Прочие ограничения обременения земельного участка что это
Прочие ограничения обременения земельного участка что это
ЗК РФ Статья 56. Ограничение прав на землю
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 56 ЗК РФ
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
(пп. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
(см. текст в предыдущей редакции)
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2011 N 257-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
(п. 6 в ред. Федерального закона от 21.07.2011 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Прочие ограничения обременения земельного участка что это
Росреестр издал приказ от 30.11.2021 № П/0555 о внесении изменений в Сборник классификаторов*, который используется ведомством в федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости.
Изменения внесены в связи с запросами заявителей. Ранее у граждан возникали вопросы и сомнения, как правильно трактовать указанную в выписке ЕГРН причину ограничения прав (обременения) на земельный участок. Речь идет о статьях 56 «Ограничение прав на землю» (в связи, например, с установлением зон с особыми условиями использования территорий) и 56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК).
Ранее в Сборнике классификаторов эти статьи не были разграничены, в связи с чем одновременно отображались в выписке ЕГРН. То есть заявители не понимали, обременения их участков связаны с тем, что они, например, попали в зону с особыми условиями использования территорий или были зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Согласно приказу, статьи 56 и 56.1 ЗК разведены по разным классификационным кодам. В частности, под классификационным кодом «22004000000» теперь будут обозначаться «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации», а под кодом «22004001000» – «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации».
С учетом внесенных изменений в выписке из ЕГРН будет указана только та статья ЗК, которая фактически относится к определенному земельному участку. Это снимет множество вопросов у правообладателей земельных участков, сделает выписки из ЕГРН более информативными и в целом повысит качество государственных услуг Росреестра.
В настоящий момент осуществляется техническая реализация приказа.
*Сборник классификаторов, утвержденный приказом Росреестра от 24.12.2018 г. № П/0510.
Виды ограничений и обременений земельных участков
Содержание
Ограничения на использование участка и его обременения
Суть обременений и ограничений для земельного надела можно сформулировать так: это установленные властями и законом частичные или полные «ущемления» в его эксплуатации, в праве собственника в пользу интересов других лиц или государства. Понятия «обременения» и «ограничения» не тождественны.
Обременение
Под обременением пониматся бремя, наложенное на земельный участок как на вещь собственника. Оно определяет правила содержания и эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять.
Обременение ЗУ представляет отклонения в сторону «сокращения» эксплуатационного объёма надела:
Обременением при этом становится, например, запрет на капитальное строительство в полосе охранной или защитной зоны, проходящей по территории участка.
Ограничение
Это урезка (уменьшение) прав владельца на участок:
Хозяин надела с ограничением не может распоряжаться своим земельным имуществом во всём объёме, но он остается его законным владельцем. Право собственности сохраняется за ним (кроме ограничения в виде ареста участка).
Права на землю ограничиваются также по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ (статья 56) и федеральными законами:
В этой же статье ЗК РФ сказано, что ограничения прав на землю может устанавливаться:
Ограничение прав на землю и обременения подлежат государственной регистрации (пункт 6 статьи 56 ЗК РФ). Это обязательное условие их действия. Регистрируются также договоры, решения, на основании которых возникают такие ограничения и обременения.
Собственник участка, права которого ограничены, может обжаловать и снять ограничение в судебном порядке.
Вывод
Ограничения, установленные для ЗУ, защищают права и чужие (по отношению к собственнику надела) интересы граждан, общества или самой державы.
Виды ограничений и обременений земельного участка
Ограничения по эксплуатации надела и его обременения – это запреты, а также ограничивающие условия, препятствующие хозяину пользоваться своими правами на весь земельный участок.
Они вызывают волнение и беспокойство собственников земли, так как часто возникают не по воле самих хозяев, но не всегда несут для них неприятный результат.
Покупателям же недвижимости, прежде чем подписывать договор купли/продажи, следует уточнить юридический статус объекта: нет ли на нём обременения.
