Распродажа имущества обанкротившихся предприятий
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Аукционный брокер о своей работе и доходах
Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.
Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.
Торги
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
удавалось получать в месяц с выкупленных долгов
Банкроты
Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.
Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.
К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.
Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.
Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.
Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.
Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.
Бизнес
В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.
Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.
Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.
Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.
Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.
То есть мы получаем 40% от прибыли.
Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.
Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.
Инвестредакция не могла пройти мимо
Эта статья не про инвестиции, а про труд аукционного брокера. Если у вас появилось острое желание вложить крупную сумму в подобное предприятие, будьте осторожны: такие инвестиции относятся к рискованным. Инвестредакция Т—Ж рекомендует для начала разобраться с базой и попробовать консервативные инструменты фондовой биржи.
Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.
Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.
В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.
Обременения
Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.
Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.
Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.
В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.
У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.
Доходы
Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.
Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.
Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.
Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.
В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Продажа проблемных активов
РАД – организатор торгов в банкротстве
Знаменательно, что от года к году растет число сделок в банкротстве, где РАД привлекается в качестве организатора торгов. В сотрудничестве и по поручению арбитражных управляющих РАД занимается рекламным продвижением банкротного имущества на рынок, ищет заинтересованных покупателей, проводит конкурентные аукционы, которые ничем не отличаются от торгов по имуществу, лишенному обременений. Результат знаменателен – торги проблемным имуществом демонстрируют высокий спрос, а сделки проходят с хорошим превышением начальной цены.
Тенденция последних лет – бурный рост рынка проблемного имущества. Учитывая текущую рыночную конъюнктуру, эта тенденция сохранится.
В этой связи важнейшей задачей становится необходимость сделать этот рынок высоколиквидным, а имущество, которое на нем продается, востребованным и желанным с точки зрения инвестиций.
РАД последовательно занимается решением этой задачи, прилагает усилия для повышения доступности и доходности сделок в сегменте проблемного имущества.
Публичные продажи, широкая реклама, работа с инвесторами – вот необходимые элементы развитого рынка, и именно они взяты за основу практики РАДа при работе с проблемными активами. И если раньше круг покупателей проблемного имущества был достаточно узок и состоял из тех, кто умел работать с такого рода активами, то сегодня на аукцион приходят те же покупатели, что и на торги по государственному и корпоративному имуществу.
И если раньше торги на понижение были основной практикой в сегменте проблемного имущества, то сегодня эти активы торгуются с превышением.
Проблемное имущество выходит на открытый рынок, становится объектом для инвестиций.
По количеству заключенных сделок по банкротству ЭТП РАД занимает 1‑е место среди площадок, работающих в сегменте банкротного имущества
Электронные торги по банкротству
Адрес: Омская область, р-н Одесский, с Белосток, ул. Советская, д 49
Гараж металлический, назначение здание, нежилое, кадастровый (условный) номер 26:30:080132:63.
Адрес расположения недвижимости: Россия, Ставропольский край, город Ессентуки, улица Новая, 5а, потребительский гаражный кооператив Победа, 448
Надземная автостоянка закрытого типа
Земельный участок, площадь 976 кв.м. Куплен с привлечением мат. капитала, кадастровый (условный) номер 24:04:0101002:644 Находится в совместной собственности.
Адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский район, Вознесенский сельсовет, с. Вознесенка, ул. Дальневосточная, 1
Земельный участок, общей площадью 761,00 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 70:14:0100038:1067, назначение объекта: для ведения дачного хозяйства. Вид собственности: индивидуальная.
Адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Томская обл., р-н Томский, земельный участок находится в северной части кадастрового квартала
Право собственности на земельный участок, кадастровый номер: 52:11:0050002:74, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ЛПХ, площадью 799 кв.м.
Адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир д.12.Участок находится примерно в 55 м., по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская обл, р-н Воскресенский, д Карасиха, ул Крайняя, с северной стороны д.12 на расстоянии 55 м.
Земельный участок, кадастровый номер: 90:10:090401:1606, назначение объекта: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 2500.00 кв. м., вид права, доля в праве: собственность
Адрес: Республика Крым, Раздольненский район, с. Орловка, ул. Ленина, 16
1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кн 74:14:0201007:211, площадью 39,9 кв.м.
