Ппт что это такое
Что такое ППТ и как его разрабатывают
Проект планировки территории (ППТ) — документ, включённый в группу градостроительных, детализирующий, какие именно объекты (ОКС) расположены на определённом участке рассматриваемой территории.
Особенности ППТ
ПТТ, в отличие от Генерального плана (ГП), разрабатывается не полностью на населённый пункт, а только на его часть. Это может быть район, микрорайон или квартал, каждый из которых рассматривается в подобном случае в качестве элемента планировочной структуры. Правила землепользования (ПЗ) и генплан регламентируют комплекс требований для зон внутри конкретного поселения, а проектом планировки лишь уточняется местоположение определённых объектов на конкретном участке местности.
К ним могут относиться:
Обязательно указываются имеющиеся красные линии, выделяющие общественные зоны, а также все линейные объекты, вместе с предусмотренными для них, зонами, имеющими статус охранных.
Проект планировки территории предусматривает наличие обязательной информации о последовательности развития данной территории.
Следует иметь в виду требование об обязательном соответствии документа требованиям (регламентам), изложенным в ГП и ПЗ.
В ППТ обязательно присутствует проект межевания территории (ПМТ). Объясняется это тем, что данные документы являются взаимосвязанными.
ПМТ востребован в случаях, требующих обязательного межевания территории рассматриваемого участка.
Нормативная база для разработки ППТ
Основополагающий документ, это Градостроительный Кодекс 190-ФЗ (действующая редакция от 25.12.2018).
Кроме этого, в каждом населённом пункте органами местного самоуправления разрабатываются региональные законодательные акты (не противоречащие федеральным).
Как правило, необходимость разработки планировки территорий в каждом конкретном случае определяется местными органами власти, которым предоставлены соответствующие полномочия (например, в Москве это Москомстройинвест и Москомархитектура).
Зачем необходимо разрабатывать ППТ
Основные причины, вызывающие необходимость разработки проекта планировки территории, прямо указаны в пятой главе ГрК (статью 42).
Если перевести законодательные формулировки на общепонятный язык, то можно констатировать, что потребность в подобном документе возникает в следующих ситуациях:
Важно! Проекты планировки территории либо их межевания широко применяются как для пустующих участков земли, так и на землях, имеющих сформированную инфраструктуру;
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ППТ, равно как и ПМТ, создается на основе процедуры межевания.
Что включают ППТ
Перечень материалов для конкретного документа определяется ТЗ, выданным на его разработку. Например, в него могут входить:
В результате, вместе с утверждённым проектом планировки, заказчик одновременно получает и эти документы (последний, если соблюдены все требования действующего законодательства, касающиеся ГПЗУ).
Следует понимать, что после утверждения ППТ приобретает статус градостроительного закона для данной территории.
Согласно положениям 42 статьи ГрК (глава 5) обязательными частями ППТ являются три блока.
Текстовая часть (иногда именуемая пояснительной запиской), содержащая информацию о параметрах развития территории (на ближайшую перспективу) и положение о том, в какой очерёдности она будет развиваться.
Здесь детально прописывается информация:
Во второй блок входят вся графическая часть, определяющая:
Два этих блока составляют основную часть проектной документации разрабатываемой планировки территории. Именно она подлежит утверждению.
Третий блок — материалы, обосновывающие основную часть. Например, положение существующих границ:
Этапы разработки ППТ
До начала работ по планировке территорий требуется предварительное получение официального разрешения на выполнение данной работы. А после завершения его разработки планировка должна пройти стадию утверждения на предварительно организованных общественных слушаниях.
В противном случае, разработанные проекты планировки и межевания статус закона получить не смогут (будут являться юридически нелегитимными).
Действующим законодательством допускается два варианта разработки проектов планировки территории и её межевания (ПМТ).
Первый — подача соответствующего заявления в местную администрацию.
К заявке прилагается пакет документов, включающий:
Проводятся подготовительные работы, по итогам которых принимается решение. Если оно положительное, составляется соответствующее ТЗ и выполняются все необходимые виды работ.
Готовые ППТ (ПМТ) согласуются на специальных публичных слушаниях, в которых должны принять участие представители водоканала, газовой службы, при наличии газопровода, электросетей.
Работы проводятся бесплатно в срок до 2-ух месяцев.
Если муниципалитет подобных услуг не оказывает, можно обратиться в специализированную компанию.
Факторы, влияющие на цену работы
Факторов внешнего характера, оказывающих влияние на ценообразование, достаточно много. Но основными являются следующие:
Итоговая цена разработки ППТ и проекта межевания территории доводится нашим представителем до заказчика после согласования всех существенных условий ТЗ.
