Скидки на торг реалии кризиса
Скидки на торг: реалии кризиса
СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА
1. Введение
Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному реформированию: введено саморегулирование, появились федеральные стандарты оценки, начал действовать Национальный совет по оценочной деятельности, существенно выросла ответственность оценщиков (см. [1]). Но, к величайшему сожалению оценщиков, никак не решается одна из основных проблем – доступность информации.
Во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения, даже несмотря на то, что расчеты на основании таких цен заслуживают гораздо меньшего доверия по сравнению с расчетами на основании цен сделок.
В исследовании [2], проведенном авторами в 2007 г., описан метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью.
Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации – см. Табл. 1). Отсюда закономерен вывод о том, что рассчитанные ранее величины скидок использовать в настоящее время невозможно. Авторы, при содействии коллег из различных регионов, провели повторное исследование по анализу скидок на торг. Результаты анализа приведены ниже.
Табл. 1. Величина скидок на торг
Скидки на торг: реалии кризиса
СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА
1. Введение
Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному реформированию: введено саморегулирование, появились федеральные стандарты оценки, начал действовать Национальный совет по оценочной деятельности, существенно выросла ответственность оценщиков (см. [1]). Но, к величайшему сожалению оценщиков, никак не решается одна из основных проблем – доступность информации.
Во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения, даже несмотря на то, что расчеты на основании таких цен заслуживают гораздо меньшего доверия по сравнению с расчетами на основании цен сделок.
В исследовании [2], проведенном авторами в 2007 г., описан метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью.
Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации – см. Табл. 1). Отсюда закономерен вывод о том, что рассчитанные ранее величины скидок использовать в настоящее время невозможно. Авторы, при содействии коллег из различных регионов, провели повторное исследование по анализу скидок на торг. Результаты анализа приведены ниже.
Табл. 1. Величина скидок на торг
А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки)
СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА
Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному реформированию:
введено саморегулирование, появились федеральные стандарты оценки, начал действовать
Национальный совет по оценочной деятельности, существенно выросла ответственность оценщиков
(см. [1]). Но, к величайшему сожалению оценщиков, никак не решается одна из основных проблем – доступность информации.
Во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают1. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения, даже несмотря на то, что расчеты на основании таких цен заслуживают гораздо меньшего доверия по сравнению с расчетами на основании цен сделок.
В исследовании [2], проведенном авторами в 2007 г., описан метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью.
Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации – см. Табл. 1). Отсюда закономерен вывод о том, что рассчитанные ранее величины скидок использовать в настоящее время невозможно. Авторы, при содействии коллег из различных регионов, провели повторное исследование по анализу скидок на торг. Результаты анализа приведены ниже.
Табл. 1. Величина скидок на торг Величина скидки Источник информации Сегмент Вид сделки на торг, % Ведомости, №232 (2254) от 08.12.2008 г.
10-20 % Офисная недвижимость Продажа статья «Кто кого пересидит».
Ведомости, №232 (2254) от 08.12.2008 г.
10-15% Офисная недвижимость Аренда статья «Кто кого пересидит».
АН «Собственник» (РБК-Недвижимость от 25.12.2008 г. Статья «Рынок 25-30 %
2. Порядок проведения анализа В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, заполняемый в ходе интервью, которое проводили профессиональные оценщики.
В период с 01.01.2009-20.02.2009 были опрошены специалисты 102 агентства недвижимости в 15 городах различных субъектов РФ:
В ходе опроса были заданы вопросы о величине скидок, предоставляемых продавцами или арендодателями, при совершении сделок по купле-продаже и аренде в следующих сегментах:
жилые объекты: квартиры;
жилые объекты: индивидуальные жилые дома, коттеджи;
промышленная и складская недвижимость;
свободные земельные участки.
Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической обработке.
3. Результаты анализа Общее количество наблюдений составило 354. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки в диапазоне 7-20%, при этом по отдельным сегментам были названы значительно большие значения — до 45%.
Максимальные значения, озвученные экспертами, приведены в Табл. 2.
Табл. 2. Максимальные значения, отмеченные экспертами, %
Недостаточное количество наблюдений Рис. 2. Гистограмма разброса, аренда Рис. 3. Гистограмма разброса, продажа Рис. 4. «Ящичковая» диаграмма Характеристика среднего значения скидки на торг представлена в нижеследующей таблице.
Полученные результаты, с одной стороны, подтверждают выводы, сделанные ранее.
Например, скидки по аренде несколько меньше соответствующих скидок при сделках купли-продажи.
Аналогичная картина наблюдалась и в предыдущем исследовании.
С другой стороны, скидки в небольших городах оказались меньше аналогичных скидок в крупных населенных пунктах, что противоречит выводам, сделанным в ходе предыдущего исследования.
По мнению авторов, это может объясняться следующим:
Существенный рост цен на недвижимость в последнее время наблюдался преимущественно в крупных городах. Поэтому, многие собственники могут «зафиксировать» положительный результат даже при существенных скидках (как отметил один их опрошенных участников рынка недвижимости: «чем сильнее был надут «пузырь», тем сильнее он сдувается»).
