После гпзу что дальше
Продление градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Градостроительный план земельного участка — это один из основных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также он является частью исходных данных для составления проекта. До 2017 года ГПЗУ необходимо было разрабатывать, также он являлся видом документации по планировке территории. На сегодняшний день градостроительный план земельного участка утратил этот статус, а после принятия Правил землепользования и застройки стал информационной выпиской из них.
Что содержится в документе, особенности получения
Градостроительный план земельного участка состоит из графической части (чертеж градостроительного плана) и текстовой, которая представлена несколькими разделами. В настоящее время этот документ содержит исчерпывающую информацию о земельном участке и объектах капитального строительства. В нем отражены технико-экономические параметры разрешенного строительства (максимальная этажность, площадь, назначение постройки и прочее).
По планам Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы регламент по содержанию и заполнению ГПЗУ будет дорабатываться — количество полезной информации в нем станет больше. Уже сейчас в документе содержатся сведения о технических условиях на подключение инженерных сетей и коммуникаций, которых в прошедшие годы не было.
После принятия изменений в градостроительном законодательстве (и ввода Правил землепользования и застройки) процесс оформления ГПЗУ кардинальным образом изменился. С 2018 года его выдача представляет собой государственную электронную услугу, которую можно заказать на портале городских властей (сайт мэра Москвы). Для получения документа необходимо представить минимальный набор документов и составить заявление, которое представлено формой для интерактивного заполнения.
Читайте также:
Главной отличительной особенностью градостроительного плана земельного участка является то, что он носит исключительно информативный характер, то есть отображает параметры земельного участка, которые регламентируются Правилами землепользования и застройки, а также иными нормативно-правовыми актами. Если на земельном участке действуют ограничения и особые правила землепользования, не позволяющие производить застройку или иные действия (озеленение, благоустройство), то для внесения изменений в ГПЗУ необходимо будет обращаться в соответствующие органы исполнительной власти, которые наложили эти ограничения (Москомархитектура, Департамент природопользования и охраны окружающей среды, Правительство города Москвы и прочие).
Ценность земельного участка в столице во многом определяется его потенциалом для капитального строительства. Территория Москвы имеет градостроительное зонирование, причем собственный градостроительный регламент может распространяться не только на выделенные зоны, но и на отдельные участки. Бывают случаи, когда по причине отсутствия топографической съемки местности или иных сведений участок обладает нулевыми технико-экономическими параметрами разрешенного строительства (то есть на данном участке возводить капитальные объекты запрещено). Зачастую такие земли пригодны для строительства, но, чтобы изменить параметры градостроительного плана земельного участка землепользователю придется добиться внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Это достаточно сложная процедура, которая до 2018 года была разбита на несколько этапов.
Сегодня для внесения изменений также необходимо подать заявление на сайте мэра Москвы, для чего потребуется заполнить интерактивную форму и приложить цифровые образы необходимых документов. Внести желаемые изменения можно не всегда, но как показывает статистика, более 70% таких запросов получают положительный ответ.
Срок действия, как продлить
Срок действия градостроительного плана земельного участка и его продление является еще одним острым вопросом, который сегодня активно обсуждается между застройщиками и потенциальными покупателями земельных участков. Здесь мнения разделились, поскольку раньше ГПЗУ действовал 10 лет, а после принятия изменений в градостроительном законодательстве этот срок сократился до 3 лет.
Одни считают, что сокращение срока действия документа ущемляет права застройщика, поскольку этого времени может не хватить на получение разрешительных документов и возведение объекта капитального строительства. Другие наоборот увидели в этом преимущество, поскольку теперь Правила землепользования и застройки стали изменяться чаще, и владельцы земельных участков с нулевыми или низкими параметрами разрешенного строительства получили больше шансов повысить потенциал своих участков.
На самом деле нововведения действительно упростили и ускорили процедуру получения ГПЗУ, а также существенно упростили внесения изменений. Что касается срока действия, то сегодня эта процедура на законодательном уровне не предусмотрена. В прошедшие годы документ можно было продлить в следующих случаях:
- Направление ГПЗУ на публичные слушания, которые могли затянуться. В подавляющем большинстве случаев это производилось при необходимости внести изменения в параметры разрешенного строительства, так как без публичных слушаний ни Москомархитектура, ни городские власти этого сделать не могут (это правило действует и сейчас). При обнаружении ошибок или нарушений в исходных данных на получение ГПЗУ, или иных отклонений, которые возникли во время действия документа. В этом случае Москомархитектура могла сперва приостановить, а затем продлить срок действия градостроительного плана земельного участка.
