Помещения мкд что это

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Источник

МКД — что это?

Во-первых, давайте попробуем разобраться – а что такое собственно многоквартирный дом? Где начинается и где кончается то, что нам кажется так понятным и знакомым? Современный многоквартирный Дом (разрешите профессионалу называть его именно так – уважительно, с большой буквы) – это не только фундамент, стены и крыша, — то бишь конструктивные элементы, не только земля, на которой Дом расположен, и не только инженерные системы обеспечения жизнеспособности здания (электро-, тепло, — водоснабжение, водоотведение, лифты и т.д.). Дом – это в первую очередь объект собственности, и собственность эта не только личная (квартиры), но еще и общая, коллективная, долевая. А поскольку большая часть МКД представляет собой собственность именно общедолевую, то и нашему объекту недвижимости требуется управление этой собственностью. И управление собственностью, которое оценивается в миллиарды рублей, должно осуществляться не абы как, а с определенными целями и по определенным правилам, описанным в Жилищном кодексе и еще во многих иных нормативных документах. Поэтому Дом – это еще и весьма сложный объект права.

Для сомневающихся в последнем предложу не самую сложную задачку из современной жилищной практики: является ли блокированный дом (еще известный, как «таун-хаус») многоквартирным домом? И задачка эта совсем не теоретическая, — например, собственники помещений МКД должны, по последнему законодательству, перечислять взносы за капитальный ремонт своих зданий, а собственники помещений в таун-хаусах — должны или нет? Ответ на такую задачку сможет дать только подкованный специалист, или, по крайней мере, грамотный человек, активно интересующийся данной тематикой. А пока мы должны с сожалением констатировать, что официального понятия многоквартирного дома в законодательстве – нет. Но несовершенство жилищного законодательства не дает нам права на пассивность и уныние, на отход от главной задачи – содержания нашего жилья в достойном виде, от насущных проблем эксплуатации МКД. Давайте, кстати, сразу договоримся о профессиональной терминологии: управление Домом – категория правовая и экономическая, подразумевает управление собственностью и финансовый контроль, в то время как эксплуатация – категория производственная, ее суть в проведении всех необходимых работ и технических процедур. Под содержанием здания (СЗ) будем понимать общие затраты на управление и эксплуатацию Дома.

Но надо понимать, что балансовая принадлежность далеко не всегда до метра совпадает с зоной эксплуатационной ответственности.Так, например, границей эксплуатационной ответственности систем водоотведения и ливневого водосброса, согласно действующим нормативным актам, является стенка первого наружного колодца, который может отстоять от фундамента здания на десятки метров.

Те же или схожие принципы действуют и в отношении границ общего имущества МКД и имущества конкретной квартиры. Если договором управления не предусмотрено иного, то границами принадлежности являются: внешняя сторона входной квартирной двери, оконной конструкции, внутренняя сторона межквартирных перегородок, первое отключающее устройство инженерной сети. Последнее важно помнить при возникновении аварийных протечек (не самая редкая авария в МКД).Так, если прорыв трубопровода произошел на «стояке», до входного вентиля (или вышел из строя сам вентиль), то ответственность за ущерб будет нести управляющая организация. Но собственнику квартиры при этом надо проследить за правильным составлением акта об аварии, а лучше самому активно участвовать в процессе. Во всяком случае, прежде чем ставить подпись под документом такого рода, не поленитесь перечесть его критически 2-3 раза или показать опытному юристу. Прикиньте, какова стоимость ремонта двух-трех (а подчас и более) нижерасположенных залитых квартир, и только тогда принимайте решение.

Из этих же соображений, если делаете капитальный ремонт квартиры, не забывайте о Вашей потенциальной ответственности за подобные случаи (за аварии в квартире отвечает ее собственник). Очень тщательно надо подходить к заключению договора с ремонтными организациями, да и на проекте переоборудования квартиры надо обязательно иметь визу руководителя управляющей компании — «согласовано». За всякого рода недоделки, допущенные шабашниками (работы без договора и гарантийной ответственности), ответить придется своим кровным рублем.

Не забудем и о площади Дома, как о важнейшей экономической характеристике: суммарный бюджет МКД складывается из тарифа на содержание (в рублях за квадратный метр), умноженного на квадратные метры общей площади Дома.

Даже если собственники помещений решили провести общее собрание, то без сведений об общей площади Дома (и площади каждого помещения – квартир и нежилых помещений) им никак не обойтись. Согласно Жилищному кодексу (ЖК) количество голосов собственника, равно как и участие в содержании здания, пропорционально его доле в общем имуществе МКД. А доля эта, в свою очередь, пропорциональна площади конкретного помещения. Без математики нам никак не обойтись, даже основные нормативные документы отрасли полны формулами, используемыми для разнообразных экономических расчетов.

Итак, доля D(i), относящаяся к помещению № i равняется соотношению площади помещения к площади здания (чаще выражаемая в процентах):

Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;

Sоз – общая площадь всех помещений личной собственности (не считая помещений общей собственности) здания;

N – количество личных помещений в здании (в МКД).

µ здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «µ» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

Сумма всех долей равняется:

Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности, выданное после 2005 г., подтверждает безусловное право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий),хотя экспликация (план помещений) подтверждает наличие таковых в квартире. Это первый, но далеко не единственный казус жилищного законодательства. А на некоторые вопросы закон вовсе не дает прямых ответов, вступает в силу сложившаяся судебная практика.

Радиатор отопления в квартире – общее имущество или личное? Окно – это часть фасада дома или принадлежность конкретной квартиры? На эти и подобные вопросы – в следующих сериях.

Источник

Помещения мкд что это

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

— без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

— без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

— невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

— собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

— собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

муниципального отдела по Омскому району

Источник