Кредиты, льготы, удаленка: что пандемия дала рынку недвижимости
Пандемия коронавируса и последовавший за ней экономический кризис поменяли жизнь общества и бизнеса. Серьезные изменения произошли и на рынке недвижимости. За несколько недель он пережил несколько трансформаций: от падения спроса и заморозок строек до перевода продаж в онлайн и запуска дешевой ипотеки.
Редакция «РБК-Недвижимость» рассказывает о ключевых изменениях, которые принес коронавирус на рынок недвижимости.
Одним из самых главных изменений на рынке жилья в пандемию стал запуск ипотеки под 6,5% годовых — самой низкой за всю историю ипотечного рынка России. Льготная программа была запущена в апреле по поручению президента Владимира Путина. Ее цель — поддержать спрос на покупку квартир в новостройках и стабилизировать финансовое состояние застройщиков.
Льготная ипотека распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Разницу между текущей ставкой банка покроет государство. Оформить ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита. При этом установлен лимит жилищного займа: для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 8 млн руб., для всех остальных регионов России — 3 млн руб. Первоначальный взнос — от 20%. Льготная программа ипотечного кредитования под 6,5% не распространяется на рефинансирование текущих ипотечных кредитов.
Банки сейчас активно дают дополнительную скидку к льготной ипотеке. Например, «Дом.РФ» снизил ставку до 6,1%, Промсвязьбанк — до 6% годовых. По оценкам аналитиков, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых позволяет снизить переплату по жилищному кредиту почти на треть. Вместе с другими льготами экономия достигает 2,5 млн руб.
С момента старта программы банки уже одобрили свыше 31 тыс. заявок на льготную ипотеку. Всего до 1 ноября планируется выдать около 250 тыс. кредитов на 740 млрд руб.
Законопроект об аренде
При этом должны соблюдаться условия — снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату.
Соответствующие поправки были внесены в Госдуму в начале мая и спровоцировали настоящее противостояние между собственниками коммерческой недвижимости и арендаторами. Против законопроекта выступили владельцы ТЦ, бизнес-центров и девелоперы. По их мнению, инициатива приведет к «необратимому разрушению отрасли без возможности восстановления» и дефолту. Рестораны, ретейлеры и фитнес-центры, наоборот, попросили законодателей ускорить принятие решения, чтобы избежать массовых банкротств.
Позднее свой вариант данных поправок подготовило Минэкономразвития: оно предлагает ограничить срок — разрешить одностороннее расторжение договоров аренды только до 1 октября 2020 года. При расторжении договора арендаторы должны будут возместить убытки владельцам недвижимости в размере одного ежемесячного платежа.
Свои предложения по законопроекту подготовил Сбербанк. Банк предлагает разрешить отказ от аренды только малому и среднему бизнесу, который приносит торговым центрам четверть дохода.
В настоящее время законопроект прошел первое чтение. Второе чтение запланировано на 20 мая.
Месяц без работы и возобновление строек
Из-за ситуации с распространением коронавируса впервые строительные работы были временно заморожены почти на всех московских объектах. Исключения составило строительство медицинских объектов, метро, железнодорожного, наземного общественного транспорта и аэропортов. Вынужденные каникулы строителей продлились почти месяц.
С 12 мая власти Москвы приняли решение о частичном снятии ограничений, и к работе вернулись предприятия промышленности и строительства. Как пояснил мэр Москвы Сергей Собянин, возобновление работы строительных и промышленных организаций наименее опасно в условиях пандемии. В отличие от работников торговли и сферы услуг строители и сотрудники промышленных предприятий практически не контактируют с потребителями.
Столичные застройщики планируют возвести все объекты в срок, несмотря на карантин. По оценкам девелоперов, они смогут наверстать отставание от графика в течение одной-двух недель. Чтобы реанимировать спрос, девелоперы уже сейчас предлагают бонусы и скидки.