В крупных городах доля инвестиционных объектов была существенно выше, причем во всех сегментах рынка. Для данного типа собственников характерна значительная долговая нагрузка. Многие из них в условиях, когда новые заемные средства стали практически недоступными, были вынуждены начать реализацию своих объектов. Все это привело к увеличению предложения и более существенным скидкам в настоящее время.
Для небольших, малоактивных региональных рынков характерно некоторое запаздывание в реакциях на внешние изменения.
Также следует отметить, что обоснованные выводы о величине скидок в сегменте индивидуальных жилых домов и коттеджей сделать не удалось ввиду недостаточности информации по данному сегменту.
1. Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли. Если ранее скидки в размере 20% можно было считать «верхней границей», то в настоящее время достаточно часто встречаются дисконты в размере 25-30%.
2. Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, углеводороды, обменные курсы – по всем этим показателям на рынке отсутствует «согласованное» мнение. При этом многие участники рынка оценивают риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме того, существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.
3. При оценке зданий и земельных участков как сравнительным, так и доходным подходами, можно использовать средние значения скидок, представленные в Табл. 4. При этом следует понимать, что данные величины рассчитаны в условиях кризиса и могут применяться только ограниченный период времени.
Авторы выражают благодарность руководителям и специалистам оценочных компаний, принимавшим участие в сборе и анализе информации:
«Адалин – экспертиза собственности» (Н.Н. Афанасьева);
АН «Троицкий дом» (К.В. Дуников);
«Ваш консультант» (В.В. Хлюстов);
«Мемфис» (Е.Г. Сосницкий);
«ЭнПиВи Эпрайс» (Ю.В. Блашенкова).
Особая благодарность Татьяне Сергеевне Коляденко (компания «Белазор»).
1. А.Н. Жигло «Саморегулирование: Эксперимент с оценщиками», Ведомости – 2008, № 94 (2116), 26.05.2008 г.
«Рекомендовано Экспертным советом РГП на ПХВ «Республиканский центр развития здравоохранения» Министерства здравоохранения и социального развития Республики Казахстан от «30» сентября 2015 года Протокол № 10 КЛИНИЧЕСКИЙ ПРОТОКОЛ ОПЕРАТИВНОГО И ДИАГНОСТИЧЕСКОГО ВМЕШАТЕЛЬСТВА ТРАНСПЛАНТАЦИИ МЕДИАТОРОВ ФЕТАЛЬНЫХ КЛЕТОК I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 1. Название протокола: Трансплантация медиаторов фетальных клеток 2. Код протокола: 3. Код(ы) МКБ-10: D65 – Диссеминированное внутрисосудистое свертывание D81 –. »
«ЗАКОН УКРАИНЫ О пенсионном обеспечении С изменениями и дополнениями, внесенными Законом Украины от 15 мая 1992 года N 2356 XII, Декретом Кабинета Министров Украины от 9 декабря 1992 года N 7-92, Законами Украины от 22 апреля 1993 года N 3128 XII, от 17 июня 1993 года N 3284 XII, от 4 февраля 1994 года N 3948 XII, от 14 ноября 1995 года N 428/95-ВР, от 16 мая 1996 года N 198/96-ВР, от 21 ноября 1996 года N 534/96-ВР, от 4 июня 1997 года N 307/97-ВР, от 11 февраля 1998 года N 112/98-ВР, от 17. »
«Список новых книг, поступивших в библиотеку (1.09.2015). Айламазян, Э. К. Неотложная помощь в акушерстве : руководство для врачей / Э. К. Айламазян. 5-е изд., перераб. и доп. М. : ГЭОТАР-Медиа, 2015. 384 с. (618.2-083.98 А-37 ) В руководстве освещены вопросы современной диагностики и неотложной терапии при угрожающих жизни состояниях в акушерстве. В каждой из 11 глав представлены этиология, патогенез и основные клинические проявления рассматриваемых заболеваний, подробно описаны осложнения. »
«МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИКАЗ от 10.12.2014 Г. № 01/5-164 Об Административном регламенте исполнения Министерством финансов Челябинской области государственной функции по взысканию неиспользованных остатков субсидий, предоставленных из областного бюджета областным бюджетным учреждениям, областным автономным учреждениям, областным государственным унитарным предприятиям В соответствии с пунктом 10 Порядка разработки и утверждения административных регламентов исполнения. »
«Советский Союз, который мы потеряли, 2012, 255 страниц, Сергей Витальевич Вальцев, 5804105779, 9785804105779, Книжный мир, 2012. Эта книга не о нашем прошлом, а о нашем настоящем и главное будущем. Потому что все проблем, в конечном счете, в современной России проистекают из отсутствия понимания того, кто мы есть Опубликовано: 19th July 2013 Советский Союз, который мы потеряли СКАЧАТЬ http://bit.ly/1ccIUbr. Болгары очень дружелюбны гостеприимны того бессточное солоноватое озеро вразнобой. »
Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.