Происходящее смешение понятий «ограничение» и «обременение» связано с правовой основой запретительных и ограничительных мер, устанавливаемых на практике. В этом придётся убедиться при знакомстве с их видами.
1. Земельный сервитут
Земельный сервитут даёт право на ограниченное пользование чужим земельным участком (статья 274 ГК РФ).
Его устанавливают по разным обстоятельствам, например:
Виды земельного сервитута
Сервитут может быть публичным и частным (статья 23 ЗК РФ)
1. Публичный сервитут
Публичный сервитут создаётся по решению властей для государственных и муниципальных нужд (на основе нормативно-правового акта), например для таких задач:
Если в ЕГРН отсутствуют сведения:
то споры о правах на такие ЗУ не являются препятствием для установления публичного сервитута (пункт 15 статьи 23 ЗК РФ).
Публичный сервитут не устанавливается в отношении земельных участков, предоставленных (ФЗ 341 от 03.08.2018):
Запрещено устанавливать публичный сервитут для размещения на таких участках инженерных сооружений. Исключением являются, например, случаи, когда его необходимо установить для эксплуатации или реконструкции существующих инженерных сооружений.
Плата за публичный сервитут
Публичный сервитут обычно не предполагает денежных компенсаций собственнику. Исключение – те случаи, когда следствием наложенных ограничений становятся существенные проблемы у хозяина надела. Владелец участка при этом вправе рассчитывать на компенсацию от инициатора публичного сервитута (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).
Порядок решения вопроса о плате за публичный сервитут:
Если в установлении платы будет отказано, не устроил её размер или на заявление никак не отреагировали, придётся обратиться в суд с иском об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.
2. Частный сервитут
Частный сервитут вводится:
Обычно сервитут – это соглашение (договор) между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего участка или других участков. Оно оформляется письменно (это сделка с недвижимостью). Договор нужно зарегистрировать в ЕГРН (статья 52 ФЗ № 218).
Без регистрации сервитут установленным считаться не будет. Он становится действительным с момента его регистрации. По заключённому договору, время действия сервитута может быть как бессрочным, так и в течение конкретного срока.
Если право собственности обременённым земельным участком передаётся или переходит к другому лицу, то сервитут своё действие не завершает. Он переходит к новому владельцу земли совместно с недвижимостью (пункт 1 статьи 275 ГК РФ).
Соглашение об установлении частного сервитута
Соглашение о сервитуте – это цивилизованный способ:
В соглашении о сервитуте нужно указать:
Плата за предоставление частного сервитута
Правообладатель земельного участка, предоставивший сервитут, вправе требовать денежную компенсацию от лиц, в интересах которых он быд введён (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).
Плата за сервитут должна быть соразмерной. Размер платы, порядок её внесения лицом, потребовавшим сервитут, нужно указать в договоре. Если между договаривающимися сторонами возник спор относительно размера платы за сервитут, то он может быть определён по суду.
Плата за земельный сервитут также может быть определена в судебном решении, на основании которого было установлено это ограничение.
Прекращение действия частного сервитута
Действие земельного сервитута прекращается в следующих случаях:
2. Ограничения в использовании участка
2.1. Ограничения в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)
Ограничения для ЗУ, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 105 ЗК РФ).
Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах ЗОУИТ, не изымаются (пункт 3 статьи 104 ЗК РФ).
Владельцы ЗУ не ограничены в распорядительных правах, то есть могут распоряжаться землёй по своему усмотрению:
Для участков, расположенных в ЗОУИТ, вводится особый режим использования. Он ограничивает или запрещает те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.
Границы ЗОУИТ регистрируются в ЕГРН. Отсутствие сведений об охранной зоне в ЕГРН не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в охранной зоне, от выполнения требований режима использования земель.
Обременения земельного участка, например в виде охранных зон ЛЭП, вводят запрет на строительство капитальных сооружений и зданий.
Если по территории надела проходит подземный электрический кабель, то земляные работы на участке можно вести после согласования с собственником кабельной линии.