Продажи в режиме реального времени
Пандемия изменила технологию продаж на рынке новостроек, превратив его в рынок покупателя. Чтобы реанимировать спрос, застройщикам, банкам и риелторам пришлось перестраивать бизнес-процессы и переводить продажи в электронный формат. Если в начале режима самоизоляции рынок не был готов к такому переходу (некоторые сделки невозможно провести без поездок в банк, встречи с нотариусом или визита в офис продаж застройщика), то сейчас можно купить квартиру не выходя из дома.
Московские застройщики один за другим внедрили онлайн-сервисы дистанционной продажи квартир. Банки в свою очередь наладили процессы по выдаче ипотеки онлайн. За время самоизоляции выросло число онлайн-заявок на получение жилищных кредитов. По данным Сбербанка, по стране этот показатель увеличился на 20%, в Москве и области 69% всех ипотечных заявок проходит в режиме онлайн.
Строительная отрасль наряду с другими секторами экономики пострадала во время пандемии — проблемы с поставками материалов, падение спроса, финансовые трудности девелоперов. Чтобы поддержать стройсектор, были запущены механизмы поддержки. Среди них — субсидирование кредитов девелоперам, выкуп квартир в новостройках, аварийное жилье, авансы подрядчикам. Также правительство отменило штрафы для девелоперов за срыв сроков строительства и сформировало перечень системообразующих компаний, которым в кризисной ситуации будет оказана первоочередная помощь.
Среди мер поддержки — докапитализация Фонда защиты прав дольщиков на 30 млрд руб. для достройки жилых домов. Эта мера позволит создать дополнительные рабочие места и обеспечить жильем обманутых дольщиков. Кроме того, «Дом.РФ» сможет выкупать у застройщиков жилье для госнужд. Данный механизм обеспечит спрос на жилье и даст возможность застройщикам закончить строительство объектов.
Скидки на аренду до 50%
Введенный в Москве карантин изменил положение дел на рынке арендного жилья: падение спроса, снижение ставок и скидки для арендаторов. По данным «Миэль-Аренды», в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. С момента ввода режима самоизоляции средняя стоимость найма квартир упала примерно на 12%. По прогнозам аналитиков, летом рынок аренды может ждать массовое расторжение договоров аренды на фоне кризиса.
Многим арендаторам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации (урезание зарплаты, неоплачиваемый отпуск), собственники снизили оплату за квартиру. В среднем дисконт составил 30–40%, кому-то уменьшили оплату наполовину, другим предложили платить на время карантина столько, сколько смогут.
Пандемия COVID-19 кардинально изменила положение дел на рынке краткосрочной аренды. По оценкам аналитиков, за время карантина спрос на посуточные квартиры упал до 50%. Если до кризиса краткосрочная аренда считалась одним из самых прибыльных бизнесов, то сегодня арендодатели посуточных квартир, чтобы как-то минимизировать потери, переходят на долгосрочный формат.
Падение спроса на посуточную аренду квартир заставило их владельцев снизить цены. По оценкам аналитиков, арендные ставки уменьшились на 10–25%. Если в середине марта квартира на сутки в среднем сдавалась за 2,4 тыс. руб. в день, то в середине мая — за 1,8 тыс. руб. По мнению экспертов, на восстановление рынка краткосрочной аренды квартир в среднем может уйти год.
Пустые офисы и работа на удаленке
Из-за введенного в стране режима самоизоляции опустели целые города, парки, кафе и офисы. Многие сотрудники перешли на удаленную работу. Согласно опросу CBRE, большинство работников офисов впервые в карантин получила опыт работы из дома, только треть ранее практиковали подобный подход. Несмотря на это, 68% без проблем переключились на новый формат.
При этом каждый второй сотрудник признался, что с переводом на удаленку у него увеличился объем работы и прибавилось количество рабочих часов. Работу в офисе больше половины сотрудников считают лучше дистанционной. Больше всего офисным сотрудникам не хватает живого общения с коллегами и четкого разделения работы и личной жизни. В будущем большая часть сотрудников (почти 80%) все же хотят иметь возможность продолжить работать из дома, но частично (данные бюро ABD architects).
Эксперты считают, что после окончания карантина многие компании сократят арендуемые офисные пространства и оставят на удаленке часть сотрудников.