Согласно действующему регламенту, законодательные нормы, которые позволяли продлевать срок действия ГПЗУ утратили свою силу. Сегодня невозможно продлить действующий градостроительный план земельного участка, при истечении срока действия необходимо заново подать заявление на получение нового документа.
Это заявление будет рассмотрено в течение 20-ти рабочих дней, после чего Москомархитектура выдаст новый документ. При этом важно помнить, что заявитель может получить обоснованный отказ в принятии документов на рассмотрение или оказание государственной услуги. Такие проблемы возникают, когда заявитель подает документы, содержащие неточности или ошибки, когда после некачественной оцифровки данные невозможно прочитать, когда необходимые сведения представлены не в полном объеме и иных случаях. Чтобы исключить подобные неприятности необходимо заблаговременно до истечения срока действия ГПЗУ подготовить все необходимые документы для получения нового плана. Такую работу лучше доверить профессионалам, которые имеют большой опыт в получении разрешительной документации.
Для застройщиков и владельцев земельных участков самой страшной является ситуация, когда при получении нового градостроительного плана земельного участка выясняется, что в градостроительном регламенте зона, на которой расположен участок произошли изменения, которые ввели новые правила или ограничения на возведение капитальных объектов. Такие изменения могут возникнуть по ряду причин — строительство инженерных сетей и коммуникаций (вокруг которых устанавливаются охранные зоны), установление природоохранных зон и прочее. В этом случае перед получением ГПЗУ необходимо детально изучить участок (оценить потенциал параметров разрешенного строительства) и подать заявление на внесение изменений в ПЗЗ. Только после внесения таких изменений следует подавать заявление на получение нового градостроительного плана земельного участка и начинать разработку проекта, а также сбор документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
До 2017 года владелец участка мог продлить ГПЗУ с действующими параметрами разрешенного строительства, в случае внесения изменения в градостроительный регламент (если это ограничивало технико-экономические параметры разрешенного строительства) городские власти обязывались выкупить такой участок у правообладателя. Согласно действующему законодательству такие обязательства утратили силу. Поэтому застройщикам и владельцам участка не следует затягивать сроки получения разрешения на строительство и медлить с возведением желаемого объекта.
Наша компания имеет многолетний опыт работы с градостроительной документацией и получения разрешительных документов. При возникновении необходимости продлить или получить новый градостроительный план земельного участка мы досконально изучим участок и заранее дадим заключение о возможных параметрах разрешенного строительства. Если они устроят заказчика, мы в кратчайшие сроки подготовим все необходимые бумаги и доведем процедуру получения нового ГПЗУ до конца.
Согласование и утверждение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Градостроительный план земельного участка является одним из необходимых документов для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. В прошедшие годы он выдавался в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы. Документ оформлялся на бумажном носителе и его получение зачастую сильно затягивалось, потому как заявителю приходилось самостоятельно заниматься согласованием документа в различных отделах Москомархитектуры и иных ведомствах.
Позже появилась служба «одно окно», которая принимала документы, а по прошествии времени выдавала готовый ГПЗУ (при условии, что исходные данные были предоставлены в полном объеме и не содержали ошибок). Чтобы сделать процесс более удобным для заявителей в дальнейшем прием документов на получение градостроительного плана земельного участка стали принимать в многофункциональных центрах (МФЦ) во всех районах города Москвы.
Сегодня процедура получения ГПЗУ изменилась кардинальным образом и превратилась в электронную услугу, которую можно заказать на портале городских властей (сайт мэра Москвы). С одной стороны, это существенно упростило процесс получения документа, но с другой, даже сегодня не все досконально знают, как это работает.
