возможные стратегии: купить двухкомнатную квартиру или снимать, откладывая часть денег для покупки недвижимости в будущем. Средняя стоимость покупки двухкомнатной квартиры в Москве — 12,7 миллиона ₽, средний размер арендной платы — 44 тысячи ₽ в месяц.
Предположим, что у вас уже есть накопления в размере 2 миллионов ₽. Это составляет около 15% от стоимости квартиры — достаточная сумма для первоначального взноса по ипотеке.
Важно. Размер минимального взноса по ипотеке сегодня составляет 10%, однако важно понимать, что ипотека с маленьким первоначальным взносом — это риск, и покупка жилья в ипотеку при отсутствии достаточного уровня благосостояния может обернуться финансовым рабством.
С точки зрения банка первоначальный взнос является гарантом платёжеспособности заёмщика, и чем меньше его размер, тем больше вероятность просрочки ипотечных платежей или банкротства клиента. Кредитное учреждение вынуждено компенсировать эти риски более высокой процентной ставкой, и заёмщик в итоге переплачивает.
Чем ниже первый взнос, тем выше срок кредита, плюс это увеличивает размер ежемесячных платежей и стоимость страховки. Так что предложения по ипотеке с маленьким первоначальным взносом (и тем более без него) могут оказаться не такими выгодными, как кажется на первый взгляд.
Интересный факт: претендентов на ипотеку с маленьким первым взносом банки проверяют наиболее тщательно.
Кстати, в некоторых банках при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ипотечной ставке в размере 1%.
Купить квартиру в ипотеку
Средний размер ставки по ипотеке на март 2020 года — 7,3% годовых. Предполагаемый уровень инфляции — 5,67%. Допустим, эти данные не будут меняться со временем.
Если в таких условиях брать ипотеку на 5 лет, то ежемесячный платёж будет 213 390 ₽, а переплата составит 2 103 435 ₽ (16,6% стоимости квартиры). Если срок ипотеки составит 10 лет, то ежемесячный платёж составит 125 897 ₽, а переплатить придётся 4 407 613 ₽ (34,7% стоимости квартиры). Если же оформлять ипотеку на 15 лет, то ежемесячный платёж составит 97 978 ₽, а переплата — 6 936 066 ₽ (54,6% стоимости квартиры).
Снимать квартиру и копить
Предположим, что часть той суммы, которую можно было бы потратить на ежемесячный платёж по ипотеке, вы будете платить за съёмную квартиру, а остальное — отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов.
Размер средней ставки по вкладам в марте 2021 года составляет 5% годовых. В таком случае за 5 лет у вас получится накопить 14 073 867 ₽, за 10 лет — 15 643 199 ₽, за 15 лет — 17 793 680 ₽.
Открыть вклад с выгодной ставкой
Вывод
При нынешней стоимости аренды и размерах ставок по вкладам выгоднее купить квартиру в ипотеку, чем снимать и откладывать сбережения. Учитывая уровень инфляции, который сейчас превышает доходность по вкладам, квартира сильно подорожает, и её не получится купить на накопления.
Посмотреть ставки по ипотеке
Сценарий 2. У вас есть своё жильё, но вы хотите переехать в квартиру побольше
Предположим, что вы проживаете в однокомнатной квартире стоимостью 9 миллионов ₽ (средняя цена «однушки» в Москве). При этом вы являетесь собственником квартиры и можете свободно её продать или сдать в аренду. Но вам хотелось бы перебраться в квартиру побольше.
Продать свою квартиру и купить новую
В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 12,7 миллиона ₽. Если продать вашу квартиру за 9 миллионов ₽, то эту сумму можно будет использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке (то есть всего у банка придётся занять 3,7 миллиона ₽). Средняя ставка по ипотеке на февраль 2021 года — 7,23% годовых, а предполагаемый уровень инфляции — 5,67% (для простоты расчётов допускаем, что эти данные не будут меняться со временем).
Если при этих условиях брать ипотеку на пять лет, то ежемесячный платёж по ней составит 73 614 ₽, а переплата — 716 844 ₽. Если оформлять ипотеку на 10 лет, то платить за неё придётся 43 343 ₽ в месяц, а сумма переплаты составит 1 501 100 ₽. Если же платить за ипотеку в течение 15 лет, то ежемесячный платёж будет 33 672 ₽ в месяц, а размер переплаты составит 2 360 911 ₽.
Сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 35 тысяч ₽, а двухкомнатной — 44 тысячи ₽. Если сдать свою «однушку» и снимать двухкомнатную квартиру, то потребуется ежемесячно доплачивать 9 тысяч ₽.
Предположим, у вас каждый месяц есть 73 614 ₽. В первом случае вы тратили бы эти деньги на ежемесячный платёж по ипотеке. Во втором — 9 тысяч ₽ из этих денег пойдут в качестве доплаты за съём квартиры, а оставшиеся 73 605 ₽ каждый месяц будут отправляться на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годовых. Таким образом, за 5 лет можно заработать на вкладе 4 442 644 ₽.
Аналогичным образом рассчитаем данные для накоплений вместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.
Выводы
Если вы являетесь собственником однокомнатной квартиры и мечтаете о квартире побольше, выгоднее будет продать её и использовать эту сумму в качестве первоначального взноса за ипотеку.
Мнения: брать квартиру в ипотеку vs. арендовать жильё
Мы нашли героев, которые придерживаются разных точек зрения насчёт того, покупать ли своё жильё в ипотеку или не брать большой кредит и жить в арендованных квартирах.
Убеждённые арендаторы
«Во-первых, мы всё дальше уходим от экономики владения — мы не покупаем машину, а пользуемся каршерингом, оплачивая только те минуты, когда автомобиль нам реально нужен. Мы не покупаем фильмы на дисках, а берём их напрокат в стриминг-сервисах. Почему с квартирой должно быть иначе?
Во-вторых, в условиях современного мира деньги могут работать гораздо эффективнее, нежели будучи погруженными в ипотечную кабалу, поэтому, арендуя квартиру, можно распоряжаться финансами гораздо более эффективно. Например, пару лет назад можно было купить биткойны».
«Я много путешествую, нет смысла тратить деньги на покупку своего жилья. Есть семейная квартира в родном городе. Каким будет моё постоянное место жительства — пока не определился».
«Считаю, что необязательно иметь свою квартиру, пока не стоит вопрос о том, чтобы завести семью. Женщина выходит замуж и из дома родителей уходит жить к мужу. Или одна — в общежитие/на съёмную квартиру 🙂 А ещё психологически важно жить в своей квартире к моменту, когда у вас появятся дети и надо будет их регистрировать. Пока этого нет — вполне можно арендовать жильё. К тому же у меня пока нет денег на первоначальный взнос, и пока неизвестно, когда они будут :(».
Те, кто решил переехать из съёмной квартиры и взять ипотеку
«Делаю так третий раз и каждый раз удачно. Каждый раз выходил в плюс или в 0. Ну, если ремонт не считать 🙂 Считаю, что аренда — зло. К тому же сейчас аренда и ипотека по цене почти сравнялись. Можно за 50 тысяч снимать квартиру, а можно в своей ипотеку оплачивать этой же суммой.
Ипотечная квартира — это моя собственность, хоть и с обременением банка. Это стабильность: не придётся переезжать и искать замену по желанию левой пятки арендодателя. Никто не придёт с проверкой “А как вы тут живёте?” и не поднимет месячную оплату (она зафиксирована договором). Это возможность сделать ремонт по своему вкусу…
Ипотека — это принуждение к накоплению. Что остаётся после года аренды? Только расходы. А после года выплаты ипотеки вы постепенно уменьшаете долг банку, “выкупая” ещё несколько своих квадратных метров. И это ваши деньги при продаже квартиры в будущем.
Ипотека — не кабала, купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду или продать до истечения срока выплат в любое время (ограничение — законодательный срок для продажи без уплаты налога, но он действует и без ипотеки).
Рост стоимости недвижимости окупает банковский процент по ипотеке. Да, при покупке в договоре цена с процентами будет почти вдвое больше. Но не забывайте, что это цена не сейчас, а через 20 лет, которые вы проживаете с комфортом в своём доме. Вспомните, что вы могли купить на те же деньги 20 лет назад? Чего будет стоить рубль через 20 лет? А квартира всегда будет иметь цену».
«Мне комфортнее жить в своей квартире. Можно сделать ремонт и перепланировку под себя. Можно завести собаку. К тому же это инвестиция. Иметь недвижимость — это залог спокойствия насчёт будущего. При необходимости можно будет её сдавать и получать доход».
«Уровень инфляции сделал вложение в недвижимость единственной возможностью для сохранения накоплений».