Офисам предсказали развитие по «правилу двух метров» (6-Feet-Office). Данную концепцию представила международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield. Она включает в себя шесть ключевых принципов. Среди них — создание непересекающихся потоков: перемещение по офису в одном направлении вдоль указателей (знаков, напольных стрелок), рабочие места должны располагаться на расстоянии 2 м, а ноутбуки придется ежедневно забирать домой.
Из-за эпидемии COVID-19 уменьшится доля open space в офисе. Этот формат из ключевой офисной зоны превратится во вспомогательную и обрастет новыми разноформатными пространствами.
Дизайнеры тем временем разрабатывают решения для организации рабочего места в домашних условиях. Например, немецкая компания Plastic Fantastique создала мобильное индивидуальное защитное пространство. Его можно использовать и в качестве офиса.
«За полгода арендодатель уступил нам 1,7 млн рублей»: как бизнес решает вопросы с арендой
Весной 2020 года в начале первой волны коронавируса предприниматели надеялись, что ограничения на работу быстро отменят и бизнеса это не коснется.
Но спустя год ситуация не сильно изменилась. В конце июня — начале июля 2021 года в стране фиксируют рекордное число зараженных, отменяют массовые мероприятия. Для работников сферы услуг вводят обязательную вакцинацию, а заведениям в Москве запрещают принимать посетителей без QR-кодов.
Все это заставляет предпринимателей адаптироваться к новым проблемам, которые больше не кажутся кратковременными. Особенно это касается аренды помещения.
Мы поговорили с владельцами бизнесов, которые смогли договориться с арендодателем на небольшие уступки, создали новые условия договоров или не платили за аренду вообще. Вот, как им это удалось.
Как победить выгорание
Пекарня: многим арендодателям кажется, что карантин закончился, значит, теперь уже все нормально
На производстве арендодатель сначала не соглашался делать скидку. Он говорил: «Выкручивайтесь. Закупайте и продавайте гречку. Нормально все работают, и вы тоже работайте». В апреле переговоры шли ни шатко ни валко. Потом он сказал, что составил дополнительное соглашение, и по нему сделает скидку. Когда я попросила прислать мне документ на почту, он отказался и заверил, что соглашение где-то там лежит, он нам его потом отдаст. Спустя некоторое время оказалось, что это не скидка, а отсрочка платежа — 40%. Отсрочка платежа предоставлялась до сентября, фактически на лето и май.
С сентября мы должны были платить полную аренду — 168 000 Р и доплачивать то, что недоплатили начиная с мая — по 48 000 Р за каждый месяц. И это было напряжно. Переезжать не стали — нынешнее помещение удовлетворяет наши запросы. Когда изменится запрос и текущий арендодатель не сможет его удовлетворить, будем искать другое место, это рабочий процесс.
Многим арендодателям, которые не занимаются таким бизнесом, как мой, кажется, что карантин закончился, значит, теперь уже все нормально. Но никто не думает о том, что за время карантина накопились долги, у людей снизилась покупательская способность. Это тоже нюанс — в России очень часто мыслят очень короткими промежутками времени. Им кажется, если ты уже работаешь полгода, значит, нужно не просто выйти в плюс, а иметь хорошую прибыль.
Несмотря на то что арендодатель сделал такую неудобную и маленькую отсрочку, он вел себя достойно. Было несколько форс-мажоров с электричеством и водой, которые он очень быстро решил. Еще у нас висит небольшой долг, потому что я не успела уложиться в график — к счастью, он с пониманием к этому относится и позволяет быть ему должным.
У меня были разные арендодатели, и каждый раз сложно было понять, с каким человеком я имею дело.
Прежде чем снять помещение, поговорите с теми, кто снимал это место до вас.
Спросите их: как решались проблемы? Задайте тот же вопрос арендодателю. Есть люди, которые оставляют решение проблем арендаторам. А есть те, кто предупреждает, например, о перепадах электрического напряжения.