Бесспорными преимуществами для лица, заказавшего разработку соответствующих проектов, является тот факт, что после утверждения разработанных ППТ, он имеет возможность получения (на любой из имеющихся либо на все сразу) участки, располагающиеся на данной территории, ГПЗУ.
Кроме этого, прошедший согласование и утверждение ППТ может быть использован в качестве основания, допускающего внесение соответствующих изменений в имеющиеся Генплан и ПЗЗ.
Проект планировки территории и проект межевания территории: понятие, стоимость и сроки подготовки
Проекты планировки и межевания территории – это вид градостроительной документации. Они могут разрабатываться вместе, в рамках одного проекта, или как отдельные документы. Рассмотрим, как разработать проекты через местную администрацию и силами сторонних специалистов.
Содержание:
Проект планировки территории и проект межевания территории
В соответствие со ст. 51 Градостроительного кодекса, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Разработка их может вестись одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.
Определение понятий
Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для строительства объектов разного назначения. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом имеющихся объектов.
Проект межевания территории (ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане, который является обязательной частью проекта, нанесены границы участков разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.
Благодаря этим документам появляется возможность определить участки, имеющие разный статус, назначение. Это могут быть:
Чем отличаются ПМТ и ППТ
Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации данных. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории их использования. Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные границы могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант – старые границы мешают нормальному развитию территории. В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.
Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает границы не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают. Например, границы земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, – это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.
Когда требуются проекты планировки и межевания
Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, на основе которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все ситуации, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. 11.3. Земельного кодекса:
Подготовка документов по шагам
Существует два способа подготовки проектов планировки и межевания – через местную администрацию или силами стороннего подрядчика.
Если муниципалитет оказывает подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная власть может отказать в разработке, опираясь на локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.
Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика – более целесообразное решение.
Шаг 1
Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техзадание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.
Шаг 2
Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству. Документы по возможности стоит собирать заранее. В пакет входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план. Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.
Шаг 3
Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другие данные, имеющиеся в распоряжении администрации, в открытых источниках. При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности вести строительство на данном участке. Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.
Шаг 4
На этом этапе на основе техзадания специалисты разрабатывают проекты. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка. Например, если разработка документов нужна для подготовки к строительству многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории. Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.
Шаг 5
После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того потребуется согласовать документ и с городскими службами – электросетями, водоканалом, газовой службой.
Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ
Сроки подготовки проектов планировки и межевания территории колеблются от 4 месяцев, независимо от того, будете вы действовать через администрацию или обратитесь к сторонним специалистам. На них влияют разные факторы, включая те, на которые ни вы, ни подрядчик влиять не в силах, так как они определены законом. В компании «Геомер групп» сроки выполнения прописываются в договоре, и вы будете заранее знать, когда наши специалисты разработают документы.
Стоимость разработки ПМТ и ППТ
При разработке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципалитет. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.
Когда заявитель привлекает стороннюю компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки документов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.
По этой причине мы всегда рекомендуем сначала проконсультироваться у специалиста. В компании «Геомер групп» вы можете получить консультационную помощь эксперта бесплатно.
Что такое проект планировки территории?
Что же такое проект планировки территории (ППТ)? Согласно градостроительному кодексу РФ, «Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. »
Специалист легко поймет значение сказанного, а не для специалистов постараемся объяснить суть ППТ более простыми словами.
Проект планировки территории это градостроительный документ, который обычно разрабатывается не на весь город или поселение, как генеральный план или правила землепользования и застройки, а на небольшую территорию (квартал, микрорайон, район). Если Генеральный план и Правила Землепользования устанавливают регламенты на зоны внутри поселений, то проект планировки территории уточняет места размещения:
— Границы зон размещения общественных зон (красные линии);
— Линейных объектов и их охранные зоны ( линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения);
— Объектов капитального строительства
Кроме того, проект планировки территории уточняет порядок (последовательность) развития территорий.
Таким образом, ППТ, это градостроительный документ, который детально показывает, какие объекты размещены на рассматриваемой территории. Часто, в составе проекта планировки территории присутствует и проект межевания территории, который уточняет межевание территории на конкретные земельные участки.
Поскольку все документы градостроительного планирования должны соответствовать друг другу, то и ППТ должен соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Поэтому, если в ПЗЗ на зону, в которую входит территория разработки ППТ установлены регламенты, например, виды разрешенного использования, максимальные параметры плотности застройки, процент застроенности и предельная высотность размещаемых объектов, то и материалы ППТ должны разрабатываться с учетом данных регламентов.
Что же регулирует процедуру разработки ППТ? Ответ лежит в региональном законодательстве. В Москве ППТ разрабатывается в соответствии с ПП-270 (Постановление Правительства Москвы от 06.04.2010 N 270-ПП»Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве»). В Московской области в соответствии с ПП-1197. (Постановление от 30 декабря 2014 г. n 1197/52 об утверждении положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц). В других регионах также существует собственная практика порядка разработки и согласования ППТ.