1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кн 74:14:0201007:87, площадью 222 кв. м.
Адрес: Россия, Челябинская область, Кусинский район, рп. Магнитка, ул. Советская дом 1 «а»
Земельный участок, кадастровый номер: 39:05:051101:0583, общей площадью 600 кв.м. Обременения – не зарегистрировано; транспортная доступность: общественным транспортом – удовлетворительно, автомобильным транспортом –хорошая, экологическое состояние окружающей среды – хорошее; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства; рельеф участка – преимущественно ровный.
Адрес: Калининградская область, р-н Зеленоградский, п. Рощино, СНТ «Рощино-Калининград», уч. 25.
Электронные торги по банкротству
Адрес: Омская область, р-н Одесский, с Белосток, ул. Советская, д 49
Гараж металлический, назначение здание, нежилое, кадастровый (условный) номер 26:30:080132:63.
Адрес расположения недвижимости: Россия, Ставропольский край, город Ессентуки, улица Новая, 5а, потребительский гаражный кооператив Победа, 448
Надземная автостоянка закрытого типа
Земельный участок, площадь 976 кв.м. Куплен с привлечением мат. капитала, кадастровый (условный) номер 24:04:0101002:644 Находится в совместной собственности.
Адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Красноярский край, Березовский район, Вознесенский сельсовет, с. Вознесенка, ул. Дальневосточная, 1
Земельный участок, общей площадью 761,00 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 70:14:0100038:1067, назначение объекта: для ведения дачного хозяйства. Вид собственности: индивидуальная.
Адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Томская обл., р-н Томский, земельный участок находится в северной части кадастрового квартала
Право собственности на земельный участок, кадастровый номер: 52:11:0050002:74, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ЛПХ, площадью 799 кв.м.
Адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир д.12.Участок находится примерно в 55 м., по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская обл, р-н Воскресенский, д Карасиха, ул Крайняя, с северной стороны д.12 на расстоянии 55 м.
Земельный участок, кадастровый номер: 90:10:090401:1606, назначение объекта: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 2500.00 кв. м., вид права, доля в праве: собственность
Адрес: Республика Крым, Раздольненский район, с. Орловка, ул. Ленина, 16
1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кн 74:14:0201007:211, площадью 39,9 кв.м.
1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кн 74:14:0201007:87, площадью 222 кв. м.
Адрес: Россия, Челябинская область, Кусинский район, рп. Магнитка, ул. Советская дом 1 «а»
Земельный участок, кадастровый номер: 39:05:051101:0583, общей площадью 600 кв.м. Обременения – не зарегистрировано; транспортная доступность: общественным транспортом – удовлетворительно, автомобильным транспортом –хорошая, экологическое состояние окружающей среды – хорошее; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства; рельеф участка – преимущественно ровный.
Адрес: Калининградская область, р-н Зеленоградский, п. Рощино, СНТ «Рощино-Калининград», уч. 25.
Предприятия на торгах по банкротству
Предприятие как имущественный комплекс
Предприятие как имущественный комплекс (полный перечень имущества опубликован в Приложении 1 к настоящему сообщению)
Административное здание, литер 1, площадью 234 кв.м. (26:32:010104:0018:07:418:002:000002530:1:20000)
Адрес: Ставропольский край, г. Лермонтов, Промышленная, 11
Весовая с операторской, литер 3, площадью 15,8 кв.м. (26:32:010104:0018:07:418:002:000002530:3:20000)
Адрес: Ставропольский край, г. Лермонтов, Промышленная, 11
Емкость для хранения цемента V-120 м.куб. в количестве 12 штук
Земельный участок, площадью 25140 кв. м. (26:32:010104:18)
Местонахождение: Ставропольский край, г. Лермонтов, Промышленная, 11,12,13
Земельный участок, площадью 7259 кв.м. (26:32:010104:3.