И, конечно, нужно всегда внимательно читать договоры и обсуждать их. Часто бывает, что договор составлен на двадцати листах, и когда вы просите убрать какие-то пункты, арендодатель предлагает устную договоренность — этого ни в коем случае нельзя делать, это не работает.
И пункт с форс-мажорами должен быть переформулирован. Когда мы будем занимать следующее помещение, обратим на него внимание. Форс-мажор — юридическое понятие, наше государство не объявило его. Нужно будет расшифровать это условие.
Кофейня и обжарочный цех: за три месяца арендодатель уступила нам больше миллиона рублей
Мы снимаем два помещения: первое — для кофейни, во втором строим обжарочный цех. Там разные ситуации. Помещение для обжарочного цеха мы арендовали в конце 2019 года. Сделали окна, поменяли входную дверь, и, кажется, больше ничего не успели, потому что на это не было отложено средств. Ремонт в цеху шел очень медленно. Когда было понятно, что начнется пандемия, не стали продолжать ремонт и перестали платить аренду. Там не было ни электрики, ни газа, ничего.
Что касается кофейни, мы в начале марта прошлого года поняли, что начнется дикий спад, потому что наша аудитория суперсознательная. С середины марта многие начали писать в соцсетях, что уходят на самоизоляцию. Мол, зашли в «Черный», запаслись пачками кофе и планируют не выходить из дома. Где-то в середине марта посещаемость начала падать, притом что люди брали как в последний раз и чашку кофе, и десерт, и пять пачек кофе в зернах.
столько уступил нам арендодатель
Тогда мы решили заранее поговорить с собственницей и понять, на что она готова. Хотели написать ей письмо, даже нашли форму, и дней за 10 до того, как закрыли Москву, я позвонил ей. Рассказал, что нам нужно встретиться, передать письмо, поговорить. Она ответила, что сидит на самоизоляции и встречаться не собирается. По телефону сказала, что если будет падать посещаемость, то она готова снижать аренду на соответствующий процент. Она говорит: «Давайте раз в месяц смотреть на кассовую выручку по отношению к этому месяцу прошлого года, и если было падение, то снижать аренду на соответствующий процент».
Если не будет возможности работать вообще, значит, не будете платить аренду.
И мы целых три месяца не платили аренду — в апреле, мае и в июне. Потом мы заплатили только половину аренды июля. И только с августа начали платить полную сумму.
Когда Москву открыли, я ей позвонил узнать насчет индексации, потому что у нас она составляет 8%, это очень существенно. Арендодатель сразу ответила, что никакой индексации в этом году не будет, все остается по ставке прошлого года.
«Пандемия все изменила»: на рынке недвижимости началась новая эпоха
Трансформация рынка недвижимости и ретейла началась не сегодня. Предпосылки к формированию новой эры как рынка недвижимости через тренды цифровизации, так и потребительских предпочтений зародились еще несколько лет назад, пандемия просто ускорила процессы в разы. И то, что в привычных нам условиях события развивались бы постепенно и размеренно, сегодня пришлось постигать за считаные месяцы.
Уже можно сказать о том, что частично переформатировался рынок недвижимости, изменились поведенческие привычки как в области жилого дома, так и общественных зданий. В цифрах это выглядит так: до кризиса доля онлайн-торговли занимала едва ли 10%, сегодня это уже более 20%. На карантине возрос спрос в секторе FMCG на 50%, в сегменте бытовой техники и электроники — на 25–30%, при этом упали онлайн-продажи одежды и обуви более чем на 50%, что, в общем-то, объяснимо. Порядка 23% людей в период вынужденной самоизоляции перестали покупать одежду и обувь. В короткое время ценность здоровья, времени, вопросы безопасности приобрели серьезную значимость.
Коворкинги или офисы
Изменилось и отношение к формату удаленной работы как со стороны работодателей, так и со стороны самих работников. Согласно исследованию The National Bureau of Economic Research, около 37% работы в США можно делать из дома. Переложим такую цифру на Москву и посчитаем, чем это грозит рынку коммерческой недвижимости: по исследованиям RRG, 76% офисных сотрудников рассматривают работу на удаленке в дальнейшем. Это серьезным образом меняет рынок и повлияет на офисный сектор.