Участок, обременённый охранной зоной газопровода или нефтепровода, ограничен в использовании, В их охранных зонах линейных объектов заниматься:
можно после получения особого разрешения владельцев этих линейных объектов (эксплуатационных служб). Перед согласованием с ними нужно определить местоположения участка в охранной зоне. Для этого придётся получить сведения о границах охранной зоны из ЕГРН.
На участке в охранной зоне разрешается проводить с/х работы. Особое разрешение для этого получать не нужно.
Категорически запрещается перемещать предупредительные знаки, указывающие на то, что здесь расположен газопровод или нефтепровод, разводить возле них огонь, открывать люки и т.д. Эти действия могут повлечь нарушение их целостности и, как следствие, создать опасную ситуацию.
Ответственность за нарушение режима использования земельного участка, обременённого охранной зоной, возлагается на владельца надела.
Изменение охранной зоны
Если у правообладателя участка возникло сомнение в правильности установленных размеров охранной зоны, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит расстояние от участка до границ охранной зоны объекта, в отношении которого она была установлена. Далее он уточнит то расстояние, что внесено в ЕГРН.
Примечание о применении «дачной амнистии» в пределах ЗОУИТ
Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству рекомендовал принять в первом чтении проект ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (по вопросу применения законодательства о «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории (№ 1174787-7). 24 мая 2021 года законопроект уже рассмотрен Советом ГЛ
Планируемый закон направлен на уточнение порядка применения «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории:
Предлагаемые законопроектом изменения позволят гражданам реализовать свои права, предусмотренные «дачной амнистией», если их дома расположены на территории ЗОУИТ.
2.2. Ограничения в зонах особо охраняемых природных территорий (ООПТ)
К территориям ООПТ относятся (пункт 2 статьи 2 ФЗ № 133):
В пределах земель ООПТ запрещено:
Основные ВРИ и вспомогательные виды земельных участков, находящихся в границах ООПТ, установлены положением об особо охраняемой природной территории (пункт 14 статьи 2 ФЗ № 133):
3. Аренда земельного участка
Аренда ЗУ бывает краткосрочной (на период до года) и долгосрочной (от года и больше). Договор долгосрочной аренды необходимо зарегистрировать (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). У земельного надела при этом возникает обременение (аренда). Время действия долгосрочной аренды начинается с момента его регистрации.
Если недвижимость сдаётся в аренду, этот фактор не сказывается на оформлении сделки между лицами (собственником участка и покупателем). Смена арендодателя не требует получения согласия арендаторов. Она не влечёт расторжения договора об аренде (пункт 2 статьи 617 ГК РФ).
До окочания сделки, совершаемой владельцом участка с другим лицом, арендодатель и арендатор сохраняют все права и обязательства по договору аренды.
После завершения сделки у арендатора появляется новый арендодатель, который продолжает выполнять условия договора аренды, заключённого между прежним арендодателем (бывшим собственником участка) и арендатором.
Прекращение договора аренды ЗУ – основание для снятия обременения, зарегистрированного в Росреестре.
4. Арест земельного участка
Арест ЗУ – распространенный вид обременений земли. Он налагается:
Арест участка связан с долгами его собственника (например, долги по алиментам, кредитам, налогам). Землю, в зависимости от суммы задолженности:
После суда, принявшего решение об аресте надела собственнику запрещено совершать с ним действия по своему усмотрению, отчуждать его в пользу третьих лиц до тех пор, пока арест не будет снят:
Это значит, что сделки с арестованной землёй совершить невозможно. Договоры по ним просто не зарегистрируют.
Если земельный участок не конфискован, арест не запрещает владельцу пользоваться наделом.
Аресту не подлежат участки, на которых возведено строение, являющееся единственным пригодным для должника местом для проживания, но при условии, что строение не должно находится в залоге. Это значит, что надел, на котором стоит ипотечный дом, могут арестовать из-за долга по договору ипотеки.