Особенности ГПЗУ
Для начала застройщику или правообладателю земельного участка следует знать, что с 2017 года в Москве приняли и ввели в действие Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это особый документ, который производит зонирование территории столицы на отдельные территории, на которых действуют свои градостроительные регламенты. При этом внутри таких зон могут находиться отдельные участки, на которых действуют свои правила и ограничения на возведение капитальных объектов.
В прошедшие годы ГПЗУ относился к документации по планировке земельного участка, он должен был разрабатываться специализированными организациями. Сегодня градостроительный план земельного участка представляет собой выписку из Правил землепользования и застройки, в которой указаны параметры разрешенного строительства. Сам документ состоит из градостроительного плана земельного участка (на котором нанесены красные линии, границы охранных зон, участка застройки и прочие условные обозначения) и нескольких текстовых разделов, в которых приводятся технико-экономические параметры разрешенного строительства, технические условия на подключение инженерных сетей и коммуникаций, а также прочая информация. Процедура заполнения градостроительного плана земельного участка, его форма и содержание регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 года N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения». Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 11 августа 2006 года N 93 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка».
Читайте также:
Каждый градостроительный план является уникальным документом, поскольку на определенных зонах и территориях действуют собственные градостроительные регламенты, правила и ограничения. Некоторые землепользователи сталкиваются с ситуацией, когда им выдают ГПЗУ с нулевыми параметрами разрешенного строительства. Это происходит в том случае, когда земельный участок расположен в природоохранной или иной зоне, где существует запрет на возведение объектов капитального строительства. Эта же проблема касается малоизученных земель — если на территории не проводилась топографическая съемка, то по умолчанию такие земельные участки обладают нулевым градостроительным потенциалом.
Но получение ГПЗУ с нулевыми технико-экономическими показателями вовсе не означает, что на таком участке невозможно будет вести строительство — действующее законодательство позволяет внести изменения в Правила землепользования и застройки. Если такие изменения будут одобрены, то после актуализации градостроительного плана земельного участка в нем появятся новые параметры разрешенного строительства.
Как происходит получение, согласование и утверждение документа
До 2017 года градостроительный план земельного участка необходимо было в обязательном порядке утверждать и согласовывать. Сегодня, при получении нового документа проходить подобные процедуры не требуется. Дело в том, что согласно действующему регламенту подготовкой документа занимается сам Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Правообладатель земельного участка в данной ситуации только подает заявление и предоставляет необходимые сведения, а также электронные копии документов (при необходимости). Поскольку ГПЗУ является информационным документом, то его не согласовывают, а только утверждают и регистрируют.
Фактический правообладатель земельного участка или застройщик должен помнить, что ГПЗУ выдается в электронном виде, но по запросу заявителя дополнительно может быть подготовлена копия документа на бумажном носителе. ГПЗУ является действительным если он имеет свой номер (присваивается только после проверки и утверждения), печать и подпись уполномоченного представителя Москомархитектуры, отметку о том, что он утвержден Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (при этом в обязательном порядке должен быть указан номер приказа).
Чтобы получить ГПЗУ заявитель должен:
- Зарегистрироваться на сайте мэра Москвы, пройти верификацию и получить доступ к личному кабинету. Это могут сделать как физические, так и юридические лица. Получить ЭЦП — электронную цифровую подпись. Это также обязательный этап, поскольку все действия на портале городских властей подтверждаются именно при помощи цифровой подписи. На сайте мэра Москвы перейти в раздел «Услуги», выбрать «Градостроительный план земельного участка», ознакомиться с информацией и перейти к заполнению заявления. Заполнить интерактивную форму заявления, внеся сведения в соответствующие строки и загрузив электронные копии документов. При этом следует помнить, что часть сведений Москомархитектура получает самостоятельно посредством межведомственного документооборота. Но заявитель для ускорения процедуры получения документа может предоставить некоторые данные (такие как выписка из Единого государственного реестра недвижимости) самостоятельно. Далее остается только дождаться уведомления о готовности документа и получить его в личном кабинете. Заказанную копию на бумажном носителе можно забрать в своем региональном многофункциональном центре. Копия документа на бумажном носителе считается действительной только в случае, когда на ней имеются все подписи и печати, также документ в обязательном порядке должен быть пронумерован, прошит и скреплен печатью.