Скидки на торг к ценам продажи
| Тип объекта недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Источник №3 | Источник №4 |
|---|---|---|---|---|
| Торговая | 8-10% | 9% | 3-7% | 13-15% |
| Офисная | 9-10% | 9% | 3-7% | 13-15% |
| Производственно-складская | 10-15% | 13% | 5-9% | 13-15% |
| Сельхозпостройки | 18% | |||
| Базы отдыха | 15% | |||
| Зем. участки под ИЖС | 9% | 3-7% | 13-15% | |
| Зем. участки под многоэтажное жилищное строительство | 5-10% | 9% | 3-7% | 13-15% |
| Зем. участки под коммерческие объекты | 9-11% | 10% | 3-7% | 13-15% |
| Зем. участки под пром. объекты | 8-12% | 13% | 3-7% | 13-15% |
| Зем. участки с/х назначения | 10-15% | 17% | ||
| Стандартные квартиры | 4% | 2-6% | 9-11% | |
| Элитные квартиры | 6% | 2-6% | 9-11% | |
| Жилые дома | 8% | 2-6% | 9-11% |
Источник №1: «Электронный справочник оценщика» http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups
Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4
Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml
Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук, Е.А. Бутова, www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml
| Тип объекта недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Среднее |
|---|---|---|---|
| Торговая | 0,86 | 0,79 | 0,82 |
| Офисная | 0,91 | 0,79 | 0,85 |
| Производственно-складская | 0,95 | 0,88 | 0,91 |
| Зем. участки под коммерческие объекты | 0,76 | 0,76 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А
Поправки на этаж к ценам продажи
| Объекты недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Источник №3 | Среднее |
|---|---|---|---|---|
| ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||||
| подвальный этаж | 0,80 | 0,74 | 0,56-0,66 | 0,72 |
| цокольный этаж | 0,88 | 0,84 | 0,83-0,85 | 0,85 |
| 2 этаж и выше | 0,88 | 0,85 | 0,82-0,89 | 0,86 |
| ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||||
| подвальный этаж | 0,81 | 0,74 | 0,54-0,56 | 0,70 |
| цокольный этаж | 0,89 | 0,84 | 0,66-0,71 | 0,80 |
| 2 этаж и выше | 0,93 | 0,85 | 0,82-0,98 | 0,88 |
| ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||||
| подвальный этаж | 0,85 | 0,81 | 0,54-0,57 | 0,76 |
| цокольный этаж | 0,90 | 0,87 | 0,85-0,86 | 0,88 |
| 2 этаж и выше | 0,91 | 0,85 | 0,79-0,98 | 0,89 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.
Источник №3: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Поправки на наличие отдельного входа
| Тип объекта недвижимости | Источник №1 | Источник №2 | Среднее |
|---|---|---|---|
| Торговая | 0,89 | 0,85 | 0,87 |
| Офисная | 0,92 | 0,85 | 0,88 |
| Производственно-складская | 0,91 | 0,91 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.
Поправки на эффект масштаба
| Площадь ЗУ, га | Коэф. | ||
|---|---|---|---|
| мин | макс | среднее | |
| 0,1 | 0,5 | 0,3 | 1,0000 |
| 0,5 | 1 | 0,8 | 0,9035 |
| 1 | 5 | 3,0 | 0,8335 |
| 5 | 10 | 7,5 | 0,7465 |
| 10 | 25 | 17,5 | 0,6860 |
| 25 | 50 | 37,5 | 0,6474 |
| 50 | 100 | 75 | 0,5700 |
| площадь, кв.м. | Коэф. | ||
|---|---|---|---|
| мин | макс | среднее | |
| 10 | 100 | 55 | 1,0000 |
| 100 | 500 | 300 | 0,9124 |
| 500 | 2500 | 1500 | 0,8476 |
| 2500 | 5000 | 3750 | 0,7643 |
| 5000 | 20000 | 12500 | 0,7062 |
эффект масштаба к ценам офисной недвижимости
эффект масштаба к ценам производственно-складской недвижимости
Источник: Электронный справочник оценщика
Поправка на эффект масштаба к ценам аналогов рассчитывается по формуле:
Поправки на отделку помещений к ценам продажи
| отделка | Торговая | Офисная | Складская |
| Евростандарт | 1,11 | 1,11 | 1,23 |
| Отличное | 1,08 | 1,09 | 1,04 |
| Нормальное | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Удовлетворительное | 0,92 | 0,90 | 0,91 |
| Неудовлетворительное | 0,91 | 0,89 | 0,86 |
Источник: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Поправки на наличие инженерных коммуникаций
| Зем.участок | Водоснабжение | Газоснабжение | Электроснабжение |
|---|---|---|---|
| многоэтажная жилая застройка | 12,82% | 12,95% | |
| ИЖС | 11,46% | ||
| садоводство | 9,54% | 23,04% | 14,18% |
| коммерческая застройка | 11,25% | 12,56% | |
| промышленная застройка | 9,04% | 12,94% | |
| сельхозназначения | 8,95% | 5,53% |
Источник: Электронный справочник оценщика
переход от цен объектов, обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов без коммуникаций
Источник №1: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Источник №2: Электронный справочник оценщика
Поправки на наличие и тип парковки