Когда нужен ППТ и когда ППТ не нужен? В основном, проект планировки нужен при комплексном освоении территории, при освоении больших территорий, при строительстве жилых объектов. ППТ может не требоваться при точечной застройке в исторически застроенной территории. Кто определяет необходимость разработки ППТ? Обычно, необходимость разработки ППТ определяется органами местного самоуправления (Различные полномочные Комиссии, министерства, и другие участники градостроительный деятельности (В Москве: Москомархитектура, Москомстройинвест) (В Московской области: Главархитектура МО, Минстрой МО и т.п.).
Что важно понимать в процедуре ППТ. Первое, это то, что прежде чем разрабатывать ППТ, необходимо получить официальное разрешение на его разработку. Заказчик может заказать разработку ППТ хоть на Красную Площадь в Москве, но данная работа не станет законом, пока не будет хотя бы получено разрешение на его разработку.
Кроме разрешения на разработку, и самой разработки ППТ, материалы ППТ в обязательном порядке должны пройти утверждение через общественные слушания.
В составе ППТ разрабатываются (утверждаемая часть ППТ, которая становится градостроительным законом на рассматриваемую территорию):
Кроме утверждаемой части ППТ, в составе ППТ разрабатывается обоснование утверждаемой части (не становится законом, а служит материалом для обоснования утверждаемой части) :
1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;
2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;
3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;
5) схему границ территорий объектов культурного наследия;
6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;
7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;
8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);
10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;
11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
12) обоснование очередности планируемого развития территории;
13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.
Основные последствия ППТ. После утверждения ППТ, Застройщик может получить ГПЗУ на каждый из участков, входящих в состав территории ППТ. При этом, градостроительный регламент для каждого из участков разработан достаточно детально, чтобы параметры ГПЗУ были понятны и легко определяемы.
Согласованный и утвержденный ППТ может являться основанием для внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.
Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.
Форт Девелопмент сотрудничает с лидерами строительной отрасли.
Мы открыты для партнерских отношений с генеральными проектировщиками, техническими заказчиками, генеральными подрядчиками, кадастровыми инженерами, юридическими фирмами и другими заинтересованными лицами.
Мы готовы дополнить наше предложение заказчикам предложениями услуг партнеров, обеспечив заказчику полный спектр предоставляемых услуг.
Проект планировки территории и проект межевания территории
Проект планировки и межевания территории относится к одному из видов градостроительной документации. Часто эти два документа разрабатываются вместе, но могут разрабатываться и в рамках одного проекта. Сделать их можно через администрацию населенного пункта или привлекая сторонние частные компании. К числу последних относится фирма «Инженерная геодезия», где вы можете заказать различные геодезические услуги по лояльной цене.
Что такое проект планировки и проект межевания территории?
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что есть два документа по планированию территории. Первый – это проект планировки, а второй – это проект межевания. Разрабатываться они могут отдельно или одновременно – все зависит от конкретных целей.
Проект планировки территории или сокращенно ППТ представляет собой документ, в котором отображаются элементы планировочной структуры и их развитие. Также тут выделяются отдельные участки, на которых в дальнейшем планируется строительство различных объектов. Основная цель проекта планировки территории – это планирование застройки определенного земельного участка, учитывая все имеющиеся объекты.
Проект межевания территории или сокращенно ПМТ представляет собой документ, который необходим для установления четких границ определенного земельного участка. Топографический план является обязательной частью проекта межевания. В нем указываются границы участков, которые находятся в праве собственности у других владельцев. На основании представленной информации проводится зонирование территории.
Эти два документа в совокупности дают возможность выделить участки с разным статусом и назначением. Например, это могут быть:
· Территория для общего пользования. Это парки, тротуары, скверы и тому подобное.
· Частные земли, которые выделены для определенных целей. Если речь идет об участках с несколькими собственниками, то выделяется доля каждого.
· Территории муниципального значения. То есть отведенные под больницы, школы, сооружения административного значения.
· Участки, на которых планируется строительство линейных сооружений. Это дороги, трубопроводы и тому подобное.
В чем отличие проекта планировки и проекта межевания?
Основное отличие этих двух документов касается детализации представленной информации. В проекте планировки, как правило, представляют крупные территории. Это могут быть и определенные районы населенного пункта. В нем устанавливаются границы земель, при этом независимо от их категории использования. Установленные границы могут в конечном итоге оказаться не фактическими, так как территория не может быть статичной. Другой вариант – старые границы мешают обустройству. Проект планировки применятся именно с целью изменения границ.