При подаче заявления крайне важно ознакомиться с информацией и уделить особое внимание правильности заполнения заявления. Все бумажные документы необходимо отсканировать и сохранить в требуемом формате, при этом важно обратить внимание на разрешение и проверить качество цифровой копии — все данные должны быть четкими и читаемыми.
Если в исходных данных будут ошибки, либо заявитель предоставит не все документы, то Москомархитектура откажется принимать документы на рассмотрение. Если ошибки и недочеты выявятся в процессе проверки документов, то заявитель получит обоснованный отказ в предоставлении государственной услуги.
Когда требуется утверждение и согласование
Несмотря на то, что с 2017 года ГПЗУ стал информационным документом, сегодня многие продолжают говорить о необходимости его согласования и утверждения. Также правообладатели участков говорят о внесении изменений в градостроительный план земельного участка и его продлении. Но в данном случае люди ошибочно путают ГПЗУ и ПЗЗ.
Получить новый градостроительный план земельного участка с измененными параметрами разрешенного строительства действительно можно. К такой процедуре прибегают как правило владельцы ГПЗУ с нулевыми параметрами и те, кто хочет изменить (или расширить) участок застройки, либо перенести (убрать) линии особых зон, если таковых больше нет. К примеру, если на участке ранее располагались линии электропередач (с обязательной охранной зоной), а после их демонтировали (перенесли в другое место), то освободившиеся земли можно будет использовать в других целях, в том числе для возведения объектов капитального строительства.
В этом случае фактическому правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявлением в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Этот орган исполнительной власти рассматривает заявление в течение 30 рабочих дней и готовит заключение о внесении изменений.
Это заключение направляется в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, где в течение 30 рабочих дней принимается решение о технической возможности и правомерности внесения таких изменений. Независимо от того, принят отказ или положительное решение, заявитель получит об этом уведомление на данном этапе.
Если решение положительное, то Москомархитектура готовит проект о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, после чего отправляет его на публичные слушания в Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Конечная инстанция, которая принимает окончательное решение о согласовании изменений — это Правительство Москвы, если председатель (или иное уполномоченное лицо) примет положительное решение, то проект о внесении изменений утверждается и направляется обратно в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. На основании этого проекта вносятся изменения в существующие ПЗЗ, после чего информация в электронной базе актуализируется, и заявителю останется только направить заявления на получение ГПЗУ с новыми технико-экономическими параметрами разрешенного строительства.
Если во время публичных слушаний поступят жалобы и замечания от местных жителей, то заявление на внесение изменений в Правила землепользования и застройки направляется обратно в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы, после чего процедура повторяется (в случае повторного принятия положительного решения).
Произвести все эти работы самостоятельно крайне сложно, поскольку минимальные ошибки и недочеты могут стать причиной отказа в согласовании изменений на любом этапе. Поскольку внесение изменений также является электронной услугой, правообладателю участка следует заранее подготовить заявление и все дополнительные документы так, чтобы у всех инстанций не оставалось вопросов о нецелесообразности внесения таких изменений. Для этого лучше всего воспользоваться услугами специализированной организации, которая занимается разработкой проектной и градостроительной документации, а также получением различных разрешений.
Получил ГПЗУ — что дальше?
Многие люди избегают бюрократических процедур, связанных с оформлением бумаг, и сразу приступают к возведению объекта и созданию проектной документации. Такой подход рискован. После установки фундамента может оказаться, что его часть находится на соседнем участке или в охранной зоне. Одна из причин заключается в неправильном оформлении бумаг и невыполнении требований законодательства. Ниже рассмотрим, в какой последовательности проходить бюрократические процедуры при строительстве дома, и что делать дальше после получения ГПЗУ.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Чтобы избежать трудностей в оформлении, важно понять простую вещь. Любые действия, направленные на строительство объекта, должны начинаться с бумажной работы. Если человек пренебрегает этим требованием, он неизбежно сталкивается с трудностями. Для начала разбираемся с границами земельного надела (выполняем межевание). Благодаря проведению таких процедур, удается избежать трудностей с соседями. В идеале участок должен быть приватизированным и иметь готовый план межевания.