Снятие ареста земельного участка
Как для наложения, так и для снятия ареста земли необходимо соблюдать правила:
Условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания:
С судебным решением, имеющим отметку о вступлении в силу, необходимо обратиться в уполномоченный орган, который накладывал арест. После того, как он направит решение в Росреестр, в ЕГРН вносятся соответствующие изменения, а владельцу выдаётся новый документ о возобновлении права собственности.
Проверка наличия ареста на земельный участок
Покупателям недвижимости нужно проверить арест на землю до подписания договора купли/продажи. Для этого следует обратиться с заявлением в Росреестр или заказать выписку из ЕРГН:
Росреестр ведёт Единый государственный реестр недвижимости. В нём содержатся сведения об объектах, в том числе данные об аресте.
5. Земельная ипотека
Виды земельной ипотеки недвижимого имущества:
1. Ипотека в силу закона
Земельная ипотека в силу закона (законная аптека) – целевой займ на покупку участка. Ипотечный кредит банк оформляет под залог. Им становится надел, купленный на взятые кредитные средства. Участок остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет выплачен полностью (пункт 1 статьи 338 ГК РФ).
При оформлении ипотеки между заёмщиком и банком подписывается ипотечный договор. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества.
Договор ипотеки, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации. В Росреестре регистрируется только договор купли/продажи земельного участка.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ). У надела при этом появляется обременение (ипотека). Оно возникает автоматически с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (пункт 2 статьи 11 №102-ФЗ). Право собственности на участок и его обременение регистрируются одновременно.
На участке можно заниматься строительством. Разрешение банка, отчёт перед ним о ходе работ не требуются. Ипотека распространяется на все сооружения и здания, построенные на участке (сатья 64.2 №102-ФЗ).
В случае образования у заёмщика крупной задолженности банк имеет право продать землю вместе с уже построенными на ней зданиями. Они выставляяются банком на торги, а вырученные средства идут на возмещение задолженности.
У владельца участка обременение ипотекой есть право на распоряжение земельным наделом:
Договор купли продажи земельного участка с обременением можно будет заключить после перевода долга по ипотеке на покупателя. Это возможно только при согласии банка-кредитора.
Обременение участка ипотекой снимается после её погашения.
2. Ипотека в силу договора
Договорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке – не самостоятельное обязательство, а такой, по которому обязательство устанавливает:
Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:
То есть ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Этим она отличается от законной ипотеки, которая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с договором купли/продажи земельного участка.
Обременение ипотекой в силу договора снимается в ЕГРН после погашения заёмщиком долга и представления в Росреестр закладной из банка, свидельствующей об отсутствии задолженности.
В период действия ипотеки заёмщик вправе распоряжаться земельным участком без его отчуждения и переоформления.
6. Налоговый залог
Налоговый залог – один из способов оплаты налогоплательщиком задолженности по налогам (сборам, страховым взносам, пеням, штрафам) в случае их неуплаты в срок, установленный Налоговым кодексом.
С 1 апреля 2020 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, связанные с образованием залога при неисполнении налогоплательщиком обязательств перед бюджетом:
Право налогового залога возникает в силу закона (подпукт «б» пункта 19 статьи 1 федерального закона № 325-ФЗ). Имущество плательщика, имеющего долг по налоговым платежам, передаётся в налоговый залог.
Имущество налогоплательщика будет признано находящимся в залоге у налогового органа на основании закона в следующих случаях:
Возникший налоговый залог подлежит государственной регистрации и учёту. Избежать принудительного обременения можно:
Поправки в статью 73 НК РФ наделяют уполномоченный орган правами залогодержателя в силу закона. ФНС получает статус залогового кредитора и дают ему преимущество в удовлетворении своих требований перед другими кредиторами.
Право налогового залога распространяется на любое имущество налогоплательщика, находящегося в его собственности (хозяйственном ведении или оперативном управлении). Цена имущества при этом должна быть равнозначной сумме налогового долга налогоплательщика. Залоговым имуществом может быть и земельный участок.
Имущество, на которое распространяется право налогового залога, оформляется актом описи. В него включается ликвидное имущество, которое можно использовать как источник погашения налогового долга.