Тип имущества: Земельный участок
Лот № 93 Нежилое здание площадью 249,7 кв.м, кадастровый № 66:12:0000000:2991 и земельный участок площадью 425 кв.м, кадастровый № 66:12:2201002:162, адрес: Каменский район, с. Покровское, ул. Ленина, 122б, собственник ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Покровское»
Свердловская обл, Каменский р-н, Покровское с, Ленина ул, Каменский район, с. Покровское, ул. Ленина, 122б
Место проведения: https://арест.вэтп.рф
Здание, назначение: нежилое. Площадь: общая 249.7 кв.м. Инвентарный номер: 7515-2/28. Литер: В. Этажность: 1.
Тип имущества: Сооружение
Лот № 88 Нежилое здание площадью 455,1 кв.м, кадастровый № 66:12:2001001:122; нежилое здание площадью 809,2 кв.м, кадастровый № 66:12:0000000:2996; сооружение площадью 6,2 кв.м, кадастровый № 66:12:2001001:125; земельный участок площадью 38720 кв.м, кадастровый № 66:12:2001002:47, адрес: Каменский район, п. Первомайский, ул. Кирова, д. 44, собственник ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Покровское»
Свердловская обл, Каменский р-н, Первомайский п, Кирова ул, Каменский район, п. Первомайский, ул. Кирова, д. 44
Место проведения: https://арест.вэтп.рф
Здание с навесом, назначение: нежилое. Площадь: общая 809.2 кв.м. Инвентарный номер: 7517/28. Литер: Б,б. Этажность: 1.
Лот №1. Сельскохозяйственное предприятие АО «Племзавод «Стародворский»:
Квартира
Адрес: с. Старый Двор ул. Молодёжная д. 1а кв. 11
Квартира
Адрес: с. Старый Двор ул. Молодёжная д. 1а кв. 18
Квартира, площадь 33 кв. м. 2013 г.
Адрес: с. Старый Двор. ул. Нагорная, д.4. кв.5
Квартира
Адрес: с. Старый Двор ул. Молодёжная д. 1а кв. 17
Квартира
Адрес: с. Старый Двор ул. Молодёжная д. 1а кв. 3
Квартира
Адрес: о. Старый Двор ул. Молодёжная д. 1а кв.9
Коровник № 135
Адрес: с. Новокаменское, ул. Производственная, д.1
Коровник № 156
Адрес: с. Новокаменское, ул. Производственная, д.2
Свинарник № 142
Адрес: с. Новокаменское, ул. Производственная, д.6
Откормочная площадка № 155
Адрес: с. Новокаменское, ул. Производственная, д.З
Откормочная площадка № 143
Адрес: с. Новокаменское, ул. Производственная, д. 4
Откормочная площадка № 144
Адрес: с. Новокаменское, ул. Производствен.
Российский аукционный дом (АО «РАД») предлагает к покупке единым лотом права требования ПАО Банка «ТРАСТ» по обязательствам и 100% долей уставного капитала компании ООО «Ключевское горное управление», а также 100% акций компании ЗАО «Углегорск-цемент» и права требований банка ПАО Банка «ТРАСТ» по обязательствам к данной компании.
Обыкновенные именные бездокументарные акции ЗАО «Углегорск-цемент», количество акций 100 (сто) штук, государственный регистрационный номер выпуска 01-59241-Р, составляющие 100% уставного капитала ЗАО «Углегорск-цемент»».
Сведения о компании ЗАО «Углегорск-цемент»:
Цементный завод ЗАО «Углегорск-цемент» (ИНН 2308080490) – предприятие по производству цемента современным «сухим» способом. Завод был основан в 1979 году.
Месторасположения – Ростовская область, Тацинский район, пос. Углегорский, ул. Нечаева, д. 1 «а».
Основной вид деятельности: производство цемента.
В настоящее время ЗАО «Углегорск-Цемент» входит в группу ко.
Лот № 1: Предприятие (имущество) ЗАО Пасифик:
1. Здание, нежилое, гостиница: кадастровый номер 65:01:0703004:224 общая площадь 9668, 70 кв.м вид права: собственность, ограничение права и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано
2. Сооружение. нежилое топливный резервуар: кадастровый номер 65:01:0703004:175 вид права: собственность; ограничение права и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано
3. Земельный участок: кадастровый номер 65:01:0703004:263, общая площадь 10778 кв.м., земли населенных пунктов вид права собственность ограничения права и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано