REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора
Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.
REIT: что это такое
REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.
Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.
REIT бывают трех категорий:
Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).
Преимущества REIT
Минусы REIT
Как вложиться в REIT
Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.
Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?
В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).
Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.
Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.
ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.
Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.
Преимущества ЗПИФн:
Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть
Как вступить в ЗПИФн
Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.
Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?
Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.
На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.
Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).
Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Подборка высокодоходных REIT для частного инвестора
REIT — публичные компании, позволяющие инвесторам покупать акции в портфелях недвижимости и получать доход от арендных платежей различных объектов: коммерческих, промышленных, складских и т. д.
Рассмотрим фонды REIT, доступные для покупки на Санкт-Петербургской бирже c высокими дивидендными выплатами в диапазоне 3,5–6% годовых после вычета 30% налога.
Iron Mountain (IRM) — мировой лидер в сфере услуг хранения и управления информацией. Фонд недвижимости работает над переходом с хранения и уничтожения физических записей на хранение цифровых данных с более высокой маржинальностью.
Фонд владеет 1450 хранилищами в 56 странах, хранит документы, данные, предметы роскоши и старины для более чем 225 тыс. клиентов. У компании высокий уровень удержания клиентов — 98%, за счет перекрестных продаж хранилищ данных.
В прошлом году были сданы в аренду новые центры обработки данных мощностью 55 МВт, что превышает запланированные 15–20 МВт. Планируется открытие гипермасштабируемого ЦОД на 27 МВт в Германии.
— В 2020 г. дивидендная доходность составила 8,3% годовых. Компания повышает дивиденды на протяжении 10 лет. За 5 лет среднегодовой темп роста дивидендов составил 5,2%.
— К концу 2021 г. ожидается дивидендная доходность 5,6% годовых.
— В ближайшие годы ожидается Payout ratio 90–92%, что является оптимальным максимумом для сектора REIT.
Global Net Lease (GNL) — фонд, инвестирующий в коммерческую недвижимость в США и Европе с фокусом на сделки продажи с обратной арендой. В собственности у компании находятся более 300 объектов недвижимости, крупнейшую долю занимают офисы, большую часть — сегмент промышленности, и оставшуюся — розничная торговля.
У Global Net Lease широко диверсифицированный пул арендаторов по странам и континентам, включая крупные имена: FedEx, US Customs, ING Bank и Family Dollar.
Компания выплачивает всю получаемую прибыль в виде дивидендов. Таким образом, будущий рост не может быть обеспечен за счет внутренних средств и требует дополнительного увеличения долга или разводнения акций. Текущий уровень дивидендных выплат близок к максимуму.
— В 2020 г. дивидендная доходность составила 10,1% годовых.
— К концу 2021 г. ожидается дивидендная доходность 8,6% годовых.
— В ближайшие годы ожидается Payout ratio 89–90%.
Spirit Realty Capital (SRC) в основном инвестирует в объекты недвижимости на условиях долгосрочной аренды. Портфель состоит из 1778 объектов в собственности с общей площадью 3,4 млн квадратных метров в 48 штатах США. Среди направлений есть торговые, промышленные и офисные здания, сданные 296 арендаторам в 28 отраслях розничной торговли.
— В 2020 г. дивидендная доходность составила 6,2% годовых.
— К концу 2021 г. ожидается дивидендная доходность 5,1% годовых.
— В ближайшие годы ожидается Payout ratio на уровне 87%.
Gaming and Leisure Properties (GLPI) — холдинговая компания, которая сдает недвижимость казино и операторам азартных игр в США. Несмотря на сокращение выплат во II квартале, сейчас дивиденды на 10% выше, чем пять лет назад. Это говорит о том, что руководство компании уделяет первоочередное внимание возврату денег акционерам.
Компания является зрелой и больше не растет быстрыми темпами, но эффективно управляет действующими объектами, показывая ROE=20.
— В 2020 г. дивидендная доходность составила 7,5% годовых.
— К концу 2021 г. ожидается дивидендная доходность 5,8% годовых.
— В ближайшие годы ожидается Payout ratio на отметке 82%. Это значение ниже среднего для REIT, оставляющее дельту для потенциального будущего увеличения размера дивидендов.
Omega Healthcare Investors (OHI) — инвестиционный фонд недвижимости, который специализируется на домах престарелых. Активы охватывают все регионы США, а также Великобритании.
Население США стареет, а семьи остаются небольшими — эти демографические тенденции указывают на сохраняющийся долгосрочный спрос на дома престарелых. Когда появляется необходимость в постоянной медицинской помощи и заботе, пожилые люди часто переезжают не к своим детям, а в специализированные учреждения ухода.
Пандемия COVID-19 сильно ударила и по подопечным, и по персоналу домов престарелых. Однако Omega Healthcare Investors сумела сохранить уровень выплат дивидендов на протяжении 2020 г., что говорит о ее финансовой устойчивости.
— В 2020 г. дивидендная доходность составила 7,7% годовых. Компания повышает дивиденды на протяжении 5 лет.
— К концу 2021 г. ожидается дивидендная доходность 7,2% годовых.
— У компании стабильный Payout ratio в диапазоне 80–81%.
Sabra Health Care REIT (SBRA) работает в сфере недвижимости здравоохранения. В инвестиционном портфеле компании 425 объектов, в том числе 287 учреждений с квалифицированным медперсоналом, 64 объекта жилья для престарелых, 27 специализированных больниц.
— В 2020 г. дивидендная доходность составила 7% годовых. В прошлом году было сокращение дивидендов, в то же время ожидается увеличение выплат до 2025 г.
— К концу 2021 г. ожидается дивидендная доходность 6,5% годовых.
— В ближайшие годы ожидается Payout ratio на уровне 72%, что является низким показателем для REIT, дающим потенциал для увеличения выплат в будущем.
В 2021 г. ожидаются лидеры:
• По росту прибыли на акцию (FFO): Global Net Lease — 19,2%, Sabra Health Care REIT — 10,4%, Iron Mountain — 10,3%.
• По увеличению выручки: Spirit Realty Capital — 16,3%, Global Net Lease — 15,1%.
• Ожидаемая дивидендная доходность: Global Net Lease — 8,6%, Omega Healthcare Investors — 7,2%, Sabra Health Care REIT — 6,5%.
Самой переоцененной по мультипликаторам P/E и P/FFO является Spirit Realty Capital, дивидендная доходность компании ниже по сравнению с другими REIT из приведенной подборки. Остальные пять компаний выглядят более интересными для добавления в долгосрочный дивидендный портфель.
БКС Мир инвестиций
Последние новости
Рекомендованные новости
Итоги торгов. Геополитика отправила нас в аутсайдеры
Какие акции в топе прогнозов на 2022 год
Омикрон гуляет по планете. Что лучше — Pfizer или Moderna?
Ключевые события недели: инфляция в России и США, переговоры Путина и Байдена, утренняя сессия
5 идей в российских акциях: Просадка в IT и не только
Акции Evergrande упали к 11-летнему минимуму. Что происходит с долгом
Акции Li Auto достигли среднесрочной цели и рухнули на 16%. Что дальше
Акции Ozon упали к цене начала торгов на бирже. Что дальше
Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru
* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.
Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.
Биржевые фонды недвижимости: как в них инвестировать
Что такое REIT и ЗПИФ
Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.
В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.
На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.
Виды и преимущества фондов недвижимости
REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие «Лукойла», «Газпрома», Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.
Различают три разновидности REIT:
Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:
Как инвестировать через трасты?
Инвестиционные трасты (REITs) представляют собой корпорации, инвестирующие в ликвидную недвижимость. Их акции торгуются на бирже.
Справка: инвестиционные трасты регулярно выплачивают дивиденды, а фонды только обеспечивают доходность за счет роста стоимости ценных бумаг.
Инвестиции в REIT бывают активными и пассивными. В первом случае требуется проанализировать рынок, исследовать информацию о компаниях и многое другое. Во втором случае достаточно вложить капитал в инвестиционные фонды, которые направляют средства в разные REIT.
Основные способы инвестировать через трасты (REITs):
Как оценить и выбрать фонд?
Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:
Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.
В помощь тем, кто планирует выбрать акции определенного фонда или ETF (ассорти из фондов), агентство NAREIT ввело специальные индексы. Они рассчитываются и публикуются компанией FTSE Russell. Показатели отражают усредненный уровень рисков и доходности по группе фондов.
Другие факторы выбора касаются показателей и мультипликаторов:
Как купить акции фондов недвижимости?
Возможность купить REIT в России предлагают иностранные брокеры. Зарегистрировав счет на такой площадке, можно покупать фонды недвижимости по всему миру.
Примеры прибыльных фондов недвижимости:
Чтобы инвестировать в REIT из России, можно выбрать подходящие фонды из того небольшого количества, которое представлено на Санкт-Петербургской бирже. При этом важно учесть особенность обращения иностранных акций в России. Речь о невысокой ликвидности, повышенных налогах на дивиденды. Такие нюансы снижают привлекательность инвестиций для долгосрочного капиталовложения.
Инвестиции в REIT по сути похожи на вложения в акции компаний. До покупки нужно изучить показатели фонда, состав объектов недвижимого имущества, долю на рынке, перспективы. Получится больше активное инвестирование.
Риски инвестирования в недвижимость на бирже
Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.
В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование. Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF. Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, «упаковывается» в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.
Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.
Сроки окупаемости инвестиций
Высокая доходность обусловлена американским законодательством. Оно обязывает компании не менее 90 % прибыли отправлять на дивиденды. За это они освобождаются от корпоративного налога (2/3 от чистой прибыли).
Доходность инвестиций зависит от правильного вложения средств фонда. Примерно 75 % и более должны вкладываться в ипотечные бумаги или в недвижимость. Прибыль должна состоять на 75 % (минимум) из выплат по ипотеке или ренты.
Инвестиции такого плана будут окупаться, поскольку обладают преимуществами:
Одна акция может стоить несколько десятков или сотен долларов. Самой крупной российской площадкой, торгующей зарубежными активами, является Санкт-Петербургская биржа.
Как минимизировать риски?
Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости. Оценивая доходность, необходимо учесть несколько факторов. Результатом грамотного инвестирования может стать стабильный долгосрочный пассивный доход.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.