В Москве около 6–7 млн офисных сотрудников, и если даже только 1 млн из них перейдет на формат удаленной или посменной работы (чередование работы в офисе с работой вне офиса), то при условии, что на одного человека в офисе приходилось порядка 6–7 кв. м, на рынок в одночасье выйдет 6–7 млн кв. м освободившихся площадей. Вдумайтесь — 7 млн кв. м могут оказаться вакантными! И в большей степени это коснется бизнес-центров класса С и устаревшего класса В.
Что будет с этими площадями? Часть арендаторов станут сдавать в субаренду излишние площади. Отчасти вернется кабинетная система как более безопасная, от которой рынок довольно долгое время отходил. Пусть эта нарезка будет некапитальной, но — эргономичной, безопасной и удобной, больше напоминающей сервисные офисы и коворкинги. Кто-то из собственников деловых центров рассматривает переделку офисных помещений в гибкие гибридные пространства.
Торговля и склады
Для рынка торговых центров сегодняшняя ситуация стала серьезным ударом. Около 30% объектов, и так достаточно слабых, могут потерять существенную долю арендаторов, часть из них будут полностью переформатированы, получив в «якоря» не совсем торговых операторов, таких как медицинские центры, спорт, термы, офисные пространства и даже вертикальные фермы, склады разной модификации. На этом фоне как раз очень неплохо себя чувствует складской сектор, который сделал резкий рывок в развитии из-за огромной востребованности онлайн-ретейлерами складских помещений последней мили.
Город или загород
Взорвался загородный рынок, колоссальный спрос на который не оставил даже самые невкусные предложения незамеченными и спровоцировал рост стоимости как аренды, так и продажи. Сегодня, по сути, у рынка городской недвижимости появился серьезный соперник в лице загородного рынка, в результате чего выявились две противоположные парадигмы: либо человек живет в высокоплотной урбанизированной среде и пытается соблюдать безопасное существование в условиях высокой плотности населения, либо выбирает загородное комфортное проживание на своем небольшом участке, на котором может создавать какой-то даже добавленный продукт, например экопродукты, или творить что-то, работать удаленно и минимальным образом соприкасаться с окружением. И эта граница между урбанизацией и экоформой, между городом и селом/деревней начала восстанавливаться вновь, несмотря на стираемость этих границ в течение последнего столетия.
Дайджест: что происходит с рынком недвижимости во время пандемии COVID-19
Количество зараженных коронавирусом в России превысило 1,5 тыс. человек. В Москве и Подмосковье власти ввели режим повсеместной самоизоляции. Людям запрещено выходить из дома за исключением случаев крайней необходимости.
Мы подобрали статьи, которые помогут понять, как вести себя во время карантина, какие законы принимает правительство, чтобы подавить последствия пандемии, что делать ипотечникам и покупателям квартир, а также как изменится рынок коммерческой и жилой недвижимости по прогнозам экспертов.
В дальнейшем ставки по ипотеке будут расти, а вслед за ними — ухудшаться условия рефинансирования. По прогнозам «Эксперт РА», уже к концу полугодия ставки по кредитам на жилье могут увеличиться до 10% и выше, будут пересмотрены условия рефинансирования. В преддверии повышения ставок рефинансирование ипотеки может оказаться выгодным, считают эксперты. При этом перекредитовываться имеет смысл, если это поможет снизить ставку на 1–2%. Рефинансировать ипотечный кредит выгодно в настоящее время возможно, поскольку некоторые банки еще сохраняют ставки на уровне начала марта (до валютных колебаний и объявления пандемии)
Если в квартире находится или находился больной коронавирусной инфекцией, необходимо защитить себя и своих близких. Для этого нужно провести полноценную уборку в жилом помещении, а также постоянно его проветривать. Коронавирус является неустойчивым к внешней среде, поэтому обеззаразить жилье можно, проводя регулярное проветривание и влажную уборку любыми моющими средствами. Иногда дезинфекцию проводят «сухим туманом», а в некоторых случаях необходимо применить УФ-облучатели.