Проект межевания более детальный по своей структуре. В нем устанавливаются не только границы общественных территорий, но и границы участков владений граждан. Некоторое данные в двух документах могут совпадать. К примеру, совпадут границы земель общего пользования, участки, отведенные под строительство линейных сооружений, дорог, трубопроводов. В ПМТ в основном содержится информация о межевых границах. На основании ПМТ планируется застройка с учетом отступа от красных линий.
Когда выполняются проекты планировки территории и проекты межевания территории?
Оба проекта относятся к видам градостроительной документации, на основании которой производится планирование застройки и прокладка различных линейных сооружений. В статье 11.3 Земельного кодекса прописывается, когда именно требуется подготовка ПМТ и ППТ. Итак:
· Для земель сельхоз назначения. К числу таких относятся СНТ, дачные товарищества и другое. Земля дачному товариществу выделяется как общий массив, который находится в долевой собственности. Поэтому вся территория находится на учете как самостоятельная одна единица. Но законом разрешено выделить из общей земли части, которые будут обладать собственным кадастровым номером. Для этой процедуры требуется ППТ и ПМТ. В первом документе отобразятся транспортные линии, инженерные коммуникации, объекты общего назначения. А второй документ отобразит конкретные границы определенных земельных участков. Аналогичным образом ситуация обстоит и для земли под ИЖС.
Консультация по услугам, срокам, стоимости
· Если требуется разделить на части один большой участок. К примеру, на территории планируется многоэтажное строительство. Проектная документация оформляется как на здание, так и на благоустройство территории около дома.
· Установление сервитута. Сервитут – это обременение для владельца земли. Но он должен быть выделен и зарегистрирован. Выполнить эту процедур можно только на основе представленной проектной документации.
Как происходит подготовка документов?
Есть два варианта: через администрацию или через частную компанию. Первый вариант не всегда оказывается доступным. Дело в том, что местная власть может просто отказать, ссылаясь на невозможность проведения такой процедуры в соответствии с принятыми локальными актами. И это будет основанием для получения отказа. Проще сразу обратиться в частную компанию. Схема работы с частным подрядчиком или государственной структурой выглядит следующим образом:
· Подготовка технического задания. Сделать это может через отдел градостроительства своего населенного пункта. Там оформляется и заявка. Если разработкой будет заниматься частная компания, то согласованием может заняться как исполнитель, так и заявитель. Как правило, этот этап проходят без затруднений.
· Передача документов уполномоченному лицу. Это глава местной администрации или член Комитета по градостроительству. В пакет документов входят различные правоустановительные документы, генеральный план, схема расположения коммуникаций, топографический план, кадастровая выписка. Конечно, список документов может отличаться в зависимости от ситуации.
· Анализ представленных документов. Специалисты анализируют информацию, в итоге числе и полученную из открытых источников. Учитываются дополнительные данные, в том числе и экологическая ситуация в районе, наличие архитектурных объектов и другое. В случае принятия положительного решения работа продолжается.
· Разработка проектов. На картографической основе делается топографический план. При этом указываются границы участка. Если, к примеру, разработка ведется для строительства многоэтажного дома, то тогда внешними будут границ земли, которая планируется под застройку, включая и домовые территории. Кроме чертежей присутствует и текстовая часть.
· Согласование на публичных слушаниях. После прохождения этого этапа проводят согласование с водоканалом, электросетями, газовой службой.
Сколько по времени готовятся проекты планировки территории и межевания территории?
Вне зависимости от того, обратитесь ли вы за проектами в частную компанию или администрацию своего района сроки выполнения будут достигать четырех месяцев. Влияют на ситуацию множество факторов, на которые, увы, подрядчик и заказчик, повлиять никак не могут. Но частные компании всегда прописывают в договоре, в какой срок будут выполнены работы, поэтому вы можете знать точную дату изготовления проектов планировки территории и межевания заранее.
Сколько стоит разработка проектов?
Стоит отметить, что стоимость услуги разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории различается в зависимости от того, через какие инстанции вы намерены их делать. Так при разработке проектов через администрацию населенного пункта, платить ничего не нужно будет. Все финансовые затраты ложатся на муниципалитет города. Однако, этот путь не всегда приводит к результату. Дело в том, что многим гражданам и частным лицам отказывают в разработке проектов на бесплатной основе. Ссылаются на то, что у администрации просто нет средств. Или же администрация говорит, что готова выполнить проекты. Но придется подождать, пока появятся средства на их исполнение.
Если заявитель обращается в частную компанию, то тогда оплату он производит самостоятельно. Точную стоимость определить невозможно, так как она зависит от ряда факторов, в том числе и масштаба работы, сложности ее выполнения и тому подобного. Также цена зависит и от целей подготовки пакета документов. Более детально ответить на вопросы может специалист «Инженерной геодезии».