Что следует иметь в виду
На самом деле выгодный для вас вариант будет зависеть от дохода семьи, её состава, региона проживания, возможности получить льготные условия — например, социальную ипотеку. Учесть всё это в одном тексте невозможно. Равно как и невозможно предугадать, что будет происходить на рынке недвижимости, со ставками по вкладам и ипотеке или с доходностью облигаций.
Как мы считали и откуда брали данные
Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса Domofond.ru за февраль 2021 года. Ставка по ипотеке на февраль 2021 года — 7,23% (по данным Frank RG). Средняя ставка по вкладам — 5% (по данным ЦБ РФ). Предполагаемый уровень инфляции — 5,67%, по данным ЦБ РФ (за февраль 2021).
Для расчёта переплат по ипотеке использовался калькулятор irn.ru, доходности по вкладу — калькулятор (https://1000bankov.ru/vklad/calc/). Полученные цифры округлялись до рублей. Предполагается, что ставки по ипотеке, вкладам и уровень инфляции не менялись в течение 5, 10 и 15 лет. В реальности они могут вырасти или снизиться на любую величину, которую нельзя спрогнозировать. При других исходных данных результаты исследования могут отличаться от приведённых в этой статье.
Разъяснение, как считается налог на вклад свыше 1 миллиона ₽ с 2021 года
Лимит рассчитывается так: 1 000 000 * текущая ключевая ставка. Например, сейчас ключевая ставка равна 5%, поэтому сумма необлагаемого дохода составит 50 000 руб.
При расчёте лимита применяется ключевая ставка, установленная на начало года.
В данной статье расчёты проводились с учетом ставки 4,25%, актуальной на начало года.
Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?
Где гарантия, что через 10 лет вам продадут квартиру за 8 миллионов?
Marat, где гарантия, что вы сможете платить Ипотеку весь срок и если что у вас заберут всё?
Где гарантия, что искусственный рост цен или обесценивание рубля, не сделаем ЦБ, для геноцида граждан?
Копите выгодно инвестируя и покупайте не в кредит.
Эльман А.А., не знаю, сколько выиграли те, кто купил за свои. У меня своих не было. Но я посчитал, и вышло, что покупка в ипотеку на стадии стройки была верным решением (учёл проценты, аренду, ставку по депозитам, ремонт, текущую стоимость квартиры).
Несколько лет снимал жилье рядом с работой в Москве. Это не выход. Нужно свой жилье. Не слушайте тех ютюберов, которые продали свои бабушкины квартиры в Саратове и инвестируют в первоклассные акции США 🙂 которые будут промывать вам мозг, что квартира эта пассив.
Marat, А ипотека прям ппц какой актив
Саша, какая альтернатива если не хватает своих средств? Я купил квартиру в 2013 и расчёты показали, что это было верное решение.
Снимайте блин бабкину хату, инвестируйте в «первоклассные акции», несите свои депозиты на фондовый рынок. Будет кому слить мой портфель акций на хаях. Как я это сделал в 2014 с долларом по 80.
У вас всех Киосаки головного мозга! 😎
Marat, в любом случае через 10 лет будет еще менее выгодно брать ипотеку в Москве.
Если квартира за 8.000.000 будет дорожать хотя бы на величину инфляции (например 4%), то через 10 лет она будет стоить 11.841.954,27. вот это будет облом, после 10 лет накопления по схеме))
Николай, 4% это оптимистичная величина подорожания. Если смотреть на динамику цен в москве за последние 10 лет, это 3% роста в год в среднем.
Но даже если посчитать 4% ежегодного роста стоимости покупки и аренды квартир, то все равно аренда выгоднее: можно за 17 лет накопить на квартиру, вместо 20 в ипотеке. В этом калькуляторе можно тюнить все параметры, в тч ежегодный рост недвижки: mortgage-calculator
Александр, расскажите как стабильно получать 2% в месяц.
Алексей, в чем проблема снять жилье, которое устроит по уровню бытового комфорта?
Алексей, удобство копить- это свои деньги копятся и они могут приносить 2-5% в месяц и больше. Могу жить где и сколько хочу.