Опись имущества в налоговый залог делается на основании решения руководителя налогового органа. Она предъявляется налогоплательщику-должнику.
Отказ налогоплательщика от подписания акта описи имущества не освобождает его от распространения права налогового залога на описанное имущество. Имущество опишут тогда в присутствии не менее двух понятых.
Если налогоплательщик не допускает налогового управляющего к описи своего имущества в налоговый залог или не подает документы, необходимые для описи, налоговый орган имеет право обратиться в суд по поводу приостановления расходных операций на счетах налогоплательщика, запрета отчуждения таким налогоплательщиком имущества.
Налогоплательщик сохраняет право пользоваться имуществом, находящимся в налоговом залоге, если иное не запрещено законом. Совершение сделок в отношении заложенного имущества (например, сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности), может проводиться только по согласованию с залогодержателем.
Отчуждение имущества, находящегося в налоговом залоге, возможно в следующих случаях:
Прекращение налогового залога
Имущество налогоплательщика освобождается из налогового залога со дня:
В случае освобождения имущества налогоплательщика из-под налогового залога ему направляется уведомление установленной формы.
7. Доверительное управление
Доверительное управление – один из видов обременение земли. Оно регистрируется в органах Росреестра.
При доверительном управлении:
При заключении договора доверительного управления не нарушается главное ограничение – земельный участок не переходит в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Сменить собственника по такому договору вообще нельзя.
Заключение договора доверительного управления разрешено законом. Это косвенно подтверждается в статье 1013 ГК РФ. В ней, в числе объектов договора доверительного управления, названы предприятия и имущественные комплексы, которые могут включать и обычно имеют земельные участки.
Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм законов:
Получается, что ранее заключенные договоры аренды признаются договорами доверительного управления, так как:
В вопросах смены правового режима ряд базовых элементов договоров доверительного управления и аренды не совпадают:
Норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей касается только тех случаев, когда договоры аренды не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.
Практика доверительного управления применяется обычно а рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором пользуются физические лица.
Консультационные услуги
Стоимость консультации, проводимой специалистами компании «Земельный вопрос» по вопросу использования земельных участков при наличии обременений/ограничений (пункт 17 раздела «Тарифы»):
Полезная информация
Обременения на земельный участок
При покупке земельного участка, специалисты не рекомендуют сразу оформлять договор купли-продажи. Есть вероятность, что земля имеет некоторые ограничения на использование, которые с юридической точки зрения называются обременением. Давайте разберемся, какие могут быть наложены ограничения на земельный участок и какие последствия они влекут для владельца участка.
Обременения могут налагаться на основании закона или подзаконного акта, на основании договора (ипотека, аренда и т. п.) или на основании решения суда (публичный сервитут, арест и т. д.).
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарнозащитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, водоохранные зоны и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Кроме прочего, могут быть обременения, связанные с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры.
В качестве обременений земельного участка в российском законодательстве могут выступать:
Сервитутом называется ограниченное право пользования, которое приобретает другое лицо в отношении чужого земельного участка. Обычно такое обременение налагается с целью обеспечения доступа к объекту недвижимости.
Другим примером обременения может служить ипотека. Предметом ипотеки может быть не только право собственности, но и долгосрочная аренда.
Из договоров аренды регистрации в качестве обременения подлежат те, которые рассчитаны на год и более. Аренда не препятствует собственнику совершать сделки с участком, и при покупке его новый собственник может обнаружить на участке арендатора. Однако расторжения договора при этом происходить не должно.
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не смогут пройти регистрацию в Росреестре.
Ограничения, наложенные на землю, подлежат обязательной регистрации наряду с правом собственности. Органы Росреестра вносят соответствующие записи в ЕГРП.
Наилучшим вариантом в случае сомнений будет обратиться в офисы приема-выдачи документов на предоставление государственных услуг Росреестра или многофункциональные центры (МФЦ) и заказать выписку по интересующему вас участку.