Межевание участка подразумевает закрепление границ ЗУ, определение ее «квадратуры», установку местоположения ЗУ и юридическое оформление бумаг на конкретную территорию. С решением вопроса по межеванию могут помочь следующие организации — агентство недвижимости, председатели СНГ, геодезические фирмы и работники БТИ. Такое действие необходимо при риске потери земельного участка, трудностях в оформлении наследства или желании получить заброшенный надел.
Межевание выполняется в несколько шагов — готовится документация, оформляется договор с межевой компанией, а далее бумаги передаются в кадастровую палату. Далее документация используется для государственной регистрации.
Многие люди, чтобы исключить бюрократические трудности, поручают работу строительной компании. Специальная организация самостоятельно решает вопросы «бумажного» характера, взимая с клиента плату. Такой подход удобен и требует крупных финансовых вливаний, поэтому при желании сэкономить лучше пройти все мероприятия самостоятельно.
ПЕРВЫЕ ЭТАПЫ
Перед возведением объекта требуется пройти следующие шаги:
Оформление ГПЗУ
Один из способов оформления градостроительного плана — онлайн через портал госуслуг. При этом алгоритм действий имеет такой вид:
Завершающим этапом считается получение документации — в бумажной или электронной форме. Здесь все зависит от выбранного варианта. Если бумаги передаются в цифровом виде, они закрепляются с помощью цифровой подписи. Что касается бумажной версии документов, их можно получить лично.
ЧТО ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ ГПЗУ?
Как только градостроительный план на руках, можно переходить к следующим этапам оформления. Здесь требуется пройти следующие шаги:
ЗАВЕРШАЮЩИЕ ЭТАПЫ
Как только с бюрократической волокитой покончено, и необходимые документы на руках, можно приступать к строительным мероприятиям. На начальном этапе важно позаботиться о таких вопросах, как установка забора и туалета, временном подведении воды и электричества. Без решения таких задач приступить к строительству не получится. После возведения постройки остается ввести ее в работу. Это возможно при выполнении следующих простых условий:
При выполнении рассмотренных выше условий дом можно отнести к категории жилых. Завершающим этапом является присвоение адреса объекту, после чего в нем можно прописываться и осуществлять иные действия.
По каким правилам строить, если изменилось градостроительное регулирование после выдачи градостроительного плана земельного участка
Правообладатели земельных участков могут осуществлять их застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (ст.263 ГК).
Однако процесс застройки занимает достаточно длительное время и требует весьма существенных капитальных вложений, а градостроительное регулирование подвержено изменениям, причем не всегда предсказуемым.
На портале zakon.ru уже поднимался вопрос о том, каким образом изменение градостроительных регламентов может повлиять на тех застройщиков, которые еще не получили разрешения на строительство (см.: https://zakon.ru/blog/2017/2/11/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka). Однако, вопрос не утрачивает своей актуальности и требует дальнейшего обсуждения.
Одним из первых шагов, который совершают застройщики на пути к возведению объекта капитального строительства, является получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).
В ГПЗУ включается информация обо всех существенных параметрах строительства, в том числе сведения о применимых градостроительных регламентах и об ограничениях использования земельного участка.
Ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса оптимистично заверяет застройщика о том, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.
Казалось бы, никакой проблемы нет, и застройщик как минимум на 3 года надежно защищен броней ГПЗУ от всех ветров перемен.
Обращаясь за выдачей разрешения на строительство, застройщик рискует столкнуться с отказом, основанным на ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса.
Если разобраться в невероятно громоздких грамматических конструкциях, использованных в этой норме, то окажется, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство не только при несоответствии проектной документации градостроительным требованиям, указанным в ГПЗУ на дату выдачи этого документа, но и в случаях несоответствия проекта неким «иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство».
И вот эта фраза «и (или) иным ограничениям», не содержащимся в ГПЗУ, создает, как говорилось в старом анекдоте, «проклятую неопределенность», поскольку данная норма не конкретизирует, о каких же именно «ограничениях» идет речь. Подразумевал ли законодатель ограничения прав или ограничения использования территорий, а может быть так завуалировано право уполномоченных органов понудить застройщиков следовать любым изменениям, которым будет подвергнуто градостроительное регулирование? Цена ответа на этот вопрос во многих случаях – это временные и капитальные затраты застройщиков на стадии архитектурно-строительного проектирования, а также на проведение экспертизы проектной документации.
Так, например, застройщик, получив ГПЗУ на земельный участок, допускающий размещение на нем здания бизнес-центра, разработал проект, получил положительное заключение экспертизы проектной документации, выполнив все требования, указанные в ГПЗУ и вдруг, после обращения за выдачей разрешения на строительство, ему отказывают, ссылаясь на то, что «правила игры поменялись» и что теперь участок под застройку расположен на территории, скажем, исторического поселения, где планируется тишайшая жизнь без всяких бизнес-центров.
В связи с тем, что какие-либо разъяснения по этому вопросу отсутствуют, а цена ошибки весьма высока, попробую предложить решение с политико-правовых позиций.
Итак, ГПЗУ является документом информационного обеспечения градостроительной деятельности.
Основной целью подготовки и выдачи этого документа является наиболее полное информирование застройщика об установленных на дату выдачи ГПЗУ градостроительных регламентов и строительных нормах и правилах, соблюдение которых в силу требований ст. 263 Гражданского кодекса является необходимым условием реализации права застройки.
Очевидно, что за время разработки архитектурного проект могут измениться градостроительные регламенты, могут возникнуть и исчезнуть зоны с особыми условиями использования, а также может произойти множество иных событий, наличие которых существенным образом влияет на процесс строительства.
В связи с этим должны быть весьма четко и недвусмысленно определены те риски отказа в выдаче разрешения на строительство в силу изменения обстановки после выдачи ГПЗУ, которые должен принять на себя застройщик, и те риски, бремя которых не может быть возложено на застройщика.
Для этого необходимо проанализировать состав информации, включаемой в ГПЗУ. Такая информация не является однородной. В ГПЗУ отражаются сведения, содержащиеся как в нормативно-правовых актах (в частности, в Правилах землепользования и застройки), так и в документах, не имеющих нормативно-правового характера (например, сведения о санитарно-защитных зонах). Отдельно, в этой статье сказано, что в ГПЗУ должны содержаться сведения об ограничениях использования земельного участка.
Представляется, что не могут быть возложены на застройщика те риски изменения обстановки, которые связаны с изменением нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности. Такой подход может быть основан на том предположении, что, информируя застройщика о содержании нормативно-правовых актов, в частности о применимых градостроительных регламентах, органы публичной власти допускали возможность осуществления такого строительства с определенным архитектурным обликом, а следовательно, риск изменения таких допущений может и должен быть возложен именно на органы публичной власти, именно им придется смириться с тем, что их представления о прекрасном в области урбанистики изменились. В связи с этим, требования по обновленным градостроительным регламентам, требованиям к градостроительным регламентам, проектам планировок и т. п. должны быть направлены только в будущее, т. е. к тем проектам, для разработки которых ГПЗУ не были получены к моменту вступления в силу соответствующих изменений в нормативно-правовые акты.
Но изменения могут коснуться не только нормативно-правового регулирования. Так, за период проектирования земельный участок, планируемый под застройку, может оказаться в границах санитарно-защитной зоны или недалеко от участка могут обнаружить редчайший памятник культуры, который всеми силами надо охранять. Возникновение таких ситуаций сложно спрогнозировать на стадии выдачи ГПЗУ и они охватываются правовым регулированием ст. 56 Земельного кодекса.
Однако статья 56 Земельного кодекса включает различные по своей природе ограничения прав – это изменение природоохранных требований, которые также, как и изменение градостроительного регулирования, зависят от органов публичной власти, а также изменения, обусловленные установлением зон с особыми условиями использования.
Анализируя поставленную проблему, становится ясно, что поставить точку в этом вопросе пока невозможно, поскольку предлагаемый автором подход ставит множество новых вопросов, требующих детального анализа положений Земельного кодекса и об ограничениях прав на землю, и о правовом режиме зон с особыми условиями использования, и о механизме компенсации убытков, возникающих от таких зон. Однако, решение данной проблемы имеет существенное практическое значение для справедливого распределения рисков в сфере градостроительной деятельности, а настоящая статья является, своего рода, приглашением обсуждать этот вопрос и обмениваться заинтересованных лиц опытом и имеющейся положительной и не очень практикой.