Если буду копить на квартиру самостоятельно, то куплю ее через Infinity лет и потрачу на это NaN ₽
Елена, не знаю как это ваша квартира подешевела? Когда моя квартира на том же юге той же Москвы стоила 28 тыс дол ровно 15 лет назад, а сейчас через 15 лет такая же однушка стоит 102 тыс дол. Рост составляет в 3,6 раза или в долларах 74000. Район Москворечье-Сабурово и это мой личный опыт! Вот так
Елена, в 2004 мы брали квартиру в Балашихе за 1,5 млн, продали в 2018 за 7 млн! в нашей стране никогда еще ничего не дешевело))
FYI, по официальной инфляции Росстата 1,5 млн рублей 2004 ≈ 5,5 млн рублей в 2018.
Андрей, по-разному бывает и зависит от многих факторов: от района, общей ситуации на рынке и всяких локальных штук вроде жилого квартала, который вырос под окнами вместо леса. Плюс думаю, что динамика цен будет разная для вторички и новостройки.
«Вспомните, какие цены были на недвижимость в 2008 и 2018 году». У меня есть пример из личного опыта: наша квартира на юге Москвы за 10 лет подешевела на треть.
Юлия, ну спасибо на добром слове!
Елена, а где в Москве в рублях квартиры так дешевеют?
Дмитрий, 2004 год уже ушел и тенденция к понижению стоимости. Тб в таких городах, как Балашиха. Увы.
Дмитрий, «хорошо» Вы относитесь к своим квартирантам.
Калькулятор в вакууме, нужно учитывать инфляцию в цене, как минимум. Конечно, Квартира может упасть, а может и вырасти, так, например, ряд новых объектов в Раменках за прошлый год выросли в цене от 30 до 80%
Саша, здорово, что вы такой внимательный читатель! Но мы тоже не лыком шиты: брали стоимость только достроенных новостроек с отделкой. Скоро обновим данные и можно будет посмотреть расклад по всей России.
Елена, а инфляцию учли? + при съеме квартиры часть ком. услуг оплачивает арендодатель.
Александр, просто увеличьте сумму в графе «свободных денег в месяц» на сумму дохода от аренды.
Если процент по ипотеке меньше аренды или равен то выгодно взять ипотеку
Igor, болгарский народный банк установил ключевую ставку 0%. Во всей Европе ключевая ставка нулевая или отрицательная. Вы наверное очень удивитесь, но в Европе околонулевые ставки по вкладам (а в перспективе отрицательные), а в России около 7%. Если от средней российской ставки по ипотеке 10% вычесть 7, то и получится болгарская ставка 3%
Andrei, Тинькофф банк не даёт ипотеку. Был сервис тинькофф ипотека, который работал как маркетплейс. Но и его закрыли летом.
Даже и не буду кальком играться.
Не могу точно говорить о новостройках, но на вторичное жилье цены в Перми точно некорректны.
Те, что указаны в калькуляторе, актуальны для алко-отшибов в том же состоянии.
Нормальную двушку за 2 000 000 можно «урвать» только если продавец спасает этой продажей свою жизнь и ему плевать на реальную стоимость. Про 1,7кк за однушку и вовсе молчу.
Знаете, здесь самое главное забывается, что хочется здесь и сейчас уже жить например в Москве и не тратить по 3-4 часа в день на транспорт до работы. Я конечно, возьму Ипотеку. Процентрой ставки 8% для обычного не замужнего жителя без детей нет. Самая маленькая 9% и то если это банк партнер и вы получаете там з/п. Согласна переплата будет бешеной.
обновите калькулятор, вклады под 6 процент это из ряда фантастики, сделайте сразу чтоб можно было до нуля крутить ползунок, у вас даже этих 6 процентов нету.
Алексей, есть много причин, которые влияют на цену. При этом в небольших городах не так много объявлений и это может стать причиной таких несовпадений.
В Улан-Удэ (как и в других регионах) очень мало предложений по готовым новостройкам c отделкой. Например, двухкомнатная за 3,3 млн (это медианyая цена, которая как раз и попала на карту): https://ulan-ude.cian.ru/sale/flat/204206803/
А вот трёхкомнатная за 3,2 млн: https://ulan-ude.cian.ru/sale/flat/185812951/
По размеру они примерно одинаковые, дом с двухкомнатной сдан позже и поэтому новее. Возможно, были еще какие-то факторы, почему она дороже.
Конечно, трёхкомнатные должны стоить дороже. Но прямо сейчас в определённом городе нет других предложений в этом сегменте (сданные новостройки с отделкой) и есть возможность купить только вот такую маленькую и, соответственно, более дешёвую трёшку.
Но в поле стоимости квартиры вы можете вбить любую другую стоимость и посмотреть расклад.