При наличии в договоре условия об обстоятельствах непреодолимой силы арендатор коммерческой площади сможет доказать, что он не несет ответственности за неуплату аренды — это непосредственно связано с вирусом, распространение которого на территории страны невозможно было ни предвидеть, ни предотвратить. Стороны также могут включить в договор условие о рассрочке или отсрочке арендной платы, а для гарантии прав собственника воспользоваться одним из наиболее лояльных способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных гл. 23 ГК РФ (например, заключить договор поручительства).
Банк России рекомендовал кредитным организациям реструктуризовать кредиты, не взимать пени и штрафы, предоставить ипотечные каникулы заемщикам, заболевшим коронавирусом. Регулятор также рекомендовал не обращать взысканий на заложенную недвижимость вплоть до 30 сентября 2020 года, если это единственное жилье заемщика. Пострадавшим из-за коронавируса ипотечникам необходимо обратиться в свой ипотечный банк и предоставить больничный, подтверждение нахождения на карантине и другие документы, которые могут доказать временную нетрудоспособность или финансовые проблемы, связанные с распространением COVID-19. Банки обещают рассмотреть такие случаи индивидуально.
Из-за пандемии торговые центры практически полностью закрываются в Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Татарстане, Свердловской области с 28 марта по 5 апреля. Собственники и арендаторы могут понести крупные убытки или вовсе закрыть бизнес в результате последствий от распространения коронавирусной инфекции. Российский совет торговых центров направил письмо премьер-министру России Михаилу Мишустину с просьбой оказать поддержку торговым центрам. Владельцы ТЦ просят субсидировать процентные ставки по кредитам в размере не менее 4%, отсрочку уплаты НДС и налога на прибыль на три месяца. Президиум координационного совета при правительстве по борьбе с распространением коронавируса поручил проработать мероприятия по господдержке владельцев коммерческой недвижимости.
С 30 марта режим самоизоляции действует для всех жителей Москвы независимо от возраста. Квартиру можно покинуть, если вы решили обратиться за медицинской помощью, обязаны ездить на работу или выгуливать питомца. Кроме того, граждане имеют право пойти в аптеку, ближайший магазин, вынести мусор и выгуливать домашних животных не далее чем в 100 м от места проживания. Для того чтобы выйти из дома на работу, житель столицы должен будет иметь специальный пропуск с QR-кодом. В пропусках будет описание места жительства и места работы.
После преодоления пандемии отношение к проектированию отелей изменится. Мы увидим разграничение пространств, увеличение дистанции между зонами отдыха, столиками, диванами, строгое регулирование людских потоков. Сегодня отели все чаще отказываются от обустройства традиционной стойки ресепшен и отдают предпочтение приватному заселению — сотрудники регистрируют гостей через планшеты. Изменятся и требования к инженерии — современные системы вентиляции и системы обеззараживания воздуха могут стать обыденной реальностью во всех отелях, напсиали в колонке основатели бюро Front Architecture Владислав Спицын и Хорен Морозов.
Для того чтобы снизить нагрузку на предпринимателей, пострадавших от последствий пандемии, премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о временном переносе выплаты платежей за аренду федерального имущества для малого и среднего бизнеса. Однако на собственников и арендаторов коммерческих помещений данные льготы не распространяются. Мы выяснили, как переживают пандемию столичные бизнесмены, арендующие нежилые площади в Москве.
Рынок недвижимости России уже в ближайшее время ждет перезагрузка, от которой выиграют покупатели недвижимости. Не исключено, что на фоне снижения спроса застройщики и собственники квартир на вторичном рынке будут вынуждены корректировать цена на свои объекты. Мы прогнозируем, что в среднем они могут снизиться на 7–8%, а в отдельных регионах не исключено падение цен на 10–15%. Тем не менее период низких цен вряд ли будет затяжным. Восстановление спроса на жилую недвижимость традиционно станет спусковым механизмом для дальнейшего роста цен» — рассказал глава федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.